外国人在马来西亚申请房贷的5个条件【2026年版】
Property Lab 编辑部发布 约 14 分钟阅读
要点
- 截至2026年10月，根据国家银行的外汇管理政策，非居民可以向马来西亚的银行借入任何数额的令吉买房，但纯粹购买土地除外。
- 在马来西亚，CIMB 的 MM2H 房屋融资最高可达85%（含费用），RHB 为80%另加5%，贷款须分别在70岁和65岁前还清。
- 马来西亚房贷的年限最长35年，而国家银行把任何借款人第三笔房贷的贷款与房价比率（LTV）上限定为70%，外国借款人也不例外。
目录
外国人可以在马来西亚申请房贷，但银行会先审核5个条件：房产本身、贷款成数、收入与偿债比率 DSR、年龄，以及居留身份。截至2026年10月，依据国家银行的外汇管理政策，非居民可以向马来西亚的银行借入令吉买房，具体条件再由各银行自行决定。
可以。部分马来西亚银行愿意贷款给房价达到州最低价的外国买家。已公布的 MM2H 条件包括：CIMB 最高85%（已含各项费用），RHB 为80%另加5%的费用融资，贷款须分别在70岁或65岁前还清。
关键数字（截至2026年10月）
- 最长房贷年限35年
- 第三笔房贷上限70% LTV
- CIMB MM2H 成数，含费用最高85%
- 贷款合约印花税0.5%
- 吉隆坡外国人最低价RM1 million
- 律师费的服务税8%
又称：pinjaman perumahan（房屋贷款、按揭）；margin of financing（MOF，融资比例，即贷款成数 loan-to-value 或 LTV）；debt service ratio（DSR，偿债比率）；bukan pemastautin（非居民）；Foreign Exchange Policy（FEP，外汇管理政策，马来文 Dasar Pertukaran Asing）；MRTA 和 MLTA（房贷递减保险与房贷平准保险）。
如何符合资格：银行审核外国借款人的5个条件
- 房产符合规定：房子达到州最低价，属于外国人可以拥有的类型，并取得州政府批准。
- 成数配合你的现金：银行按房价与估价中较低者的一定比例放贷，其余由你支付。
- 收入通过 DSR：你的每月供款须在银行的偿债比率上限之内，并有文件证明。
- 年龄容许所需年限：贷款须在银行的年龄上限前还清，年限最长35年。
- 居留身份配合产品：你的身份（MM2H、工作准证或居住在海外）须符合银行和国家银行的规定。
符合全部五项也不保证获批。每家银行都会自行作出信贷决定。
条件1：房产是否符合外国人贷款的资格？
在马来西亚，银行只会为外国人有权购买的房子提供融资，即房价不低于州最低价，并事先取得州政府依据《国家土地法典》第433B条的批准。
马来西亚律师公会第444/2024号通告列出联邦的限制：除非州政府设定更低的门槛，外国人不可购买每单位低于 RM1,000,000 的房产，也不可购买低价或中低价房屋、马来保留地（Malay Reserve Land）或土著单位（Bumiputera units）。吉隆坡的最低价为 RM1 million；雪兰莪第一区则要求 RM2 million。
- 抵押不需批准：第433B(3)条规定，设立抵押（charge）不需要州政府批准，所以真正关键的是你购买房产时的那项批准。
- 已完工房子：CIMB 的 MM2H 融资只适用于已完工的住宅单位，不包括低价单位、马来保留地和土著配额单位。
- 贷款发放：律师事务所 Donovan & Ho 指出，你必须先把差额款项（differential sum，即贷款未涵盖的那部分房价）付给律师，银行才会发放贷款。
各州最低价请参阅我们的“2026年马来西亚外国人购屋最低价格”指南，以及“2026年外国人如何在马来西亚买房”。
条件2：银行给外国人的融资比例是多少？
融资比例，也就是贷款成数，是银行愿意按马来西亚房产价值借出的比例；对外国人来说，这个比例由各银行的产品规定决定，并没有统一的全国数字。
| 银行与产品 | 页面所列成数 | 最长年限或年龄 |
|---|---|---|
| CIMB，MM2H 融资 | 最高85%* | 35年或70岁 |
| RHB，MM2H 房屋融资 | 80% + 5%** | 30年或65岁 |
| HSBC HomeSmart | 未列明 | 35年或70岁 |
| UOB Intelligent Home Loan | 未列出外国人成数 | 35年或70岁 |
* 包括 MRTA/MLTA、律师费和估价费，上限为5%；适用于在 CIMB 存有定期存款的 MM2H 参与者。** 额外的5%用于支付律师费以及保险或伊斯兰保险（takaful）费用；资料来自 RHB Premier 的 MM2H 页面。HSBC 表示马来西亚居民和非居民都可以申请，年龄须为18至60岁。UOB 表示外国人年满18岁即可申请；其95%（含 MRTA）是该产品的一般融资比例。CIMB、HSBC 和 UOB 以先达到的限制为准。以上页面于2026年10月29日查阅；OCBC 的房贷页面只列出马来西亚公民。
有两项规定适用于所有借款人。丰隆银行的常见问答指出，融资比例以买价或公开市值中较低者为准，所以估价偏低就意味着你要拿出更多现金。另外，国家银行规定借款人的第三笔房屋贷款，贷款与房价比率（LTV）上限为70%，不论是否外国人。
以一间 RM1,000,000 的房子为例，贷款70%须自付 RM300,000；贷款80%则须自付 RM200,000（计算所得）。
条件3：收入、DSR 和银行要求的文件
马来西亚的银行以偿债比率（DSR）测试外国借款人的收入：每月债务还款总额（包括新贷款）除以每月净收入。
CIMB 的 DSR 指南指出，大多数银行希望 DSR 低于60%，超过70%即属危急（critical）水平。国家银行在2016年9月20日的声明中表示，贷款机构必须确认借款人扣除法定扣款、生活必需开支和所有其他债务后的收入足以偿还贷款。我们查阅的银行页面都没有为外国人另设最低收入要求。
各银行要求的文件不同，所以请备齐全套：
- 身份证明：护照；CIMB 要求有效期至少6个月。
- 薪金证明：最近3个月的工资单（CIMB、HSBC、UOB），另加 EA 表格或 BE 表格报税单（UOB）。
- 银行月结单：若没有工资单或 EA 表格，HSBC 要求提供显示薪金入账的6个月银行月结单。
- 自雇人士：6个月的公司银行月结单和商业注册文件（CIMB、UOB）。
- 购买证明：SPA（买卖合约）、订购表格（booking form）或订金收据。
CIMB 还表示，没有其 Preferred 或 Private Banking 客户关系的外国人，可能须提交更多文件。若你的薪金以其他货币支付，请询问银行如何换算。DSR 的计算方法请参阅“2026年马来西亚房贷资格”；若银行拒绝贷款，请参阅“马来西亚房贷被拒”。
条件4：外国借款人的年龄与贷款年限
马来西亚房贷的年限最长35年，银行也会为贷款结束时借款人的年龄设上限；在我们查阅的页面中，上限通常为65或70岁。
国家银行在2016年的声明中表示，这个年限“已绰绰有余”（is more than sufficient），足以在退休前还清贷款，并拒绝延长至40年。年限越短，月供越高，就需要更高的收入才能通过 DSR 测试。
示例（以 Python 计算）：贷款 RM700,000（一间 RM1,000,000 吉隆坡公寓的70%），假设年利率4.5%，即 HSBC 为一笔 RM350,000、30年标准贷款公布的参考实际利率。
| 现在年龄 | 年龄上限 | 年限 | 每月供款 | 60% DSR 所需净收入 |
|---|---|---|---|---|
| 30 | 70 | 35年 | RM3,312.80 | RM5,521 |
| 45 | 70 | 25年 | RM3,890.83 | RM6,485 |
| 45 | 65 | 20年 | RM4,428.55 | RM7,381 |
| 55 | 70 | 15年 | RM5,354.95 | RM8,925 |
| 55 | 65 | 10年 | RM7,254.69 | RM12,091 |
假设没有其他债务、整个贷款期利率固定为4.5%，并按月还款；65岁上限参照 RHB 的规定（最长30年）。收入一栏为月供除以0.6。这并非银行报价；实际利率、融资比例和 DSR 上限各有不同。
在这个示例中，年限从35年缩短到10年，月供增加一倍以上。55岁的借款人须减少贷款额或提高收入，才能把 DSR 保持在60%以下。
条件5：居留身份与国家银行的令吉借贷规定
根据马来西亚国家银行的外汇管理政策（FEP），没有马来西亚永久居留权的外国人属于非居民，而非居民可以向马来西亚的银行借入任何数额的令吉，用于购买马来西亚的住宅或商业产业。
FEP 的定义把居民身份与公民身份或马来西亚永久居留权（PR）挂钩：非公民只有持有马来西亚 PR 并通常居住在马来西亚，才算居民，所以 MM2H 准证或工作准证不会改变外国人的身份。国家银行关于非居民借贷的常见问答（2025年10月1日更新）允许为实体经济活动借入令吉，“包括购买不动产，但纯粹购买土地除外”（including the purchase of immovable property, except for purchase of land only）。第2号通告（Notice 2）也允许非居民向在岸持牌银行借入任何数额的外币。
因此，FEP 并不阻止贷款，真正把申请人分类的是银行的产品：
- MM2H 参与者：CIMB 的 MM2H 融资适用于把 MM2H 定期存款存放在 CIMB 的参与者；RHB 则通过 RHB Premier 提供 MM2H 房屋融资。
- 其他外国人：HSBC 的 HomeSmart 页面表示居民和非居民都可以申请，UOB 的贷款也接受受薪或自雇的外国人。
- 银行客户关系：CIMB 的 MM2H 页面把外国申请人列在其 Regional（ASEAN）或 Local Preferred 或 Private Banking 之下。
- 居住在海外：我们查阅的银行页面都没有为住在马来西亚境外的外国人另定条件，所以作出承诺前请先询问银行。
MM2H 不会降低房产最低价。Silver、Gold 和 Platinum 参与者所买的房子须分别至少 RM600,000、RM1,000,000 或 RM2,000,000，并以此与州最低价中较高者为准。请参阅我们的“2026年马来西亚第二家园 MM2H 买房”指南。
重点提示：签署购买意向书（offer letter）当天就申请贷款。Donovan & Ho 提醒，外国人的贷款申请“往往比一般需要更长时间”（often take longer than usual），并建议把签署 SPA 定为以取得贷款原则性批准为前提，这样可以保障你的诚意订金（earnest deposit）。
外国人申请房贷要付哪些费用？
不是永久居民的非公民在马来西亚买房，须缴付8%的转让印花税；除此之外，贷款本身还有印花税、律师费和服务税。
| 贷款费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 贷款合约印花税，0.5% | RM3,500 |
| 贷款律师费，SRO 2023 | RM8,250 |
| 上述律师费的8%服务税 | RM660 |
| 贷款费用合计 | RM12,410 |
以 RM700,000 贷款计算。适用于马来西亚半岛的《2023年律师酬劳令》（SRO 2023）规定，贷款首 RM500,000 收1.25%，其后 RM7,000,000 收1%。未包括杂费（disbursements）、估价费（UOB 表示按估价师的收费标准收取）和保险。
HSBC 的产品说明书（product disclosure sheet）要求借款人在整个贷款期内为房产投保火险及其他风险。CIMB（包含在其85%之内）和丰隆银行允许把 MRTA、MLTA 或类似保费加进贷款，上限为5%。两者的比较请参阅“2026年马来西亚 MRTA 与 MLTA 比较”，完整预算请参阅“2026年马来西亚买房费用”。
常见问题
外国人可以在马来西亚申请房贷吗？
可以，只要找愿意接受非公民的银行，例如已公布相关页面的 CIMB（MM2H）、RHB（MM2H）、HSBC 和 UOB。房子也必须达到州最低价，并获得州政府批准。
外国人在马来西亚买房可以贷多少？
视银行而定。CIMB 的 MM2H 页面提供最高85%（含费用），RHB 最高80%另加5%，均以房价与估价中较低者计算。第三笔房贷的上限为70%。
在马来西亚申请房贷一定要有 MM2H 吗？
不一定。CIMB 和 RHB 的相关产品是为 MM2H 参与者而设，但 HSBC 的 HomeSmart 和 UOB 的 Intelligent Home Loan 表示外国人和非居民都可以申请。
住在海外的非居民可以借令吉购买马来西亚房产吗？
根据国家银行的 FEP，非居民可以为买房借入任何数额的令吉，但不能用于只买土地。至于银行是否愿意贷款给住在海外的人，由银行自行决定。
马来西亚房贷的最高年龄是多少？
我们查阅的大多数页面规定贷款须在70岁前还清，RHB 的 MM2H 融资则为65岁。年限另有35年的上限，这是国家银行容许的最长年限。
外国人申请马来西亚房贷需要哪些文件？
通常包括护照（CIMB 要求有效期六个月以上）、三个月的工资单、报税或 EA 表格、银行月结单，以及 SPA 或订购表格。银行可能要求更多文件。
外国人的房贷要付哪些费用？
贷款合约0.5%的印花税、SRO 2023 规定的律师费加8%服务税、估价费和保险。以 RM700,000 贷款计算，前三项合计 RM12,410。
外国人可以在马来西亚转贷吗？
国家银行的第2号通告允许非居民为用于实体经济活动的令吉借贷进行再融资（refinance）。请向你的银行查询其产品是否接受外国人转贷。
参考资料
- Bank Negara Malaysia: FAQ, Non-Resident Borrowing in Malaysia, Notice 2 (updated 1 October 2025)（非居民在马来西亚借贷常见问答，第2号通告，2025年10月1日更新）用于：非居民借入令吉购买不动产（纯粹购买土地除外）。
- Bank Negara Malaysia: FEP Notice 2, Borrowing, Lending and Guarantee (2 October 2025)（外汇管理政策第2号通告：借贷、放贷与担保，2025年10月2日）用于：第14和17段，以及再融资的脚注。
- Bank Negara Malaysia: FEP Notices, Preamble and Interpretation (2 October 2025)（外汇管理政策通告：序言与释义，2025年10月2日）用于：居民、非居民和实体经济活动的定义。
- Bank Negara Malaysia: Measures in promoting a stable and sustainable property market (3 November 2010)（促进稳定和可持续房地产市场的措施，2010年11月3日）用于：第三笔房贷70% LTV 的上限。
- Bank Negara Malaysia: Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability (20 September 2016)（负责任贷款指南确保借款人的还款能力，2016年9月20日）用于：35年最长年限和还款能力测试。
- Malaysian Bar: Circular No 444/2024, Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（马来西亚律师公会第444/2024号通告：对非公民和外国公司的限制）用于：第433B(1)和433B(3)条、联邦限制和各州最低价。
- CIMB: Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（马来西亚第二家园房产融资）用于：85%融资比例、年限、适用房屋、MM2H 房产最低价和所需文件。
- RHB Premier: MM2H（马来西亚第二家园页面）用于：80%加5%的融资比例，以及30年或65岁的上限。
- HSBC Malaysia: HSBC HomeSmart（汇丰银行房贷产品页面）用于：非居民的申请资格、18至60岁、年限、所需文件和4.50%参考利率。
- UOB Malaysia: Intelligent Home Loan（大华银行房贷产品页面）用于：外国人的申请资格、年限、一般95%融资比例和收入文件。
- HSBC Malaysia: HomeSmart product disclosure sheet (PDF)（HomeSmart 产品说明书）用于：火险条件。
- Hong Leong Bank: Loans FAQ（丰隆银行贷款常见问答）用于：以买价或公开市值中较低者为准，以及5%的保险融资上限。
- CIMB: Understanding DSR in Malaysia（了解马来西亚的偿债比率 DSR）用于：DSR 公式、60%的偏好标准和70%的危急水平。
- Donovan & Ho: Cash flow and timing of sub-sale property purchase in Malaysia by foreigners (14 July 2020)（外国人在马来西亚购买二手房的资金流与时间表，2020年7月14日）用于：贷款时间、差额款项和贷款发放。
- Donovan & Ho: Incidental costs of purchasing sub-sale property in Malaysia（在马来西亚购买二手房的附带费用）用于：仅限贷款合约0.5%的印花税；该文的律师费收费表早于 SRO 2023。
- Conventus Law: The Solicitors' Remuneration Order 2023（《2023年律师酬劳令》）用于：抵押和融资文件的法定律师费。
- NST: SST 2 pct hike, here's what you need to know (February 2024)（服务税调高2个百分点须知，2024年2月）用于：自2024年3月1日起法律服务的8%服务税。
- LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (30 June 2026)（《1949年印花税法令》附表一印花税征收指南，2026年6月30日）用于：非公民8%的转让印花税，第32(ab)项。
- MOTAC: MM2H overview（MOTAC 马来西亚第二家园概览）用于：Silver、Gold 和 Platinum 的房产最低价。
银行条件和国家银行的通告会变动，申请前请在 bnm.gov.my 和各银行的产品页面核对最新内容。
本文仅提供一般资讯，并非法律、税务或财务建议。贷款批准、融资比例、年限和利率由各银行根据你的完整申请决定；支付订金或签约之前，请先取得银行的书面贷款批准，并向马来西亚产业律师寻求意见。
来源
- FAQ: Non-Resident Borrowing in Malaysia, Notice 2 (updated 1 October 2025)（非居民在马来西亚借贷常见问答，第2号通告，2025年10月1日更新） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- Foreign Exchange Policy Notice 2: Borrowing, Lending and Guarantee（外汇管理政策第2号通告：借贷、放贷与担保） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- Measures in promoting a stable and sustainable property market（促进稳定和可持续房地产市场的措施） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability（负责任贷款指南确保借款人的还款能力） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- Circular No 444/2024: Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（第444/2024号通告：对非公民和外国公司的限制） — Malaysian Bar（马来西亚律师公会）
- Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（马来西亚第二家园房产融资） — CIMB Bank
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。