Rumah Pertamaku 2026：被什么取代？州政府房屋计划与申请方法
Property Lab 编辑部发布 约 14 分钟阅读
要点
- Skim Rumah Pertamaku（SRP）已于2023年4月停止接受新申请；2026年在马来西亚，首购族可改用 Cagamas SRP 的 First Home MGP（首购屋按揭担保计划），最高获得110%融资。
- 马来西亚的 First Home MGP 适用于房价不超过RM1 million的首间房屋，申请人须为月入不超过RM15,000的马来西亚公民，而110%融资只限RM500,000以内的房屋。
- 马来西亚首购族购买RM500,000以内的房屋，若 SPA 在2027年12月31日或之前签署，可免缴印花税；2027年财政预算案建议把部分豁免扩大至RM750,000以内的房屋。
目录
Skim Rumah Pertamaku（SRP，我的首间房屋计划）由 Cagamas SRP Berhad 负责，已在2023年4月结束，2026年不再接受新申请。马来西亚首购族如今改用接替计划 First Home MGP（首购屋按揭担保计划，最高110%融资，收入上限RM15,000）；没有固定薪水的人可选 SJKP，另外还能享有首间房屋印花税豁免。
Rumah Pertamaku 已经结束。受薪人士可向参与银行申请 First Home MGP；自雇人士则可申请 SJKP 或 SJKP MADANI。搜索“rumah pertamaku Selangor”这类关键词的人，通常要找的其实是州政府的可负担房屋计划。
关键数字（截至2026年10月）
- Rumah Pertamaku（SRP）2023年4月结束
- First Home MGP 最高融资110%
- First Home MGP 收入上限RM15,000
- First Home MGP 房价上限RM1 million
- SJKP 总还款占月收入最高65%
- 首间房屋印花税RM500,000内全免
又称：Skim Rumah Pertamaku 或 SRP（我的首间房屋计划，My First Home Scheme）、First Home MGP 或 FHMGP（首购屋按揭担保计划，First Home Mortgage Guarantee Programme）、SJKP（Skim Jaminan Kredit Perumahan，房屋信贷担保计划，Housing Credit Guarantee Scheme）、首间房屋（rumah pertama，first home）、融资比例（margin pembiayaan，margin of financing）、印花税（duti setem，stamp duty）、可负担房屋（rumah mampu milik，affordable home）。
Skim Rumah Pertamaku 在2026年还能申请吗？
不能。在马来西亚，Skim Rumah Pertamaku 已于2023年4月停止接受新申请；Cagamas SRP 的简介页写明，该计划“已于2023年4月结束”。
SRP 于2011年推出：Cagamas SRP 为每笔贷款的首10%提供担保，因此银行可以贷出房价的100%。从2013年1月起，单人申请的月收入上限为RM5,000；联名申请为RM10,000，且每人月入不超过RM5,000。
有些官方网页，例如 Residensi Wilayah（联邦直辖区可负担房屋）网站的“Skim Rumah Pertama”页面，仍把 SRP 写得像还在开放，这类内容只能当作历史资料。
Rumah Pertamaku 被什么计划取代？
接替 SRP 的是同样由 Cagamas SRP 推出的 First Home Mortgage Guarantee Programme（First Home MGP），专为马来西亚首购族而设，参与银行可向 B40 和 M40 收入群体贷出最高110%。
以下规则来自 First Home MGP 产品页及其常见问答：
- 对象：年满18岁的马来西亚公民，受薪或自雇皆可，购买自住的首间房屋。
- 收入：每月总收入不超过RM15,000，单人或合并计算。
- 融资比例：房价RM1 million以内可贷100%；房价RM500,000以内可贷110%，多出的10%用于 MRTA 或 MRTT（房贷保险）、律师费、估价费和印花税。
- 贷款年限：最长35年或至70岁，以较早者为准。
- 联名贷款：只限直系家人（配偶、父母、子女或兄弟姐妹），而且全员都必须是首购族。
Cagamas SRP 不向买家收取任何费用，担保费由银行支付。不过，你仍须向银行偿还全部贷款；再融资（refinancing）或在自己的土地上建屋，都不在保障范围内。继承得来的房屋，在这项计划下不算作你的首间房屋。
SJKP 是什么？谁可以申请？
SJKP（Skim Jaminan Kredit Perumahan，房屋信贷担保计划）是马来西亚政府支持的担保计划，对象是没有固定薪水或工资单的首购族，例如零工工作者（gig workers）；受薪人士同样可以申请。
根据 SJKP 申请资格页，申请人须为年满18岁的马来西亚公民，购买的是自住的首间新屋、二手屋或拍卖屋；所有还款总额不超过每月总收入的65%；过去12个月内在 CCRIS（马来西亚国家银行的信贷记录系统）没有超过两个月的拖欠，过去24个月内也没有其他不良信用记录。
- SJKP：融资最高RM500,000，可包括 MRTA 或 MRTT、律师费及估价费。
- SJKP MADANI：最高RM360,000，可覆盖最多100%房价，另加最多20%用于保险、各项费用、装修和家具。
- 年限与收费：最长35年，可办两代贷款；SJKP 本身不收费，申请须到银行分行办理。
SJKP 自己的网页没有列出收入上限，但 Bank Islam 为 SJKP MADANI 设定了每名申请人月入RM11,000、房产价值RM300,000的上限。如果你搜索的是“rumah pertama Madani”，我们找到最接近的官方计划就是 SJKP MADANI。
First Home MGP、SJKP 与 PR1MA 一览比较
| 计划 | 主办 | 房价/贷款上限 | 收入上限 | 最高融资 |
|---|---|---|---|---|
| SRP（已停办） | Cagamas SRP | RM500,000 | RM10,000 | 110% |
| First Home MGP | Cagamas SRP | 房价RM1m | RM15,000 | 110% |
| SJKP | SJKP Berhad | 贷款RM500,000 | RM11,000* | 100%+费用 |
| SJKP MADANI | SJKP Berhad | 贷款RM360,000 | RM11,000* | 120% |
| PR1MA 房屋 | PR1MA | RM100k-400k | RM2,500-15,000 | 110% |
SRP：规则依据 Cagamas（2022年）及 Residensi Wilayah 网站；110%只适用于月入RM5,000以内、房价RM300,000以内的情况。*Bank Islam 对每名申请人的上限。First Home MGP：110%只限RM500,000以内的房屋。PR1MA（一个马来西亚人民房屋计划）：110%由其合作银行（panel banks）提供；PR1MA 房屋可作为首间或第二间房屋。银行仍会自行进行信用审核。
为什么有人搜索“rumah pertamaku”时会加上州名？
SRP 是全国性计划，没有州属版本，所以“rumah pertamaku KL”或“rumah pertamaku Johor”这类搜索，通常是在找州政府的可负担房屋，也就是为符合收入限制的买家而设、价格受管制的房屋。
| 计划 | 地区 | 主办 | 房价上限 | 收入上限 |
|---|---|---|---|---|
| Rumah Selangorku | 雪兰莪 | LPHS | RM250,000 | RM14,500 |
| Residensi Wilayah | 联邦直辖区 | JWP | RM300,000 | RM10k / RM15k |
| RMMJ | 柔佛 | 柔佛州政府 | 请查网站 | 请查网站 |
Rumah Selangorku（雪兰莪可负担房屋，由 LPHS 即 Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor 负责）：A 至 E 型售价RM42,000至RM250,000，收入上限从RM3,500（A型）到RM14,500（D型及E型）；申请人在雪兰莪不能已拥有房屋；满5年并获州政府同意才可转售。Residensi Wilayah（JWP 即 Jabatan Wilayah Persekutuan，联邦直辖区局）：年满21岁，在联邦直辖区（吉隆坡、布城或纳闽）出生、居住或工作；单身月入RM10,000、已婚RM15,000；10年内禁止转售。Rumah Mampu Milik Johor（RMMJ，柔佛可负担房屋）：申请条件列在州政府房屋网站上，但我们无法读取该网站。
至于霹雳、吉打、森美兰、槟城、沙巴及其他州属，我们没有找到列出最新上限的官方网页，请直接询问州政府房屋机构。融资是另一回事（Residensi Wilayah 说明这由买家自行安排），因此州政府房屋可以搭配 First Home MGP 或 SJKP 申请贷款。
2026年在马来西亚首次购屋要付印花税吗？
据律师事务所 Skrine 报道，马来西亚公民购买市值不超过RM500,000的首间房屋，只要买卖合约（SPA）在2027年12月31日或之前签署，产业转让和贷款合约都无须缴付印花税。
2026年10月9日提呈的2027年财政预算案更进一步。其税务措施建议：RM500,000以内全额豁免；房价在RM750,000以内的，首RM500,000全额豁免，余额的印花税减半，适用于2027年1月1日至2030年12月31日签署的 SPA。这仍是拟议措施，尚未成为法律，须待通过并在宪报颁布后才生效。完整税率可参阅我们的印花税与购屋成本指南。
预算案演词也提到，SJKP 将提供最高 RM20 billion 的担保，惠及约80,000名首购族，主要是自雇人士；另外宣布在吉隆坡 Belfield 兴建至少2,500个 Rumah MADANI 单位。
实例：RM300,000房屋贷90%、100%与110%的分别
以马来西亚一间RM300,000的首间房屋为例，选择110%贷款而不是90%，可省下RM30,000首期，并覆盖最多RM30,000的入门成本，但每月供款约多出RM284。
| 融资比例 | 贷款（RM） | 首期 | 月供（RM） | 总利息 |
|---|---|---|---|---|
| 90% | 270,000 | RM30,000 | 1,277.79 | RM266,673 |
| 100% | 300,000 | RM0 | 1,419.77 | RM296,303 |
| 110% | 330,000 | RM0 | 1,561.75 | RM325,934 |
仅供说明，由我们计算。假设年利率4.50%（Bank Islam 为RM300,000以内 SJKP 融资所列的实际利润率，2026年10月），贷款35年。在 First Home MGP 下，最上层的10%可能只能用于入门成本。
首间房屋豁免可省下产业转让印花税RM5,000（首RM100,000收1%，其后RM200,000收2%），以及贷款合约上相当于贷款额0.5%的印花税：三种贷款分别为RM1,350、RM1,500或RM1,650，合计RM6,350至RM6,650（我们的计算）。若想用公积金（EPF/KWSP）Akaun Sejahtera 户口的储蓄支付首期，请看我们的公积金购屋提款指南；想知道银行能贷多少，请看我们的 DSR 与房贷资格指南。
110%贷款不是免费的钱。你借得更多，在长达35年内也要付更多利息，所以请先确认月供在预算之内。
如何申请马来西亚首购屋计划：6个步骤
- 确认首购族身份：你和任何联名借款人目前都不能拥有房屋；也要查清所选计划如何看待过去拥有或继承的房屋。
- 选择计划：月入RM15,000以内选 First Home MGP；没有固定工资单选 SJKP 或 SJKP MADANI；想买价格受管制的房屋，则看州政府计划。
- 找到上限以内的房屋：申请 Rumah Selangorku 或 Residensi Wilayah，须先在州政府网站注册。
- 准备文件：身份证副本、SPA 或预订表格及收据、3个月工资单或6个月银行月结单，以及最新的公积金结单或报税单。
- 到参与银行申请：在分行说明要申请的计划。Cagamas SRP 名录列出的机构有 Affin Bank、Affin Islamic、Bank Muamalat、BSN、Public Bank、Public Islamic、RHB Bank 和 RHB Islamic。
- 签约并申请豁免：获批后，请律师为产业转让和贷款申请首间房屋印花税豁免。
常见问题
Skim Rumah Pertamaku 现在还开放申请吗？
没有。该计划自2023年4月起不再接受新申请，Cagamas SRP 现以首购屋按揭担保计划（First Home MGP）取而代之。
First Home MGP 的收入上限是多少？
每月总收入最多RM15,000；单人申请按个人收入计算，联名申请则合并计算，而且联名者必须是近亲。
马来西亚首购族可以获得110%房屋融资吗？
可以。在 First Home MGP 下，房价RM500,000或以下，银行可贷110%，最上层的10%用来支付保险、律师费和估价费等开销。
没有工资单可以申请房贷吗？
可以。SJKP 接受银行月结单、营业执照，或 JKKK（村庄发展与安全委员会）或村长的信函作为收入证明，前提是所有还款不超过每月总收入的65%。
KL、雪兰莪或柔佛有 Rumah Pertamaku 计划吗？
SRP 没有州属版本；这几个州的买家可考虑 Residensi Wilayah、Rumah Selangorku 或 RMMJ 来买较便宜的房屋，再选择全国性的融资计划。
2026年买首间房屋要付印花税吗？
马来西亚公民买价值不超过RM500,000的首间房屋，若 SPA 在2027年底前签署，转让和贷款合约都不用付印花税；2027年财政预算案还建议把部分豁免扩大到RM750,000以内的房屋。
两个朋友可以联名申请 First Home MGP 吗？
不可以。Cagamas SRP 只允许直系家人联名申请，例如配偶、父母、子女或兄弟姐妹，而且每人都必须符合条件。
参考资料
- Cagamas SRP Berhad：简介（Overview）用于：SRP 在2023年4月结束、SPB 在2020年10月的相关信息，以及改推 First Home MGP 与 Green MGP。
- Cagamas SRP：首购屋按揭担保计划（First Home Mortgage Guarantee Programme）用于：融资比例、房价与贷款上限、RM15,000收入上限、贷款年限、PR1MA 例外情况，以及由谁支付担保费。
- Cagamas SRP：常见问答（Frequently Asked Questions）用于：联名申请人、继承房屋、再融资、入门成本、全额偿还责任及买家无须付费。
- Cagamas SRP：申请方法（How to Apply）用于：18岁的年龄要求、申请步骤和文件清单。
- Cagamas SRP：参与金融机构（Participating Financial Institutions）用于：2026年10月27日所列的八家机构。
- Cagamas SRP：Enhanced Skim Rumah Pertamaku，2013年1月起生效（PDF）用于：2011年推出、10%担保、100%融资，以及RM5,000 / RM10,000收入上限。
- Cagamas：Top Participating Banks Recognised for Skim Rumah Pertamaku（2022年4月15日）用于：SRP 的RM500,000房价上限与RM10,000家庭收入上限。
- SJKP：Kelayakan（申请资格）用于：年龄、首间房屋、65%还款上限及信用记录规定。
- SJKP：Skim Jaminan Kredit Perumahan用于：RM500,000融资上限、贷款年限与两代贷款。
- SJKP：Skim SJKP - MADANI用于：RM360,000上限，以及100%加20%的担保。
- SJKP：Soalan Lazim（常见问答）用于：在银行分行申请、SJKP 不向借款人收费，以及子女的最低年龄。
- SJKP MADANI 宣传册（PDF）用于：自雇买家需准备的收入证明文件。
- Bank Islam：SJKP 与 SJKP MADANI 房屋融资用于：每名申请人RM11,000收入上限、RM300,000房产上限、120%融资比例，以及实例所用的4.50%利率。
- 财政部：2027年财政预算案演词（PDF）用于：SJKP 的 RM20 billion 担保，以及 Belfield 的 Rumah MADANI 单位。
- 财政部：2027年财政预算案税务措施，附录16（PDF）用于：拟议中延至2030年的首间房屋印花税新安排。
- Skrine：Five stamp duty exemption orders extended（2026年1月2日）用于：现行首间房屋豁免有效至2027年12月31日。
- LHDN：印花税指南，《1949年印花税法令》第一附表（PDF）用于：实例中的产业转让印花税税率。
- 3E Accounting：马来西亚印花税用于：贷款合约的0.5%印花税。
- LPHS eHartanah：常见问答（Rumah Selangorku）用于：Rumah Selangorku 售价、各类型收入上限、雪兰莪房屋拥有规定及5年转售规定。
- Residensi Wilayah：Soalan Lazim（常见问答）用于：年龄、居住与收入条件、10年禁售期，以及融资由买家自行安排。
- Residensi Wilayah：Skim Rumah Pertama用于：RM300,000房价上限，以及该页仍列出的旧 SRP 条件。
- PR1MA：PR1MA 房屋申请资格用于：RM2,500至RM15,000收入范围及首间或第二间房屋规定；另参阅 PR1MA 常见问答与融资协助页面，取得RM100,000至RM400,000价格范围和合作银行110%融资的资料。
各项计划、上限和银行条件随时会变，请向 Cagamas SRP、SJKP、LHDN、州政府房屋网站及你的银行查询最新说明。
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或财务建议。请向你的银行和律师确认，你购买的房屋适用哪个计划、融资比例和豁免。
来源
- 首购屋按揭担保计划（First Home Mortgage Guarantee Programme） — Cagamas SRP Berhad
- 简介：SRP 已于2023年4月结束（Overview） — Cagamas SRP Berhad
- Skim Jaminan Kredit Perumahan - Kelayakan（申请资格） — Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad (SJKP)
- 2027年财政预算案税务措施附录16：首间住宅印花税豁免检讨（Budget 2027 Tax Measures, Appendix 16） — 马来西亚财政部（Ministry of Finance Malaysia）
- Five stamp duty exemption orders extended（2026年1月2日） — Skrine
- Rumah Selangorku 常见问答（FAQ） — Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS)
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。