马来西亚房屋保险：火险、屋主险、家居险怎么选？可以不买吗？
Property Lab 编辑部发布 约 14 分钟阅读
要点
- 在马来西亚，基本火险只保火灾、雷击和家用煤气爆炸，屋主险为房屋结构承保更多风险，家居险则保障屋内物品。
- 根据马来西亚2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013），公寓的 JMB 或 MC 必须至少按重置价值为大楼投保，所以公寓屋主主要需要的是家居险。
- 在马来西亚，水灾是基本火险的附加保障；国家银行指出，2021年12月水灾造成的 RM6.1 billion 损失中，只有约36%受保险或回教保险保障。
目录
马来西亚的房屋保险主要有三种：只保基本风险的火险、保障房屋结构的屋主险（houseowner insurance，也叫房屋保险），以及保障屋内物品的家居险（householder insurance，又称屋内财物险）。银行通常把火险或屋主险列为房贷条件，分层大楼则必须由管理机构投保，所以公寓屋主主要需要的是家居险。
可以不买吗？有贷款的有地房屋至少要有火险；屋主险另外保障风暴、水管爆裂，很多保单还包括水灾。公寓的大楼保单由你缴付的管理费支付，你自己的东西则只有家居险才保。我们没有找到任何规定强制没有贷款的有地屋主投保。要多少钱？以 Liberty 的屋主险示例来说，保额 RM500,000 的基本保费为每年 RM450，加上服务税和印花税后共 RM496.00。
关键数字（截至2026年10月）
- 保费服务税8%
- 每份保单印花税RM10
- 一般保单期限1年
- 屋主险示例费率每年0.09%
- 分层大楼重建估价每5年一次
- 2021年水灾受保比例约36%
又称：fire insurance／insurans kebakaran（火险）、houseowner insurance／insurans empunya rumah 或 pemilik rumah（屋主险、房屋保险）、householder insurance／insurans isi rumah（家居险、屋内财物险）、takaful pemilik rumah/isi rumah（屋主／家居回教保险）、master policy／polisi induk（总保单）。
火险、屋主险与家居险有什么分别？
在马来西亚，基本火险只保障火灾、雷击和家用煤气爆炸，屋主险为房屋本身提供更长的风险清单，家居险则保障屋里的物品。
- 基本火险：Etiqa 的火险 PDS（2026年6月）承保火灾、雷击，以及家用煤气引起的爆炸。水灾、风暴、水管爆裂、山崩（landslip）、暴动和其他风险，可以另付保费附加。
- 屋主险：Liberty General Insurance 的屋主险 PDS（2025年12月）还承保飞机和车辆撞击、水箱和水管爆裂或溢流、强行闯入的盗窃、暴风、地震和水灾，但不保屋内物品。
- 家居险：Liberty 的家居险 PDS 以类似的风险清单，承保家庭用品、电器、厨房用具、衣物、个人物品和贵重物品，但不保房屋本身。
| 项目 | 基本火险 | 屋主险 | 家居险 |
|---|---|---|---|
| 保什么 | 房屋 | 房屋 | 屋内物品 |
| 主要风险 | 火、雷击、煤气 | 火险加清单 | 火险加清单 |
| 水灾 | 须附加 | 常已包括 | 常已包括 |
| 闯入盗窃 | 不保 | 房屋损坏 | 保 |
| 银行接受吗 | 通常接受 | 接受 | 不接受（物品） |
| 常见买家 | 有地、有贷款 | 有地 | 有地或公寓 |
根据 Etiqa 火险、Liberty 屋主险和家居险，以及 RHB 和 UOB 房屋融资的 PDS 整理。基本火险也可以承保屋内物品。各保险公司的条文不同。
屋主与家居回教保险（takaful）
回教保险（takaful）采用符合伊斯兰教法（Shariah）的合约，缴付的是供款（contribution）而不是保费，保障金额称为 sum covered，而不是保额（sum insured）。Etiqa 的屋主／家居回教保险 PDS（2026年6月）为房屋和屋内物品承保火灾、水管爆裂、强行盗窃、暴风、地震和水灾。
马来西亚房屋保险是强制的吗？可以不买吗？
在马来西亚，房屋保险在两种常见情况下是必须的：银行可以把火险列为贷款条件，而分层管理机构必须为大楼投保。我们没有找到任何规定强制没有贷款的有地屋主购买保险。
国家银行的《禁止业务行为》（Prohibited Business Conduct）政策文件（2016年7月15日）说明，银行为房屋融资要求火险／火险回教保险，或 MRTA/MRTT，并不违反规定。脚注5允许你使用不在银行名单（panel）上的保险公司或回教保险业者。
RHB 的房贷 PDS（2025年10月）建议购买屋主险，但也允许你以书面选择较便宜的火险，可向其名单内或可接受的名单外保险公司购买。UOB 的回教房屋融资 PDS 则规定，抵押房产必须有火险或屋主回教保险。
InsuranceInfo 提醒，由银行安排、保费加进贷款里的火险，保额可能是按贷款余额而不是重建成本来定的。
公寓屋主需要自己买房屋保险吗？
马来西亚的公寓屋主通常不需要自己购买大楼保单，因为2013年分层管理法令规定，发展商、JMB（联合管理机构，joint management body）或 MC（管理机构，management corporation）必须为大楼投保。
- 投保责任：第757号法令（Act 757）第93条规定，须向持牌保险公司购买损坏保单（damage policy），承保火灾、雷击、爆炸、水箱或水管爆裂、暴风及其他列明事件。
- 保额：第94条规定，大楼的保额至少要达到重置价值（reinstatement value，即重建价值），并且至少每五年由注册估价师重新估价一次。
- 谁来付：第21(1)(d)条和第59(1)(d)条把投保列为 JMB 和 MC 的职责，保费从屋主出资的维修账户中支付（第23(3)(c)条和第50(3)(c)条）。请参阅我们的“管理费与偿债基金”指南。
分层屋主仍有三个缺口：
- 屋内物品：损坏保单保的是大楼，家具、电器和个人物品需要另买家居险。
- 分层有地房屋：第97条把土地分层单位（land parcels）排除在外，所以分层排屋或半独立式房屋的屋主须自行为房子投保（请参阅我们的“有地房屋与公寓比较”指南）。
- 你的贷款：RHB 要求房产受总保单（master policy）保障的借款人，每年把一份总保单副本交给银行。
请向管理层询问总保单是否涵盖你的装修，因为法令对此没有说明。
马来西亚房屋保险多少钱？保费怎么算？
在马来西亚，房屋保险保费是以保额（应为房屋的重建成本）乘以费率，另加8%服务税，以及每份保单 RM10 印花税。
Liberty 的 PDS 指出，保额应反映全部重建成本，包括装修。InsuranceInfo 也说明，市价不是正确的依据，因为市价包含了土地。PIAM 的建筑成本计算器（Building Cost Calculator）也由 MTA（马来西亚回教保险协会）提供，可用来估算重建成本。
| PDS 示例 | 保额 | 基本保费 | 每 RM1,000 |
|---|---|---|---|
| Etiqa 火险 | RM347,000 | RM166.75 | RM0.48 |
| Liberty 屋主险 | RM500,000 | RM450.00 | RM0.90 |
| Liberty 家居险 | RM500,000 | RM1,690.00 | RM3.38 |
| Etiqa 屋主回教保险 | RM650,000 | RM1,469.00 | RM2.26 |
| Etiqa 家居回教保险 | RM50,000 | RM260.00 | RM5.20 |
以上是保险公司自己的示例，未计税；“每 RM1,000”一栏由我们计算。应付总额：RM190.09（Etiqa 火险），RM496.00 和 RM1,835.20（Liberty），RM1,418.21 和 RM368.02（Etiqa 回教保险，已计附加保障和15%折扣）。Liberty 假设建筑等级为 C1A，并设最低保费 RM60。费率因建筑、风险和保险公司而异，所以这不是价格比较。
示例（以 Python 计算）：重建成本 RM400,000 的房子，按 Liberty 示例费率每 RM1,000 收 RM0.90 计算，每年保费 RM360，另加 RM28.80 服务税和 RM10 印花税，合计 RM398.80。
保额不足会怎样？
我们读过的房屋保单都有比例分摊条款（average clause）：如果出事时房产价值高于保额，你须按比例自行承担一部分损失。
示例（以 Python 计算）：一间重建成本 RM400,000 的房子只投保 RM200,000，即价值的一半。发生 RM80,000 的火灾损失后，保险公司约赔 RM40,000（未扣自付额），其余由你自己承担。
马来西亚房屋保险保水灾吗？
在马来西亚，基本火险的水灾保障属于附加项目，而很多屋主险和家居险已包括水灾，所以要看保单附表（schedule），不要只看产品名称。
2021年12月，一名 PIAM 发言人对《The Malaysian Insight》表示，标准火险保单的水灾保障只是可选项目，但在屋主险和家居险中一般属于标准保障。我们读过的 Etiqa 和 Liberty PDS 与此相符。
国家银行的《2021年下半年金融稳定检讨》（Financial Stability Review）指出，2021年12月水灾造成的损失达 RM6.1 billion，其中约36%受保险或回教保险保障。住宅占损失的26%，却只占受保损失的11%。
各方说法不同：国家银行在回应 theSun（2026年1月28日）时表示，水灾保障通常是可选的附加项目，除非特别加保，否则一般不包括在内。国家银行也提到 Perlindungan Tenang（安心保障）平价产品，每年保费 RM50 至 RM75，还有一张 RM30 礼券（2025年9月起），符合资格者可用来购买包括水灾在内的平价保障。请查看你自己的保单附表。
Liberty 的屋主险 PDS 和 Etiqa 的回教保险 PDS 也不保地陷（subsidence）、山崩、暴动、罢工和恶意破坏，除非你购买扩展保障；Etiqa 还规定，房屋无人看管超过90天就不保，除非事先获得书面同意。
MRTA 或 MLTA 等于房屋保险吗？
MRTA 和 MLTA 不是房屋保险，而是房贷人寿保障：借款人去世或完全永久残废时才赔付，不会支付损坏房屋的维修费。
StashAway 的指南（2026年7月）指出，MRTA 的赔偿通常用来偿还房贷，而且这项保障与屋主险或家居险是分开的。我们的“MRTA 与 MLTA 比较”指南对两者作了比较。
如何选择马来西亚房屋保险：步骤
- 查清已有哪些保障：分层产业向管理处索取总保单；有地房屋则要由你自己投保。
- 估算重建成本：使用 PIAM 或马来西亚回教保险协会的计算器，并加上大型装修的费用。
- 选择保障类型：房屋选基本火险或屋主险，屋内物品再加家居险。
- 细读承保风险和不保事项：留意水灾、地陷和山崩、暴动和恶意破坏、盗窃条件，以及任何空置期限。
- 比较报价：向银行名单内的保险公司，以及银行接受的其他保险公司或回教保险业者索取报价，然后在保单上注明银行，并把副本交给银行。
- 每年检讨：保单为期一年，所以每次续保和每次装修后都要检查保额。
产品名称远不如保单附表里的两行重要：保额和承保风险清单。保额按贷款余额设定，或在易淹水地区却没有水灾保障的保单，一旦遇上大损失，你可能要自己承担很大一部分。其余购屋流程，请参阅我们的“马来西亚买房指南”。
常见问题
马来西亚房屋保险可以不买吗？
并非每位屋主都必须买，但有房贷的房子通常须有火险或屋主险，而法律规定分层大楼一定要投保。
公寓屋主需要买房屋保险吗？
大楼已由管理层的损坏保单保障，保费来自管理费；但你自己的家具、电器和物品，只有购买家居险才有保障。
屋主险和家居险有什么不同？
屋主险赔偿房屋结构本身的损坏，家居险则赔偿可移动的东西，例如家具、电器、衣物和贵重物品。
房屋保险保水灾吗？
基本火险通常要附加水灾扩展保障，很多屋主险和家居险则已包括在内，但条款各有不同，请在自己的保单附表中找水灾一项。
马来西亚房屋保险多少钱？
视保额和保障范围而定；一家保险公司的屋主险示例为保额 RM500,000、每年 RM450，未计 RM36 服务税和 RM10 印花税。
火险一定要向银行名单内的保险公司买吗？
不一定，国家银行的规定允许你使用名单外的保险公司或回教保险业者，只要保单符合银行的条件，并把副本交给银行即可。
MRTA 和火险一样吗？
不一样，MRTA 在借款人去世或残废时还清贷款，而火险或屋主险则支付房屋的维修或重建费用。
房子保额不足会怎样？
比例分摊条款会按比例削减每笔赔偿，所以投保额只有重建成本一半的房子，每次损失大约只获赔一半。
参考资料
- Bank Negara Malaysia: Prohibited Business Conduct policy document (15 July 2016)（国家银行：《禁止业务行为》政策文件，2016年7月15日）用于：第11.1(b)段，允许银行为房屋融资要求火险／火险回教保险或 MRTA/MRTT，以及关于名单外保险公司的脚注5。
- Bank Negara Malaysia: Financial Stability Review, Second Half 2021, chapter 2 (PDF)（国家银行：《2021年下半年金融稳定检讨》第2章）用于：2021年12月水灾损失、36%的受保比例，以及住宅在损失和索赔中所占的比例。
- Strata Management Act 2013 (Act 757), section 93: duty to insure buildings（2013年分层管理法令第93条：为大楼投保的责任）用于：损坏保单及其列明的风险。我们也在 LawPlayer（转载总检察署 AGC 的文本）读了第94条（重置价值、每五年估价）、第97条（土地分层单位）、第21条和第59条（JMB 和 MC 的职责），以及第23条和第50条（维修账户）。
- RHB: First Home Mortgage product disclosure sheet (v20251001)（RHB 首购房贷产品披露单）用于：房贷所需的屋主险或火险、名单外保险公司，以及每年提交总保单副本；也用于马来文用语 insurans empunya rumah 和 insurans kebakaran。
- UOB Malaysia: Home Financing-i product disclosure sheet（大华银行：回教房屋融资产品披露单）用于：抵押房产必须有火险或屋主回教保险（这份范本没有日期，于2026年10月读取）。
- Etiqa General Insurance: Fire Insurance product disclosure sheet (1 June 2026)（Etiqa 火险产品披露单，2026年6月1日）用于：基本火险的承保风险、包括水灾在内的可选扩展保障、不保事项、保费示例和比例分摊条款。
- Liberty General Insurance: Houseowner product disclosure sheet (December 2025)（Liberty 屋主险产品披露单，2025年12月）用于：屋主险的承保风险、不保事项、扩展保障、RM450 示例、8%服务税、RM10 印花税、最低保费和保额规定。
- Liberty General Insurance: Householder product disclosure sheet (December 2025)（Liberty 家居险产品披露单，2025年12月）用于：屋内物品保障、不保事项和 RM1,690 示例。
- Etiqa General Takaful: Houseowner/Householder Takaful product disclosure sheet (1 June 2026)（Etiqa 屋主／家居回教保险产品披露单，2026年6月1日）用于：伊斯兰教法合约、回教保险的保障、不保事项和供款示例。
- Takaful Ikhlas General: IKHLAS Houseowner/Householder Takaful PDS in Malay (via BSN)（Takaful Ikhlas 屋主／家居回教保险马来文产品披露单，经 BSN 国民储蓄银行）用于：马来文用语 takaful pemilik rumah/isi rumah。
- InsuranceInfo: Fire Insurance（火险）用于：三种房屋保障，以及同时购买屋主险和家居险。
- InsuranceInfo: Important points to note when buying insurance for your property（为房产投保时须注意的要点）用于：保额应以重建成本为准，而不是贷款余额或市价。
- PIAM: Building Cost Calculator（PIAM 建筑成本计算器）用于：估算重建成本的工具；马来西亚回教保险协会在 bcc.malaysiantakaful.com.my 提供同一工具。
- The Malaysian Insight: Not all policyholders insured against floods, say insurers (25 December 2021)（保险业者：并非所有保单持有人都有水灾保障，2021年12月25日）用于：PIAM 对火险、屋主险和家居险水灾保障的看法。
- RinggitPlus: PIAM and MTA urge policyholders to review policy coverage against flood (December 2021)（PIAM 和 MTA 促请保单持有人检查水灾保障，2021年12月）用于：PIAM 和 MTA 提醒标准火险保单的水灾保障是可选的。
- theSun: Flood insurance uptake low in Malaysia, BNM warns (28 January 2026)（国家银行警告：马来西亚水灾保险投保率偏低，2026年1月28日）用于：国家银行认为水灾保障常是可选附加项目，以及 Perlindungan Tenang 的保费和礼券（于2026年10月28日用浏览器读取）。
- StashAway: MRTA, MRTT, MLTA and MLTT in Malaysia (31 July 2026)（马来西亚的 MRTA、MRTT、MLTA 和 MLTT，2026年7月31日）用于：MRTA 保障什么，以及它与屋主险和家居险的分别。
保单条文、费率和银行条件会改变，所以在依赖任何数字之前，请先查看保险公司和银行最新的 PDS，以及国家银行的网页。
本文仅供一般参考，不构成保险、法律或财务意见。购买或续保任何保障之前，请细读完整的保单条文和附表，并咨询你的保险公司、回教保险业者或银行。
来源
- Prohibited Business Conduct (policy document, 15 July 2016)（《禁止业务行为》政策文件，2016年7月15日） — Bank Negara Malaysia（国家银行）
- Financial Stability Review, Second Half 2021, Chapter 2（《2021年下半年金融稳定检讨》第2章） — Bank Negara Malaysia（国家银行）
- Strata Management Act 2013 (Act 757), section 93: Duty to insure buildings（2013年分层管理法令第93条：为大楼投保的责任） — Attorney General's Chambers（总检察署），via LawPlayer
- Strata Management Act 2013 (Act 757), section 94: Amount to be insured（2013年分层管理法令第94条：投保金额） — Attorney General's Chambers（总检察署），via LawPlayer
- Houseowner Insurance Product Disclosure Sheet (December 2025)（屋主险产品披露单，2025年12月） — Liberty General Insurance Berhad
- Fire Insurance Product Disclosure Sheet (1 June 2026)（火险产品披露单，2026年6月1日） — Etiqa General Insurance Berhad
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。