马来西亚第二家园 MM2H 买房指南 2026：类别、规定与费用
Property Lab 编辑部发布 约 15 分钟阅读
要点
- 截至2026年10月，马来西亚第二家园（MM2H）的 Silver、Gold 和 Platinum 持有人必须买一间至少 RM600,000、RM1 million 或 RM2 million 的房子，并持有10年。
- MM2H 不会降低马来西亚各州对外国人的最低购屋价格，所以在吉隆坡或柔佛（Johor）买房的 Silver 持有人，房价仍须至少 RM1 million。
- 从2026年1月1日起，非马来西亚公民或永久居民的 MM2H 持有人在马来西亚转让住宅须缴付8%统一印花税，RM1 million 的房子即 RM80,000。
目录
截至2026年10月，马来西亚第二家园计划（Malaysia My Second Home，MM2H）的 Platinum（白金）、Gold（金）和 Silver（银）类别参与者，都必须在马来西亚买房：最低价分别为 RM2 million、RM1 million 和 RM600,000，而且除非换购更高价的房子，否则须持有10年。MM2H 既不会降低各州对外国人的最低购屋价格，也不会降低8%的印花税。
MM2H 是长期居留准证，不是购屋执照。你必须在准证签注（pass endorsement）后一年内完成买房，而各州对外国人设定的最低价格照样适用，例如吉隆坡和柔佛（Johor）都是 RM1 million。
关键数字（截至2026年10月）
- Silver 最低房价RM600,000
- Gold 最低房价RM1 million
- Platinum 最低房价RM2 million
- 禁售期10年
- 签注后购屋期限1年
- 外国人印花税统一8%
又称：马来西亚第二家园、大马第二家园、Malaysia My Second Home（MM2H）、MM2H 准证（MM2H pass）、Program MM2H；SEZ/SFZ（经济特区／金融特区，Special Economic Zone / Special Financial Zone，MOTAC 马来文通告中写作 ZEK/ZKK）；S-MM2H 或 SMM2H（砂拉越第二家园，砂拉越自己的计划）；Sabah MM2H 或 Sabah My Second Home（沙巴第二家园）。
2026年 MM2H 有哪些类别？买房规定是什么？
根据马来西亚旅游、艺术及文化部的 MM2H 官方概览，2026年马来西亚联邦 MM2H 计划共有四个类别，每个类别都同时要求定期存款和强制买房；SEZ/SFZ 类别只能购买 Forest City（森林城市）的房子。
| 类别 | 定期存款 | 最低年龄 | 准证期限 | 最低房价 |
|---|---|---|---|---|
| Platinum（白金） | USD1,000,000 | 25 | 20年 | RM2,000,000 |
| Gold（金） | USD500,000 | 25 | 15年 | RM1,000,000 |
| Silver（银） | USD150,000 | 25 | 5年 | RM600,000 |
| SEZ/SFZ，21-49岁 | USD65,000 | 21 | 10年 | 仅限森林城市 |
| SEZ/SFZ，50岁以上 | USD32,000 | 50 | 10年 | 仅限森林城市 |
所有准证都可以更新。一次性参与费：RM200,000（Platinum），RM3,000（Gold），RM1,000（Silver、SEZ/SFZ）。只有 Platinum 持有人可以工作或经营生意。
未满50岁的参与者每年须在马来西亚住满90天（家庭成员可以合计天数）；50岁及以上的参与者则没有最低居留要求。
MM2H 一定要买房吗？
是的：自2024年修订以来，联邦 MM2H 的每个类别都强制参与者拥有住宅，违反条件可能导致准证被撤销。
- 期限：MOTAC 于2025年5月28日发布的公告规定，Platinum、Gold 和 Silver 参与者须在准证签注后一年内完成购屋。
- 禁售规定：房子10年内不能出售，除非你换购价值更高的房子（升级）。
- SEZ/SFZ：必须在准证签注之前，向柔佛森林城市的发展商购买房子。
- 证明：买卖合约（SPA）须以 MOTAC 的“S&P Acknowledgement Form”（买卖合约提交确认表）呈报。
Silver 准证为期5年，但 Silver 类别买下的房子仍然10年内不能出售。
定期存款可以用来买房吗？
可以动用一部分：MM2H 参与者最多可提取定期存款本金的50%来购买住宅（也可用于教育、医疗和旅游）。房产不能取代存款，两者缺一不可。以 Gold 类别 USD500,000 的存款计算，最多可提取 USD250,000。
MOTAC 各份文件对提取时间的说法不一：类别网页说获批后即可，MOTAC 指南说从第二年起，Insights PDF 则说一年后。2025年5月的公告还补充，在签注前两年内（SEZ/SFZ 为六个月内）买下的房子，只要符合该类别的最低价，也可以算数。请向 MM2H 一站式中心（One Stop Centre MM2H，OSC MM2H）查询。
MM2H 会降低外国人的最低购屋价格吗？
不会：MM2H 持有人在马来西亚仍是非公民，所以须取得州政府批准（State Authority consent，依据《国家土地法典》National Land Code 第433B条），并符合各州对外国人设定的最低价格。
马来西亚律师公会第444/2024号通告（各州列表截至2024年10月）列出了吉隆坡、雪兰莪、柔佛和槟城（Penang）等地的以下最低价，PropCashflow 2026年2月的列表也给出相同数字。你实际须支付的价格，是州最低价与 MM2H 类别最低价两者中较高的一个。
| 地区（住宅） | 州最低价 | Silver 至少须付 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM1,000,000 | 相同 |
| 雪兰莪第一区 | RM2,000,000 | 相同 |
| 柔佛 | RM1,000,000 | 相同 |
| 槟城岛分层 | RM1,000,000 | 相同 |
| 槟城威省分层 | RM500,000 | RM600,000 |
最后一栏显示州最低价与 Silver 最低价 RM600,000 两者中较高者，以 Python 计算；“相同”表示直接适用州最低价。Gold 持有人至少须付 RM1,000,000，Platinum 持有人至少 RM2,000,000；若州最低价更高（例如雪兰莪第一区），则以州最低价为准。雪兰莪第一区包括八打灵（Petaling）、鹅唛（Gombak）、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）和巴生（Klang），只限分层地契（strata title，公寓等分层产业的地契）。槟城的数字为二手房（subsale）价格。EPU（经济策划署）指南也禁止外国人购买低价和中低价房屋、马来保留地（Malay Reserve Land）以及土著（Bumiputera）单位。最新数字请询问你的律师。
各州的完整列表请参阅我们的“2026年马来西亚外国人购屋最低价格”指南；挑选地区可参阅“2026年吉隆坡最佳居住地区”或“2026年新山最佳居住地区”指南。
不持有 MM2H，可以在马来西亚买房吗？
可以：根据《国家土地法典》第433B条，非公民只要事先获得州政府批准，就能在马来西亚购买土地，法律并没有要求持有 MM2H 准证。
MOTAC 自己的指南也说明，外国人可以在马来西亚购买住宅。没有 MM2H 的话，你就走一般外国买家的程序，州最低价和印花税都一样；MM2H 额外带来的是长期居留准证，以及定期存款和10年持有期的要求。
MM2H 持有人买房要付哪些费用？
从2026年1月1日起，非马来西亚公民或永久居民的 MM2H 持有人，在马来西亚转让住宅产业时须缴付8%统一印花税，依据是《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949）第32(ab)项，详见 LHDN 的印花税指南（2026年6月30日）。
以一间 RM1,000,000 的吉隆坡公寓为例，示例费用如下（以 Python 计算）：
| 项目 | 金额 | 依据 |
|---|---|---|
| 印花税（MM2H 持有人） | RM80,000 | 统一8% |
| 同一房子，公民买家 | RM24,000 | 1%至3%累进 |
| SPA 律师费 | RM11,250 | SRO 2023 收费表 |
| 律师费的服务税 | RM900 | 8% SST |
| 前三行合计 | RM92,150 | 不含公民一行 |
印花税以成交价或市值中较高者计算。律师费按《2023年律师酬劳令》（Solicitors' Remuneration Order 2023）计算：首 RM500,000 收1.25%，其后收1%；自2024年3月1日起，律师费的服务税为8%。未包括：贷款文件、州政府批准费、杂费（disbursements），以及律师公会列表注明的槟城、吉打（Kedah）和彭亨（Pahang）征费。
完整费用清单请参阅我们的“2026年马来西亚买房费用”指南。
MM2H 持有人可以申请房贷吗？
有些银行愿意贷款给 MM2H 参与者：CIMB 的 MM2H 房屋融资网页提供最高85%的融资比例，其中包括 MRTA（房贷递减保险）或 MLTA（房贷平准保险）、律师费和估价费（上限为5%），贷款期最长35年或至70岁。
这个配套只适用于把 MM2H 定期存款存放在 CIMB 的参与者，而且只限已完工的房子。以 RM1,000,000 的房子计算，85%即 RM850,000。各银行的条件各不相同。
MM2H 持有人卖房要缴多少 RPGT？
根据 LHDN 的 RPGT 税率网页，非马来西亚公民或永久居民的 MM2H 持有人在马来西亚卖房，须缴付 RPGT（产业盈利税）：五年内获利的税率为30%，从第六年起为10%，依据为附表5第III部分（Part III of Schedule 5）。
在10年持有期满后出售，适用10%税率；若在头五年内为换购升级而出售，则按30%课税。买家须保留成交价的7%，并在60天内缴交给 LHDN。请参阅我们的“2026年马来西亚产业盈利税（RPGT）”指南。
砂拉越与沙巴的 MM2H 买房规定
2026年，砂拉越和沙巴各自推行自己的 MM2H 计划：在砂拉越的 S-MM2H（砂拉越第二家园）下买房是可选的，在沙巴 MM2H 下则是强制的。
| 计划 | 定期存款 | 准证期限 | 买房规定 | 每年居留 |
|---|---|---|---|---|
| 砂拉越 S-MM2H | RM500,000 | 5 + 5年 | 可选 | 30天 |
| 沙巴 Platinum | USD1,000,000 | 20年 | RM2,000,000+ | 30天 |
| 沙巴 Gold | USD500,000 | 15年 | RM1,000,000+ | 30天 |
| 沙巴 Silver | RM500,000 | 5 + 5年 | RM600,000+ | 30天 |
砂拉越（指南于2025年7月31日修订）：须年满30岁，存款中须保留 RM250,000，一年后可提取50%用于在砂拉越买房；如果买房，古晋省（Kuching Division）最低 RM600,000，其他地区最低 RM500,000。沙巴（网页于2026年9月8日更新）：须年满25岁，Silver 类别的房子必须是高楼，持有人只能住在沙巴。
沙巴规定10年内不能出售，但若你另买一间不低于该类别最低价的房子，5年后便可出售。
如何以 MM2H 持有人身份在马来西亚买房：步骤
- 选择类别和地区：以类别最低价和州最低价两者中较高者，作为你的预算下限。
- 通过持牌 MM2H 公司申请：由公司向 OSC MM2H 提交申请，移民局（Immigration Department）作最终批准。
- 完成准证手续：把定期存款存入马来西亚持牌银行，购买医药保险，完成体检，然后办理准证签注。
- 聘请产业律师：律师会查核地契，协助你申请州政府批准，并为文件办理印花。
- 一年内签署 SPA：签署买卖合约，并通过你的 MM2H 公司把 S&P Acknowledgement Form 交给 OSC MM2H。
- 安排资金：申请贷款，或向 OSC MM2H 询问能否提取定期存款。
- 持有房子：持有10年，或换购升级。
需要准备的文件
- 护照、MM2H 批准信和准证。
- 定期存款证明、医药保险（60岁及以下）、Medical Form II（体检表格），以及经 LHDN 盖印花的个人担保书（personal bond form）。
- 每位18岁以上人士的良民证（certificate of good conduct）。
- SPA 或订购表格（booking form），申请贷款还需工资单或银行月结单。
常见问题
买马来西亚房产一定要先拿 MM2H 吗？
不必。外国人只要获得州政府批准，并以不低于州最低价的价格购买，即使没有任何 MM2H 准证也可以买房。
MM2H 的房子可以卖吗？
头10年不能卖，除非是换购更贵的房子；违反条件出售，可能会失去准证。
MM2H Silver 持有人最便宜可以买多少钱的房子？
原则上是 RM600,000，但吉隆坡和柔佛要求外国人至少 RM1,000,000，雪兰莪第一区则要 RM2,000,000。
拿到 MM2H 后，多久内必须买房？
根据 MOTAC 2025年5月的通告，Platinum、Gold 和 Silver 参与者从准证签注起有一年时间完成购屋。
MM2H 持有人要缴8%印花税吗？
要，除非他们是马来西亚公民或永久居民，因为从2026年起，这个统一税率适用于所有其他个人的住宅转让。
可以用 MM2H 定期存款买房吗？
最多可动用一半存款来买房，但 MOTAC 各份文件对提取时间的规定不同，所以请先向 OSC MM2H 确认。
砂拉越 S-MM2H 可以不买房吗？
可以；砂拉越让你自行选择，如果决定买房，古晋省最低 RM600,000，州内其他地区最低 RM500,000。
参考资料
- MOTAC: MM2H Category and Requirements overview (last updated 10 February 2026)（MM2H 类别与条件概览，最后更新于2026年2月10日）用于：各类别的定期存款、年龄、准证期限、最低房价、参与费和居留规定。
- MOTAC: MM2H Silver category page（MM2H Silver 类别网页）用于：强制买房、10年禁售规定、升级例外和撤销准证；Gold、Platinum 和 SEZ/SFZ 的网页内容相同。
- MOTAC: MM2H SEZ/SFZ category page（MM2H 经济特区／金融特区类别网页）用于：森林城市购屋规定和按年龄划分的存款额。
- MOTAC: MM2H requirements and regulations（MM2H 条件与规定）用于：持牌 MM2H 公司、OSC MM2H 和移民局的角色。
- MOTAC OSC MM2H: Pengumuman Terkini Program MM2H (28 May 2025, in Malay)（MM2H 计划最新公告，2025年5月28日，马来文）用于：一年购屋期限、森林城市的条件，以及提取存款买房。
- MOTAC: Guide Malaysia My Second Home (PDF)（马来西亚第二家园指南）用于：提取时间、外国人拥有住宅、申请步骤和文件清单。
- MOTAC: Insights on the Categories (PDF)（各类别说明）用于：说法不一的提取时间，以及子女年龄上限。
- MOTAC: Sales and Purchase Agreement Submission Acknowledgement form（买卖合约提交确认表）用于：MM2H 参与者须呈报的房产资料。
- Malaysian Bar: Circular No 444/2024, Restrictions on Non-Citizens and Foreign Companies (23 December 2024)（马来西亚律师公会第444/2024号通告：对非公民和外国公司的限制，2024年12月23日）用于：第433B条、EPU 指南、各州最低价和征费（列表截至2024年10月）。
- PropCashflow: Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026 (February 2026)（2026年马来西亚外国人购屋最低价格，2026年2月）用于：核对各州最低价。
- PropCashflow: Malaysia Second Home (MM2H) 2026 (figures captured 16 October 2026)（2026年马来西亚第二家园，数字于2026年10月16日记录）用于：核对 MM2H 不享有较低的州最低价，以及没有 MM2H 也可走一般买房途径。
- LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (30 June 2026)（《1949年印花税法令》附表一印花税征收指南，2026年6月30日）用于：第32(ab)项的8%税率，以及第32(a)项的公民累进税率。
- LHDN: Real Property Gains Tax (RPGT) Rates（产业盈利税税率）用于：非公民的 RPGT 税率。
- LHDN: Retention and Remittance by Acquirer（买家保留与汇缴款项）用于：7%保留款和60天期限。
- Conventus Law: The Solicitors' Remuneration Order 2023 (15 September 2023)（《2023年律师酬劳令》，2023年9月15日）用于：律师费收费表。
- NST: SST 2 pct hike, here's what you need to know (February 2024)（服务税调高2个百分点须知，2024年2月）用于：2024年3月1日起的8%服务税。
- CIMB: Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（CIMB 第二家园房屋融资）用于：融资比例、贷款期、合格房产和贷款文件。
- Sarawak MTCP: SMM2H Application Requirements (page updated 14 October 2026)（砂拉越第二家园申请条件，网页于2026年10月14日更新）用于：S-MM2H 申请指南（2025年7月31日修订）：存款、年龄、居留、提取和可选的买房。
- Sarawak MTCP: New Requirements for Sarawak-MM2H Effective Jan 1 (October 2024)（砂拉越第二家园1月1日起的新条件，2024年10月）用于：2025年1月1日起的 RM500,000 存款、30岁年龄门槛和30天居留。
- Sabah MM2H (KePKAS): Platinum category terms（沙巴第二家园 Platinum 类别条件）用于：沙巴 Platinum 的存款、准证期限、最低房价和出售规定。
- Sabah MM2H (KePKAS): Gold category terms（沙巴第二家园 Gold 类别条件）用于：沙巴 Gold 的存款、准证期限和最低房价。
- Sabah MM2H (KePKAS): Silver category terms（沙巴第二家园 Silver 类别条件）用于：沙巴 Silver 的存款、高楼规定，以及只能住在沙巴。
MM2H 条件、各州最低价和税率都会变动，引用任何数字之前，请查看 MOTAC、你所在州的土地局和 LHDN 的最新网页。
本文仅提供一般资讯，并非移民、法律、税务或财务建议。移民规定会改变；申请或签约前，请向 MOTAC（OSC MM2H）或获 MOTAC 发牌的 MM2H 公司确认最新的 MM2H 条件，并向马来西亚产业律师确认买房规定。
来源
- MM2H Category and Requirements overview（MM2H 类别与条件概览） — Ministry of Tourism, Arts and Culture (MOTAC)（马来西亚旅游、艺术及文化部）
- Pengumuman Terkini Program MM2H (28 May 2025)（MM2H 计划最新公告，2025年5月28日） — MOTAC One Stop Centre MM2H（MM2H 一站式中心）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (30 June 2026)（《1949年印花税法令》附表一印花税征收指南，2026年6月30日） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)（内陆税收局）
- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates（产业盈利税税率） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)（内陆税收局）
- Circular No 444/2024: Restrictions on Non-Citizens and Foreign Companies（第444/2024号通告：对非公民和外国公司的限制） — Malaysian Bar（马来西亚律师公会）
- SMM2H Application Requirements（砂拉越第二家园申请条件） — Ministry of Tourism, Creative Industry and Performing Arts Sarawak（砂拉越旅游、创意产业及表演艺术部）
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。