如何查询马来西亚房屋市值？网上行情与银行估价 2026
Property Lab 编辑部发布 约 14 分钟阅读
要点
- 在马来西亚，NAPIC 免费的 Open Sales Data 按州属、县、项目和路名列出已记录的房屋成交价，但不显示单位号码，所以买家要拿附近的成交来比较。
- 丰隆银行等马来西亚银行的房贷成数最高为购买价或公开市值（以较低者为准）的90%，因此银行估价偏低，就代表买家要先付更多现金。
- 截至2026年10月，按马来西亚 Board of Valuers 的收费表，为一间 RM600,000 的已建成产业估价约需 RM1,250；只有注册估价师可以收费估价。
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想在网上查询马来西亚房屋市值，可以使用 NAPIC 免费的 Open Sales Data（公开成交数据），它按路名、月份和产业类型列出已记录的成交价，另外还有每季发布的县级房价表。如果需要银行或法庭认可的数字，马来西亚房屋估价就必须由注册估价师出具报告；而银行批房贷时，会以银行估价和你的购买价两者中较低者为准。
先比较同一个项目里类似单位的近期成交价，再看县级中位价，然后请银行给一个免费的参考估价。银行估价是银行据以放贷的估价师数字，有可能低于你的购买价。
关键数字（截至2026年10月）
- 一般银行贷款成数最高90%
- 第三笔房贷上限70%
- 吉隆坡公寓中位价（Q2）RM510,000
- RM600k房屋估价费RM1,250
- 印花税异议期限30天
又称：nilai pasaran（市值，market value）、penilaian hartanah（房屋估价，property valuation）、penilai berdaftar（注册估价师，registered valuer）、harga transaksi（成交价，transacted price）、margin pembiayaan（贷款成数，margin of financing）、Data Transaksi Terbuka（公开成交数据，Open Sales Data）、JPPH（Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta）、NAPIC（National Property Information Centre）、LPEPH、LPPEH 或 BOVAEP（Board of Valuers）。
市值、银行估价与叫价：有什么不同？
在马来西亚，市值是自愿买家与自愿卖家之间应可成交的价格，银行估价是估价师为房贷向银行提供的数字，而叫价只是卖家挂出来的价格。
- 市值：Board of Valuers 的 Malaysian Valuation Standards（MVS，马来西亚估价标准）第4条（MVS 4）把它定义为：在估价日，经过适当推销、双方公平交易（arm's length）且都不受强迫的情况下，产业应可交换的估计金额。
- 银行估价：把产业当作贷款抵押品所做的估价，属于 MVS 12 的范围。
- 成交价：买家实际支付的价格，在转让文件盖印花时记录下来。
- 叫价：挂牌价格，可能高于真实的成交价。
EdgeProp 一篇报道（2026年1月20日）显示了其中的差距：在满家乐（Mont Kiara）的 Residensi 22，过去48个月的平均成交价是每平方英尺 RM1,009（psf），而2025年10月的挂牌平均叫价是 RM1,081 psf，高出约7%。
在哪里可以免费网上查询房屋市值？
在马来西亚，免费查看真实成交价的来源有 NAPIC 的 Open Sales Data 和房价表，以及私人成交价网站；房屋挂牌网站只显示叫价。
| 来源 | 可查看内容 | 免费？ | 价格类型 |
|---|---|---|---|
| NAPIC Open Sales Data | 按路名的成交 | 是 | 成交价 |
| NAPIC 房价表 | 县级中位价 | 是 | 成交价 |
| NAPIC e-data | 成交详情 | 收费 | 成交价 |
| EdgeProp 成交查询 | 按项目搜索 | 搜索免费 | 成交价 |
| Brickz.my | 地区中位价、psf | 是；报告收费 | 成交价 |
| 挂牌网站 | 待售房屋 | 是 | 叫价 |
| 银行口头估价 | 一个数字 | 是（RHB） | 估计 |
| 估价报告 | 市值 | 按收费表 | 估价 |
EdgeProp 可按街道、地区和项目搜索，也可应要求提供完整的成交报告。在2026年10月27日用浏览器查看时，Brickz 不必登录就显示各地区和项目的中位价、psf 和成交宗数，并按项目另外出售 Brickz Report。PropertyGuru 和 iProperty 会阻挡自动读取程序，请自己在浏览器里查看它们的工具。RHB 在房贷网页上列明提供免费的口头估价（complimentary verbal valuation）。
NAPIC 能查到什么？可以查询单一单位吗？
NAPIC 的 Open Sales Data 让任何人按州属、县、产业类型、年份和项目名称筛选已记录的成交，但资料只细到路名，没有单位号码或地段号。
每一行显示产业类型、区（mukim）、项目或地区、路名、成交年月、地契类型（tenure）、两个以平方米计的面积数字，以及成交价。页面设有 Download Excel（下载 Excel）按钮，而 Tableau Public 表格最后更新于2026年9月10日。
NAPIC 的 Residential Prices Quarterly Update（住宅价格季度更新）采用 LHDN 为印花税估价而转交 JPPH 的 Form 14A 转让表格，涵盖新房和二手房。2026年第二季吉隆坡公寓（condominium 与 apartment）的数据如下：
- 中位价：RM510,000，共523宗成交。
- 中间一半的成交：RM360,000（第25百分位）至 RM940,000（第75百分位）。
- 价格范围：RM117,680 至 RM9,900,000。
价格分布这么广，所以中位价无法为单一单位定价，只能拿来做粗略核对。
据《The Edge Malaysia》2026年1月29日报道，NAPIC 的收费 e-data（包括租金数据）从2026年2月1日起开放给任何人购买。不过，NAPIC 的常见问答页面仍写着只有注册估价师、评估师和产业经纪才能购买成交详情，所以请向 NAPIC 确认条件。
如何查询马来西亚房屋市值：步骤详解
- 准备基本资料：记下项目名称、路名、产业类型、地契类型和建筑面积。
- 查看县级中位价：在 NAPIC 最新一季的房价表中，找出你的州属、县和产业类型。
- 寻找附近的成交：在 NAPIC Open Sales Data 按州属、县、类型和项目名称筛选，列出过去12至24个月面积相近的成交。
- 算出每单位面积的价格：把每宗成交价除以它的楼面面积，再用典型数字乘以你单位的面积。
- 分清叫价与成交价：以成交价为依据，不要只看挂牌价。
- 请银行给参考估价：买二手房时，在付订金（earnest deposit）之前，先问一两家银行，它们的估价师大概会给多少。
- 关键时刻委托正式报告：如果要重新融资、上法庭或处理印花税争议，就请注册估价师出具报告。
银行如何为房贷估价？
马来西亚的银行根据估价师的数字放贷，大多数银行把贷款额限制在购买价或市值（以较低者为准）的某个比例之内。
丰隆银行（Hong Leong Bank）的贷款常见问答写明，贷款成数最高90%，按“购买价或公开市值，以较低者为准”计算。汇丰银行（HSBC）的 HomeSmart 常见问答也采用同样的规则，写法是“现时市值／净购买价”（current market value/net purchase price）。至于第三笔房贷，国家银行把贷款与价值比率（LTV）的上限定为70%。
RHB 的产品披露表（2025年10月）把估价费列为你须支付的费用之一：只适用于已完工产业的正式报告，并按 Board 的收费表计算。
《Star Property》一篇专栏（2018年1月）指出，估价师依据近期的成交价，而一宗买卖要三至六个月才完成，所以银行的估价数字可能落后于市场。
银行估价低于购买价怎么办？
如果银行估价低于双方议定的价格，贷款额就会减少，差额要由你用现金支付。以下例子仅供说明，以 Python 计算。
| 项目 | 估价等于售价 | 估价较低 |
|---|---|---|
| 购买价 | RM600,000 | RM600,000 |
| 银行估价 | RM600,000 | RM570,000 |
| 90%贷款 | RM540,000 | RM513,000 |
| 你须付的现金 | RM60,000 | RM87,000 |
假设贷款成数为90%；不包括律师费、印花税、估价费和保险。较低的估价让你多付 RM27,000 现金。即使估价为 RM620,000，贷款也不会超过 RM540,000，因为购买价设定了上限。银行做完信用审查后，批出的贷款可能更少；请参阅我们的“房贷资格（DSR）”指南。
如果估价偏低，你可以重新议价、改向另一家银行申请，或自己补足差额。我们的“二手房与新项目比较”指南说明了各个阶段的订金。
什么时候需要正式估价报告？
只要银行、法庭或其他一方必须依赖某个估价数字，你就需要注册估价师的报告，因为 Act 242（《1981年估价师、评估师、产业经纪与产业经理法令》）只允许注册估价师收费从事估价工作。
Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981（Act 242）第19条涵盖为法庭诉讼、仲裁及其他目的所做的估价；第21条禁止其他任何人收费做这些估价。
- 重新融资：HSBC 针对已完工、没有抵押的房屋推出的套现产品，最高可贷现时市值的90%。请参阅我们的“房贷重新融资”指南。
- 印花税：根据 LHDN 的印花税指南，转让印花税按售价或市值中较高者征收。如果你认为所采用的市值太高，估价师的报告可以帮你说明理由。
根据 LHDN 网站上的重印本，Stamp Act 1949（1949年印花税法令）第38A条允许在评税后30天内提出书面异议，第39条则允许向高等法院上诉。从2027年1月1日起，LHDN 的自行评税涵盖不涉及 JPPH 估价的转让。我们的“买房费用”指南列出了印花税的税率级距。
房屋估价要花多少钱？
估价费依据 Board 的第七附表收费表。已建成产业的大多数资本估价（第3项，以“improved value”即已开发价值为基础），收费是首 RM100,000 的1/4%，以及其后至 RM2,000,000 部分的1/5%，每项产业最低 RM400。
按这个收费表，RM500,000 的房屋估价费是 RM1,050，RM600,000 的房屋是 RM1,250，未计交通和打印费用。更新估价（update valuation）的收费至少是收费表的15%或 RM400，以较高者为准。请向估价师确认适用哪一项。
如何确认估价师已经注册
Board 的搜索页面（lpeph.gov.my，Search）让你按姓名或注册号码查找会员和公司，按 Valuer 等执照类型筛选，并查看注册是否仍然有效。产业经纪也会出现在名单上，但估价不是他们的工作；请参阅我们的“产业经纪佣金”指南。
把每个免费数字都当作一个范围，而不是价格。中位价涵盖数百宗成交，口头估价不是报告，挂牌价只是叫价。只有注册估价师针对你的单位所做的报告，才能给出银行或法庭会采用的市值。
常见问题
如何在马来西亚免费查询房屋市值？
用 NAPIC Open Sales Data 查看同一条路或同一个项目的近期成交，再与 NAPIC 的县级中位价比较，并请银行给一个口头估价。
银行估价和市值有什么不同？
市值是自愿的买卖双方在公平交易下会同意的价格；银行估价则是贷款机构用来批贷的估价师数字，有可能比较低。
可以在 NAPIC 查到某一个单位的价值吗？
不能直接查到，因为 Open Sales Data 的栏目只到路名和项目，没有单位号码，所以要改为比较附近的类似房屋。
如果银行估价低于我的购买价，怎么办？
贷款成数会按较低的估价计算，所以贷款额下降，你要用现金补足差额、重新议价，或者换一家银行。
马来西亚房屋估价费是多少？
Board 为已建成产业定的收费表，首 RM100,000 收1/4%，余额至 RM2,000,000 收1/5%，所以一间 RM600,000 的房屋大约 RM1,250，另加杂费。
银行的免费口头估价可靠吗？
它是有用的初步参考，但不是估价报告；估价师实地检查房屋之后得出的正式数字可能不一样。
如何查证估价师是否已注册？
在 Board of Valuers 的网上搜索输入估价师的姓名或注册号码，就能看到执照类型，以及注册是否有效。
印花税是按成交价还是市值计算？
LHDN 按实际支付的价格和市值两者中较高者征收转让印花税，所以低于市值的买卖，仍可能按较高的数字评税。
参考资料
- NAPIC: Open Sales Data, Residential, Commercial and Industrial Property Transaction Data（公开成交数据：住宅、商业与工业产业成交资料）用于：免费成交数据面板的筛选条件、栏目和 Excel 下载（Tableau Public 工作簿的静态图像，最后更新于2026年9月10日）。
- NAPIC: Residential Prices Quarterly Update Q2 2026 (xlsx)（2026年第二季住宅价格季度更新）用于：吉隆坡公寓的数据，以及数据说明（Form 14A、印花税估价）。
- NAPIC: Data Visualisation（数据可视化）用于：免费成交与房价数据面板的列表。
- NAPIC: Frequently Asked Questions（常见问答）用于：常见问答页面所写的成交详情购买资格。
- The Edge Malaysia: Napic's e-data to be available to public starting Feb 1（NAPIC e-data 开放公众购买，2026年1月29日）用于：e-data（包括租金数据）开放给公众。
- LPEPH: Malaysian Valuation Standards, sixth edition（马来西亚估价标准第六版）用于：市值定义（MVS 4）、融资估价（MVS 12）和更新估价（MVS 13）。
- LPEPH: Fees (Seventh Schedule, Rule 48)（收费：第七附表，第48条规则）用于：估价收费表、最低收费和更新估价收费。
- LPEPH: Search (Board Information System)（搜索：Board 资讯系统）用于：搜索注册估价师和估价公司。
- Low & Partners: Act 242 text（Act 242 条文）用于：关于估价业务的第19条和第21条（该重印本采用这项法令2018年以前的名称）。
- Hong Leong Bank: Frequently Asked Questions, Loans（丰隆银行贷款常见问答）用于：按购买价或公开市值较低者计算的90%贷款成数。
- HSBC Malaysia: HomeSmart FAQs（汇丰 HomeSmart 常见问答）用于：“以较低者为准”的规则，以及按现时市值为没有抵押的房屋放贷。
- RHB: First Home Mortgage product disclosure sheet (v20251001)（首购房贷产品披露表）用于：估价费是已完工产业正式报告的收费，按 Board 的收费表计算。
- RHB: Home and Renovation Loan page（房屋与装修贷款网页）用于：免费口头估价。
- Bank Negara Malaysia: measures for a stable property market (3 November 2010)（国家银行：促进产业市场稳定的措施，2010年11月3日）用于：第三笔房贷70%的上限（2026年10月26日重新查阅现行网页）。
- LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule Stamp Act 1949 (PDF)（印花税征收指南，1949年印花税法令第一附表）用于：转让印花税按售价或市值中较高者征收的规定。
- LHDN: Stamp Act 1949, reprint to 1 July 2014 (PDF)（1949年印花税法令，截至2014年7月1日的重印本）用于：第38A条和第39条；之后的修订请向 LHDN 查询。
- LHDN: Stamp Duty Self-Assessment System (STSDS)（印花税自行评税系统）用于：从2027年1月1日起实施的第二阶段（Phase 2）。
- EdgeProp: Malaysia Property Transaction Prices（马来西亚产业成交价）用于：成交查询涵盖的范围。
- EdgeProp: Residensi 22 condo unit sold for RM2.55m (20 January 2026)（Residensi 22 公寓单位成交报道，2026年1月20日）用于：成交价与叫价 psf 的比较例子。
- Brickz: residential transactions by area（按地区的住宅成交）用于：地区中位价、psf 和收费报告选项，于2026年10月27日用浏览器读取；该网站阻挡自动读取程序。
- Star Property: What happens when bank valuations are lower than negotiated prices? (January 2018)（银行估价低于议定价格时会怎样，2018年1月）用于：参考估价，以及成交价的时间差。
数据工具、收费和银行条款都会变动，依赖任何数字之前，请先查看 NAPIC、LPEPH、LHDN 和银行网页上的最新内容。
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或财务意见。签约或支付任何产业款项之前，请先咨询注册估价师、你的银行和律师。
来源
- Open Sales Data: Residential, Commercial and Industrial Property Transaction Data（公开成交数据） — National Property Information Centre（NAPIC，国家产业资讯中心），JPPH（估价与产业服务局）
- Residential Prices Quarterly Update Q2 2026（2026年第二季住宅价格季度更新） — National Property Information Centre（NAPIC，国家产业资讯中心），JPPH（估价与产业服务局）
- Fees (Seventh Schedule, Rule 48)（收费：第七附表，第48条规则） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（LPEPH，估价师、评估师、产业经纪与产业经理局）
- Malaysian Valuation Standards, Sixth Edition（马来西亚估价标准第六版） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（LPEPH，估价师、评估师、产业经纪与产业经理局）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara yang Tertakluk kepada Jadual Pertama Akta Setem 1949（印花税征收指南） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN，内陆税收局）
- Frequently Asked Questions: Loans（贷款常见问答） — Hong Leong Bank（丰隆银行）
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。