Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) di Malaysia: 24 Bulan dan Cara Tuntut
Sidang editorial Property LabDiterbitkan Bacaan 10 minit
Perkara utama
- Di Malaysia, tempoh liabiliti kecacatan dalam kontrak standard Jadual G dan H ialah 24 bulan dari milikan kosong, dan pemaju mesti membaiki dalam 30 hari selepas notis.
- Di bawah Jadual G dan H 2015, pembeli yang kecacatannya diabaikan menghantar sebut harga, menunggu 30 hari lagi, lalu membaiki dan dibayar daripada wang 5% yang ditahan.
- Setakat Oktober 2026, TTPR di Malaysia mendengar tuntutan kecacatan sehingga RM50,000 dengan fi RM10, yang difailkan dalam masa 12 bulan selepas DLP tamat.
Kandungan
- Berapa lama tempoh liabiliti kecacatan di Malaysia?
- Apakah yang dikira sebagai kecacatan di bawah Jadual G dan H?
- Jadual G vs H vs I dan J: apa kata setiap kontrak
- Di manakah peranan wang 5% pemegang kepentingan?
- Cara menuntut pembaikan kecacatan semasa DLP
- Apa yang perlu disemak semasa pemeriksaan kecacatan
- Kecacatan rumah strata: unit anda dan harta bersama
- Bagaimana dengan kecacatan terpendam selepas DLP tamat?
- Memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
- Soalan Lazim
- Rujukan
Tempoh liabiliti kecacatan (DLP) di Malaysia ialah 24 bulan dari tarikh anda mengambil milikan kosong rumah baharu yang dibeli daripada pemaju berlesen. Di bawah perjanjian jual beli (SPA) standard, pemaju mesti membaiki setiap kecacatan yang anda laporkan secara bertulis dalam masa 30 hari, atas kosnya sendiri. Jika pemaju gagal, anda boleh membaikinya dan menuntut semula kos itu, selalunya daripada wang 5% yang dipegang oleh peguamnya sebagai pemegang kepentingan (stakeholder).
Hantar senarai kecacatan bertulis yang bertarikh kepada pemaju dalam tempoh 24 bulan itu. Jika tiada yang dibaiki dalam 30 hari, hantar sebut harga pembaikan dan beri 30 hari lagi sebelum melantik kontraktor. Tuntutan yang belum selesai sehingga RM50,000 boleh dibawa ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) dalam masa 12 bulan selepas DLP tamat.
Angka penting (setakat Oktober 2026)
- DLP dari milikan kosong24 bulan
- Tempoh baiki pemaju30 hari
- Wang ditahan (G dan H)5% harga
- Had tuntutan TTPRRM50,000
- Failkan TTPR selepas DLP12 bulan
- Fi pemfailan TTPRRM10
Juga dikenali sebagai: DLP atau tempoh liabiliti kecacatan (defect liability period), tempoh tanggungan kecacatan, defects liability period, milikan kosong atau VP (vacant possession), pemegang kepentingan (stakeholder), TTPR atau Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Tribunal for Homebuyer Claims).
Berapa lama tempoh liabiliti kecacatan di Malaysia?
Bagi rumah baharu yang dijual di bawah Akta Pemajuan Perumahan di Semenanjung Malaysia dan Labuan, tempoh liabiliti kecacatan ialah 24 bulan selepas tarikh pembeli mengambil milikan kosong, menurut klausa 27 Jadual G dan klausa 30 Jadual H. Perkara ini disahkan dalam Soalan Lazim Jabatan Perumahan Negara (JPN).
Anda dianggap telah mengambil milikan kosong 30 hari selepas notis pemaju, walaupun anda tidak pernah mengambil kunci (klausa 26(3) Jadual G, klausa 27(3) Jadual H). Panduan Milikan Kosong (VP) di Malaysia kami menerangkan proses serahan kunci dengan lebih lanjut.
Kontrak lama mungkin berbeza: The Star melaporkan tempoh ini dinaikkan daripada 18 kepada 24 bulan pada 1 Disember 2007.
Apakah yang dikira sebagai kecacatan di bawah Jadual G dan H?
Di bawah SPA standard Malaysia, kecacatan ialah apa-apa kecacatan, pengecutan atau kerosakan lain yang timbul dalam tempoh 24 bulan dan berpunca daripada mutu kerja atau bahan yang tidak memuaskan, atau rumah yang tidak dibina mengikut pelan dan perihalan yang diluluskan.
Soalan Lazim tribunal di laman web KPKT memberi contoh seperti cat yang tidak kemas, dinding beralun, bahan yang rosak dan rumah yang tidak dibina mengikut pelan dalam SPA. Tribunal tidak boleh mendengar kesilapan reka bentuk oleh perunding pemaju, tuntutan kecuaian, projek terbengkalai atau pertikaian tentang Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC).
Jadual G vs H vs I dan J: apa kata setiap kontrak
Keempat-empat kontrak perumahan standard memberi tempoh 24 bulan dan tempoh pembaikan 30 hari yang sama; bezanya ialah perkara yang diliputi dan pihak yang membayar balik kos pembaikan anda.
| Perkara | Jadual G | Jadual H | Jadual I, J |
|---|---|---|---|
| Jenis rumah | Bertanah | Strata | Jualan 10:90 |
| Klausa DLP | 27 | 30 | 27 (I), 30 (J) |
| Liputan | Bangunan | Unit + harta bersama | Seperti G / H |
| Masa membaiki | 30 hari | 30 hari | 30 hari |
| Wang ditahan | 5% | 5% | Tiada |
| Kos baiki anda | Dari wang ditahan | Dari wang ditahan | Pemaju bayar balik |
Daripada Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2015, berkuat kuasa mulai 1 Julai 2015, seperti yang diterbitkan oleh JPN. Jadual I dan J ialah kontrak bina kemudian jual: 10% semasa menandatangani, 90% selepas notis milikan kosong. Di bawah kedua-dua jadual ini, pemaju memulangkan kos pembaikan anda dalam masa 30 hari selepas menerima tuntutan bertulis.
Di manakah peranan wang 5% pemegang kepentingan?
Di bawah Jadual G dan H, 5% daripada harga belian dibayar semasa milikan kosong tetapi dipegang oleh peguam pemaju sebagai pemegang kepentingan, kemudian dilepaskan kepada pemaju dalam dua bahagian sama banyak: pada 8 bulan dan pada 24 bulan selepas milikan kosong.
Jika anda menyerahkan salinan notis kecacatan kepada peguam itu sebelum sesuatu tarikh pelepasan, peguam mesti terus memegang bahagian tersebut sehingga arkitek pemaju memperakui bahawa kecacatan telah dibaiki (klausa 27(3) Jadual G, klausa 30(3) Jadual H).
Contoh: bagi rumah berharga RM500,000, sebanyak RM25,000 dipegang dan dilepaskan RM12,500 pada setiap tarikh; jika VP pada 15 Januari 2026, tarikhnya ialah 15 September 2026 dan 15 Januari 2028.
Salinkan setiap notis kecacatan kepada peguam pemaju, supaya wang pemegang kepentingan tidak dilepaskan sehingga pembaikan diperakui.
Cara menuntut pembaikan kecacatan semasa DLP
Untuk menuntut kecacatan di Malaysia, beri notis bertulis, beri pemaju dua peluang selama 30 hari setiap satu, dan barulah baiki sendiri serta tuntut kosnya (klausa 27(2) Jadual G, 30(2) Jadual H).
- Periksa dan rekod: periksa setiap bilik sebaik sahaja kunci diserahkan, sebelum ubah suai, dan ambil gambar setiap kecacatan berserta lokasinya dalam satu senarai bernombor.
- Hantar notis bertulis: serahkan senarai itu dengan tangan atau melalui pos berdaftar (klausa 29 G, 32 H); surat berdaftar dianggap diterima 5 hari selepas diposkan.
- Salinan kepada peguam pemaju: serahkan notis yang sama kepada firma guaman yang memegang wang pemegang kepentingan, sebelum setiap tarikh pelepasan.
- Tunggu 30 hari: pemaju mesti membaiki dan memperelok kecacatan atas kosnya sendiri dalam masa 30 hari selepas menerima notis anda.
- Hantar kos pembaikan: jika tiada tindakan, dapatkan sebut harga kontraktor dan maklumkan kosnya kepada pemaju sebelum kerja bermula. Pemaju kemudian ada 30 hari lagi untuk membaikinya sendiri.
- Baiki dan tuntut: jika pemaju masih gagal, mulakan kerja dengan segera dan hantar tuntutan bertulis berserta jumlahnya; di bawah G dan H, peguam pemaju membayar anda daripada wang pemegang kepentingan dalam masa 30 hari.
- Bawa ke tribunal jika perlu: jika anda tidak dibayar atau kecacatan masih ada, failkan tuntutan di TTPR dalam masa 12 bulan selepas DLP tamat.
Tiga tempoh 30 hari itu berjumlah sekurang-kurangnya 90 hari dari notis pertama hingga bayaran balik, belum termasuk masa pembaikan anda sendiri. Panduan EdgeProp yang memetik JPN menyebut 14 hari bagi peluang kedua; Jadual G dan H 2015 yang diwartakan menyebut 30 hari, jadi ikut SPA anda.
Apa yang perlu disemak semasa pemeriksaan kecacatan
Pemeriksaan kecacatan di Malaysia patut meliputi setiap permukaan dan kelengkapan yang dibekalkan oleh pemaju, sebaik-baiknya pada waktu siang dan sekali lagi selepas hujan, menurut panduan DLP EdgeProp:
- Dinding dan lantai: retak, tompok lembap, cat yang buruk, jubin kopong atau tidak rata.
- Pintu dan tingkap: kedudukan, kunci, celah dan kebocoran.
- Kawasan basah: air bertakung, longkang lambat mengalir dan kebocoran di bawah sinki.
- Elektrik dan balkoni: soket yang tidak berfungsi, pagar yang longgar, resapan air di pintu gelangsar.
Periksa sebelum anda mengubah suai. EdgeProp mengingatkan bahawa jika jubin dipecahkan dahulu, pemaju boleh berhujah keadaan asal tidak lagi dapat disemak, dan melantik kontraktor sebelum notis kos boleh menyebabkan bayaran balik anda dipertikaikan.
Kecacatan rumah strata: unit anda dan harta bersama
Bagi kondominium atau rumah strata lain di Malaysia, DLP Jadual H meliputi kecacatan dalam petak anda, bangunan dan harta bersama, dalam tempoh 24 bulan yang sama dari milikan kosong anda.
Peguam Chris Tan dari Chur Associates memberitahu EdgeProp bahawa pemilik melaporkan kecacatan harta bersama terus kepada pemaju sehingga Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) mengambil alih, dan masih boleh membangkitkannya dengan pemaju selepas itu.
Seksyen 17 Akta Pengurusan Strata 2013 mewajibkan mesyuarat agung tahunan pertama JMB diadakan dalam masa 12 bulan selepas milikan kosong sesuatu petak diserahkan. Panduan Yuran Penyelenggaraan vs Kumpulan Wang Penjelas kami menerangkan apa yang dikutip oleh JMB.
Bagaimana dengan kecacatan terpendam selepas DLP tamat?
Kecacatan terpendam (latent defect) ialah kerosakan tersembunyi yang muncul selepas DLP 24 bulan; di Malaysia, pembeli masih boleh ke tribunal atau mahkamah, tertakluk kepada had yang ketat.
- Tribunal: JPN menyatakan pembeli boleh memfailkan tuntutan di TTPR bagi kerosakan selepas DLP, dalam had masa 12 bulan yang ditetapkan oleh KPKT.
- Mahkamah, peraturan am: di bawah seksyen 6 Akta Had Masa 1953, tuntutan kontrak atau tort mesti dibawa dalam masa enam tahun dari tarikh kausa tindakan terakru.
- Mahkamah, kerosakan tersembunyi: seksyen 6A, berkuat kuasa sejak 1 September 2019, membenarkan tuntutan kecuaian dalam masa tiga tahun selepas kerosakan ditemui, tetapi tidak lewat daripada 15 tahun dari tarikh kausa tindakan terakru, menurut firma guaman Shearn Delamore dan Wong & Partners.
Wong & Partners menyatakan masih belum jelas sejauh mana mahkamah akan menggunakan seksyen 6A, jadi dapatkan nasihat peguam.
Memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah mendengar tuntutan sehingga RM50,000 yang timbul daripada SPA antara pembeli rumah dengan pemaju perumahan, bagi rumah di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan sahaja.
- Rumah yang diliputi: rumah, kondominium dan SOHO, bukan bangunan komersial.
- Tuntutan lebih besar: melebihi RM50,000, tuntutan dibawa ke Mahkamah Sesyen melainkan kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis untuk menggunakan tribunal.
- Dokumen untuk difailkan: empat salinan Borang 1, Borang Butiran TTPR, serta salinan SPA, surat VP dan CCC. Tuntutan kecacatan juga memerlukan 3 salinan setiap satu bagi sebut harga, gambar berwarna, kedua-dua notis anda dan senarai tuntutan teknikal.
- Fi: RM10, secara tunai di kaunter, atau melalui draf bank atau kiriman wang atas nama "Akauntan Negara Malaysia-KPKT-T" melalui pos. Cek peribadi tidak diterima.
- Peguam: tidak dibenarkan, kecuali tribunal bersetuju persoalan undang-undangnya kompleks dan anda akan mengalami kesusahan kewangan yang serius.
- Tempoh: pemaju mesti memfailkan pembelaannya dalam masa 14 hari selepas menerima Borang 1; piagam pelanggan menyasarkan 100 hari bekerja bagi setiap tuntutan.
Pejabat tribunal terletak di Putrajaya, Kuala Terengganu, Johor Bahru dan Kepala Batas. Conventus Law menyatakan pembeli mesti membeli daripada pemaju atau pembeli pertama, jadi pembeli subsale patut menyemak dengan peguam. Panduan Subsale vs Projek Baharu kami membandingkan kedua-dua pilihan ini.
Soalan Lazim
Berapa lamakah DLP bagi rumah baharu di Malaysia?
24 bulan kalendar dari milikan kosong, di bawah keempat-empat kontrak standard pemaju (Jadual G, H, I dan J).
Bilakah tempoh liabiliti kecacatan bermula?
Pada hari anda mengambil milikan kosong, atau 30 hari selepas notis serahan kunci daripada pemaju jika anda belum mengambil kunci.
Berapa hari pemaju diberi untuk membaiki kecacatan?
30 hari dari notis bertulis anda, kemudian 30 hari kedua selepas anda menghantar harga daripada kontraktor.
Bolehkah saya membaiki kecacatan sendiri dan menuntut kosnya?
Ya, selepas kedua-dua peluang 30 hari berlalu; anda kemudian dibayar balik dalam masa 30 hari dari tuntutan bertulis anda.
Apa yang berlaku kepada wang 5% pemegang kepentingan?
Peguam pemaju melepaskan separuh pada 8 bulan dan separuh lagi pada 24 bulan selepas serahan kunci, tetapi menahannya jika anda menyerahkan notis kecacatan tepat pada masanya dan pembaikan belum diperakui.
Adakah DLP meliputi kawasan bersama kondominium?
Ya; di bawah Jadual H, pemaju juga mesti membaiki kecacatan pada bangunan dan harta bersama.
Apakah had masa untuk memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?
KPKT membenarkan tuntutan kecacatan sehingga 12 bulan selepas DLP dalam SPA anda tamat, dengan had RM50,000 bagi setiap tuntutan.
Bolehkah saya menuntut kecacatan terpendam selepas DLP?
Mungkin, di tribunal atau di mahkamah di bawah Akta Had Masa 1953, tetapi hadnya ketat, jadi dapatkan nasihat undang-undang lebih awal.
Rujukan
- Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2015, Jadual G, H, I dan J (PDF warta, diterbitkan oleh JPN)Digunakan untuk klausa DLP, langkah 30 hari, wang pemegang kepentingan dan tarikh pelepasannya, milikan kosong yang dianggap, penyampaian notis dan jadual 10:90.
- Jabatan Perumahan Negara: Soalan Lazim, PenguatkuasaanDigunakan untuk tempoh 24 bulan kalendar dan pemfailan di TTPR selepas DLP.
- KPKT: Soalan Lazim, Tribunal Tuntutan Pembeli RumahDigunakan untuk bidang kuasa, jenis rumah yang diliputi, jenis tuntutan dan pengecualian, had RM50,000, tarikh akhir 12 bulan, dokumen, fi RM10 dan tempoh pembelaan 14 hari.
- KPKT: Permohonan Borang Tuntutan oleh Pembeli Rumah (Borang 1)Digunakan untuk tuntutan melebihi RM50,000 dan peraturan tentang peguam.
- KPKT: Senarai Semak Pemfailan Borang 1 TTPR (PDF)Digunakan untuk senarai semak pemfailan bagi tuntutan teknikal.
- KPKT: Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan StrataDigunakan untuk lokasi pejabat tribunal dan piagam pelanggan 100 hari bekerja.
- Akta Had Masa 1953, seksyen 6 (LawPlayer)Digunakan untuk had enam tahun bagi tuntutan kontrak dan tort.
- Shearn Delamore (melalui Conventus Law): Amendment to the law on latent damage, pindaan undang-undang kerosakan terpendam (September 2019)Digunakan untuk seksyen 6A, had tiga tahun dan 15 tahun serta tarikh mula 1 September 2019.
- Wong & Partners (melalui Conventus Law): Limitation period for latent defects, had masa bagi kecacatan terpendam (Ogos 2019)Digunakan untuk skop seksyen 6A dan persoalan terbuka tentang cara mahkamah akan menggunakannya.
- Akta Pengurusan Strata 2013, seksyen 17 (LawPlayer)Digunakan untuk bila JMB mesti ditubuhkan.
- EdgeProp: Kecacatan harta bersama sebelum JMB ditubuhkan (Disember 2022)Digunakan untuk pandangan peguam tentang kecacatan harta bersama, tuntutan berkumpulan dan lif.
- EdgeProp: Tempoh liabiliti kecacatan dan tanggungjawab pemaju (Oktober 2026)Digunakan untuk bahagian yang perlu diperiksa, risiko ubah suai dan kesilapan biasa; angka 14 hari di dalamnya berbeza daripada teks yang diwartakan.
- Conventus Law: Panduan praktikal memfailkan tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah (September 2022)Digunakan untuk siapa yang boleh memfailkan tuntutan.
- The Star melalui HBA: Pembeli rumah menikmati jaminan 24 bulan (Disember 2007)Digunakan untuk perubahan daripada 18 kepada 24 bulan.
Laman dan borang rasmi boleh berubah, jadi semak laman JPN dan tribunal KPKT untuk kata-kata, fi dan saluran pemfailan terkini sebelum anda bertindak.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang. SPA anda sendiri menentukan hak anda; tanya peguam sebelum memulakan pembaikan yang anda mahu tuntut, atau sebelum memfailkan tuntutan.
Sumber
- Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2015 (Jadual G, H, I, J) — Jabatan Perumahan Negara (warta Jabatan Peguam Negara)
- Soalan Lazim - Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT)
- Soalan Lazim (Penguatkuasaan) — Jabatan Perumahan Negara
- Senarai Semak Pemfailan Borang 1 TTPR — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT)
- Akta Had Masa 1953, seksyen 6 — LawPlayer (teks Jabatan Peguam Negara)
- Malaysia: Amendment to the law on latent damage (pindaan undang-undang kerosakan terpendam) — Shearn Delamore & Co (melalui Conventus Law)
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau pelaburan. Peraturan dan kadar berubah; semak sumber rasmi di bawah sebelum bertindak.
Berita berkaitan
Peminjam Pinjaman Hartanah Harus Bersedia Menerima Borang Pinjaman yang Lebih Tinggi pada Tahun 2027
Pimpinan Industri Memanggil Untuk Perlindungan Penyelenggaraan Kenderaan Rumah yang Lebih Ketat untuk Melindungi Pemilik Hartanah Malaysia
REHDA Selangor Meminta Peraturan yang Lebih Jelas dan Kerjasama Negeri dan Industri yang Kuat
Kerajaan Cukai Stempel 2027: Hartanah Berharga RM600,000 Boleh Menyelamatkan Pembeli RM13,000
Panduan berkaitan
Senarai Semak Melihat Rumah di Malaysia: 10 Perkara yang Sering Terlepas Pandang
6 Semakan Sebelum Membeli Projek Baharu: Cara Elak Projek Terbengkalai di Malaysia
Insurans Rumah di Malaysia: Kebakaran, Pemilik Rumah atau Isi Rumah?
Cara Semak Nama Pemilik Tanah di Malaysia: Panduan Carian Tanah 2026
9 Perkara yang Perlu Disemak Sebelum Memilih Kondominium di KL: Akses MRT, Pengurusan dan Risiko Banjir