马来西亚看房清单：最常忽略的10个地方
Property Lab 编辑部发布 约 16 分钟阅读
要点
- 在马来西亚的分层楼宇，《2013年分层管理法令》第142条推定，天花板漏水来自正上方的单位或公共区域。
- 马来西亚《1994年电力条例》的原始条文规定，地面潮湿处的漏电保护器额定值最多10 mA，使用手持电器的地方最多30 mA。
- 根据马来西亚2014年的供水条例，水表之后的室内水管由业主维修，所以买家看房时应测试水压和排水。
目录
马来西亚看房注意事项，重点是房源照片看不到的地方：水压、潮湿、空心砖、裂纹、电线、铁花、未经批准的扩建、固定装置、噪音和未付的账单。这份看房清单的10项检查，适用于二手房和刚完工的新房，公寓或有地房产都可以用，也告诉你在付订金之前要问什么、谈什么，以及哪些事要写进文件。
同时打开几个水龙头并冲厕，找潮湿的痕迹，逐块敲地砖，打开电箱，并试开每一扇窗和铁花。任何扩建都要索取批准的建筑图，列出会留下的固定装置，换个时段再看一次，并查看最近的账单。把谈好的维修和物品清单写进买卖合约（SPA）。
关键数字（截至2026年11月）
- 分层单位收到表格28后修理漏水7 天
- 湿区墙边防潮膜向上翻起150 mm
- 新供水总管不靠水泵可供水的高度15 米
- 新房的缺陷责任期24 个月
又称：缺陷（defect，kecacatan）；楼层间漏水（inter-floor leakage，kebocoran antara tingkat）；装修工程（renovation works，kerja pengubahsuaian）；铁花／防盗网（window grille，jeriji）；地方政府（local council，地方议会，PBT，pihak berkuasa tempatan）；地税（quit rent，cukai tanah）；门牌税（assessment tax，cukai pintu）；电箱（配电箱，distribution board，DB box）；漏电保护器（residual current device，RCD，例如 RCCB 或 ELCB）；消拯局（Fire and Rescue Department，Bomba，JBPM）；能源委员会（Energy Commission，Suruhanjaya Tenaga，ST）。
如何看房：按顺序做的10项检查
- 水压与排水：同时打开几个水龙头和花洒，冲厕，再留意地漏。
- 潮湿与漏水：用手电筒照天花板、洗手盆下方和窗户四周，找水渍。
- 地砖：逐块轻敲，听听有没有闷闷的空心声。
- 裂纹：查看门窗的角落、扩建部分的接缝和外墙。
- 电路：打开电箱，找出漏电保护器，并逐个测试插座。
- 窗户与铁花：每一扇都开、锁、关一遍，并找出一个没有挂锁的出口。
- 装修：任何扩建或改动，都要索取地方议会或管理层的批准。
- 固定装置：列出会留下的物品，逐一开动电器，记下状况。
- 噪音与炎热：在一天中的另一个时段再来，听一听、感受一下屋内环境。
- 账单：要求查看最近的水电账单、税务收据和分层管理费结单。
1. 水压与排水：所有水龙头一起开
短时间看房，很容易忽略水压弱和排水慢的问题；在马来西亚，屋内的水管由业主自己维修，所以水表之后的故障都要由买家承担。
《2014年水务服务业条例》（P.U.(A) 227/2014）中的标准用户协议规定，用户要负责室内水管，包括入户水管（service pipe）；在高楼和有门禁的社区，水务公司的责任到总水表为止。槟城的供水机构 PBAPP 表示，总水表之后由大楼管理层负责维修水泵和屋顶水箱。另一套2014年的管道规则要求，新住宅区的供水总管不用水泵就能把水送到最高15米的建筑，所以更高的大楼要靠自己的水泵。
- 同时开：一起打开厨房水龙头、一个洗手盆和花洒，冲一次马桶，看水流有什么变化。
- 地漏：让花洒连续开一两分钟；水应该顺利流走，不积水，也没有沟渠的臭味。
- 水表：在有地房产，关掉所有水龙头，看看水表是否还在转；如果还在转，可能有暗漏。
2. 潮湿与漏水：天花板、洗手盆和楼上单位
在马来西亚的旧房子里，褐色水圈、剥落的油漆和发胀的橱柜板，都是隐藏水患的常见迹象；在分层楼宇，法律推定天花板漏水来自正上方的单位或公共区域。
这项推定见于《2013年分层管理法令》第142条。2015年的条例补充：只服务一个单位的水管，即使位于公共财产内，也算是该单位的一部分；共用的水管则属于公共财产。管理层发出检查证明书（表格28）后，出问题单位的业主有7天时间修理。如果你买的单位浴室漏水到楼下，你就是那位业主。所以：
- 天花板：查看浴室和厨房的天花板；如果是顶楼单位或有地房产，也要看屋顶下的天花板。
- 洗手盆下方：打开橱柜门，找水渍或腐烂的地方，并摸一摸水管。
- 记录：向公寓管理处询问，有没有涉及这个单位或楼上单位的漏水通知。
3. 空心砖或裂开的地砖：敲击测试
空心砖，也就是地砖空鼓，指地砖已经和下面的地面脱离；看房时可以用硬币或钥匙逐块轻敲，如果听到闷闷的空洞声，而不是结实的敲击声，就是空鼓。
先征得屋主同意，然后在每个房间按格子逐行检查，特别留意浴室、厨房和门口。隆起或“拱起”的地砖，以及横跨几块地砖的裂缝，都应该拍照并提出疑问。
引用标准时要小心。2024年11月，建筑业发展局（CIDB）撤回了2014年的《屋主质量指南》（Quality Guidebook for Homeowners），因为它被误读为缺陷规格；CIDB 也说明，其 QLASSIC 评估（CIS 7 标准）并不评估单一住宅（EdgeProp、《马来西亚前锋报》Utusan Malaysia）。截至2026年11月，我们没有找到已发布的替代施工质量指南。如果是刚完工的新房，请把空鼓的地砖列入交给发展商的书面缺陷清单。
4. 墙面裂纹与结构移动的迹象
灰泥上的发丝裂纹通常只影响外观；但如果裂缝很宽、呈斜向、越来越长，或者门也变得难关，就可能表示结构有移动，有地房产和较旧的扩建部分尤其要注意。
- 角落：留意从门窗角落斜向延伸的裂缝。
- 接缝：检查厨房或门廊扩建部分与原屋相接的地方。
- 门：卡住或关不上的门，可能表示门框已经移位。
- 地面：放一颗弹珠，看它会不会往同一个方向滚。
- 白蚁：敲一敲门框和踢脚线，并留意细长的泥线。
如果裂缝不只是发丝裂纹，要询问过去的维修记录，并在签约前请专业工程师检查；你可以在马来西亚工程师局的名录中核实工程师的名字。至于新房，国家房屋局规定的缺陷责任期为交屋（vacant possession）起24个历月；详见“马来西亚新房保修期 DLP：24个月内如何向发展商索赔”一文。
5. 电路：电箱、RCCB 和电线的年份
要了解马来西亚房子的电线状况，电箱（配电箱，DB box）比任何插座都更能说明问题，所以要打开它，看看有没有漏电保护器、标签是否清楚，以及有没有烧焦的痕迹或松脱的电线。
《1994年电力条例》第36条规定，最终电路（final circuits）必须由漏电保护器保护：地面可能潮湿的地方，额定值不超过10毫安（mA）；使用手持电器的地方为30 mA；其他地方为100 mA。以上是1994年的原始条文；我们没有核对之后的修订，细节请向能源委员会确认。
- 跳闸测试：经屋主同意后，按下 RCCB 的测试按钮，电源应该立即切断。
- 插座：把手机充电器逐个插上测试，并摸一摸面板有没有发热或变色。
- 布线历史：询问房子上一次重新布线是在什么时候、由谁做的。
如需重新布线或升级，能源委员会提醒屋主，要聘请在该会注册、列于其 ECOS 网站上的电器承包商。旧电线确实有风险：吉兰丹州消拯局总监在2025年10月对马新社说，消拯局的统计显示，该州78%的住宅火灾由电力因素引起，包括老旧电线。
6. 窗户、铁花与火灾时的逃生出口
马来西亚房子的每一扇窗、推拉门和铁花，都应该开关顺畅、锁得牢，而且至少要有一个出口能从屋内打开，不必到处找钥匙或输入密码。
消拯局吉兰丹州总监在2025年9月对马新社表示，消拯局无法强制规定住宅的铁花设计，但建议至少保留一个没有挂锁或密码的紧急出口，并使用能从屋内拉开插销、快速打开的活动铁花。
- 推拉门：应该不用费力就能推动、锁得牢，而且不会进雨水；留意门槛上的水痕。
- 楼上：检查卧室窗户的铁花是否被焊死或上了挂锁。
- 阳台：推一推栏杆，并确认排水口没有堵塞。
分层楼宇的示范附例禁止堵塞火警逃生通道，而改动外观（包括外窗和阳台）必须先获得管理层的书面批准。要问清楚加装的铁花或封闭的阳台是否获得批准。
7. 装修与扩建：有没有获得批准？
加建的房间、扩大的厨房或加盖屋顶的门廊，只有获得批准才算增值，因为没有地方议会的书面批准就建造或改建房屋，违反《1974年街道、沟渠与建筑法令》（第133号法令）第70条。
芙蓉市政厅（Majlis Bandaraya Seremban）的常见问题补充，偏离批准建筑图的工程也属违规。如果是有地房产，要索取每项扩建的批准建筑图和地方议会的批准，并与现场所见对照。
如果是公寓，2015年的示范附例规定，须事先获得管理层的书面批准，需要时还要获得主管当局的批准；如果没有后者，管理层的批准视为取消。也要问问浴室是否重新铺过砖：更换湿区的地面饰面时，必须铺设新的防潮膜，并沿墙面向上翻起至少150 mm。如果工程未获批准，请询问律师在买卖合约中该如何处理。
8. 固定装置与电器：哪些留下？能不能用？
除非写进文件，否则不要以为任何东西会留下：在马来西亚的二手房交易中，包含在售价内的灯、风扇、冷气机、热水器和嵌入式家具，都应该列入附在买卖合约后的物品清单。
一位为全国购屋者协会（HBA）撰文的产业转让律师指出，这项工作由买家负责；EdgeProp 的买卖合约指南也提醒，固定装置写得含糊可能引起纠纷。所以：
- 开机试用：逐一开动每台冷气机、热水器、炉灶、抽油烟机和自动门。
- 拍照：记录每件会留下的物品，包括品牌和状况。
- 及早谈妥：付诚意订金之前，先在购房意向书（offer letter）中列明这些物品，之后再写进买卖合约。
- 新房：把固定装置与买卖合约中的规格逐项对照。
9. 噪音、炎热与气味：在两个不同时段看房
只在平日下午看一次房，可能看不出高峰时段的交通、晚上的噪音、午后的炎热，以及煮食或垃圾的气味，所以换个时段再看一次，是这份清单上最省钱的检查。
- 时间：一次在平日傍晚，一次在周末早上。
- 炎热：朝西的房间会晒到午后的太阳；在下午较晚时摸一摸墙壁和玻璃。
- 声音：留意高速公路、铁路、学校、小贩中心和夜市传来的动静。
- 社区生活：宗教场所、祈祷时间和节庆是许多社区的一部分；自己决定想住得多近。
- 气味：留意垃圾槽、垃圾房或后巷沟渠的位置。
10. 账单与支出：水电费、地税和门牌税
未付的费用可能会跟着马来西亚的房产走，所以要查看最新的电费和水费账单、地税（cukai tanah）和门牌税（cukai pintu）的收据；如果是分层单位，还要查看管理费结单。
能源委员会的常见问题说，如果有人篡改电表，供电商会向注册用户（通常是屋主）追讨损失的收入；如果出售后没有关闭户口或更改名字，供电商仍然可以追讨。交屋时，把户口转到你的名下，并记下电表读数，让卖方和你的用电期间清楚分开。
公寓方面，《分层管理法令》第31条或第73条下正式的费用与欠款证明书，详见“在吉隆坡挑公寓的9个重点：地铁、管理与水灾风险”一文。你的律师应确认在完成交易时欠款已经还清；“马来西亚地税与门牌税 2026：Cukai Tanah 与 Cukai Pintu”一文解释了这两种税。
公寓还是有地房产：每个问题该找谁
同一个问题，在分层楼宇和拥有独立地契的有地房产，要找的人不一样：
| 问题 | 公寓或分层 | 有地房产 |
|---|---|---|
| 水压低 | 管理层，水泵 | 业主，水表之后 |
| 天花板漏水 | 楼上单位或 MC | 屋顶，业主 |
| 装修批准 | MC，加上 PBT | 地方议会 |
| 铁花与外观 | 须经 MC 批准 | 业主决定 |
| 屋内电线 | 单位业主 | 同左 |
| 欠款证明 | 第31或73条 | 税务收据 |
根据 P.U.(A) 227/2014（室内水管）、第757号法令第142条和2015年条例（漏水、附例），以及芙蓉市政厅对第133号法令第70条的解释。拥有分层地契的有地房产，按公寓一栏处理。
要带什么，以及要不要请验房师
看房时带上手电筒、用来拍照的手机和测试插座的充电器、检查地砖和地面的硬币与弹珠，以及量家具尺寸的卷尺。
较旧或大幅装修过的二手房，付费请人验房会有帮助，但要慎选：全国购屋者协会在2025年4月指出，建筑测量师（building surveyors）仍然没有官方的专业局，而且有些验房员只受过很少的训练，甚至完全没有。要问清楚对方的资格、所属的专业团体，以及是否会出席联合验房（joint inspection）。
重点：看房的时候就是谈判的时候，因为律师事务所 Donovan & Ho 指出，二手房通常是按“as is where is”（按现状出售）的方式买卖。从漏水的水管到未经批准的扩建，把发现的每个问题都转为降价、由卖方在交屋前完成的维修，或一条书面条款，而且要在签购房意向书之前做好。
相关指南：“马来西亚买二手房常见的7个陷阱”、“马来西亚交屋 VP：含义、CCC 与检查事项”和“马来西亚有地房产与公寓：应该买哪一种？”。
常见问题
在马来西亚看房要检查什么？
把重点放在照片看不出的地方：水流、潮湿、空心砖、裂纹、电箱、铁花、扩建的批准、物品清单、不同时段的噪音，以及最近的账单。
看房时怎么检查水压？
同一时间打开两三个水龙头和花洒，然后冲厕。如果水流变得很细，公寓要问水泵和水箱的情况，有地房产则要问水管。
怎样检查空心砖？
征得屋主同意后，用硬币或钥匙敲每一块地砖。实心的地砖声音清脆，空鼓的地砖声音闷而空洞。
楼上公寓单位漏水，由谁负责？
通常由漏水来源单位的业主负责。马来西亚的分层法律推定天花板漏水来自楼上，管理层会检查并指明由谁修理。
马来西亚的住宅一定要装 RCCB 吗？
《1994年电力条例》的原始条文规定，最终电路要有漏电保护，湿区和手持电器的额定值更严格。RCCB 是常用的装置；现行规定请向能源委员会确认。
可以买有未经批准扩建的房子吗？
可以，但风险由你承担。索取批准的建筑图，请律师在买卖合约中处理扩建问题，并记住地方议会把未经批准的工程视为违规。
买房前应该看几次房？
至少两次，而且要在一天中的不同时段，这样才能听到交通噪音、感受炎热。签约前，带着清单或验房师再去第三次，是值得的。
参考资料
- P.U.(A) 227/2014：Water Services Industry (Water Supply Services Agreement between Consumer and Water Distribution Licensee) Rules 2014（《2014年水务服务业（用户与供水执照持有者之间的供水服务协议）条例》，FAOLEX 上的宪报副本）用于：用户维修室内水管的责任，以及高楼和门禁社区以总水表为界。
- P.U.(A) 36/2014：Water Services Industry (Water Reticulation and Plumbing) Rules 2014（《2014年水务服务业（供水网络与管道）条例》，FAOLEX 上的宪报副本）用于：第17条，不用水泵的15米设计高度。
- PBAPP media statement: building management must maintain internal reticulation（PBAPP 文告：大楼管理层必须维修内部供水系统，2020年9月7日）用于：总水表之后，管理层对水泵、水管和屋顶水箱的责任。
- Strata Management Act 2013, section 142（《2013年分层管理法令》第142条，LawPlayer，总检察署文本）用于：推定天花板漏水来自楼上。
- P.U.(A) 107/2015：Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015（《2015年分层管理（维修与管理）条例》，DBKL 网站上的宪报副本）用于：关于楼层间漏水的第55至64条条例，以及附表三的第20、27和29条附例。
- Electricity Regulations 1994（《1994年电力条例》原始条文，世界贸易组织 WTO 网站上的副本）用于：关于漏电保护器的第36条条例；没有核对之后的修订。
- Energy Commission FAQ: who to appoint for new wiring or rewiring（能源委员会常见问题：新布线或重新布线该找谁）用于：建议聘请在能源委员会（ST）注册的电器承包商。
- Energy Commission FAQ: lost revenue claims after selling a house（能源委员会常见问题：卖房后的损失收入追讨）用于：没有更改注册用户名字的风险。
- Energy Commission FAQ: why lost revenue is not claimed from a tenant（能源委员会常见问题：为什么不向租户追讨损失收入）用于：屋主是签署供电合约的注册用户。
- Seremban City Council (MBS): structure without MBS approval（芙蓉市政厅：未经批准的建筑物）用于：《1974年街道、沟渠与建筑法令》第70条。
- National Housing Department (JPN, KPKT): FAQ, question 8 on the defect period（国家房屋局常见问题第8题：缺陷责任期）用于：附表 G 和 H 下24个月的缺陷责任期。
- Board of Engineers Malaysia: directory of registered persons（马来西亚工程师局：注册人士名录）用于：核实工程师的注册。
- EdgeProp: CIDB retracts 2014 homeowners' quality guidebook（CIDB 撤回2014年屋主质量指南，2024年11月15日）用于：撤回一事、CIS 7，以及计划中的施工质量指南。
- Utusan Malaysia: CIDB tarik serta-merta buku Quality Guidebook for Homeowners（《马来西亚前锋报》：CIDB 即时撤回屋主质量指南，2024年11月14日）用于：CIDB 表示 QLASSIC 不评估单一住宅。
- Free Malaysia Today (Bernama): Permanent grilles, safety barrier or fatal trap?（《今日自由大马》转载马新社：固定铁花是安全屏障还是致命陷阱，2025年9月22日）用于：消拯局对紧急出口和活动铁花的建议。
- Borneo Post (Bernama): Safety barrier or a fatal trap?（《婆罗洲邮报》转载马新社：安全屏障还是致命陷阱，2025年10月5日）用于：吉兰丹州住宅火灾中由电力因素引起的比例。
- Donovan & Ho: Auction vs secondary market property（拍卖房产与二手市场房产的比较，2021年8月）用于：二手房按“as is where is”买卖，以及在完成交易前谈妥维修。
- National House Buyers Association: Understanding an SPA, Part 1（全国购屋者协会 HBA：认识买卖合约第1部分，Cheong Yoke Ping，2006年）用于：附在买卖合约后的固定装置与配件清单。
- EdgeProp: What is a sales and purchase agreement in Malaysia?（什么是马来西亚的买卖合约）用于：在二手房买卖合约中清楚列明包含的物品。
- StarProperty (HBA): Time to regulate building inspectors' conduct（是时候规范验房员的操守了，2025年4月）用于：建筑测量师没有官方专业局。
法律和官方网页都会更新，签约之前，请向能源委员会、你所在地区的供水机构、地方议会和建筑物总监查看最新条文。
本文仅供一般参考，并非法律、工程或财务建议，也不能取代专业验房。请马来西亚律师把谈妥的维修、物品清单和任何批准问题写进购房意向书和买卖合约。
来源
- Water Services Industry (Water Supply Services Agreement between Consumer and Water Distribution Licensee) Rules 2014, P.U.(A) 227/2014（《2014年水务服务业条例》中的供水服务协议） — Government of Malaysia, gazette copy on FAOLEX（马来西亚政府，FAOLEX 上的宪报副本）
- Strata Management Act 2013, section 142（《2013年分层管理法令》第142条） — Attorney General's Chambers of Malaysia, via LawPlayer（马来西亚总检察署，经 LawPlayer）
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015（《2015年分层管理（维修与管理）条例》） — Government of Malaysia, gazette copy hosted by DBKL（马来西亚政府，吉隆坡市政厅 DBKL 网站上的宪报副本）
- I intend to carry out new wiring or rewiring at my residence: which party should I appoint?（我打算为住家新布线或重新布线，该找谁？） — Suruhanjaya Tenaga (Energy Commission)（能源委员会）
- Electricity Regulations 1994（《1994年电力条例》） — Government of Malaysia, copy hosted by the WTO（马来西亚政府，世界贸易组织 WTO 网站上的副本）
- Structure without MBS approval（未经芙蓉市政厅批准的建筑物） — Majlis Bandaraya Seremban（芙蓉市政厅）
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。