Cara Semak Nilai Hartanah Semasa Online: Nilai Bank vs Nilai Pasaran
Sidang editorial Property LabDiterbitkan Bacaan 11 minit
Perkara utama
- NAPIC menyenaraikan harga jualan hartanah di Malaysia secara percuma mengikut negeri, daerah, skim dan jalan, tetapi bukan unit, jadi bandingkan jualan berdekatan.
- Bank di Malaysia seperti Hong Leong Bank meminjamkan hingga 90% harga belian atau nilai pasaran terbuka, yang lebih rendah; nilai bank rendah bermakna lebih banyak tunai.
- Setakat Oktober 2026, skala fi Lembaga Penilai memberi kira-kira RM1,250 bagi hartanah siap RM600,000 di Malaysia; hanya penilai berdaftar boleh menilai dengan bayaran.
Kandungan
- Nilai pasaran, nilai bank dan harga tawaran: apakah bezanya?
- Di mana boleh semak nilai hartanah secara percuma
- Apa yang ditunjukkan NAPIC, dan bolehkah anda menyemak satu unit?
- Cara semak nilai hartanah di Malaysia: langkah demi langkah
- Bagaimana bank menilai hartanah untuk pinjaman perumahan?
- Apa berlaku jika nilai bank lebih rendah daripada harga?
- Bilakah anda memerlukan laporan penilaian rasmi?
- Soalan Lazim
- Rujukan
Cara paling mudah untuk semak nilai hartanah online di Malaysia ialah melalui Data Transaksi Terbuka (Open Sales Data) NAPIC yang percuma, yang menyenaraikan harga jualan yang direkodkan mengikut jalan, bulan dan jenis hartanah, serta jadual harga daerah sukuannya. Data ini memberi gambaran nilai hartanah semasa, tetapi untuk angka yang diterima oleh bank atau mahkamah, anda memerlukan laporan penilai berdaftar, dan bank memberi pinjaman berdasarkan nilai bank itu atau harga belian anda, mengikut mana yang lebih rendah.
Bandingkan jualan terkini rumah serupa dalam skim yang sama, semak median daerah, kemudian minta bank memberi angka indikatif secara percuma. Nilai bank ialah angka penilai yang menjadi asas pinjaman bank, dan ia boleh lebih rendah daripada harga anda.
Angka penting (setakat Oktober 2026)
- Margin pembiayaan biasaHingga 90%
- Had pinjaman rumah ke-370%
- Median kondo KL, Q2 2026RM510,000
- Fi skala, nilai RM600kRM1,250
- Bantahan duti setem30 hari
Juga dikenali sebagai: nilai pasaran (market value), nilai bank (bank value), penilaian hartanah (property valuation), penilai berdaftar (registered valuer), harga transaksi (transacted price), margin pembiayaan (margin of financing), Data Transaksi Terbuka (Open Sales Data), JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta), NAPIC (Pusat Maklumat Harta Tanah Negara), LPPEH, LPEPH atau BOVAEP (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta, atau Board of Valuers).
Nilai pasaran, nilai bank dan harga tawaran: apakah bezanya?
Di Malaysia, nilai pasaran ialah harga yang sepatutnya dicapai sesebuah hartanah antara pembeli dan penjual yang rela, nilai bank ialah angka yang diberikan penilai kepada bank untuk pinjaman, dan harga tawaran (asking price) hanyalah harga yang disenaraikan oleh penjual.
- Nilai pasaran: Piawaian Penilaian Malaysia (MVS 4) oleh Lembaga mentakrifkannya sebagai anggaran jumlah yang sepatutnya diperoleh bagi sesebuah hartanah pada tarikh penilaian, secara urus niaga saksama (arm's length), selepas pemasaran yang wajar, tanpa paksaan ke atas mana-mana pihak.
- Nilai bank: penilaian hartanah sebagai cagaran pinjaman, yang diliputi oleh MVS 12.
- Harga transaksi: harga yang benar-benar dibayar oleh pembeli, seperti yang direkodkan semasa surat cara pindah milik disetemkan.
- Harga tawaran: harga dalam iklan, yang mungkin lebih tinggi daripada harga jualan sebenar.
Laporan EdgeProp (20 Januari 2026) menunjukkan jurang ini: di Residensi 22, Mont Kiara, purata harga transaksi 48 bulan ialah RM1,009 psf, sedangkan iklan pada Oktober 2025 meminta purata RM1,081 psf, kira-kira 7% lebih tinggi.
Di mana boleh semak nilai hartanah secara percuma
Sumber percuma bagi harga jualan sebenar di Malaysia ialah Data Transaksi Terbuka dan jadual harga NAPIC, serta portal transaksi swasta; laman iklan hanya menunjukkan harga tawaran.
| Sumber | Apa yang dilihat | Percuma? | Jenis harga |
|---|---|---|---|
| Data Transaksi Terbuka NAPIC | Jualan ikut jalan | Ya | Transaksi |
| Jadual harga NAPIC | Median daerah | Ya | Transaksi |
| e-data NAPIC | Butiran jualan | Berbayar | Transaksi |
| Transaksi EdgeProp | Carian projek | Carian: ya | Transaksi |
| Brickz.my | Median kawasan, psf | Ya; laporan berbayar | Transaksi |
| Portal iklan | Rumah untuk dijual | Ya | Tawaran |
| Anggaran lisan bank | Satu angka | Ya (RHB) | Anggaran |
| Laporan penilaian | Nilai pasaran | Fi skala | Penilaian |
EdgeProp membolehkan carian mengikut jalan, kawasan dan projek, dan menawarkan laporan transaksi penuh atas permintaan. Dalam semakan menggunakan pelayar pada 27 Oktober 2026, Brickz memaparkan harga median, psf dan bilangan jualan mengikut kawasan dan projek tanpa perlu log masuk, dan menjual Brickz Report yang berasingan bagi setiap projek. PropertyGuru dan iProperty menyekat pembaca automatik, jadi semak alat mereka dalam pelayar anda sendiri. RHB menyenaraikan penilaian lisan percuma (complimentary verbal valuation) di halaman pinjaman rumahnya.
Apa yang ditunjukkan NAPIC, dan bolehkah anda menyemak satu unit?
Data Transaksi Terbuka NAPIC membolehkan sesiapa sahaja menapis jualan yang direkodkan mengikut negeri, daerah, jenis hartanah, tahun dan nama skim, tetapi butirannya berhenti di peringkat jalan, tanpa nombor unit atau lot.
Setiap baris menunjukkan jenis hartanah, mukim, skim atau kawasan, nama jalan, bulan dan tahun jualan, pegangan (tenure), dua angka keluasan dalam meter persegi dan harga transaksi. Terdapat butang Download Excel, dan jadual Tableau Public itu kali terakhir dikemas kini pada 10 September 2026.
Residential Prices Quarterly Update (kemas kini harga kediaman sukuan) NAPIC menggunakan pindah milik Borang 14A yang dihantar oleh LHDN kepada JPPH untuk penilaian duti setem, meliputi rumah baharu dan subsale. Bagi kondominium dan apartmen di Kuala Lumpur pada Q2 2026, data itu menunjukkan:
- Median: RM510,000, daripada 523 jualan.
- Separuh tengah jualan: RM360,000 (persentil ke-25) hingga RM940,000 (persentil ke-75).
- Julat: RM117,680 hingga RM9,900,000.
Julat yang begitu luas inilah sebabnya median tidak boleh menentukan harga satu unit; gunakannya hanya sebagai semakan kasar.
The Edge melaporkan pada 29 Januari 2026 bahawa e-data berbayar NAPIC, termasuk data sewaan, akan dibuka kepada sesiapa sahaja untuk dibeli mulai 1 Februari 2026. Halaman soalan lazim NAPIC masih menyatakan bahawa hanya penilai, pentaksir dan ejen harta tanah berdaftar boleh membeli butiran transaksi, jadi sahkan syaratnya dengan NAPIC.
Cara semak nilai hartanah di Malaysia: langkah demi langkah
- Kumpul maklumat asas: catat nama skim, jalan, jenis hartanah, pegangan dan keluasan binaan (built-up).
- Semak median daerah: cari negeri, daerah dan jenis hartanah anda dalam jadual harga sukuan terkini NAPIC.
- Cari jualan berhampiran: tapis Data Transaksi Terbuka NAPIC mengikut negeri, daerah, jenis dan nama skim, kemudian senaraikan jualan rumah yang sama saiz dalam 12 hingga 24 bulan lalu.
- Kira harga per keluasan: bahagikan setiap harga jualan dengan keluasan lantainya, kemudian gunakan angka biasa itu pada saiz unit anda.
- Asingkan harga tawaran daripada harga jualan: bergantung pada harga transaksi, bukan harga dalam iklan.
- Minta angka indikatif daripada bank: sebelum membayar deposit cengkeram (earnest deposit) bagi rumah subsale, tanya satu atau dua bank berapa angka yang mungkin diberikan oleh penilai mereka.
- Tempah laporan rasmi apabila perlu: gunakan penilai berdaftar untuk pembiayaan semula, kes mahkamah atau pertikaian duti setem.
Bagaimana bank menilai hartanah untuk pinjaman perumahan?
Bank di Malaysia memberi pinjaman berdasarkan angka penilai, dan kebanyakannya mengehadkan pinjaman kepada sebahagian daripada harga belian atau nilai pasaran, yang mana lebih rendah.
Soalan lazim pinjaman Hong Leong Bank menyebut margin pembiayaan sehingga 90% "on the purchase price or open market value, whichever is lower" (atas harga belian atau nilai pasaran terbuka, yang mana lebih rendah). Soalan lazim HomeSmart HSBC menggunakan peraturan yang sama dengan frasa "current market value/net purchase price". Bagi pinjaman perumahan ketiga, Bank Negara mengehadkan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) pada 70%.
Helaian penjelasan produk RHB (Oktober 2025) menyenaraikan fi penilaian antara caj yang anda bayar: laporan rasmi bagi hartanah siap sahaja, mengikut skala Lembaga.
Satu ruangan Star Property (Januari 2018) menyatakan bahawa penilai bergantung pada harga transaksi terkini, dan sesuatu jualan mengambil masa tiga hingga enam bulan untuk selesai, jadi angka bank boleh ketinggalan berbanding pasaran.
Apa berlaku jika nilai bank lebih rendah daripada harga?
Apabila nilai bank berada di bawah harga yang dipersetujui, jumlah pinjaman mengecil dan anda membayar bezanya secara tunai. Contoh di bawah hanyalah ilustrasi, dikira dalam Python.
| Perkara | Dinilai pada harga | Dinilai lebih rendah |
|---|---|---|
| Harga belian | RM600,000 | RM600,000 |
| Nilai bank | RM600,000 | RM570,000 |
| Pinjaman 90% | RM540,000 | RM513,000 |
| Tunai anda bayar | RM60,000 | RM87,000 |
Andaian margin 90%; tidak termasuk yuran guaman, duti setem, fi penilaian dan insurans. Nilai yang lebih rendah memerlukan RM27,000 lagi dalam bentuk tunai. Penilaian RM620,000 tidak akan menaikkan pinjaman melebihi RM540,000, kerana harga belian menjadi hadnya. Bank mungkin menawarkan jumlah lebih kecil selepas semakan kredit; lihat panduan Kelayakan Pinjaman Rumah (DSR) kami.
Jika angkanya rendah, runding semula harga, cuba bank lain atau tampung jurang itu sendiri. Panduan Subsale vs Projek Baharu kami menerangkan peringkat bayaran deposit.
Bilakah anda memerlukan laporan penilaian rasmi?
Anda memerlukan laporan daripada penilai berdaftar apabila bank, mahkamah atau pihak lain perlu bergantung pada angka itu, kerana Akta 242 hanya membenarkan penilai berdaftar menjalankan kerja penilaian dengan bayaran.
Seksyen 19 Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 (Akta 242) meliputi penilaian untuk prosiding mahkamah, timbang tara dan tujuan lain; seksyen 21 melarang orang lain melakukannya dengan bayaran.
- Pembiayaan semula: produk pengeluaran tunai (cash-out) HSBC bagi rumah siap yang tidak terbeban memberi pinjaman sehingga 90% daripada nilai pasaran semasa. Lihat panduan Pembiayaan Semula Pinjaman Rumah kami.
- Duti setem: di bawah garis panduan duti setem LHDN, duti pindah milik dikenakan atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Jika anda rasa nilai pasaran yang digunakan terlalu tinggi, laporan penilai boleh membantu anda menyatakan alasan.
Seksyen 38A Akta Setem 1949 (cetakan semula di laman LHDN) membenarkan bantahan bertulis dalam masa 30 hari dari tarikh taksiran, dan seksyen 39 membenarkan rayuan ke Mahkamah Tinggi. Mulai 1 Januari 2027, sistem taksir sendiri LHDN meliputi pindah milik yang tidak melibatkan penilaian JPPH. Panduan Kos Membeli Rumah kami menunjukkan kadar duti.
Berapakah kos penilaian?
Fi penilaian mengikut skala Jadual Ketujuh Lembaga. Bagi kebanyakan penilaian modal hartanah yang telah dibina (butiran 3, asas "improved value"), fi ialah 1/4% bagi RM100,000 pertama dan 1/5% bagi bahagian seterusnya sehingga RM2 juta, dengan fi minimum RM400 bagi setiap hartanah.
Mengikut skala itu, rumah bernilai RM500,000 dikenakan RM1,050 dan rumah bernilai RM600,000 dikenakan RM1,250, sebelum kos perjalanan dan cetakan. Penilaian kemas kini dikenakan sekurang-kurangnya 15% daripada fi skala atau RM400, yang mana lebih tinggi. Tanya penilai butiran mana yang terpakai.
Cara memastikan penilai itu berdaftar
Halaman carian Lembaga (lpeph.gov.my, Search) membolehkan anda mencari ahli dan firma mengikut nama atau nombor pendaftaran, menapis mengikut jenis lesen seperti Valuer, dan melihat sama ada pendaftaran masih aktif. Ejen harta tanah juga tersenarai di situ, tetapi penilaian bukan tugas mereka; lihat panduan Fi Ejen Hartanah kami.
Anggap setiap angka percuma sebagai julat, bukan harga. Median meliputi ratusan jualan, anggaran lisan bukan laporan, dan iklan hanyalah harga yang diminta. Hanya laporan penilai berdaftar bagi unit anda memberi nilai pasaran yang akan digunakan oleh bank atau mahkamah.
Soalan Lazim
Bagaimana cara semak nilai hartanah saya di Malaysia secara percuma?
Cari jualan terkini di jalan atau skim yang sama dalam Data Transaksi Terbuka NAPIC, bandingkan dengan median daerah NAPIC, dan minta anggaran lisan daripada bank.
Apakah beza antara nilai bank dan nilai pasaran?
Nilai pasaran ialah harga yang dipersetujui pembeli dan penjual yang rela secara urus niaga saksama; nilai bank ialah angka penilai yang digunakan oleh pemberi pinjaman untuk pinjaman, dan ia boleh lebih rendah.
Bolehkah saya melihat nilai satu unit tertentu di NAPIC?
Tidak secara langsung, kerana lajur Data Transaksi Terbuka berhenti di peringkat jalan dan skim tanpa nombor unit, jadi anda perlu membandingkan rumah serupa yang berdekatan.
Bagaimana jika penilaian bank lebih rendah daripada harga belian saya?
Margin dikira atas penilaian yang lebih rendah, jadi pinjaman berkurang dan anda perlu menampung bezanya secara tunai, berunding semula atau mencuba bank lain.
Berapakah fi penilaian hartanah di Malaysia?
Skala Lembaga bagi hartanah yang telah dibina mengenakan 1/4% atas RM100,000 pertama dan 1/5% atas baki sehingga RM2 juta, jadi kira-kira RM1,250 bagi rumah RM600,000, ditambah perbelanjaan.
Adakah penilaian lisan percuma daripada bank boleh dipercayai?
Ia panduan awal yang berguna, tetapi bukan laporan penilaian, dan angka rasmi selepas penilai memeriksa rumah itu boleh berbeza.
Bagaimana saya menyemak sama ada penilai berdaftar?
Cari nama atau nombor pendaftaran penilai dalam carian dalam talian Lembaga Penilai, yang menunjukkan jenis lesen dan sama ada pendaftarannya masih aktif.
Adakah duti setem dikira atas harga atau nilai pasaran?
LHDN mengenakan duti pindah milik atas mana-mana yang lebih tinggi, sama ada harga yang dibayar atau nilai pasaran, jadi jualan di bawah nilai pasaran masih boleh ditaksir atas angka yang lebih tinggi.
Rujukan
- NAPIC: Data Transaksi Terbuka (Open Sales Data), data transaksi harta tanah kediaman, perdagangan dan perindustrianDigunakan untuk penapis, lajur dan muat turun Excel papan pemuka transaksi percuma (imej statik buku kerja Tableau Public, kali terakhir dikemas kini 10 September 2026).
- NAPIC: Jadual Harga Kediaman Sukuan, Q2 2026 (xlsx)Digunakan untuk angka kondominium dan apartmen Kuala Lumpur serta nota datanya (Borang 14A, penilaian duti setem).
- NAPIC: Visualisasi DataDigunakan untuk senarai papan pemuka transaksi dan harga yang percuma.
- NAPIC: Soalan Lazim (FAQ)Digunakan untuk pihak yang boleh membeli butiran transaksi, menurut halaman FAQ itu.
- The Edge Malaysia: e-data NAPIC dibuka kepada orang awam mulai 1 Februari (29 Januari 2026)Digunakan untuk pembukaan e-data kepada orang awam, termasuk data sewaan.
- LPPEH: Piawaian Penilaian Malaysia, edisi keenamDigunakan untuk takrif nilai pasaran (MVS 4), penilaian bagi pembiayaan (MVS 12) dan penilaian kemas kini (MVS 13).
- LPPEH: Fi (Jadual Ketujuh, Kaedah 48)Digunakan untuk skala fi penilaian, fi minimum dan fi penilaian kemas kini.
- LPPEH: Carian (Sistem Maklumat Lembaga)Digunakan untuk mencari penilai dan firma berdaftar.
- Low & Partners: teks Akta 242Digunakan untuk seksyen 19 dan 21 tentang amalan penilaian (cetakan di bawah nama Akta sebelum 2018).
- Hong Leong Bank: Soalan Lazim, PinjamanDigunakan untuk margin 90% atas harga belian atau nilai pasaran terbuka, yang lebih rendah.
- HSBC Malaysia: Soalan Lazim HomeSmartDigunakan untuk peraturan nilai lebih rendah dan pinjaman atas nilai pasaran semasa bagi rumah tidak terbeban.
- RHB: Helaian penjelasan produk First Home Mortgage (v20251001)Digunakan untuk fi penilaian sebagai caj bagi laporan rasmi hartanah siap, mengikut skala Lembaga.
- RHB: Halaman Pinjaman Rumah dan Ubah SuaiDigunakan untuk penilaian lisan percuma.
- Bank Negara Malaysia: langkah untuk pasaran hartanah yang stabil (3 November 2010)Digunakan untuk had 70% bagi pinjaman perumahan ketiga (halaman langsung dibaca semula pada 26 Oktober 2026).
- LHDN: Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949 (PDF)Digunakan untuk duti pindah milik atas harga atau nilai pasaran, yang lebih tinggi.
- LHDN: Akta Setem 1949, cetakan semula hingga 1 Julai 2014 (PDF)Digunakan untuk seksyen 38A dan 39; semak LHDN untuk pindaan kemudian.
- LHDN: Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS)Digunakan untuk Fasa 2 mulai 1 Januari 2027.
- EdgeProp: Harga transaksi hartanah MalaysiaDigunakan untuk liputan carian transaksinya.
- EdgeProp: Unit kondo Residensi 22 dijual pada RM2.55 juta (20 Januari 2026)Digunakan untuk contoh psf harga transaksi berbanding harga tawaran.
- Brickz: transaksi kediaman mengikut kawasanDibaca dalam pelayar pada 27 Oktober 2026 untuk median kawasan, psf dan pilihan laporan berbayar; laman ini menyekat pembaca automatik.
- Star Property: Apa berlaku apabila penilaian bank lebih rendah daripada harga yang dirundingkan? (Januari 2018)Digunakan untuk nilai indikatif dan kelewatan masa dalam harga transaksi.
Alat data, fi dan terma bank boleh berubah, jadi semak halaman NAPIC, LPPEH, LHDN dan bank untuk kata-kata terkini sebelum anda bergantung pada sesuatu angka.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Tanya penilai berdaftar, bank anda dan peguam sebelum anda menandatangani atau membayar untuk mana-mana hartanah.
Sumber
- Data Transaksi Terbuka (Open Sales Data): data transaksi harta tanah kediaman, perdagangan dan perindustrian — Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), JPPH
- Jadual Harga Kediaman Sukuan (Residential Prices Quarterly Update) Q2 2026 — Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), JPPH
- Fi (Jadual Ketujuh, Kaedah 48) — Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH)
- Piawaian Penilaian Malaysia, Edisi Keenam — Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH)
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara yang Tertakluk kepada Jadual Pertama Akta Setem 1949 — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)
- Soalan Lazim: Pinjaman (Frequently Asked Questions: Loans) — Hong Leong Bank
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau pelaburan. Peraturan dan kadar berubah; semak sumber rasmi di bawah sebelum bertindak.
Berita berkaitan
MBSB Mendukung Sunway REIT Untuk 2027 Walaupun Pendapatan Tahun Ketiga 2026 Menurun
IOIPG Malaysia REIT IPO Menawarkan Keuntungan 12.5% Di Nilai Pasar RM1.08 Sebelum Pengisytiharan Pada 25 Nov
Hektar REIT Membatalkan EGM Untuk Permintaan Pembelian Sekolah Antarabangsa KYS KL Timur
YNH Kata Menyelesaikan Keutamaan Pembiayaan Selepas MARC Menempatkan Peringatan Negatif Terhadap Sukuk RM170 Juta
Panduan berkaitan
Beli Rumah Subsale di Malaysia: 7 Kesilapan Biasa yang Perlu Dielak
Pinjaman Perumahan Ditolak di Malaysia: 8 Sebab dan Apa Perlu Dibuat
MM2H dan Membeli Hartanah di Malaysia 2026: Kategori, Syarat dan Kos
Pinjaman Perumahan untuk Warga Asing di Malaysia 2026: 5 Syarat yang Disemak Bank
Rumah Pertamaku 2026: Apa Penggantinya, Skim Negeri dan Cara Memohon