Hasil Sewa Hartanah di Malaysia 2026: 5 Angka yang Perlu Disemak Sebelum Membeli
Sidang editorial Property LabDiterbitkan Bacaan 10 minit
Perkara utama
- Setakat Oktober 2026, tiada purata rasmi hasil sewa rumah di Malaysia ditemui daripada NAPIC atau JPPH; hasil kasar ialah sewa setahun dibahagi harga belian.
- Dalam contoh ilustrasi, kondo RM510,000 di Kuala Lumpur yang disewakan pada andaian RM2,000 sebulan memberi hasil kasar 4.71% dan hasil bersih 3.05% selepas kos pegangan.
- Tuan rumah di Malaysia dicukai atas sewa bersih pada kadar pemastautin 0% hingga 30%, atau 30% rata bagi bukan pemastautin; yuran ejen maksimum 1.25 bulan sewa bagi sewaan hingga 3 tahun.
Kandungan
- Cara menyemak hasil sewa sebelum membeli: 5 angka
- Angka 1: Hasil kasar, iaitu sewa setahun berbanding harga
- Angka 2: Hasil bersih selepas kos pegangan dan bulan kosong
- Angka 3: Aliran tunai bulanan selepas ansuran pinjaman
- Angka 4: Cukai pendapatan sewa, duti setem dan yuran ejen
- Angka 5: Nisbah harga kepada sewa dan sewa pulang modal
- Contoh pengiraan: kondo RM510,000 di Kuala Lumpur
- Soalan Lazim
- Rujukan
Hasil sewa hartanah di Malaysia ialah sewa yang diperoleh sesebuah hartanah dalam setahun, sebagai peratusan daripada harganya. Setakat Oktober 2026, ada 5 angka untuk disemak sebelum anda membeli: hasil kasar, hasil bersih, aliran tunai bulanan selepas pinjaman, cukai dan kos sewaan, serta nisbah harga kepada sewa berserta sewa pulang modal. Dalam contoh ilustrasi kami, kondo RM510,000 di Kuala Lumpur yang disewakan pada andaian RM2,000 sebulan memberi hasil kasar 4.71%, hasil bersih 3.05% dan kekurangan kira-kira RM794 sebulan dengan pinjaman 90%.
Hasil kasar = sewa setahun ÷ harga. Hasil bersih = (sewa yang benar-benar dikutip − kos pegangan setahun) ÷ harga. Kemudian semak aliran tunai, cukai dan nisbah harga kepada sewa. Kami tidak menemui purata hasil rasmi bagi rumah di Malaysia.
Angka utama (setakat Oktober 2026)
- Median kondo KL, Q2 2026RM510,000
- Contoh hasil kasar4.71%
- Contoh hasil bersih3.05%
- Cukai sewa bukan pemastautin30% rata
- Yuran ejen, hingga 3 tahun1.25 bulan
- Duti sewaan, 1–3 tahunRM3 bagi RM250
Juga dikenali sebagai: hasil sewa (rental yield); hasil kasar atau hasil sewa kasar (gross rental yield); hasil bersih atau hasil sewa bersih (net rental yield); cukai pendapatan sewa (rental income tax); nisbah khidmat hutang atau DSR (debt service ratio); kumpulan wang penjelas (sinking fund); nisbah harga kepada sewa (price-to-rent ratio, iaitu harga dibahagi sewa setahun).
Cara menyemak hasil sewa sebelum membeli: 5 angka
Gunakan harga tawaran sebenar dan sewa yang disemak bagi bangunan yang sama.
- Bahagikan sewa dengan harga: sewa dua belas bulan dibahagi harga belian memberi pulangan utama.
- Tolak kos berjalan: tolak yuran penyenggaraan, kumpulan wang penjelas, cukai tanah, cukai taksiran, insurans, pembaikan dan bulan kosong.
- Uji jurang bulanan: bandingkan sewa yang dikutip dengan ansuran serta bil bulanan, dan lihat sama ada anda perlu menambah wang sendiri.
- Kira cukai dan yuran sewaan: anggarkan cukai atas sewa bersih, yuran ejen dan siapa yang membayar duti setem perjanjian sewa.
- Bandingkan harga dengan sewa: lihat harga itu menyamai berapa tahun sewa, dan sewa yang diperlukan untuk pulang modal.
Angka 1: Hasil kasar, iaitu sewa setahun berbanding harga
Bagi hartanah di Malaysia, hasil sewa kasar ialah sewa setahun penuh dibahagi harga belian, sebelum sebarang kos: kondo RM510,000 yang disewakan pada RM2,000 sebulan memperoleh RM24,000 setahun, iaitu hasil kasar 4.71%.
Formula: hasil kasar = (sewa bulanan × 12) ÷ harga × 100.
Harga dalam contoh kami ialah angka sebenar. Dalam jadual harga kediaman Q2 2026 NAPIC, median kondominium atau pangsapuri di Kuala Lumpur dijual pada RM510,000, daripada 523 jualan yang direkodkan.
Sewanya pula bukan angka sumber: RM2,000 sebulan ialah andaian kami. Setakat ini, kami tidak menemui purata sewa atau hasil rasmi bagi rumah di Malaysia setakat Oktober 2026; terbitan terkini NAPIC hanya merangkumi indeks sewa bagi pejabat dan pusat beli-belah. Anggaran swasta menggunakan kaedah berbeza, jadi kami tidak memetik mana-mana sebagai penanda aras. Semak sewa yang ditandatangani baru-baru ini di bangunan yang sama.
Sewaan jangka pendek tertakluk pada peraturan lain. Garis panduan kebangsaan masih dirangka pada 26 Oktober 2026, dan unit strata tetap terikat dengan undang-undang kecil JMB atau MC (Bernama); pada 2020, Mahkamah Persekutuan mengekalkan peraturan rumah yang melarang sewaan sedemikian. Lihat Adakah Airbnb Sah di Malaysia?
Angka 2: Hasil bersih selepas kos pegangan dan bulan kosong
Hasil sewa bersih di Malaysia ialah sewa yang benar-benar anda kutip dalam setahun tolak kos pegangan tahunan pemilik, dibahagi harga; dalam contoh kami ia jatuh kepada 3.05%, berbanding 4.71% sebelum kos.
Formula: hasil bersih = (sewa tahunan − sewa yang hilang semasa kosong − kos pegangan setahun) ÷ harga × 100. Contoh: (RM22,000 − RM6,470) ÷ RM510,000.
- Yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas: pemilik membayar kedua-duanya, walaupun ada penyewa. Di bawah seksyen 25(4) Akta Pengurusan Strata 2013, kumpulan wang penjelas ialah 10% daripada Caj melainkan mesyuarat agung menetapkan lebih. Kami mengandaikan RM350 dan RM35 sebulan, atau RM4,620 setahun.
- Cukai tanah dan cukai taksiran: andaian kami RM100 dan RM600 setahun. Lihat panduan Cukai Tanah vs Cukai Taksiran kami.
- Insurans: di bawah seksyen 93, badan pengurusan menginsuranskan bangunan, jadi pemilik hanya menambah perlindungan sendiri; kami mengandaikan RM150 setahun.
- Pembaikan: kami memperuntukkan RM1,000 setahun untuk haus dan lusuh serta pembaikan kecil.
- Bulan kosong: kami mengambil kira satu bulan setahun tanpa penyewa.
Jumlah kos pegangan ialah RM6,470 setahun. Tanpa bulan kosong, hasil bersih menjadi 3.44%. Faedah pinjaman dibincangkan dalam angka seterusnya. Lihat panduan Yuran Penyenggaraan vs Kumpulan Wang Penjelas kami.
Angka 3: Aliran tunai bulanan selepas ansuran pinjaman
Aliran tunai bulanan ialah sewa yang anda kutip setiap bulan tolak ansuran pinjaman dan bahagian bulanan kos pegangan; bagi kondo RM510,000 kami dengan pinjaman 90% pada andaian 4.2% selama 35 tahun, jumlahnya kira-kira −RM794 sebulan, atau RM9,523 setahun daripada poket pemilik.
Formula: aliran tunai = (sewa bulanan × bulan disewa ÷ 12) − ansuran − (kos pegangan setahun ÷ 12). Contoh: RM1,833 − RM2,088 − RM539.
- Pinjaman: 90% daripada RM510,000 ialah RM459,000. Pada 4.2% selama 35 tahun, ansurannya RM2,087.76. Kadar ini ialah andaian kami.
- Ujian kadar: pada 3.7%, jurang mengecil kepada RM656 sebulan; pada 4.7%, ia melebar kepada RM935.
- Ekuiti: daripada RM25,053 yang dibayar pada tahun pertama, RM19,166 ialah faedah dan kira-kira RM5,887 membayar balik pokok.
- Margin: Bank Negara mengehadkan pinjaman perumahan ketiga seseorang peminjam kepada nisbah pinjaman kepada nilai 70%; angka 90% kami mengandaikan rumah pertama atau kedua.
Bank juga menyemak nisbah khidmat hutang (DSR) anda, iaitu semua bayaran balik hutang bulanan dibahagi pendapatan bersih bulanan; panduan DSR CIMB menyatakan kebanyakan bank lebih suka di bawah 60%. Tanya sama ada bank mengambil kira sewa yang dijangka. Jika anda mungkin tinggal di situ sendiri, lihat panduan Sewa atau Beli di Kuala Lumpur 2026 kami.
Angka 4: Cukai pendapatan sewa, duti setem dan yuran ejen
Tuan rumah di Malaysia membayar cukai pendapatan atas sewa bersih selepas perbelanjaan yang dibenarkan, pada kadar pemastautin 0% hingga 30% atau kadar rata 30% bagi bukan pemastautin, dan menyewakan unit menambah dua kos lagi: duti setem atas perjanjian sewa dan yuran ejen.
Cukai. Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018 (perenggan 8.2) memberi contoh perbelanjaan yang boleh ditolak: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah atas pinjaman pembelian, insurans kebakaran, kos memungut sewa, perbelanjaan untuk memperbaharui sewaan atau menukar penyewa, dan pembaikan biasa. Kos mendapatkan penyewa pertama, seperti pengiklanan, yuran guaman perjanjian, duti setemnya dan komisen ejen, tidak boleh ditolak (perenggan 8.3).
Dalam contoh kami, sewa RM22,000 tolak RM21,016 perbelanjaan tersebut (kebanyakannya faedah RM19,166) meninggalkan RM984 yang dikenakan cukai. Bagi pemastautin dengan RM60,000 pendapatan bercukai lain, jumlah itu menambah kira-kira RM108 cukai, berdasarkan kadar pemastautin dalam ringkasan cukai Malaysia PwC (disemak 16 Jun 2026). Bukan pemastautin akan membayar 30%, kira-kira RM295. Apabila faedah berkurangan, sewa yang dikenakan cukai meningkat. Caj penyenggaraan tiada dalam contoh ketetapan itu, jadi kami tidak memasukkannya. Lihat panduan Cukai Pendapatan Sewa di Malaysia 2026 kami.
Duti setem. Butiran 49(a) Akta Setem mengenakan duti bagi setiap RM250, atau sebahagian daripada RM250, sewa setahun: RM1 bagi sewaan sehingga 1 tahun, RM3 bagi lebih 1 hingga 3 tahun, RM5 bagi lebih 3 hingga 5 tahun dan RM7 melebihi 5 tahun. Sewaan dua tahun pada RM2,000 sebulan memerlukan 96 × RM3 = RM288. Garis panduan duti setem LHDN menyatakan penyewa membayar bagi perjanjian utama dan tuan rumah membayar bagi salinan pendua. Lihat panduan Duti Setem Perjanjian Sewa kami.
Yuran ejen. Skala yuran LPEPH (lembaga yang mendaftarkan ejen harta tanah) menetapkan maksimum 1.25 bulan sewa kasar bagi sewaan sehingga 3 tahun (minimum satu bulan); skala ini tidak meliputi pangsapuri servis. Pada RM2,000 sebulan, yuran itu sehingga RM2,500, ditambah cukai perkhidmatan jika agensi mengenakannya. Jika dibahagi sepanjang sewaan dua tahun, ia menurunkan hasil bersih kami daripada 3.05% kepada kira-kira 2.80%. Lihat panduan Yuran Ejen Hartanah di Malaysia 2026 kami.
Angka 5: Nisbah harga kepada sewa dan sewa pulang modal
Nisbah harga kepada sewa ialah harga belian dibahagi sewa setahun, jadi kondo RM510,000 yang disewakan RM24,000 setahun mempunyai nisbah 21.25: harganya sama dengan kira-kira 21 tahun sewa sebelum kos.
Formula: nisbah harga kepada sewa = harga ÷ (sewa bulanan × 12). Nisbah ini sama dengan 100 dibahagi hasil kasar, jadi nisbah yang lebih tinggi bermakna hasil yang lebih rendah.
Sewa pulang modal ialah sewa bulanan yang menjadikan aliran tunai sifar. Formula: sewa pulang modal = (ansuran + kos pegangan bulanan) ÷ (bulan disewa ÷ 12). Dalam contoh kami, RM2,627 perbelanjaan bulanan ÷ (11 ÷ 12) memberi RM2,866 sebulan, atau RM2,627 jika unit tidak pernah kosong.
Jika unit serupa disewakan jauh lebih rendah daripada sewa pulang modal, anda bergantung pada kenaikan harga, yang tiada siapa boleh janjikan. Untuk menyemak harga jualan, lihat Cara Semak Nilai Hartanah Semasa Online.
Contoh pengiraan: kondo RM510,000 di Kuala Lumpur
Hanya harga yang bersumber (NAPIC, Q2 2026); setiap input lain ialah andaian kami, dikira dalam Python.
| Input | Nilai | Asas |
|---|---|---|
| Harga | RM510,000 | Median NAPIC |
| Sewa | RM2,000/bln | Andaian |
| Bulan kosong | 1 setahun | Anggaran kami |
| Penyenggaraan + 10% | RM385/bln | Yuran andaian |
| Taksiran, cukai tanah | RM700/thn | Ilustrasi |
| Insurans, pembaikan | RM1,150/thn | Diandaikan |
| Pinjaman | 90%, 4.2%, 35 thn | Bukan tawaran |
| Angka | Pengiraan | Keputusan |
|---|---|---|
| 1. Hasil kasar | 24,000 ÷ 510,000 | 4.71% |
| 2. Hasil bersih | 15,530 ÷ 510,000 | 3.05% |
| 3. Aliran tunai | 1,833 − 2,088 − 539 | −RM794/bln |
| 4. Cukai, pemastautin | Tambahan atas RM984 | RM108/thn |
| 4. Cukai, bukan pemastautin | 30% daripada RM984 | RM295/thn |
| 5. Harga kepada sewa | 510,000 ÷ 24,000 | 21.25 |
| 5. Sewa pulang modal | 2,627 ÷ (11/12) | RM2,866/bln |
Ilustrasi, dalam RM, tahun pertama; bln = bulan, thn = tahun. Angka NAPIC datang daripada pindah milik Borang 14A yang dihantar oleh LHDN kepada JPPH, merangkumi unit baharu dan subsale. Cukai pemastautin mengandaikan RM60,000 pendapatan bercukai lain, faedah tahun pertama dan insurans RM150 sebagai insurans kebakaran. Yuran ejen dan duti setem perjanjian sewa tidak dimasukkan. Bukan ramalan sewa, harga atau pulangan.
Dalam contoh ini, sewa menampung kos berjalan bangunan tetapi bukan pinjaman: pemilik masih perlu menambah kira-kira RM794 sebulan. Deposit yang lebih besar, kadar yang lebih rendah atau sewa ditandatangani yang lebih tinggi akan mengubah keadaan ini, jadi uji setiap satu sebelum membayar yuran tempahan.
Soalan Lazim
Berapakah hasil sewa yang baik di Malaysia?
Tiada penanda aras rasmi untuk dijadikan ukuran. Kami tidak menemui purata hasil rumah daripada NAPIC, JPPH atau DOSM setakat Oktober 2026, dan anggaran swasta tidak sepakat, jadi bandingkan unit dengan unit serupa berdekatan dan dengan kos pinjaman anda sendiri.
Bagaimana mengira hasil sewa bersih?
Mulakan dengan sewa yang anda jangka kutip dalam setahun, selepas bulan kosong. Tolak yuran penyenggaraan, kumpulan wang penjelas, cukai tanah, cukai taksiran, insurans dan pembaikan, kemudian bahagikan bakinya dengan harga dan darab dengan 100.
Apakah beza hasil sewa kasar dan bersih?
Hasil kasar menggunakan sewa penuh; hasil bersih membuang kos berjalan dan sewa yang hilang antara penyewa, jadi angkanya lebih rendah.
Adakah pendapatan sewa dikenakan cukai di Malaysia?
Ya. Pemastautin menambah sewa bersih kepada pendapatan lain mereka dan membayar skala biasa sehingga 30%, manakala individu bukan pemastautin membayar 30% daripada pendapatan bercukai mereka, termasuk sewa.
Bolehkah tuan rumah menolak yuran penyenggaraan daripada cukai?
Ketetapan LHDN tentang pendapatan sewaan tidak menyenaraikannya dalam contoh perbelanjaan yang boleh ditolak, jadi tanya ejen cukai sebelum menuntutnya.
Berapakah yuran ejen untuk mencari penyewa di Malaysia?
Mengikut skala Lembaga, paling banyak sewa sebulan ditambah suku bulan bagi sewaan tiga tahun atau kurang, dan sekurang-kurangnya sewa sebulan. Cukai perkhidmatan mungkin ditambah.
Siapa membayar duti setem perjanjian sewa di Malaysia?
Mengikut undang-undang, penyewa membayar bagi perjanjian asal, dan tuan rumah membayar bagi salinan pendua, menurut garis panduan LHDN tentang Akta Setem.
Apakah yang ditunjukkan oleh nisbah harga kepada sewa?
Ia menunjukkan berapa tahun sewa kasar yang menyamai harga. Nisbah 25 bermakna hasil kasar 4%; nisbah 20 bermakna 5%.
Rujukan
- NAPIC: Kemas Kini Suku Tahunan Harga Kediaman, Q2 2026 (Excel, diterbitkan 25 September 2026)Digunakan untuk median kondominium/pangsapuri Kuala Lumpur (RM510,000), purata dan saiz sampel.
- NAPIC: senarai terbitan terkini (dibaca 29 Oktober 2026)Digunakan untuk menyemak indeks sewa yang diterbitkan NAPIC (pejabat binaan khas dan pusat beli-belah).
- LHDN: Ketetapan Umum No. 12/2018, Pendapatan daripada Penyewaan Harta Tanah (19 Disember 2018; salinan dihoskan oleh CCS & Co)Digunakan untuk perbelanjaan yang boleh ditolak (perenggan 8.2) dan kos penyewa pertama yang tidak boleh ditolak (perenggan 8.3).
- PwC Worldwide Tax Summaries: Malaysia, cukai atas pendapatan individu (disemak 16 Jun 2026)Digunakan untuk skala cukai pemastautin dan kadar rata 30% bagi individu bukan pemastautin.
- LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949Digunakan untuk kadar sewaan Butiran 49(a) dan pihak yang membayar (Jadual Ketiga butiran 8).
- LPEPH: Skala yuranDigunakan untuk skala yuran sewaan, minimum satu bulan dan pengecualian pangsapuri servis.
- Akta Pengurusan Strata 2013, seksyen 25 (LawPlayer)Digunakan untuk peraturan kumpulan wang penjelas 10%.
- Akta Pengurusan Strata 2013, seksyen 93 (LawPlayer)Digunakan untuk kewajipan badan pengurusan menginsuranskan bangunan.
- Bank Negara Malaysia: Langkah-langkah menggalakkan pasaran hartanah yang stabil dan mampan (3 November 2010)Digunakan untuk had nisbah pinjaman kepada nilai 70% bagi pinjaman perumahan ketiga.
- CIMB: Memahami DSR (nisbah khidmat hutang) di MalaysiaDigunakan untuk formula DSR dan pilihan bank bagi DSR di bawah 60%.
- Bernama: garis panduan penginapan sewaan jangka pendek (26 Oktober 2026)Digunakan untuk status peraturan kebangsaan sewaan jangka pendek dan undang-undang kecil strata.
- Skrine: Mahkamah Persekutuan, badan pengurusan boleh menghalang sewaan jangka pendek (23 Oktober 2020)Digunakan untuk keputusan Mahkamah Persekutuan tentang peraturan rumah.
Kadar cukai, duti setem dan skala yuran berubah, jadi semak kenyataan terkini LHDN, Bank Negara, lembaga LPEPH dan pejabat pengurusan bangunan anda sebelum bergantung pada sesuatu angka.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat pelaburan, cukai, undang-undang atau kewangan. Contoh pengiraan menggunakan sewa dan kos andaian; ia tidak meramal sewa, harga atau pulangan, dan tiada pulangan dijanjikan. Semak sewa, yuran dan tawaran pinjaman sebenar bagi unit yang anda rancang untuk beli, dan dapatkan nasihat penasihat berlesen atau ejen cukai jika perlu.
Sumber
- Kemas Kini Suku Tahunan Harga Kediaman Q2 2026 — NAPIC (JPPH)
- Ketetapan Umum No. 12/2018: Pendapatan daripada Penyewaan Harta Tanah — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949 — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)
- Skala Yuran — Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPEPH)
- Malaysia: Individu, cukai atas pendapatan peribadi — PwC Worldwide Tax Summaries
- Langkah-langkah menggalakkan pasaran hartanah yang stabil dan mampan — Bank Negara Malaysia
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau pelaburan. Peraturan dan kadar berubah; semak sumber rasmi di bawah sebelum bertindak.
Berita berkaitan
MBSB Mendukung Sunway REIT Untuk 2027 Walaupun Pendapatan Tahun Ketiga 2026 Menurun
IOIPG Malaysia REIT IPO Menawarkan Keuntungan 12.5% Di Nilai Pasar RM1.08 Sebelum Pengisytiharan Pada 25 Nov
Hektar REIT Membatalkan EGM Untuk Permintaan Pembelian Sekolah Antarabangsa KYS KL Timur
YNH Kata Menyelesaikan Keutamaan Pembiayaan Selepas MARC Menempatkan Peringatan Negatif Terhadap Sukuk RM170 Juta
Panduan berkaitan
Menyewa Rumah di Malaysia sebagai Ekspatriat 2026: 8 Perkara yang Perlu Diketahui
Adakah Airbnb Sah di Malaysia? Peraturan Sewaan Jangka Pendek 2026
Senarai Semak Melihat Rumah di Malaysia: 10 Perkara yang Sering Terlepas Pandang
9 Perkara yang Perlu Disemak Sebelum Memilih Kondominium di KL: Akses MRT, Pengurusan dan Risiko Banjir
6 Semakan Sebelum Membeli Projek Baharu: Cara Elak Projek Terbengkalai di Malaysia