MM2H dan Membeli Hartanah di Malaysia 2026: Kategori, Syarat dan Kos
Sidang editorial Property LabDiterbitkan Bacaan 10 minit
Perkara utama
- Setakat Oktober 2026, pemegang MM2H Silver, Gold dan Platinum di Malaysia mesti membeli rumah bernilai RM600,000, RM1 juta atau RM2 juta ke atas dan memegangnya 10 tahun.
- MM2H tidak menurunkan harga minimum negeri bagi warga asing di Malaysia, jadi pemegang Silver di Kuala Lumpur atau Johor tetap perlu membeli rumah RM1 juta ke atas.
- Mulai 1 Januari 2026, pemegang MM2H bukan warganegara atau pemastautin tetap di Malaysia membayar duti setem rata 8% atas pindah milik rumah (RM80,000 bagi RM1 juta).
Kandungan
- Apakah kategori dan syarat hartanah MM2H pada 2026?
- Adakah membeli rumah wajib di bawah MM2H?
- Adakah MM2H menurunkan harga minimum hartanah bagi warga asing?
- Perlukah anda MM2H untuk membeli hartanah di Malaysia?
- Berapakah kos pemegang MM2H apabila membeli rumah?
- Berapakah CKHT yang dibayar pemegang MM2H apabila menjual?
- Syarat hartanah MM2H Sarawak dan Sabah
- Cara membeli hartanah sebagai pemegang MM2H
- Soalan Lazim
- Rujukan
Setakat Oktober 2026, setiap peserta Malaysia My Second Home (MM2H) kategori Platinum, Gold dan Silver wajib membeli rumah di Malaysia: sekurang-kurangnya RM2 juta, RM1 juta atau RM600,000, dan menyimpannya selama 10 tahun kecuali anda menaik taraf. MM2H tidak menurunkan harga minimum negeri bagi warga asing, dan tidak juga mengurangkan duti setem 8%.
MM2H ialah pas tinggal jangka panjang, bukan lesen hartanah. Anda mesti membeli dalam tempoh satu tahun selepas pengendorsan pas, dan harga minimum negeri bagi warga asing (RM1 juta di Kuala Lumpur dan Johor) tetap terpakai.
Angka penting (setakat Oktober 2026)
- Minimum rumah SilverRM600,000
- Minimum rumah GoldRM1 juta
- Minimum rumah PlatinumRM2 juta
- Tempoh tidak boleh jual10 tahun
- Tempoh beli selepas pas1 tahun
- Duti setem warga asing8% rata
Juga dikenali sebagai: Malaysia My Second Home, MM2H, pas MM2H, Program MM2H; SEZ/SFZ (Special Economic Zone / Special Financial Zone, atau ZEK/ZKK dalam notis bahasa Melayu MOTAC); S-MM2H atau SMM2H (program Sarawak sendiri); Sabah MM2H atau Sabah My Second Home.
Apakah kategori dan syarat hartanah MM2H pada 2026?
Program MM2H persekutuan di Malaysia mempunyai empat kategori pada 2026, dan setiap satu menggabungkan deposit tetap dengan pembelian rumah yang wajib, menurut gambaran keseluruhan rasmi MM2H oleh Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya (MOTAC).
| Kategori | Deposit tetap | Umur min. | Pas | Minimum rumah |
|---|---|---|---|---|
| Platinum | USD1,000,000 | 25 | 20 tahun | RM2,000,000 |
| Gold | USD500,000 | 25 | 15 tahun | RM1,000,000 |
| Silver | USD150,000 | 25 | 5 tahun | RM600,000 |
| SEZ/SFZ, 21-49 | USD65,000 | 21 | 10 tahun | Forest City sahaja |
| SEZ/SFZ, 50+ | USD32,000 | 50 | 10 tahun | Forest City sahaja |
Umur min. ialah umur minimum pemohon. Semua pas boleh diperbaharui. Yuran penyertaan sekali bayar: RM200,000 (Platinum), RM3,000 (Gold), RM1,000 (Silver, SEZ/SFZ). Hanya pemegang Platinum boleh bekerja atau menjalankan perniagaan.
Peserta di bawah umur 50 tahun mesti berada di Malaysia selama 90 hari setahun (ahli keluarga boleh berkongsi jumlah hari itu); peserta berumur 50 tahun ke atas tidak tertakluk kepada tempoh tinggal minimum.
Adakah membeli rumah wajib di bawah MM2H?
Ya: sejak semakan 2024, pemilikan kediaman diwajibkan dalam setiap kategori MM2H persekutuan, dan pelanggaran syarat boleh menyebabkan pas dibatalkan.
- Tarikh akhir: pengumuman MOTAC bertarikh 28 Mei 2025 memberi peserta Platinum, Gold dan Silver tempoh satu tahun selepas pengendorsan pas untuk menyempurnakan pembelian.
- Larangan menjual: rumah itu tidak boleh dijual selama 10 tahun, kecuali anda menaik taraf dengan membeli rumah yang bernilai lebih tinggi.
- SEZ/SFZ: rumah mesti dibeli daripada pemaju Forest City di Johor, sebelum pas diendorskan.
- Bukti: perjanjian jual beli (SPA) dilaporkan kepada MOTAC menggunakan borang "S&P Acknowledgement Form".
Pas Silver sah selama 5 tahun, tetapi rumah Silver tetap perlu dipegang 10 tahun sebelum boleh dijual.
Bolehkah deposit tetap digunakan untuk membayar hartanah?
Sebahagiannya boleh: peserta MM2H boleh mengeluarkan sehingga 50% daripada pokok deposit untuk membeli kediaman (atau untuk pendidikan, rawatan perubatan dan pelancongan). Hartanah tidak menggantikan deposit; anda memerlukan kedua-duanya. Bagi deposit Gold sebanyak USD500,000, jumlah itu ialah sehingga USD250,000.
Sumber MOTAC berbeza tentang masanya: halaman kategori menyebut selepas kelulusan, panduan MOTAC menyebut mulai tahun kedua, dan PDF Insights menyebut selepas satu tahun. Notis Mei 2025 menambah bahawa rumah yang dibeli sehingga dua tahun sebelum pengendorsan (enam bulan bagi SEZ/SFZ) boleh diterima jika ia mencapai minimum kategori. Tanya One Stop Centre MM2H (OSC MM2H).
Adakah MM2H menurunkan harga minimum hartanah bagi warga asing?
Tidak: pemegang MM2H di Malaysia masih bukan warganegara, jadi mereka memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (seksyen 433B KTN, iaitu Kanun Tanah Negara) dan mesti mencapai harga minimum setiap negeri bagi warga asing.
Pekeliling 444/2024 Majlis Peguam Malaysia (jadual negeri setakat Oktober 2024) menyenaraikan harga minimum di bawah, dan jadual PropCashflow Februari 2026 memberikan angka yang sama. Harga yang perlu anda bayar ialah yang lebih tinggi antara harga minimum negeri dan minimum kategori MM2H anda.
| Kawasan | Minimum negeri | Silver: bayar sekurang-kurangnya |
|---|---|---|
| Kuala Lumpur | RM1,000,000 | Sama |
| Selangor Zon 1 | RM2,000,000 | Sama |
| Johor | RM1,000,000 | Sama |
| P. Pinang: pulau, strata | RM1,000,000 | Sama |
| P. Pinang: seberang, strata | RM500,000 | RM600,000 |
Lajur terakhir menunjukkan yang lebih tinggi antara minimum negeri dan minimum Silver RM600,000, dikira dalam Python; "Sama" bermaksud minimum negeri sudah terpakai. Pemegang Gold membayar sekurang-kurangnya RM1,000,000 dan pemegang Platinum RM2,000,000, atau minimum negeri jika lebih tinggi, seperti di Selangor Zon 1. Zon itu meliputi Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang dan Klang (hakmilik strata sahaja). P. Pinang ialah Pulau Pinang, "seberang" ialah Seberang Perai (tanah besar), dan angka harga kediaman ini ialah harga subsale. Garis panduan EPU juga melarang rumah kos rendah dan kos sederhana rendah, Tanah Rizab Melayu dan unit Bumiputera. Tanya peguam anda untuk angka terkini.
Lihat panduan Harga Minimum Hartanah untuk Warga Asing di Malaysia 2026 kami bagi setiap negeri, dan panduan Kawasan Terbaik untuk Tinggal di Kuala Lumpur 2026 atau Kawasan Terbaik untuk Tinggal di Johor Bahru 2026 untuk memilih kawasan.
Perlukah anda MM2H untuk membeli hartanah di Malaysia?
Tidak: di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara, bukan warganegara boleh membeli tanah di Malaysia dengan kelulusan terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri, dan undang-undang itu tidak mensyaratkan pas MM2H.
Panduan MOTAC sendiri menyatakan bahawa warga asing boleh membeli kediaman di Malaysia. Tanpa MM2H, anda menggunakan laluan biasa pembeli asing, dengan harga minimum negeri dan duti setem yang sama; MM2H menambah pas tinggal jangka panjang, deposit dan tempoh pegangan 10 tahun.
Berapakah kos pemegang MM2H apabila membeli rumah?
Mulai 1 Januari 2026, pemegang MM2H yang bukan warganegara atau pemastautin tetap membayar duti setem kadar rata 8% atas pindah milik hartanah kediaman di Malaysia, di bawah Butiran 32(ab) Akta Setem 1949, seperti yang dinyatakan dalam garis panduan duti setem LHDN (30 Jun 2026).
Contoh kos bagi kondo RM1,000,000 di Kuala Lumpur (dikira dalam Python):
| Perkara | Jumlah | Asas |
|---|---|---|
| Duti setem (pemegang MM2H) | RM80,000 | 8% rata |
| Rumah sama, pembeli warganegara | RM24,000 | Skala 1% hingga 3% |
| Yuran guaman SPA | RM11,250 | Skala SRO 2023 |
| Cukai perkhidmatan atas yuran | RM900 | SST 8% |
| Jumlah tiga baris | RM92,150 | Tanpa baris warganegara |
Duti dikenakan atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Yuran guaman mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (Solicitors' Remuneration Order, SRO), iaitu 1.25% bagi RM500,000 pertama dan kemudian 1%; cukai perkhidmatan atas yuran guaman ialah 8% mulai 1 Mac 2024. Tidak termasuk: dokumen pinjaman, yuran kebenaran negeri, perbelanjaan luar (disbursement) dan levi yang dicatat dalam jadual Majlis Peguam bagi Pulau Pinang, Kedah dan Pahang.
Untuk senarai penuh, lihat panduan Kos Membeli Rumah di Malaysia 2026 kami.
Bolehkah pemegang MM2H mendapat pinjaman rumah?
Sesetengah bank memberi pinjaman kepada peserta MM2H: halaman pembiayaan rumah MM2H CIMB menawarkan margin pembiayaan sehingga 85%, termasuk MRTA atau MLTA, yuran guaman dan yuran penilaian (dihadkan pada 5%), untuk tempoh sehingga 35 tahun atau umur 70 tahun.
Pakej ini untuk peserta yang menyimpan deposit MM2H mereka dengan CIMB, dan hanya meliputi rumah siap. Bagi rumah RM1,000,000, 85% ialah RM850,000. Setiap bank menetapkan syaratnya sendiri.
Berapakah CKHT yang dibayar pemegang MM2H apabila menjual?
Pemegang MM2H yang bukan warganegara atau pemastautin tetap membayar cukai keuntungan harta tanah (CKHT, atau RPGT) di Malaysia pada kadar 30% atas keuntungan dalam tempoh lima tahun, dan 10% mulai tahun keenam, di bawah Bahagian III Jadual 5, menurut halaman kadar CKHT LHDN.
Jualan selepas tempoh pegangan 10 tahun jatuh dalam kadar 10%; jualan untuk menaik taraf dalam lima tahun pertama dikenakan cukai 30%. Pembeli menahan 7% daripada harga dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari. Lihat panduan CKHT (RPGT) di Malaysia 2026 kami.
Syarat hartanah MM2H Sarawak dan Sabah
Kedua-dua negeri Borneo ini menjalankan program MM2H mereka sendiri pada 2026: membeli rumah adalah pilihan di bawah S-MM2H Sarawak tetapi wajib di bawah Sabah MM2H.
| Program | Deposit tetap | Pas | Syarat rumah | Tinggal setahun |
|---|---|---|---|---|
| Sarawak S-MM2H | RM500,000 | 5 + 5 tahun | Pilihan | 30 hari |
| Sabah Platinum | USD1,000,000 | 20 tahun | RM2,000,000+ | 30 hari |
| Sabah Gold | USD500,000 | 15 tahun | RM1,000,000+ | 30 hari |
| Sabah Silver | RM500,000 | 5 + 5 tahun | RM600,000+ | 30 hari |
Sarawak (panduan dipinda 31 Julai 2025): umur 30 tahun ke atas, RM250,000 mesti kekal dalam deposit, dan 50% boleh dikeluarkan selepas satu tahun untuk rumah di Sarawak; rumah, jika dibeli, berharga sekurang-kurangnya RM600,000 di Bahagian Kuching atau RM500,000 di kawasan lain. Sabah (halaman dikemas kini 8 September 2026): umur 25 tahun ke atas, rumah Silver mesti jenis bertingkat tinggi (high-rise), dan pemegang hanya boleh tinggal di Sabah.
Negeri itu melarang jualan selama 10 tahun, tetapi membenarkannya selepas 5 tahun jika anda membeli rumah lain pada atau melebihi minimum kategori.
Cara membeli hartanah sebagai pemegang MM2H
- Pilih kategori dan kawasan: jadikan yang lebih tinggi antara minimum kategori dan harga minimum negeri sebagai bajet terendah anda.
- Mohon melalui syarikat MM2H berlesen: syarikat itu menghantar permohonan kepada OSC MM2H; Jabatan Imigresen memberi kelulusan muktamad.
- Lengkapkan pas: letakkan deposit tetap di bank Malaysia berlesen, beli insurans kesihatan, jalani pemeriksaan perubatan dan dapatkan pengendorsan pas.
- Lantik peguam pindah milik: peguam menyemak hakmilik, membantu anda memohon kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan menyetem dokumen.
- Tandatangani SPA dalam tempoh satu tahun: tandatangani perjanjian jual beli dan hantar S&P Acknowledgement Form kepada OSC MM2H melalui syarikat MM2H anda.
- Sediakan wang: mohon pinjaman, atau tanya OSC MM2H tentang pengeluaran deposit.
- Simpan rumah: pegang selama 10 tahun, atau naik taraf.
Dokumen yang perlu disediakan
- Pasport, surat kelulusan MM2H dan pas.
- Sijil deposit tetap, insurans kesihatan (umur 60 tahun dan ke bawah), Medical Form II dan borang bon peribadi yang disetem LHDN.
- Sijil kelakuan baik bagi setiap orang berumur lebih 18 tahun.
- SPA atau borang tempahan, serta slip gaji atau penyata bank untuk pinjaman.
Soalan Lazim
Adakah saya perlu MM2H untuk membeli hartanah di Malaysia?
Tidak. Warga asing boleh membeli dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, pada atau melebihi harga minimum negeri, tanpa memegang sebarang pas MM2H.
Bolehkah saya menjual hartanah MM2H saya?
Tidak dalam 10 tahun pertama, kecuali untuk menaik taraf kepada rumah yang lebih mahal; menjual dengan melanggar syarat boleh menyebabkan anda kehilangan pas.
Apakah rumah termurah yang boleh dibeli pemegang MM2H Silver?
RM600,000 pada dasarnya, tetapi Kuala Lumpur dan Johor mensyaratkan RM1,000,000 daripada warga asing, dan Selangor Zon 1 pula RM2,000,000.
Berapa lamakah masa untuk membeli selepas mendapat MM2H?
Notis MOTAC Mei 2025 memberi peserta Platinum, Gold dan Silver satu tahun dari tarikh pengendorsan pas untuk menyelesaikan pembelian.
Adakah pemegang MM2H membayar duti setem 8%?
Ya, kecuali jika mereka warganegara atau pemastautin tetap Malaysia, kerana kadar rata itu meliputi pindah milik kediaman kepada semua individu lain mulai 2026.
Bolehkah saya menggunakan deposit tetap MM2H untuk membeli rumah?
Sehingga separuh daripada deposit boleh digunakan untuk rumah, tetapi peraturan masanya berbeza antara dokumen MOTAC, jadi sahkan dengan OSC MM2H terlebih dahulu.
Adakah pembelian hartanah pilihan di bawah S-MM2H Sarawak?
Ya; Sarawak membenarkan anda memilih, dan jika anda membeli, harga minimumnya ialah RM600,000 di Bahagian Kuching atau RM500,000 di tempat lain dalam negeri itu.
Rujukan
- MOTAC: Gambaran keseluruhan Kategori dan Syarat MM2H (kemas kini terakhir 10 Februari 2026)Digunakan untuk deposit, umur, tempoh pas, minimum rumah, yuran dan syarat tinggal bagi setiap kategori.
- MOTAC: Halaman kategori MM2H SilverDigunakan untuk pembelian wajib, larangan menjual 10 tahun, pengecualian naik taraf dan pembatalan pas; halaman Gold, Platinum dan SEZ/SFZ menyatakan perkara yang sama.
- MOTAC: Halaman kategori MM2H SEZ/SFZDigunakan untuk pembelian di Forest City dan deposit mengikut umur.
- MOTAC: Syarat dan peraturan MM2HDigunakan untuk syarikat MM2H berlesen, OSC MM2H dan peranan Jabatan Imigresen.
- MOTAC OSC MM2H: Pengumuman Terkini Program MM2H (28 Mei 2025)Digunakan untuk tarikh akhir pembelian satu tahun, syarat Forest City dan pengeluaran deposit untuk rumah.
- MOTAC: Guide Malaysia My Second Home (PDF)Digunakan untuk masa pengeluaran deposit, pemilikan rumah oleh warga asing, langkah permohonan dan senarai semak dokumen.
- MOTAC: Insights on the Categories (PDF)Digunakan untuk masa pengeluaran yang bercanggah dan had umur anak.
- MOTAC: Borang Pengakuan Penyerahan Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement Submission Acknowledgement)Digunakan untuk butiran hartanah yang dilaporkan oleh peserta MM2H.
- Majlis Peguam Malaysia: Pekeliling No 444/2024, Sekatan ke atas Bukan Warganegara dan Syarikat Asing (23 Disember 2024)Digunakan untuk seksyen 433B, garis panduan EPU, harga minimum negeri dan levi (jadual setakat Oktober 2024).
- PropCashflow: Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026 (Februari 2026)Digunakan untuk menyemak silang harga minimum negeri.
- PropCashflow: Malaysia Second Home (MM2H) 2026 (angka diambil pada 16 Oktober 2026)Digunakan untuk menyemak silang bahawa MM2H tidak memberi harga minimum negeri yang lebih rendah dan bahawa pembelian tanpa MM2H menggunakan laluan biasa.
- LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949 (30 Jun 2026)Digunakan untuk kadar 8% di bawah Butiran 32(ab) dan skala warganegara di bawah Butiran 32(a).
- LHDN: Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)Digunakan untuk kadar CKHT bukan warganegara.
- LHDN: Penahanan dan Remitan Wang oleh PemerolehDigunakan untuk penahanan 7% dan tarikh akhir 60 hari.
- Conventus Law: The Solicitors' Remuneration Order 2023 (15 September 2023)Digunakan untuk skala yuran guaman.
- NST: SST 2 pct hike, here's what you need to know (Februari 2024)Digunakan untuk cukai perkhidmatan 8% mulai 1 Mac 2024.
- CIMB: Pembiayaan hartanah Malaysia My Second Home (MM2H)Digunakan untuk margin pembiayaan, tempoh pinjaman, hartanah yang layak dan dokumen pinjaman.
- MTCP Sarawak: Syarat Permohonan SMM2H (halaman dikemas kini 14 Oktober 2026)Digunakan untuk panduan permohonan S-MM2H (dipinda 31 Julai 2025): deposit, umur, tempoh tinggal, pengeluaran dan pembelian rumah secara pilihan.
- MTCP Sarawak: Syarat Baharu Sarawak-MM2H Berkuat Kuasa 1 Januari (Oktober 2024)Digunakan untuk deposit RM500,000, umur 30 tahun dan tempoh tinggal 30 hari mulai 1 Januari 2025.
- Sabah MM2H (KePKAS): Terma kategori PlatinumDigunakan untuk deposit, pas, minimum rumah dan peraturan jualan kategori Platinum di negeri itu.
- Sabah MM2H (KePKAS): Terma kategori GoldDigunakan untuk deposit, pas dan minimum rumah kategori Gold di negeri itu.
- Sabah MM2H (KePKAS): Terma kategori SilverDigunakan untuk deposit Silver Sabah, syarat rumah bertingkat tinggi dan tempoh tinggal di Sabah sahaja.
Terma MM2H, harga minimum negeri dan kadar cukai berubah, jadi semak halaman terkini MOTAC, pejabat tanah negeri anda dan LHDN sebelum bergantung pada sesuatu angka.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat imigresen, undang-undang, cukai atau kewangan. Peraturan imigresen berubah; sahkan terma MM2H terkini dengan MOTAC (OSC MM2H) atau syarikat MM2H yang dilesenkan oleh MOTAC, dan peraturan hartanah dengan peguam pindah milik di Malaysia, sebelum anda memohon atau menandatangani.
Sumber
- Gambaran keseluruhan Kategori dan Syarat MM2H — Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya (MOTAC)
- Pengumuman Terkini Program MM2H (28 Mei 2025) — MOTAC One Stop Centre MM2H
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949 (30 Jun 2026) — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)
- Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)
- Pekeliling No 444/2024: Sekatan ke atas Bukan Warganegara dan Syarikat Asing — Majlis Peguam Malaysia (Malaysian Bar)
- Syarat Permohonan SMM2H — Kementerian Pelancongan, Industri Kreatif dan Seni Persembahan Sarawak
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau pelaburan. Peraturan dan kadar berubah; semak sumber rasmi di bawah sebelum bertindak.
Berita berkaitan
MBSB Mendukung Sunway REIT Untuk 2027 Walaupun Pendapatan Tahun Ketiga 2026 Menurun
IOIPG Malaysia REIT IPO Menawarkan Keuntungan 12.5% Di Nilai Pasar RM1.08 Sebelum Pengisytiharan Pada 25 Nov
Hektar REIT Membatalkan EGM Untuk Permintaan Pembelian Sekolah Antarabangsa KYS KL Timur
YNH Kata Menyelesaikan Keutamaan Pembiayaan Selepas MARC Menempatkan Peringatan Negatif Terhadap Sukuk RM170 Juta
Panduan berkaitan
Pinjaman Perumahan untuk Warga Asing di Malaysia 2026: 5 Syarat yang Disemak Bank
Cara Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia 2026: 7 Langkah
Cara Semak Nilai Hartanah Semasa Online: Nilai Bank vs Nilai Pasaran
Beli Rumah Subsale di Malaysia: 7 Kesilapan Biasa yang Perlu Dielak
Pinjaman Perumahan Ditolak di Malaysia: 8 Sebab dan Apa Perlu Dibuat