6 Semakan Sebelum Membeli Projek Baharu: Cara Elak Projek Terbengkalai di Malaysia
Sidang editorial Property LabDiterbitkan Bacaan 11 minit
Perkara utama
- Setakat 30 Jun 2026, KPKT merekodkan 303 projek perumahan swasta sakit dan 100 yang disahkan terbengkalai di Semenanjung Malaysia, dengan projek terbengkalai melibatkan 14,961 pembeli.
- Di Malaysia, pemaju memerlukan lesen serta permit iklan dan jualan untuk menjual projek baharu, dan pembeli boleh menyemak kedua-dua nombor itu di portal TEDUH JPN.
- Di bawah Akta 118 di Malaysia, wang pembeli mesti dimasukkan ke Akaun Pemajuan Perumahan projek, dan pembeli boleh menamatkan SPA jika kerja terhenti 6 bulan berturut-turut.
Kandungan
- Cara menyemak projek baharu: 6 semakan sebelum membuat tempahan
- Semakan 1: Adakah pemaju berlesen dan mempunyai permit iklan dan jualan yang sah?
- Semakan 2: Adakah wang anda dibayar ke Akaun Pemajuan Perumahan?
- Semakan 3: Apakah yang ditunjukkan oleh hakmilik tanah dan kelulusan?
- Semakan 4: Bagaimanakah rekod prestasi pemaju di KPKT?
- Semakan 5: Adakah SPA anda borang berkanun Jadual G atau H?
- Semakan 6: Apa yang boleh anda lakukan jika projek baharu terbengkalai?
- Soalan Lazim
- Rujukan
Anda boleh mengurangkan risiko projek perumahan terbengkalai di Malaysia dengan membuat 6 semakan sebelum menempah unit projek baharu: lesen dan permit pemaju, Akaun Pemajuan Perumahan, tanah dan kelulusan, rekod pemaju, perjanjian jual beli berkanun, serta pilihan anda jika kerja terhenti. Setakat 30 Jun 2026, KPKT merekodkan 100 projek perumahan swasta yang disahkan terbengkalai di Semenanjung Malaysia, melibatkan 14,961 pembeli.
Cari nama pemaju dan projek di portal TEDUH KPKT, bayar hanya ke Akaun Pemajuan Perumahan yang dinamakan dalam perjanjian Jadual G atau H, dan buat carian tanah. Tiada semakan yang dapat menghapuskan semua risiko. Namun bersama-sama, semakan ini menapis penjual tanpa lesen dan menunjukkan tanda amaran lebih awal.
Angka utama (setakat Oktober 2026)
- Projek sakit, 30 Jun 2026303
- Disahkan terbengkalai100
- Tempoh serahan kondo36 bulan
- Tempoh serahan rumah bertanah24 bulan
- LAD lewat serah10% setahun
- Had tuntutan tribunalRM50,000
Juga dikenali sebagai: projek terbengkalai (abandoned project); projek sakit (sick project); Akaun Pemajuan Perumahan atau HDA (Housing Development Account); Permit Iklan dan Jualan (advertising and sales permit); Perjanjian Jual Beli atau SPA (sale and purchase agreement); Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau TTPR (Tribunal for Homebuyer Claims); Bina Kemudian Jual (build then sell); milikan kosong atau pemilikan kosong, VP (vacant possession).
Cara menyemak projek baharu: 6 semakan sebelum membuat tempahan
- Lesen dan permit: sahkan lesen pemaju serta permit iklan dan jualan di TEDUH.
- Akaun HDA: pastikan setiap bayaran masuk ke Akaun Pemajuan Perumahan projek itu.
- Tanah dan kelulusan: buat carian hakmilik tanah dan sahkan kelulusan pelan bangunan.
- Rekod pemaju: cari nama pemaju dalam senarai projek sakit dan terbengkalai KPKT.
- SPA berkanun: tandatangan hanya borang Jadual G atau H yang ditetapkan, dan bayar mengikut peringkat.
- Pilihan keluar: ketahui hak anda untuk menamatkan perjanjian, menuntut dan mendapatkan bantuan jika kerja terhenti.
Semakan ini berdasarkan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, atau Akta 118, bagi Semenanjung Malaysia. Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang sendiri.
Semakan 1: Adakah pemaju berlesen dan mempunyai permit iklan dan jualan yang sah?
Di Malaysia, pemaju perumahan memerlukan lesen di bawah seksyen 5 Akta 118 untuk membina rumah bagi dijual. Pemaju juga memerlukan permit iklan dan jualan di bawah peraturan 5 Peraturan-Peraturan 1989 untuk mengiklankan atau menjual rumah tersebut.
Peraturan 6 menetapkan bahawa iklan, selain iklan radio dan TV, mesti mencetak nombor lesen, nombor permit dan tarikh sahnya. Iklan juga mesti menyatakan pegangan tanah dan apa-apa bebanan, jangkaan tarikh siap dan pihak berkuasa yang meluluskan pelan bangunan. Masukkan nama projek atau pemaju di semakan lesen dan permit TEDUH, yang dikendalikan oleh JPN. Kemudian bandingkan nombor lesen dan permit terkini yang tersenarai dengan risalah jualan. Jika tiada yang sepadan, atau permit sudah tamat tempoh, berhenti di situ.
Sejak 1 Julai 2015, iklan tidak boleh menjanjikan yuran guaman percuma, unjuran pulangan sewa, pemandangan panorama atau masa perjalanan ke tempat popular. Anggap tawaran seperti ini sebagai tanda amaran.
Semakan 2: Adakah wang anda dibayar ke Akaun Pemajuan Perumahan?
Di bawah seksyen 7A Akta 118, pemaju berlesen mesti membuka Akaun Pemajuan Perumahan yang berasingan bagi setiap projek atau fasa, dan memasukkan wang belian pembeli ke dalamnya.
Peraturan 7 Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 1991 menyenaraikan kegunaan wang itu, seperti kerja pembinaan, yuran perunding dan faedah pinjaman projek. Kos pentadbiran dan pemasaran dihadkan kepada 10% daripada kos pembinaan. Setiap pengeluaran memerlukan sijil arkitek, jurutera atau juru ukur bahan.
- Bank anda: mesti menyalurkan bayaran kemajuan terus ke akaun itu, dalam masa 30 hari dari invois pemaju.
- Tunai: pemaju mesti mengesahkan secara bertulis dalam masa 2 hari bekerja bank bahawa wang itu telah dikreditkan.
- Pelepasan: baki hanya boleh dikeluarkan selepas projek siap, dengan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), pindah milik hakmilik dan tamatnya tempoh liabiliti kecacatan.
SPA menamakan nombor akaun dan bank itu dalam resital pembukaannya. Padankan setiap notis bayaran dengan butiran tersebut, dan jangan sekali-kali membayar ke akaun peribadi atau akaun pihak ketiga.
Semakan 3: Apakah yang ditunjukkan oleh hakmilik tanah dan kelulusan?
Sebelum menempah, sahkan siapa pemilik tanah pemajuan, sama ada tanah itu digadaikan kepada pemberi pinjaman, dan sama ada pelan bangunan telah diluluskan, kerana permit jualan di Malaysia bergantung pada ketiga-tiga perkara ini.
Carian tanah pada hakmilik induk menunjukkan pemilik berdaftar dan apa-apa gadaian; lihat panduan kami Cara Semak Nama Pemilik Tanah di Malaysia. Kemudian bandingkan hasilnya dengan resital SPA, yang menamakan tuan tanah dan mana-mana bank yang membiayai pemaju.
- Tuan tanah: permit tidak boleh dikeluarkan jika pemaju bukan pemilik tanah, kecuali pemilik telah bersetuju secara bertulis dengan jualan itu.
- Gadaian bukan bank: begitu juga jika tanah itu digadaikan melebihi 50% nilai pasarannya kepada pemberi pinjaman yang bukan bank berlesen.
- Pinjaman penghubung: jika hutang pemaju kepada banknya melebihi jumlah yang dilindungi oleh ansuran awal, klausa 3(4) Jadual H menetapkan hutang itu mesti dijelaskan sebelum anda membayar lebih separuh harga.
- Pelan bangunan: minta surat kelulusan dan padankan nombor rujukannya dengan iklan.
Semakan 4: Bagaimanakah rekod prestasi pemaju di KPKT?
Kementerian menerbitkan senarai projek perumahan swasta yang dikelaskan sebagai sakit atau terbengkalai, jadi anda boleh mengenal pasti pemaju yang bermasalah sebelum membuat komitmen.
Menurut Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai JPN, sesebuah projek dianggap terbengkalai apabila ia belum siap dan tiada aktiviti ketara di tapak selama 6 bulan berturut-turut, atau apabila Menteri memperakukannya terbengkalai di bawah seksyen 11(1)(ca) Akta 118. Projek sakit pula ialah projek yang jauh ketinggalan daripada jadual. Laporan Sinar Harian pada 2022, yang memetik portal KPKT, menyatakan ujiannya ialah lewat lebih 30% daripada jadual atau melepasi tarikh siap dalam SPA.
Dalam jawapan bertulis yang dilaporkan oleh Bernama pada 29 Julai 2026, KPKT menyatakan terdapat 303 projek sakit dengan 43,288 unit dan 100 projek yang disahkan terbengkalai dengan 27,998 unit di Semenanjung Malaysia pada 30 Jun. Selangor mencatat projek terbengkalai paling banyak, iaitu 41.
Di TEDUH, buka "Senarai Projek Sakit & Terbengkalai" dan cari mengikut pemaju, projek atau negeri; Soalan Lazim TEDUH menyatakan senarai itu dikemas kini setiap bulan. Tanya juga sama ada projek terdahulu pemaju tersebut menerima CCC tepat pada masanya. Pada Ogos 2025, KPKT memberitahu Parlimen bahawa pemaju dan pengarah bagi projek yang disahkan sakit atau terbengkalai akan disenaraihitamkan.
Semakan 5: Adakah SPA anda borang berkanun Jadual G atau H?
Setiap jualan rumah baharu oleh pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia mesti menggunakan perjanjian yang ditetapkan: Jadual G bagi rumah bertanah dan Jadual H bagi unit strata seperti kondominium.
- Bayaran berperingkat: setiap bayaran perlu dijelaskan dalam masa 30 hari dari notis bertulis yang disokong oleh sijil arkitek atau jurutera.
- Tempoh serahan: 24 bulan dari tarikh perjanjian bagi rumah bertanah, 36 bulan bagi unit strata.
- Lewat serah: Gantirugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD) sebanyak 10% setahun daripada harga, dikira setiap hari, sehingga milikan kosong (VP) diserahkan.
- Tiada bayaran sampingan: peraturan 11(2) menetapkan tiada sesiapa boleh mengutip apa-apa bayaran kecuali seperti yang ditetapkan dalam kontrak jualan.
Soalan Lazim TEDUH KPKT menambah bahawa pemaju tidak boleh mengutip apa-apa bayaran sebelum SPA ditandatangani. Jika wang tempahan yang diambil sebelum itu tidak dipulangkan, anda boleh membuat aduan kepada KPKT.
Contoh ilustrasi, dikira dalam Python: kondominium RM500,000 mengikut jadual bayaran Jadual H.
| Peringkat | Bahagian | Jumlah | Terkumpul |
|---|---|---|---|
| SPA ditandatangani | 10% | RM50,000 | Sama |
| Asas | 10% | RM50,000 | RM100,000 |
| Kerangka struktur | 15% | RM75,000 | RM175,000 |
| Dinding, bingkai | 10% | RM50,000 | RM225,000 |
| Bumbung, wayar, paip | 10% | RM50,000 | RM275,000 |
| Kemasan | 10% | RM50,000 | RM325,000 |
| Pembetungan | 5% | RM25,000 | RM350,000 |
| Longkang | 2.5% | RM12,500 | RM362,500 |
| Jalan | 2.5% | RM12,500 | RM375,000 |
| Milikan kosong | 17.5% | RM87,500 | RM462,500 |
| Hakmilik strata diserah | 2.5% | RM12,500 | RM475,000 |
| Dipegang peguam | 5% | RM25,000 | RM500,000 |
Peratusan daripada Jadual Ketiga dalam Jadual H, P.U.(A) 106/2015, seperti yang dibaca dalam warta. Milikan kosong memerlukan bekalan air dan elektrik yang sedia untuk disambung. Baki 5% terakhir dipegang oleh peguam cara pemaju dan dilepaskan dalam dua bahagian sama banyak, 8 dan 24 bulan selepas milikan kosong. Bagi harga ini, lewat serah menyebabkan pemaju menanggung kira-kira RM136.99 sehari (10% setahun dibahagi 365 hari).
Jika projek ini terhenti selepas kerangka struktur, pembeli telah membayar RM175,000, bukan harga penuh. Lihat juga panduan Milikan Kosong di Malaysia dan Tempoh Liabiliti Kecacatan DLP di Malaysia.
Projek bina kemudian jual menggunakan Jadual I (bertanah) dan Jadual J (strata), dengan 10% semasa menandatangani dan 90% semasa milikan kosong berserta CCC. Pada Oktober 2025, menteri memberitahu Parlimen bahawa skim ini kekal secara sukarela, dengan insentif seperti pengecualian deposit Akaun Pemajuan Perumahan.
Semakan 6: Apa yang boleh anda lakukan jika projek baharu terbengkalai?
Jika projek perumahan di Malaysia terhenti, pembeli mempunyai hak untuk menamatkan perjanjian, tribunal untuk tuntutan sehingga RM50,000 dan kuasa KPKT untuk campur tangan, walaupun tiada satu pun yang menjamin rumah akan siap.
- Tamatkan SPA: seksyen 8A, yang ditulis semula pada 2012 dan berkuat kuasa mulai 1 Jun 2015, membolehkan anda menamatkan SPA jika kerja terhenti selama 6 bulan atau lebih berturut-turut, dengan persetujuan bertulis pembiaya akhir anda dan sijil Pengawal. Pemaju mesti memulangkan wang anda, tanpa faedah, dalam masa 30 hari.
- Tuntut: Soalan Lazim tribunal KPKT mengehadkan setiap tuntutan kepada RM50,000 kecuali kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis; tuntutan atas SPA yang ditamatkan sebelum CCC mesti difailkan dalam masa 12 bulan dari tarikh penamatan.
- Dapatkan surat: JPN mengesahkan status sakit atau terbengkalai secara bertulis atas permohonan pembeli. Surat ini boleh menyokong permohonan kepada bank untuk menstruktur semula ansuran.
- Pemulihan: Pengawal boleh menggunakan Akaun Pemajuan Perumahan untuk menyiapkan projek. Pasukan petugas KPKT menyatakan 1,726 projek telah dipulihkan menjelang Ogos 2026, tetapi hanya 37 daripadanya pernah terbengkalai.
- Hukuman: di bawah seksyen 18A, kesalahan membengkalaikan projek boleh dikenakan denda RM250,000 hingga RM500,000, penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya.
Seksyen 7A(5) pula menetapkan bahawa wang dalam akaun itu bukan harta pemaju jika syarikat itu digulung, jadi wang tersebut kekal terikat pada projek.
Pandangan utama: semakan ini paling berkesan sebelum anda membayar apa-apa. Selepas SPA ditandatangani, perlindungan anda bergantung pada jadual bayaran berperingkat dan Akaun Pemajuan Perumahan. Jadi kos carian TEDUH dan carian tanah adalah kecil berbanding unit yang terbengkalai.
Perubahan undang-undang masih di peringkat cadangan. Pada 31 Julai 2026, menteri berkata Akta Pemajuan Hartanah (Property Development Act), yang dirancang untuk menggantikan Akta 118, berada di peringkat akhir penggubalan. Pada Oktober, beliau berkata inisiatif Option to Purchase dan Order to Build akan dilancarkan tidak lama lagi. Untuk kos selain harga rumah, lihat panduan Kos Membeli Rumah di Malaysia 2026.
Soalan Lazim
Apakah projek perumahan terbengkalai di Malaysia?
JPN menganggap projek swasta terbengkalai apabila projek itu belum siap dan tapaknya tiada kerja ketara selama enam bulan berturut-turut, atau apabila menteri perumahan memperakukannya terbengkalai di bawah Akta 118.
Bagaimana membuat semakan lesen pemaju di Malaysia?
Gunakan halaman "Semakan Lesen & Permit" di teduh.kpkt.gov.my atau aplikasi TEDUH. Cari mengikut nama dan padankan nombornya dengan nombor yang dicetak pada iklan.
Di mana senarai projek terbengkalai di Malaysia?
TEDUH mempunyai senarai projek swasta sakit dan terbengkalai yang boleh dicari mengikut nama, negeri dan kategori. Menurut KPKT, senarai itu dikemas kini sebulan sekali.
Apakah beza projek sakit dan projek terbengkalai?
Projek sakit masih berjalan tetapi jauh terlewat berbanding jadual. Projek terbengkalai pula telah terhenti, tanpa aktiviti sebenar di tapak selama setengah tahun, atau telah diperakukan terbengkalai oleh menteri.
Bolehkah pemaju mengutip yuran tempahan sebelum SPA ditandatangani?
Menurut KPKT, tidak boleh: di bawah peraturan 11(2), bayaran hanya boleh dikutip seperti yang ditetapkan oleh kontrak jualan. Pembeli yang tidak diberi bayaran balik boleh mengemukakan aduan melalui aduan.kpkt.gov.my.
Bolehkah saya mendapatkan semula wang jika projek terbengkalai?
Mungkin. Selepas kerja terhenti enam bulan, anda boleh menamatkan SPA dengan persetujuan bank dan sijil Pengawal, dan pemaju mesti membayar balik dalam masa 30 hari. Pada praktiknya, ini bergantung pada dana pemaju.
Adakah projek bina kemudian jual lebih selamat?
Anda membayar 10% semasa menandatangani dan baki 90% hanya semasa milikan kosong berserta CCC, jadi jauh kurang wang yang berisiko semasa pembinaan. Pemaju memilih skim ini secara sukarela.
Apakah akaun HDA di Malaysia?
Ini ialah akaun bank untuk satu projek atau fasa, yang diwajibkan oleh seksyen 7A Akta 118. Wang pembeli dimasukkan ke dalamnya, dan pengeluaran dihadkan kepada tujuan yang disenaraikan dalam Peraturan-Peraturan 1991.
Rujukan
- JPN TEDUH: Semakan Lesen & PermitDigunakan untuk carian lesen dan permit (dibaca pada 29 Oktober 2026).
- JPN TEDUH: Senarai Projek Sakit & TerbengkalaiDigunakan untuk pilihan carian dalam senarai projek sakit dan terbengkalai.
- JPN TEDUH: Soalan LazimDigunakan untuk kemas kini bulanan, peraturan yuran tempahan, surat status projek sakit dan tempoh serahan.
- JPN ehome: Bahagian Pemulihan Projek TerbengkalaiDigunakan untuk takrif projek terbengkalai dan surat pengesahan.
- JPN ehome: Pelesenan Pemajuan PerumahanDigunakan untuk kewajipan lesen, permit dan akaun.
- JPN ehome: Akta, termasuk P.U.(A) 106/2015, pindaan akaun 2015, Akta A1415 dan kenyataan JPN 29 Mei 2015Digunakan untuk larangan iklan, peraturan 11(2), Jadual G hingga J, jadual bayaran, seksyen 8A dan 18A serta peraturan bayaran bank dalam 30 hari.
- JPN: Soalan Lazim Sektor Pemajuan Perumahan (9 September 2021)Digunakan untuk undang-undang berasingan di Sabah dan Sarawak.
- HBA: Akta 118, teks disatukanDigunakan untuk seksyen 5, 7A dan 11; salinan tidak rasmi, jadi semak cetakan semula rasmi.
- HBA: Peraturan-Peraturan Kawalan dan Pelesenan 1989, disatukan hingga 2007Digunakan untuk peraturan 5, 6 dan 11(1A); salinan tidak rasmi.
- HBA: Peraturan-Peraturan Akaun 1991, P.U.(A) 231/1991Digunakan untuk peraturan 4, 7, 8 dan 11A; salinan tidak rasmi, dibaca bersama pindaan 2015.
- KPKT: Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, Soalan LazimDigunakan untuk had RM50,000 dan tarikh akhir pemfailan.
- Bernama: 303 projek perumahan sakit bernilai RM40.25 bilion direkodkan setakat Jun (29 Julai 2026)Digunakan untuk bilangan projek pada 30 Jun 2026.
- Bernama: 1,726 projek dipulihkan (14 Oktober 2026)Digunakan untuk angka pemulihan dan inisiatif yang dirancang.
- Bernama: Cadangan Akta Pemajuan Hartanah di peringkat akhir penggubalan (31 Julai 2026)Digunakan untuk status undang-undang yang dicadangkan.
- The Sun (Bernama): Rang undang-undang pemajuan hartanah baharu akan dibentangkan pada Jun 2026Digunakan untuk rancangan menggantikan Akta 118; tiada laporan pembentangannya ditemui.
- Utusan Malaysia: KPKT meminda Akta 118 (30 Oktober 2025)Digunakan untuk skim bina kemudian jual yang bersifat sukarela.
- Utusan Malaysia: KPKT pulihkan 1,127 projek sakit (18 Ogos 2025)Digunakan untuk senarai hitam pemaju dan pengarah.
- Sinar Harian: Projek sakit bebankan pembeli (20 Jun 2022)Digunakan untuk ujian projek sakit 30%, seperti yang dilaporkan.
Laman rasmi, Akta dan peraturannya boleh berubah, jadi semak kata-kata terkini di kpkt.gov.my, ehome.kpkt.gov.my dan teduh.kpkt.gov.my sebelum anda menempah.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Tiada semakan yang menjamin sesebuah projek akan siap; minta peguam hartanah (conveyancing) di Malaysia menyemak SPA dan carian tanah sebelum anda membayar atau menandatangani.
Sumber
- Semakan Lesen & Permit — Jabatan Perumahan Negara (TEDUH)
- Senarai Projek Sakit & Terbengkalai — Jabatan Perumahan Negara (TEDUH)
- Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai — Jabatan Perumahan Negara
- Akta: pindaan Akta 118 dan Peraturan-Peraturan 2015 — Jabatan Perumahan Negara
- Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah: Soalan Lazim — KPKT
- 303 Projek Perumahan Sakit Bernilai RM40.25 Bilion Direkodkan Setakat Jun — Bernama
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau pelaburan. Peraturan dan kadar berubah; semak sumber rasmi di bawah sebelum bertindak.
Berita berkaitan
MBSB Mendukung Sunway REIT Untuk 2027 Walaupun Pendapatan Tahun Ketiga 2026 Menurun
IOIPG Malaysia REIT IPO Menawarkan Keuntungan 12.5% Di Nilai Pasar RM1.08 Sebelum Pengisytiharan Pada 25 Nov
Hektar REIT Membatalkan EGM Untuk Permintaan Pembelian Sekolah Antarabangsa KYS KL Timur
YNH Kata Menyelesaikan Keutamaan Pembiayaan Selepas MARC Menempatkan Peringatan Negatif Terhadap Sukuk RM170 Juta
Panduan berkaitan
Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) di Malaysia: 24 Bulan dan Cara Tuntut
Senarai Semak Melihat Rumah di Malaysia: 10 Perkara yang Sering Terlepas Pandang
9 Perkara yang Perlu Disemak Sebelum Memilih Kondominium di KL: Akses MRT, Pengurusan dan Risiko Banjir
Beli Rumah Subsale di Malaysia: 7 Kesilapan Biasa yang Perlu Dielak
Cara Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia 2026: 7 Langkah