马来西亚房贷被拒：8大原因与解决方法
Property Lab 编辑部发布 约 14 分钟阅读
要点
- 在马来西亚，房贷被拒通常是因为偿债比率（DSR）过高、12个月的 CCRIS（中央信贷资料系统）报告有拖欠记录，或银行无法核实你的收入。
- 马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）表示，CCRIS 不是黑名单，也不会显示被拒的贷款申请，而且每家银行都按自己的贷款政策和风险偏好审批。
- 根据马来西亚《2010年信用报告机构法令》（Credit Reporting Agencies Act 2010），CTOS 等信用报告机构必须在21天内回复书面更正申请。
在马来西亚，房贷被拒通常是因为银行怀疑你的还款能力：你的偿债比率（DSR）太高、CCRIS（中央信贷资料系统）报告显示迟还记录，或者你的收入难以证明。先向银行问清楚原因，免费查看自己的 CCRIS 报告，把问题解决后再重新申请，或改向另一家银行申请。
常见的8大原因是：DSR 过高、CCRIS 有拖欠记录、special attention account（特别关注账户）、破产或法律诉讼、收入证明不足、贷款额超出银行估价允许的范围、年龄，以及房产本身。
房贷被拒不等于被列入黑名单。被拒的申请不会出现在 CCRIS 里，而且每家银行都按自己的贷款政策审批。
关键数字（截至2026年10月）
- CCRIS还款记录12个月
- eCCRIS报告费用免费
- CCRIS争议回复最多14个工作日
- 信用机构更正回复21天
- 破产呈请债务门槛RM100,000
- 第三笔房贷成数最高70%
又称：房贷被拒、房屋贷款被拒、pinjaman perumahan ditolak（马来文：房贷被拒）；CCRIS（Central Credit Reference Information System）；DSR（debt service ratio，偿债比率，马来文 nisbah khidmat hutang）；AKPK（Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit，信贷咨询与管理机构）；MdI（Jabatan Insolvensi Malaysia）。
为什么我的房贷被拒？8大常见原因
在马来西亚，房贷被拒大多与还款能力或信用记录有关：2017年7月，ABM（马来西亚银行公会）指出，主要原因是 DSR 过高、还款记录不良，以及收入不足或无法核实。
| 原因 | 银行看到什么 | 你可以怎么做 |
|---|---|---|
| 1. DSR 过高 | 债务对比净收入 | 减少债务承担 |
| 2. 拖欠 | CCRIS 代码1、2、3 | 按时还款 |
| 3. 特别关注账户 | 不良贷款账户 | 与贷款机构和解 |
| 4. 破产、诉讼 | 法庭记录 | 还清或解除破产 |
| 5. 收入证明不足 | 文件不齐全 | 提交完整收入文件 |
| 6. 贷款超出估价 | 银行估价偏低 | 多付首期 |
| 7. 年龄 | 贷款年限较短 | 减少贷款额 |
| 8. 房产本身 | 地契年限、土地、项目 | 买前先查清楚 |
每家银行都有自己的信贷政策，因此一家银行拒绝的申请，另一家银行可能会批准。
1. 你的 DSR 太高
DSR 是你每月的债务还款总额（包括新房贷）除以每月净收入。国家银行2011年的负责任融资指引要求银行采用扣除所得税和公积金（EPF）后的收入，并把所有债务计算在内。CIMB 的 DSR 指南把低于40%列为极佳，40%至60%为良好，60%至70%为警示，高于70%则属危险。计算公式可参考本站的 DSR 贷款资格指南（Home Loan Eligibility in Malaysia 2026）。
2. 你的 CCRIS 报告显示拖欠
CCRIS 报告列出每笔贷款及其过去12个月的还款记录：0代表没有拖欠，1代表拖欠一期，依此类推。还清拖欠后，账户会从当月起显示为已恢复正常（regularised），但之前漏还的月份仍会留在12个月的记录范围内。
3. 你有特别关注账户
国家银行的 CCRIS 常见问题把特别关注账户定义为：贷款机构为了追讨或收款而密切监控的不良贷款。CCRIS 也会标注已重新安排（rescheduled）、已重组（restructured）或已纳入 AKPK 还款计划的贷款。
4. 破产或法律诉讼
CCRIS 会显示因拖欠还款而引起的法律诉讼，CTOS（私人信用报告机构）则会报告来自法庭和宪报公告的诉讼及破产记录。MdI 表示，债权人可就 RM100,000 或以上的债务提出破产呈请；破产人若要取得 RM1,000 或以上的信贷，必须披露自己的破产身份。在 e-Insolvensi 网站查询破产状态，费用为 RM10。
5. 收入太低或难以证明
ABM 列出的原因包括收入低、收入不稳定或无法核实、工作年资短，以及文件不足。CIMB 的房屋融资网页要求受薪申请人提供3个月的工资单，赚取佣金者提供6个月的收入记录，自雇人士则须提供商业注册文件、6个月的公司银行月结单和最新的 Form B（自雇人士报税表）。
6. 贷款额超出银行愿意借出的数额
丰隆银行（Hong Leong Bank）的贷款额最高为购买价或市场价（open market value）两者中较低者的90%，视申请人资格而定。如果估价低于房价，差额须以现金补足；银行估价的概念可参考本站的《如何查询马来西亚房屋市值？》。至于第三笔房贷，国家银行自2010年11月3日起把贷款成数（loan-to-value ratio）上限定为70%，详情见本站的第二套房贷指南（Second Home Loan in Malaysia 2026）。
7. 年龄缩短了贷款年限
CIMB 和 Bank Muamalat 的贷款年限最长为35年，或至借款人年满70岁为止，以较早者为准。在下面的计算例子中，一位45岁、贷款年限只能有25年的申请人，每月须还 RM2,111.35，而不是 RM1,771.10，使 DSR 超过60%。
8. 银行不接受这间房产
RinggitPlus 指出，当地契剩余年限少于60年时，许多银行会收紧贷款；StashAway 也提到，贷款机构会同时考虑批贷时和贷款期满时的剩余地契年限。马来保留地（Malay reserve land）只能由马来人拥有，所以非马来人根本不能购买。国家银行还补充，各家银行的风险偏好不同，一家银行避开的项目，可能正适合另一家银行。
计算例子：一笔债务如何改变 DSR
以下是用 Python 计算的说明性例子：每月净收入 RM6,000，车贷 RM900，个人贷款 RM600，新申请一笔 RM400,000 的房贷，假设年利率为4.0%。
| 情况 | 房贷月供 | 债务总额 | DSR |
|---|---|---|---|
| 申请房贷前 | 无 | RM1,500.00 | 25.0% |
| RM400,000，35年 | RM1,771.10 | RM3,271.10 | 54.5% |
| RM400,000，25年 | RM2,111.35 | RM3,611.35 | 60.2% |
| 还清车贷，35年 | RM1,771.10 | RM2,371.10 | 39.5% |
| RM360,000，35年 | RM1,593.99 | RM3,093.99 | 51.6% |
仅供说明：以年利率4.0%按月递减余额计算，落在 RinggitPlus 于2026年10月所列的2.75%至5.75%利率范围内。若以60%的 DSR 为限，这位借款人可负担 RM2,100 的月供，相当于35年期约 RM474,000 的贷款。
还清 RM900 的车贷，比把贷款额减少10%更有效：DSR 从54.5%降至39.5%，低于 CIMB 40%的“极佳”标准。
CCRIS 和 CTOS 会显示你的哪些资料？
CCRIS 是国家银行的信贷资料库；CTOS、Experian（前称 RAMCI）和 Credit Bureau Malaysia 则是私人信用报告机构，都已根据《2010年信用报告机构法令》向财政部注册。
- CCRIS：未偿还的贷款、过去12个月已批准和审批中的申请、每月还款记录和法律状态，由贷款机构在次月10日前更新。它不提供信用评分。
- 私人机构：在你同意的情况下，它们可以使用 CCRIS 资料，并加入法庭记录和公司董事职位资料。它们可能会收费。
- 记录保留多久：根据该法令第25条，信用报告机构不得在最终还清超过两年后仍报告某笔违约，也不得在解除破产超过两年后仍报告破产记录。
房贷被拒后如何补救：8个步骤
以下步骤都不能保证获批，但每一步都针对一个常见的被拒原因。
- 问清楚被拒原因：The Edge 于2019年8月报道，国家银行2019年6月发出的指示要求银行披露拒绝申请的原因。如果银行是根据信用报告机构的报告作出决定，该法令第28条让你有权询问是哪一家机构提供了报告。
- 下载你的 CCRIS 报告：通过 eCCRIS（国家银行的网上信用报告服务）注册，需使用 MyKad（身份证）和网上银行，并转账 RM1（2个工作日内退还）；也可以到 AKPK 办事处的 CCRIS 自助服务机办理。
- 查看你的 CTOS 或 Experian 报告：留意法庭案件、旧的公司董事职位，以及你不认识的账户。
- 对错误提出异议：如果 CCRIS 记录有误，请联系呈报该资料的银行，银行可能需要最多14个工作日回复；必要时可向 BNMTELELINK 投诉。若错误出自私人机构，请根据第31条提交书面申请：机构须在21天内回复，并在更正期间暂停显示该记录，或将其标为有争议。
- 减少债务承担：还清小额贷款和信用卡欠款，避免申请新的信贷。如果你现有的房贷也计入 DSR，可参考本站的转贷指南（Refinancing Your Home Loan），了解何时以较低利率转贷能降低月供。
- 调整贷款条件：付更多首期、在年龄限制内延长贷款年限，或加入一位收入稳定的联名借款人，都能降低 DSR；联名贷款的风险请参阅本站的联名房贷指南（Joint Home Loan in Malaysia 2026）。
- 寻求免费咨询：由国家银行、AKPK 和信贷担保机构（Credit Guarantee Corporation）共同运作的 MyKNP（融资咨询服务），解答有关被拒原因和贷款资格的疑问。AKPK 也提供信贷咨询和债务重组服务，其官方网站表示，所有服务对个人和中小企业都是免费的。
- 选择适合你条件的银行重新申请：另一家银行可能会对同样的记录作出不同判断，但审批中的申请会显示在 CCRIS 中，所以应在问题解决后才申请。
重新申请前需要等待一段时间吗？
没有固定规定：我们没有找到任何国家银行或银行的规定，要求房贷在马来西亚被拒后须等待一段时间。等情况有所改变后再申请，例如还清了一笔债务、更正了一项记录，或 CCRIS 的12个月记录中多了几个月按时还款。
常见问题
为什么我的房贷被拒？
通常是因为你的债务占实得工资的比例太高、信用报告显示漏还或法律诉讼，或银行无法核实你的收入。房产、估价或你的年龄也可能是原因，所以最好直接问银行。
房贷申请被拒后会怎样？
银行只是拒绝提供这项贷款。被拒记录不会显示在 CCRIS 上，下一家银行不会从那里看到，你可以解决问题后再申请。
房贷被拒后会被列入黑名单吗？
不会。国家银行没有黑名单；CCRIS 只记录贷款机构呈报的事实，每家银行都会自行作出决定。
在马来西亚申请房贷，DSR 最高可以是多少？
全国并没有统一的上限。每家银行自定限额，而 CIMB 表示，大多数银行倾向于比率低于60%。
被拒后要等多久才能重新申请？
并没有官方规定的等待期。等被拒的原因处理好之后再申请，例如还掉部分债务以后。
如何免费查看我的 CCRIS 报告？
用 MyKad 和网上银行在网上注册 eCCRIS，或到 AKPK 分行的自助服务机注册，之后就可以随时免费下载报告，次数不限。
房贷被拒，AKPK 能帮忙吗？
可以。AKPK 为房屋融资运作 MyKNP，向你解释申请失败的原因和提高获批机会的方法，也协助在现有债务上遇到困难的人。
拖欠记录会在信用报告上保留多久？
CCRIS 会在滚动的12个月记录范围内显示拖欠。私人信用报告机构则必须在最终还清两年后，删除已还清的违约记录。
参考资料
- AKPK: About AKPK（关于 AKPK）用于：AKPK 表示其所有服务对个人和中小企业免费（2026年10月28日以浏览器查阅）。
- Bank Negara Malaysia: CCRIS Report（CCRIS 报告）用于：CCRIS 的定义、12个月记录、eCCRIS 和 AKPK 自助服务机、获批准的信用报告机构、常见误解及更新时间。
- Bank Negara Malaysia: CCRIS and eCCRIS FAQs（CCRIS 与 eCCRIS 常见问题）用于：特别关注账户、还清后的拖欠记录、被拒申请不显示、没有黑名单、免费报告、RM1 注册转账、异议与14个工作日回复、破产状态及 AKPK。
- Bank Negara Malaysia: Explanatory Notes for Credit Report (PDF)（信用报告说明，PDF）用于：拖欠代码、贷款状态（重新安排、重组、AKPK 计划）及法律状态栏位。
- Bank Negara Malaysia: MyKNP Financing Advisory Services（MyKNP 融资咨询服务）用于：为房屋融资申请未获批者提供的免费咨询服务。
- Bank Negara Malaysia: Measures in promoting a stable and sustainable property market (3 November 2010)（促进房地产市场稳定可持续的措施，2010年11月3日）用于：第三笔房贷70%的贷款成数上限。
- Bank Negara Malaysia: Measures to promote responsible financing practices (18 November 2011)（推动负责任融资的措施，2011年11月18日）用于：以扣除所得税和公积金后的收入评估还款能力，并计算所有债务。
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 25 (LawPlayer)（《2010年信用报告机构法令》第25条）用于：已还清违约、破产及法庭诉讼的两年报告期限（条文以2024年8月重印本为准）。
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 28 (LawPlayer)（《2010年信用报告机构法令》第28条）用于：你有权知道导致不利信贷决定的是哪家机构的报告。
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 31 (LawPlayer)（《2010年信用报告机构法令》第31条）用于：书面更正申请、21天回复期及有争议记录的标注。
- CTOS: Summary of Rights（消费者权利摘要）用于：该法令下的消费者权利，以及财政部的注册官。
- CTOS: How to fix wrong information in your credit report in Malaysia（如何更正信用报告中的错误资料）用于：CTOS 资料的来源，以及如何从源头更正有争议的资料。
- Experian Malaysia: About us（关于我们）用于：Experian 前称 RAM Credit Information（RAMCI）。
- Jabatan Insolvensi Malaysia: Soalan Lazim, Kebankrapan（马来西亚破产局：破产常见问题）用于：RM100,000 门槛、RM1,000 信贷规定及 RM10 的 e-Insolvensi 状态查询（马来文）。
- CIMB: Understanding DSR in Malaysia（了解马来西亚的 DSR）用于：DSR 计算公式与等级。
- CIMB Preferred: Variable Home Financing-i（浮动利率房屋融资）用于：35年或70岁的贷款年限上限，以及收入文件。
- Bank Muamalat: SMART Mortgage HOME用于：70岁或35年的融资期限上限。
- Hong Leong Bank: Loans FAQ（丰隆银行贷款常见问题）用于：以购买价或市场价中较低者计算的贷款成数。
- Association of Banks in Malaysia: Commercial banks are providing financing to eligible house buyers (21 July 2017)（马来西亚银行公会：商业银行持续为合格购屋者提供融资，2017年7月21日）用于：银行列出的拒绝申请主要原因。
- EdgeProp (The Edge Financial Daily): BNM addresses 'difficult financing' perception with MyKNP platform (22 August 2019)（国家银行以 MyKNP 平台回应“贷款难”的看法，2019年8月22日）用于：有关2019年6月要求披露拒贷原因之指示的报道。
- RinggitPlus: What Malaysia's land rules mean for your home and money（马来西亚土地规定对你的房子和财务有何影响）用于：地契剩余年限低于60年时银行收紧贷款。
- StashAway: Freehold vs leasehold title in Malaysia（马来西亚永久地契与租赁地契）用于：贷款机构如何衡量剩余地契年限。
- StarProperty: What you need to know about Malay Reserve Land and Bumiputera Land（马来保留地与土著地须知）用于：马来保留地的拥有权限制。
- RinggitPlus: Home loans（房屋贷款）用于：4.0%假设利率所依据的上市利率范围。
国家银行、MdI 和各银行的网页内容会变动，引用任何数字之前，请先查看官方网页的最新说明。
本文仅提供一般资讯，并非法律或财务建议。贷款决定由各银行按自身政策作出；请就你的个人情况咨询你的银行、持牌顾问或 AKPK。
来源
- CCRIS and eCCRIS FAQs（CCRIS 与 eCCRIS 常见问题） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- CCRIS Report（CCRIS 报告） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- MyKNP Financing Advisory Services（MyKNP 融资咨询服务） — Bank Negara Malaysia（马来西亚国家银行）
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 31: Right to correct credit information（《2010年信用报告机构法令》第31条：更正信用资料的权利） — Attorney General's Chambers, via LawPlayer（总检察署，经 LawPlayer）
- Soalan Lazim: Kebankrapan（破产常见问题） — Jabatan Insolvensi Malaysia（马来西亚破产局）
- Understanding DSR (Debt Service Ratio) in Malaysia（了解马来西亚的偿债比率） — CIMB
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。