马来西亚买二手房常见的7个陷阱
Property Lab 编辑部发布 约 13 分钟阅读
要点
- 在马来西亚买二手房，2%至3%的诚意定金在买家反悔时通常会被没收，所以付定金之前要先确认贷款和银行估价。
- 截至2026年10月，一间 RM500,000、贷款90%的马来西亚二手房（举例）约需 RM75,675 现金，包括10%定金和 RM9,000 转让印花税。
- 根据马来西亚《2013年分层管理法令》，管理机构可以向产权继承人追讨未付的管理费和偿债基金，所以签约前要先查清欠款。
目录
在马来西亚买二手房，有7个常见陷阱，只要在付钱之前先检查，就不难避开：诚意定金、地契查册、地契年限与州政府同意、现金预算、未付账单、房子的状况，以及房地产中介。以一间 RM500,000、贷款90%的单位为例（仅供说明），买家约需准备 RM75,675 现金；如果银行估价低于房价，还要更多。
签购买意向书（offer letter）之前，先确认贷款和银行估价，做一次正式地契查册，并在 BOVAEP 网站核实中介。签买卖合约 SPA 之前，先拿到欠款结算单，并亲自检查房子。定金只付给写明的保管人（stakeholder）。
关键数字（截至2026年10月）
- 一般诚意定金2%–3%
- 签 SPA 时累计已付10%
- 一般完成交易期限90 天
- RM500,000 的转让印花税RM9,000
- 所需现金，例子RM75,675
- 中介佣金最高3%
又称：subsale 或 secondary market（二手房、二手产业，hartanah subsale，即向现有业主购买）；earnest deposit（诚意定金，wang cengkeram）；SPA（买卖合约，sale and purchase agreement，perjanjian jual beli）；MOT（产业转让书，memorandum of transfer，即14A表格，Form 14A 或 Borang 14A）；quit rent（地税，cukai tanah）；assessment tax（门牌税，cukai pintu）；sinking fund（偿债基金，kumpulan wang penjelas）；JMB 与 MC（联合管理机构与管理机构，joint management body / management corporation）；REN（房地产中介，real estate negotiator，Perunding Perjanjian Harta Tanah）。
如何避开二手房的7个陷阱：快速检查清单
- 先办贷款：先拿到贷款批准和银行估价，并让购买意向书以贷款获批为条件。
- 地契查册：付任何钱之前，先针对正确的地契做正式地契查册。
- 年限与同意：看清地契上的租期届满日期，以及有没有权益限制。
- 完整预算：在10%定金之外，再算上印花税、律师费、服务税，以及估价差额的预备金。
- 账单与欠款：索取分层管理费、地税和门牌税的书面结算单。
- 检查房子：亲自看房，核对扩建是否获批，并问清楚现在谁住在里面。
- 中介与收款人：在 BOVAEP 核实中介的注册，只把钱付给写明的保管人。
陷阱1：贷款和估价还没确定，就先付诚意定金
在马来西亚买二手房，2%至3%的诚意定金在买家反悔时通常会被没收，所以贷款和银行估价还不清楚就先付定金，是代价很高的早期错误。
Donovan & Ho 律师事务所指出，签购买意向书时，定金付给作为保管人的中介；意向书通常给14至21天签 SPA，错过期限，定金可能被没收。该事务所建议让 SPA 以贷款“原则上批准”为条件（subject to）。
估价和贷款批准同样重要。丰隆银行（Hong Leong Bank）的贷款常见问答表示，该行最多贷出房价或公开市场价值的90%，以较低者为准。不足的部分要用现金补上，计入差额款（differential sum），也就是贷款没有涵盖的房价余额。
举例说明（以 Python 计算）：一间 RM500,000 的单位，如果银行只估价 RM470,000，90%的贷款就是 RM423,000，而不是 RM450,000。扣除10%定金后，买家必须在银行放款之前，以现金付清 RM27,000 的差额款。
时间也很关键：许多二手房 SPA 给买家90天付清余款，通常还可延长30天，但要付迟付利息（Donovan & Ho）。这是市场惯例，不是法律规定，请看清你的 SPA。
陷阱2：跳过地契查册
做一次查册，就能从土地登记册确认一间马来西亚房产的业主是谁，以及地契上登记了什么；在雪兰莪的土地局，一份正式查册收费 RM50。
马来西亚律师公会的地契查册指南列出要注意的事项：
- 业主：注册业主是谁，以及他是否以遗嘱执行人、遗产管理人或受托人的身份持有。
- 抵押：卖家向银行贷款而登记的抵押（charge），必须在交易完成时赎回。
- 禁制令：声称拥有权益的人登记的通知（caveat）；要问清楚为何登记，并坚持卖家把它撤除。
- 权益限制：例如“未经州政府同意，不得转让、出租或抵押”这类字句。
根据《国家土地法典》第385条，正式查册证书也会显示已经呈交、但尚未登记的交易；律师公会还指出，正式查册如果出错，可以提出赔偿要求。
如果单位还没有分层地契，查册只能查母地契，看不到这个单位的业主或抵押。律师公会说，这时你必须写信向发展商查询；PropCashflow 也指出，这类买卖通常使用转让契约（deed of assignment），而不是产业转让书（14A表格）。具体步骤请看“如何查询马来西亚土地业主”和“母地契、分层地契与个别地契的分别”两篇指南。
陷阱3：忽视地契年限和州政府同意
马来西亚的租赁地契有固定年限，通常是99年，买家只能得到剩下的年数，所以届满日期会影响你的贷款、日后转售，以及整个交易要花多少时间。
马来西亚律师公会提醒，银行可能不愿意为剩余年限很短的地契提供贷款，并以40年或以下为例；StashAway 的2026年指南指出，国家银行没有统一的年限门槛，所以各银行的政策不同。
州政府同意是另一个问题：要看地契上有没有权益限制，而永久地契也可能附有这类限制。如果有，卖家必须在转让登记之前取得同意；Donovan & Ho 指出，这时90天的完成期限要等同意批下后才开始计算。土著保留地段（Bumi lot）另有自己的转让限制，请看“马来西亚的土著地段”。
要求在 SPA 中加入条款：如果州政府不批准，就退还你的定金。续租地契的做法，请看“2026年马来西亚永久地契与租赁地契比较”。
陷阱4：只为10%定金做预算
在马来西亚买二手房，前期要付的钱远不止定金，因为印花税、律师费和服务税通常在签 SPA 和贷款文件时就要付清，早于银行放款。
根据LHDN 2026年6月30日的印花税指南，转让印花税按房价或市值中较高者计算：首 RM100,000 每 RM100 收 RM1，至 RM500,000 的部分收 RM2，至 RM100万 的部分收 RM3，其余收 RM4。
以下是 RM500,000 二手房、贷款90%的所需现金示例，仅供说明，以 Python 计算：
| 项目 | 按房价估价 | 估价470k |
|---|---|---|
| 定金 10% | RM50,000 | 同左 |
| 差额款 | – | RM27,000 |
| 转让印花税 | RM9,000 | 同左 |
| SPA 律师费 | RM6,250 | 同左 |
| 贷款律师费 | RM5,625 | RM5,288 |
| 律师费8%服务税 | RM950 | RM923 |
| 贷款印花税 0.5% | RM2,250 | RM2,115 |
| 估价费，如收取 | RM1,050 | RM990 |
| 土地局费用* | RM550 | 同左 |
| 所需现金 | RM75,675 | RM102,116 |
假设买家是马来西亚公民、不符合首购屋豁免，贷款为房价或估价中较低者的90%。律师费按《2023年律师酬金令》表A（首 RM500,000 收1.25%），分别以房价和贷款额计算；其他杂费另计。贷款印花税为0.5%（PwC 税务手册）。估价费按 BOVAEP 收费表计算，有些银行会代付。*雪兰莪：转让 RM400、抵押登记 RM100、正式查册 RM50。右栏四舍五入至令吉。
不计定金，左栏的费用合计 RM25,675，约为房价的5.1%。首次购屋者购买 RM500,000 以内的住家，若在2027年12月31日或之前签署 SPA，可能获豁免这两项印花税，本例可省下 RM11,250；详情请看“2026年马来西亚买房费用”。
陷阱5：没有检查未付账单和分层欠款
在马来西亚，未付的管理费、偿债基金、地税和门牌税可能在房子卖出后仍跟着房产，所以买家应在签约前看到书面结算单，并要求卖家付清。
对于已成立管理机构（MC）的分层单位，《2013年分层管理法令》第60(4)和61(4)条允许 MC 向业主“或其产权继承人”（successor-in-title）追讨管理费（Charges）和偿债基金供款，而产权继承人可以包括买家。迟付利息最高可达每年10%。
- 门牌税：《1976年地方政府法令》第160条规定，买卖双方必须在三个月内通知地方政府，而地方政府仍可向买家追讨欠缴的税款。
- 地税：每年1月1日到期，6月1日起算拖欠（《国家土地法典》第94条）；6A表格的催缴通知会注记在地契上，不缴付最终可能导致土地被充公。
| 账单 | 要索取 | 向谁拿 |
|---|---|---|
| 分层管理费 | 账户结算单 | JMB 或 MC |
| 地税 | 最新收据 | 土地局 |
| 门牌税 | 已付的半年账单 | 地方政府 |
| 水电费 | 最近的账单 | 卖家 |
卖家预付的账单，通常在交易完成时按日期分摊（apportionment of outgoings，Donovan & Ho）。另请看“马来西亚管理费与偿债基金的分别”和“地税与门牌税有何不同”。
陷阱6：没有验屋就“按现状”买下
马来西亚的二手房没有发展商的缺陷责任期，而且常以“按现状”（as is where is）出售，所以你没发现的漏水、裂缝或违章扩建，都会变成你的开支。
Donovan & Ho 建议在签约前检查天花板漏水、水管和电线故障、白蚁和霉菌，并把双方同意的维修写进 SPA。
- 扩建：任何扩建或结构改动，都要索取地方政府批准的图则。雪兰莪的沙白安南县议会（Majlis Daerah Sabak Bernam）列明，未经地方政府许可进行装修，属于《1974年街道、排水与建筑法令》第70(11)条的违法行为，最高可罚款 RM25,000。
- 住户：如果租户继续住下去，你得到的是法律上的占有权，并接手租约和相关押金，但拿不到钥匙。
如果是空屋交付（VP），卖家在余款付清后交出钥匙和门禁卡；两种情况的分别，请看“马来西亚的空屋交付”。
陷阱7：找了没注册的中介，或把钱付错户口
根据《1981年估价师、评估师、房地产代理及产业经理法令》第22C条，在马来西亚只有注册房地产代理才可以从事房地产代理业务；BOVAEP 在2024年7月警告，有人冒充房地产代理和中介，收取诚意定金后就消失。
BOVAEP 2024年7月17日的公众通告呼吁买家在该局网站核实注册房地产代理（REA）和房地产中介（REN），并核对广告上的电话号码与系统里的号码是否一致。该局表示，中介不能脱离所属的房地产代理公司独立行事，所以也要查核这家公司。
- 注册名单：付款之前，先在 lpeph.gov.my 搜索该局的注册名单。
- 收款人：只把钱付进注册代理公司的户口，或购买意向书中写明为保管人的律师户口，切勿付进个人户口。
- 佣金：根据 BOVAEP 收费表，买卖佣金最高为房价的3%，最低 RM1,000；PropCashflow 一份2026年的指南指出，二手房交易通常由卖家支付。
关键提醒：几乎每一个二手房陷阱，在购买意向书之前预防，都比事后补救便宜。花一个星期核查贷款、地契和中介注册，就能保护一笔定金；以 RM500,000 的房子来说，这笔定金可高达 RM15,000。
相关指南：“马来西亚二手房与新楼盘比较”、“如何查询马来西亚房产价值”和“2026年马来西亚房地产中介佣金”。
常见问题
马来西亚的二手房是什么？
指的是向现任业主而不是向发展商购买的房子，通常已经完工，很多也已有自己的地契。买卖以双方议定的 SPA 进行，而不是附表G或H的标准合约。
马来西亚的诚意定金可以退还吗？
如果你反悔，一般不能退。关键看购买意向书怎么写，所以请律师加入条款，在贷款被拒时退还定金。
买二手房要付多少首期？
至少准备房价的10%，再加上任何估价差额，以及大约5%的印花税和各项费用，就像我们 RM500,000 的例子。
二手房可以申请全额贷款吗？
预计要自己承担一部分。以丰隆银行为例，它最多贷出房价与估价中较低者的90%；国家银行则把第三笔房屋贷款的上限定为70%。
买二手房的流程要多久？
简单的交易，从签 SPA 起通常需要三到四个月。如果需要州政府同意，或单位还没有分层地契，时间会更长。
二手房的差额款是什么？
它是房价中定金和贷款都没有涵盖的部分。买家把这笔钱付给自己的律师，通常在接到通知后约两个星期内付清，银行才会放款。
我要替卖家还管理费欠款吗？
有可能。《分层管理法令》允许管理机构向产权继承人追讨，所以要让卖家在交易完成前付清所有欠款。
二手房的中介佣金由谁付？
通常由委任中介的卖家支付。签任何委任书之前要先看清楚，因为该局的收费表允许最高3%。
参考资料
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印花税征收指南，2026年6月30日）用于：转让印花税税率，以及按房价或市值中较高者计算。
- PwC Malaysia：2026/2027 Malaysian Tax Booklet, Stamp duty（马来西亚税务手册：印花税）用于：0.5%贷款印花税，以及截至2027年12月31日的首购屋豁免。
- Malaysian Bar：Importance of a property title search（地契查册的重要性）用于：查册显示的内容、40年租期的例子，以及母地契查册。
- National Land Code, section 385（《国家土地法典》第385条，LawPlayer，AGC 文本）用于：正式查册证书的内容；地税部分参考第94、97和100条。
- PTG Selangor：Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（地契登记服务收费）用于：查册、转让和抵押登记的收费。
- Strata Management Act 2013, sections 60, 61 and 78（《2013年分层管理法令》第60、61和78条，LawPlayer，AGC 文本）用于：向产权继承人追讨管理费和偿债基金。
- Local Government Act 1976, section 160（《1976年地方政府法令》第160条，LawPlayer，AGC 文本）用于：转让通知，以及地方政府追讨门牌税的权利。
- BOVAEP：Public advisory, beware of fraudulent real estate agents and negotiators（公众通告：提防假冒的房地产代理和中介，2024年7月17日）用于：定金骗局警告和注册核查。
- Low & Partners：Act 242 reprint, section 22C（Act 242 重印本第22C条）用于：只有注册房地产代理才可执业的规定；非官方版本。
- BOVAEP：Roles（该局的职能）用于：中介必须在房地产代理公司之下工作。
- Bank Negara Malaysia：Measures in promoting a stable and sustainable property market（促进稳定与可持续产业市场的措施，2010年11月3日）用于：第三笔房屋贷款70%的上限。
- BOVAEP：Scale of fees（收费表）用于：3%中介佣金上限和估价费收费标准。
- Hong Leong Bank：Loans FAQ（贷款常见问答）用于：房价或市值中较低者的90%融资比例。
- Conventus Law：The Solicitors' Remuneration Order 2023（《2023年律师酬金令》）用于：SPA 律师费和贷款律师费两行所依据的表A费率。
- Donovan & Ho：Cash flow and timing of a sub-sale purchase（二手房购买的现金流与时间安排，2020年7月）用于：意向书期限、没收定金和差额款。
- Donovan & Ho：Auction vs secondary market property（拍卖房与二手市场房产，2021年8月）用于：完成期限、验屋、费用分摊和交付。
- StashAway：Freehold vs leasehold title in Malaysia（马来西亚永久地契与租赁地契，2026年8月12日）用于：银行对剩余租期的政策，以及何时需要州政府同意。
- Majlis Daerah Sabak Bernam：Panduan ubah suai bangunan（建筑物装修指南）用于：第70(11)条的装修违法行为及最高罚款。
- PropCashflow：Sub-sale property process（二手房买卖流程，2026年2月）用于：佣金通常由谁支付，以及母地契单位使用的转让契约。
官方网页会更新，付款之前，请在 hasil.gov.my、lpeph.gov.my 和你所在州的土地局查看最新内容。
本文仅供一般参考，并非法律或财务建议。文中规定适用于马来西亚半岛，费用例子仅供说明；签约之前，请马来西亚产业转让律师提供书面报价，并审阅购买意向书和 SPA。
来源
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印花税征收指南） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（内陆税收局，LHDN）
- Importance of a property title search（地契查册的重要性） — Malaysian Bar（马来西亚律师公会）
- Public Advisory: Beware of Fraudulent Real Estate Agents and Negotiators（公众通告：提防假冒的房地产代理和中介） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（估价师、评估师、房地产代理及产业经理局，BOVAEP）
- Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（地契登记服务收费） — Pejabat Tanah dan Galian Selangor（雪兰莪州土地与矿务局）
- Loans FAQ（贷款常见问答） — Hong Leong Bank（丰隆银行）
- Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia（马来西亚二手房购买的现金流与时间安排） — Donovan & Ho（律师事务所）
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。