外国人在马来西亚买房的7个步骤【2026年版】
Property Lab 编辑部发布 约 17 分钟阅读
要点
- 截至2026年10月，外国人在马来西亚买房，房价须达到各州设定的最低价：吉隆坡和柔佛为 RM1 million，雪兰莪第一区为 RM2 million。
- 从2026年1月1日起，不是永久居民的非公民在马来西亚转让住宅，须缴付统一8%的印花税，一间 RM1 million 的公寓即须缴 RM80,000。
- 外国人每次购买马来西亚的土地或房产，都必须事先取得州政府依据《国家土地法典》第433B条的批准，未经批准的交易无效。
目录
外国人在马来西亚买房可分为7个步骤：查清各州规定、算好全部费用、安排资金、查核地契、签署 SPA（买卖合约）、取得 State Authority consent（州政府批准，《国家土地法典》第433B条），最后完成产权转让。截至2026年10月，大多数州对外国人设定的最低房价为 RM1 million（雪兰莪中部为 RM2 million），而非公民购买住宅须缴付统一8%的印花税。
可以。外国人可以在马来西亚拥有价格不低于州最低价的住宅，但不能购买 Malay Reserve Land（马来保留地）、Bumiputera units（土著单位）或低价房屋，而且必须先获得州政府依据《国家土地法典》第433B条的批准。
关键数字（截至2026年10月）
- 吉隆坡最低价RM1 million
- 雪兰莪第一区最低价RM2 million
- 非公民印花税统一8%
- 律师费，RM1m SPARM11,250
- 产业盈利税，1–5年内30%
- 产业盈利税，第6年起10%
又称：harga minimum warga asing（外国人最低购屋价格）；kebenaran Pihak Berkuasa Negeri（PBN consent，州政府批准）；SPA（perjanjian jual beli，买卖合约）；MOT（产业转让书，memorandum of transfer，即 Form 14A 表格）；Tanah Rizab Melayu（马来保留地）。
如何以外国人身份在马来西亚买房：7个步骤总览
- 确认资格：查清州最低价、禁购类型和有地房产的规定。
- 算好每一项费用：加上8%转让印花税、律师费、服务税和州政府批准的相关费用。
- 备妥资金：尽早取得银行的贷款批准，或准备以现金支付。
- 核实房产：进行地契查册，看清地契年限和地契类型，并查核发展商执照。
- 签署合约：支付订金，签署以获得批准为条件的 SPA。
- 办妥州政府审批：由律师提出申请；你支付州政府的费用或征费（如有）。
- 完成交易并持有：付清余款，登记产权转让，领取钥匙，之后按时缴付各项账单和税款。
第1步：查清外国人可以买什么，以及各州最低价
在马来西亚，外国人只能购买不低于各州最低价的住宅，而且每一宗购买都须事先取得州政府依据《国家土地法典》第433B条的批准。
根据马来西亚律师公会第444/2024号通告，联邦指南禁止外国人购买四类房产：每单位低于 RM1,000,000 的房产、低价和中低价房屋、马来保留地，以及分配给土著买家的单位。各州另设自己的最低价。
| 州 | 分层（RM） | 有地（RM） | 主要附加规定 |
|---|---|---|---|
| 吉隆坡、布城、纳闽 | 1,000,000 | 同左 | 未列明 |
| 雪兰莪第一区 | 2,000,000 | 仅限分层有地 | 不可买独立地契 |
| 雪兰莪第三区 | 1,000,000 | 仅限分层有地 | 不可买独立地契 |
| 槟城岛* | 1,000,000 | 3,000,000 | 批准时征费 |
| 槟城威省* | 500,000 | 1,000,000 | 批准时征费 |
| 柔佛 | 1,000,000 | 同左 | 不可买1–1½层排屋 |
| 马六甲 | 500,000 | 1,000,000 | 限2个单位，持有5年 |
| 森美兰 | 600,000–650,000 | 1,000,000 | 资料不一 |
| 彭亨 | 1,000,000 | 同左 | 征费，须 EXCO 批准 |
| 砂拉越 | 500,000–600,000 | 同左 | 资料不一 |
* 槟城的数字为二手房（subsale）价格；表中所有数字均为住宅。
律师公会列表注明“截至2024年10月”，并已与 PropCashflow 于2026年3月29日更新的各州指南核对。雪兰莪第一区包括八打灵（Petaling）、鹅唛（Gombak）、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）和巴生（Klang）；第三区包括乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）和沙白安南（Sabak Bernam）。槟城较低的发展商单位价格只适用于2024年签署的 SPA。霹雳（Perak）按区域设定价格，并自2023年9月起不允许外国人拥有永久地契（freehold）房产。最新数字请向你的律师确认。
同一份律师公会列表显示，雪兰莪、槟城、森美兰和马六甲不允许外国人购买拍卖房产。达到最低价也不保证一定获批。
在 NAPIC 的2026年第二季房价表中，吉隆坡公寓（condominium/apartment）的成交价中位数为 RM510,000，而在523宗有记录的交易中，四分之三的成交价不超过 RM940,000，低于 RM1 million 的最低价。各州完整列表请参阅我们的“2026年马来西亚外国人购屋最低价格”指南。
第2步：编列预算，别忘了8%印花税
从2026年1月1日起，不是永久居民的非公民在马来西亚转让住宅产业，每 RM100 须缴付 RM8 印花税，依据是《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949）第32(ab)项，详见LHDN 的印花税指南（2026年6月30日）。
非住宅产业仍为每 RM100 缴付 RM4（第32(aa)项），而且印花税以成交价与市值中较高者计算。以下是一间 RM1,000,000 吉隆坡公寓的示例费用（以 Python 计算），律师费依据 SRO 2023（2023年律师酬劳令）：
| 项目 | 现金买家 | 贷款买家 |
|---|---|---|
| 转让印花税，8% | RM80,000 | 同左 |
| SPA 律师费（SRO 2023） | RM11,250 | 同左 |
| 批准申请费 | RM500 | 同左 |
| 贷款印花税，0.5% | – | RM3,500 |
| 贷款律师费（SRO 2023） | – | RM8,250 |
| 律师费的8%服务税 | RM940 | RM1,600 |
| 首付以外合计 | RM92,690 | RM105,100 |
贷款一栏假设贷款额为 RM700,000（70%），并非银行实际批出的条件。律师费按适用于马来西亚半岛的《2023年律师酬劳令》计算：首 RM500,000 收1.25%，其后收1%；律师办理批准申请的费用，房价在 RM1,000,000 以内为 RM500，以上为 RM3,000。自2024年3月1日起，法律服务的服务税为8%。未包括州政府的批准费或征费、估价费和杂费（disbursements）。同一间房子，马来西亚公民只须缴付 RM24,000 转让印花税。
以这笔贷款计算，所需现金为 RM300,000 首付加上 RM105,100，即 RM405,100。PropCashflow 2026年3月的指南估计，吉隆坡的州政府批准费为 RM8,000 至 RM12,000，但这并非官方数字。请参阅我们的“2026年马来西亚买房费用”指南。
第3步：申请房贷或备妥现金
马来西亚的银行可以贷款给外国买家，但每家银行对非公民的融资比例各有规定，所以签 SPA 之前就要先取得银行的贷款批准。
- 融资比例：CIMB 为持有 CIMB 定期存款的 MM2H（马来西亚第二家园）参与者提供MM2H 房屋融资，已完工房子的融资比例最高85%（包括保险费、律师费和估价费）。其他银行的融资比例各不相同。
- 第三笔贷款：国家银行规定，借款人的第三笔房屋贷款，贷款与房价比率（LTV）上限为70%。
- 银行估值：银行以成交价和市值中较低者作为贷款基础（丰隆银行 Hong Leong Bank 的贷款常见问答）。
- DSR：即偿债比率，每月债务还款除以净收入；CIMB 的指南把超过70%列为危急（critical）水平。
CIMB 要求外国申请人提供有效期至少六个月的护照、SPA 或订购表格（booking form），以及收入证明，例如最近三个月的工资单。律师事务所 Donovan & Ho 提醒，外国人的贷款申请往往需要更长时间。如果银行拒绝贷款，请参阅我们的“马来西亚房贷被拒”指南。
第4步：选房并查核地契
为马来西亚的房产支付订金之前，先进行地契查册（land search），查看注册业主、地契年限、抵押（charges）、限制令（caveats）以及地契上的任何权益限制（restriction in interest）。
- 查册：《国家土地法典》第384条允许私人查册；第385条则发出盖印的官方查册证书。
- 地契年限：永久地契注明“selama-lamanya”（永久）；租赁地契则显示租期届满日期，租期通常为99年（Low & Partners）。在霹雳，外国人只能购买租赁地契房产。
- 地契类型：Donovan & Ho 指出，若单位尚未发出分层地契（strata title），还需要发展商的确认。
- 新项目：《1966年房屋发展（管制与执照）法令》第5条规定，房屋发展须持有执照，所以请要求查看发展商的执照。
各州的查册费用请参阅我们的“马来西亚地契查册”指南。
第5步：支付订金并签署 SPA
根据Donovan & Ho 为外国买家撰写的指南（2020年7月），在马来西亚购买二手房，通常先在购买意向书（offer letter）上支付房价2%至3%的诚意订金（earnest deposit），签署 SPA 时再补足至房价的10%。
- 二手房时间表：14至21天内签署 SPA；律师费和印花税须预先支付；3个月的完成期通常在州政府批准后才开始计算。
- 批准条款：让 SPA 以取得州政府批准为条件；PropCashflow 指出，这样一来，若申请被拒，订金便可退还。
- 新项目：标准的附表 G（有地）或附表 H（分层）SPA 在签约时收取10%，发展商须在24或36个月内交屋（vacant possession）。
- 不可用授权书：第433F条规定，非公民通过授权书（power of attorney）签署的契据无效。
请先让你自己的律师审阅购买意向书。Donovan & Ho 建议把签署 SPA 定为“以你取得贷款原则性批准为前提”（subject to you obtaining a loan approval in principle），以保障诚意订金。
第6步：取得州政府批准
这项批准是每位非公民把马来西亚房产登记到自己名下之前都必须取得的；依据《国家土地法典》第433C条，未经批准的交易无效。
律师公会通告指出，非公民须以书面提出申请；实际上由负责产业转让的律师代为提交，按 SRO 2023 收费。州政府可能另收费用，律师公会列表也注明，槟城和彭亨等州在批准时征收费用（levy）。Donovan & Ho（2020年）指出柔佛的征费为房产价值的2%；请询问目前的费率。
Donovan & Ho 估计，州政府批准会让整个流程多出1至2个月或更久，视州属而定；PropCashflow 则认为吉隆坡需要3至4个月。两者都只能作为粗略参考。
MM2H 是另一种签证，并不会降低州最低价：根据MOTAC（马来西亚旅游、艺术及文化部）的 MM2H 概览，Silver、Gold 和 Platinum 参与者所买的房子须分别至少 RM600,000、RM1,000,000 或 RM2,000,000。请参阅我们的“2026年马来西亚第二家园（MM2H）买房”指南。
第7步：完成转让、领取钥匙，正式成为业主
外国人在马来西亚的购屋交易，在付清余款、产业转让书（Form 14A）按8%缴付印花税并完成注册后即告完成；依据《国家土地法典》第215条，产权在注册时转移给买家。
- 差额款项：贷款未涵盖的部分（differential sum）由你支付给律师，通常须在接到要求后2周内付清。
- 贷款发放：银行随后偿还卖家的贷款（如有），并把余额付给卖家的律师。
- 钥匙：购买二手房时，卖家在余款和分摊的账单付清后交出钥匙和门禁卡；如果房子已有租客，你便以房东身份取得法律上的占有权（Donovan & Ho）。
请参阅我们的“2026年马来西亚产业转让书（MOT）”指南。
买房之后：账单、出租与出售
- 地税和门牌税：地税（quit rent，cukai tanah）于1月1日到期，依据《国家土地法典》第94(2)条，从6月1日起即属拖欠；地方政府的门牌税（assessment，cukai pintu）则每半年预缴一次。
- 出租：非居民个人在马来西亚的应课税收入（包括租金）按统一30%课税（PwC 税务摘要，2026年6月16日审阅）。
- 日后出售：根据LHDN 的 RPGT（产业盈利税）税率表，非公民在五年内出售获利须缴30%，从第六年起为10%；买家须扣留房价的7%，并在60天内缴交给 LHDN。
示例（计算所得）：获利 RM200,000（从 RM1,000,000 涨至 RM1,200,000，未扣除费用和豁免），在第五年出售须缴 RM60,000，第六年出售则为 RM20,000；买家须扣留 RM84,000。请参阅我们的“2026年马来西亚产业盈利税（RPGT）”指南。
常见问题
2026年外国人可以在马来西亚买房吗？
可以，只要房价达到州最低价、房产不属于受限类型，而且在产权转让注册之前获得州政府批准。
外国人可以在马来西亚买有地房产吗？
大多数州可以，但价格门槛往往更高：槟城岛的二手有地房屋为 RM3 million。雪兰莪只允许购买分层地契的有地房屋，柔佛禁止单层和一层半排屋，霹雳则只允许租赁地契。
外国人可以在马来西亚申请房贷吗？
可以，部分马来西亚银行愿意贷款，但条件由各银行自定。MM2H 参与者若在 CIMB 存有定期存款，已完工房子最高可贷85%；其他买家应比较各家银行，并及早申请。
外国人在马来西亚买房要缴多少印花税？
2026年1月1日起转让的住宅，按成交价或市值（以较高者为准）缴付8%：RM1 million 的公寓即 RM80,000。永久居民则按公民的税率计算。
外国人在吉隆坡买房的最低价是多少？
RM1 million，与律师公会列表中的布城和纳闽相同。最低价可能改变，请让你的律师确认。
外国人在马来西亚买房需要多长时间？
根据一家律师事务所的估计，一般二手房约需五至六个月，因为州政府批准须在一般三个月的完成期之前取得。
在马来西亚买房需要 MM2H 吗？
不需要。MM2H 是长期居留准证，土地法并没有这项要求；没有 MM2H 的买家同样须符合最低价、取得批准并缴付8%印花税。
外国人在马来西亚卖房要缴什么税？
买入后五年内出售，获利须缴30%产业盈利税，之后为10%。买家须保留成交价的7%交给 LHDN。
参考资料
- Malaysian Bar: Circular No 444/2024, Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies (23 December 2024)（马来西亚律师公会第444/2024号通告：对非公民和外国公司的限制，2024年12月23日）用于：第433B、433C和433F条，联邦指南，各州列表（截至2024年10月），征费和拍卖房产限制。
- PropCashflow: Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026 (updated 29 March 2026)（2026年马来西亚外国人购屋最低价格，2026年3月29日更新）用于：核对各州最低价、批准费估计、吉隆坡所需时间的估计，以及附条件的 SPA。
- LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (30 June 2026)（《1949年印花税法令》附表一印花税征收指南，2026年6月30日）用于：第32(a)、32(aa)和32(ab)项。
- Donovan & Ho: Incidental costs of purchasing sub-sale property in Malaysia（购买马来西亚二手房的附带费用）用于：贷款合约0.5%的印花税。
- Conventus Law: The Solicitors' Remuneration Order 2023 (15 September 2023)（《2023年律师酬劳令》，2023年9月15日）用于：SPA 和贷款的律师费收费表，以及批准申请费。
- NST: SST 2 pct hike, here's what you need to know (February 2024)（服务税调高2个百分点须知，2024年2月）用于：2024年3月1日起法律服务的8%服务税。
- NAPIC: Residential Prices Quarterly Update, Q2 2026 (Excel)（住宅价格季度更新，2026年第二季，Excel 档）用于：吉隆坡公寓成交价的中位数和第75百分位数。
- CIMB: Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（CIMB 第二家园房屋融资）用于：85%融资比例、贷款期、合格房产和外国申请人须提交的文件。
- Bank Negara Malaysia: Measures in promoting a stable and sustainable property market (3 November 2010)（马来西亚国家银行：促进稳定和可持续房地产市场的措施，2010年11月3日）用于：第三笔房屋贷款70%的上限。
- Hong Leong Bank: Loans FAQ（丰隆银行贷款常见问答）用于：按成交价或市值中较低者贷款。
- CIMB: Understanding DSR in Malaysia（了解马来西亚的偿债比率）用于：DSR 公式和各级别。
- Donovan & Ho: Cash flow and timing of sub-sale property purchase in Malaysia by foreigners (14 July 2020)（外国人在马来西亚购买二手房的资金流与时间表，2020年7月14日）用于：订金、SPA 时间表、批准所需时间、柔佛征费例子、贷款发放，以及5至6个月的估计。
- Donovan & Ho: Differences between buying an auction property vs secondary market property（购买拍卖房产与二手市场房产的区别）用于：二手房的交屋和法律上的占有权。
- National Land Code, section 385 (official searches), LawPlayer（《国家土地法典》第385条：官方查册）用于：与第384条（私人查册）一起说明地契查册。
- National Land Code, section 215 (transfers), LawPlayer（《国家土地法典》第215条：转让）用于：Form 14A 表格，以及产权在注册时转移。
- Low & Partners: Land title search（地契查册）用于：地契所显示的资料：业主、年限、抵押和限制令。
- Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, section 5, LawPlayer（《1966年房屋发展（管制与执照）法令》第5条）用于：发展商执照规定。
- mhub: Progress billing mechanics (last reviewed August 2026)（进度付款机制，2026年8月最后审阅）用于：签署附表 G 或 H 的 SPA 时须付的10%。
- PKNS legal note: time for delivery of vacant possession (PDF)（PKNS 法律说明：交屋期限）用于：24个月（附表 G）和36个月（附表 H）的交屋期限。
- MOTAC: MM2H overview (last update 10 February 2026)（MM2H 概览，2026年2月10日最后更新）用于：MM2H 各类别的最低房价。
- Conventus Law (Azmi & Associates): Non-payment of quit rent and assessment (April 2025)（未缴地税和门牌税的后果，2025年4月）用于：第94(2)条规定的地税到期日。
- Skrine (via Mondaq): Know your rights as a ratepayer (November 2018)（了解门牌税纳税人的权利，2018年11月）用于：依据《1976年地方政府法令》第133条每半年缴付的门牌税。
- PwC Worldwide Tax Summaries: Malaysia, taxes on personal income (reviewed 16 June 2026)（普华永道全球税务摘要：马来西亚个人所得税，2026年6月16日审阅）用于：非居民个人30%的统一税率。
- LHDN: Real Property Gains Tax rates (updated 23 June 2026)（产业盈利税税率，2026年6月23日更新）用于：非公民适用的第III部分（Part III）税率。
- LHDN: Retention and remittance by the acquirer (updated 25 May 2026)（买家保留与汇缴款项，2026年5月25日更新）用于：7%保留款和60天期限。
各州最低价、征费和税率都会变动，引用任何数字之前，请向 LHDN、国家银行、州土地局（PTG）和你的律师核对最新规定。
本文仅提供一般资讯，并非法律、税务或财务建议。各州对外国人购屋拥有酌情决定权；支付订金或签约之前，请向马来西亚产业律师确认最新的最低价、批准费和征费，并向银行确认贷款条件。
来源
- Circular No 444/2024: Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（第444/2024号通告：对非公民和外国公司的限制） — Malaysian Bar（马来西亚律师公会）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (30 June 2026)（《1949年印花税法令》附表一印花税征收指南，2026年6月30日） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)（内陆税收局）
- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates（产业盈利税税率） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)（内陆税收局）
- Measures in promoting a stable and sustainable property market（促进稳定和可持续房地产市场的措施） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- The Solicitors' Remuneration Order 2023（《2023年律师酬劳令》） — Conventus Law
- Cash flow and timing of sub-sale property purchase in Malaysia by foreigners（外国人在马来西亚购买二手房的资金流与时间表） — Donovan & Ho
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。