Pinjaman Perumahan Ditolak di Malaysia: 8 Sebab dan Apa Perlu Dibuat
Sidang editorial Property LabDiterbitkan Bacaan 10 minit
Perkara utama
- Di Malaysia, pinjaman perumahan biasanya ditolak kerana DSR (nisbah khidmat hutang) tinggi, tunggakan dalam laporan CCRIS 12 bulan atau pendapatan tidak dapat disahkan.
- Bank Negara Malaysia menegaskan CCRIS bukan senarai hitam dan tidak memaparkan permohonan yang ditolak; setiap bank ada polisi pinjaman dan selera risiko sendiri.
- Di bawah Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010 di Malaysia, agensi pelaporan kredit seperti CTOS mesti menjawab permintaan pembetulan bertulis dalam tempoh 21 hari.
Kandungan
Pinjaman perumahan di Malaysia biasanya ditolak kerana bank ragu anda mampu membayarnya: nisbah khidmat hutang (DSR) anda terlalu tinggi, laporan CCRIS menunjukkan bayaran lewat, atau pendapatan anda sukar dibuktikan. Tanya bank sebab penolakan, semak laporan CCRIS percuma anda, betulkan puncanya, kemudian mohon semula atau cuba bank lain.
Lapan sebab biasa ialah DSR tinggi, tunggakan dalam CCRIS, akaun perhatian khas, kebankrapan atau tindakan undang-undang, bukti pendapatan yang lemah, pinjaman yang melebihi had nilai bank, umur anda, dan hartanah itu sendiri.
Penolakan bukan senarai hitam. Permohonan yang ditolak tidak dipaparkan dalam CCRIS, dan setiap bank menggunakan polisi pinjamannya sendiri.
Angka penting (setakat Oktober 2026)
- Rekod bayaran CCRIS12 bulan
- Laporan eCCRISPercuma
- Pertikaian CCRIS≤14 hari kerja
- Pembetulan agensi kredit21 hari
- Hutang petisyen bankrapRM100,000
- Margin pinjaman ketigaMaks. 70%
Juga dikenali sebagai: pinjaman perumahan ditolak atau pembiayaan perumahan ditolak (housing loan rejected), CCRIS (Central Credit Reference Information System), DSR (debt service ratio, nisbah khidmat hutang), AKPK (Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit), MdI (Jabatan Insolvensi Malaysia; dalam bahasa Inggeris, Malaysian Department of Insolvency).
Mengapa pinjaman perumahan ditolak? 8 sebab biasa
Di Malaysia, pinjaman perumahan kebanyakannya ditolak atas sebab kemampuan atau rekod kredit: pada Julai 2017, Persatuan Bank-Bank Dalam Malaysia (ABM) menyebut DSR yang tinggi, rekod bayaran balik yang lemah dan pendapatan yang tidak mencukupi atau tidak dapat disahkan sebagai sebab utama.
| Sebab | Apa yang bank lihat | Apa anda boleh buat |
|---|---|---|
| 1. DSR tinggi | Hutang vs gaji bersih | Kurangkan komitmen |
| 2. Tunggakan | Kod 1, 2, 3 dalam CCRIS | Bayar tepat masa |
| 3. Perhatian khas | Akaun terjejas | Selesaikan dengan bank |
| 4. Bankrap, guaman | Rekod mahkamah | Selesaikan hutang |
| 5. Bukti pendapatan | Dokumen kurang | Lengkapkan dokumen |
| 6. Melebihi nilai | Bank menilai rendah | Tambah wang pendahuluan |
| 7. Umur | Tempoh pendek | Pinjam lebih sedikit |
| 8. Hartanah | Pajakan, tanah, projek | Semak sebelum beli |
Setiap bank menetapkan polisi kreditnya sendiri, jadi satu bank mungkin meluluskan profil yang ditolak oleh bank lain. "Selesaikan hutang" di baris 4 termasuk mendapatkan pelepasan daripada kebankrapan.
1. DSR anda terlalu tinggi
DSR ialah jumlah bayaran balik hutang bulanan anda, termasuk pinjaman rumah baharu, dibahagi dengan pendapatan bersih bulanan anda. Garis panduan pembiayaan bertanggungjawab Bank Negara pada 2011 meminta bank menggunakan pendapatan selepas cukai dan caruman KWSP (EPF), serta mengira semua hutang. Panduan DSR CIMB menganggap bawah 40% sangat baik, 40% hingga 60% baik, 60% hingga 70% tahap amaran dan melebihi 70% kritikal. Panduan Kelayakan Pinjaman Rumah di Malaysia 2026 (DSR) kami menerangkan formulanya.
2. Laporan CCRIS anda menunjukkan tunggakan
Laporan CCRIS menyenaraikan setiap pinjaman dan rekod bayaran baliknya bagi 12 bulan lepas, dengan 0 bermaksud tiada tunggakan, 1 bermaksud satu ansuran tertunggak, dan seterusnya. Selepas tunggakan dijelaskan, akaun dipaparkan sebagai sudah teratur semula sejak bulan itu, tetapi bulan-bulan yang terlepas sebelumnya masih kelihatan dalam tempoh 12 bulan tersebut.
3. Anda mempunyai akaun perhatian khas
Halaman soalan lazim CCRIS Bank Negara mentakrifkan akaun perhatian khas sebagai pinjaman terjejas yang dipantau rapi oleh pemberi pinjaman untuk tujuan pemulihan atau kutipan. CCRIS juga melabelkan pinjaman yang telah dijadual semula, distruktur semula atau diletakkan di bawah program pembayaran balik AKPK.
4. Kebankrapan atau tindakan undang-undang
CCRIS menunjukkan tindakan undang-undang atas bayaran yang gagal dijelaskan, manakala CTOS melaporkan rekod litigasi dan kebankrapan daripada mahkamah dan notis warta. Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI) menyatakan bahawa pemiutang boleh memfailkan petisyen kebankrapan atas hutang RM100,000 atau lebih, dan seorang bankrap tidak boleh mendapatkan kredit RM1,000 atau lebih tanpa mendedahkan statusnya. Carian status di portal e-Insolvensi berharga RM10.
5. Pendapatan anda terlalu rendah atau sukar dibuktikan
ABM menyenaraikan pendapatan rendah, pendapatan yang tidak tetap atau tidak dapat disahkan, tempoh bekerja yang singkat dan dokumen yang lemah. Halaman pembiayaan rumah CIMB meminta slip gaji 3 bulan daripada pemohon bergaji, penyata 6 bulan daripada penerima komisen, dan bagi yang bekerja sendiri, pendaftaran perniagaan, penyata bank perniagaan 6 bulan serta Borang B terkini.
6. Pinjaman melebihi jumlah yang bank sanggup beri atas hartanah itu
Hong Leong Bank memberi pinjaman sehingga 90% daripada harga belian atau nilai pasaran terbuka, yang mana lebih rendah, tertakluk kepada kelayakan. Jika nilaian lebih rendah daripada harga, anda perlu membayar perbezaannya secara tunai; panduan Cara Menyemak Nilai Hartanah di Malaysia menerangkan maksud nilai bank. Bagi pinjaman perumahan ketiga, Bank Negara telah mengehadkan margin pembiayaan (nisbah pinjaman kepada nilai) pada 70% sejak 3 November 2010, seperti yang diterangkan dalam panduan Pinjaman Rumah Kedua di Malaysia 2026.
7. Umur anda memendekkan tempoh pinjaman
CIMB dan Bank Muamalat memberi pembiayaan sehingga 35 tahun atau sehingga peminjam berumur 70 tahun, yang mana lebih awal. Dalam contoh pengiraan di bawah, peminjam berumur 45 tahun yang dihadkan kepada 25 tahun perlu membayar RM2,111.35 sebulan, bukan RM1,771.10, lalu DSR-nya naik melebihi 60%.
8. Bank tidak menerima hartanah itu
RinggitPlus menyatakan banyak bank memperketat pinjaman apabila baki pajakan kurang daripada 60 tahun, dan StashAway mencatat bahawa pemberi pinjaman melihat baki pajakan semasa kelulusan dan semasa pinjaman matang. Tanah Rizab Melayu hanya boleh dimiliki oleh orang Melayu, jadi bukan Melayu langsung tidak boleh membelinya. Bank Negara menambah bahawa setiap bank mempunyai selera risiko yang berbeza, jadi projek yang dielakkan oleh satu bank mungkin sesuai bagi bank lain.
Contoh pengiraan: bagaimana DSR berubah dengan satu hutang
Contoh ilustrasi ini, dikira dalam Python, menggunakan pendapatan bersih bulanan RM6,000, pinjaman kereta RM900, pinjaman peribadi RM600 dan pinjaman rumah baharu RM400,000 pada kadar andaian 4.0% setahun.
| Senario | Ansuran pinjaman | Jumlah hutang | DSR |
|---|---|---|---|
| Sebelum pinjaman rumah | Tiada | RM1,500.00 | 25.0% |
| RM400,000, 35 tahun | RM1,771.10 | RM3,271.10 | 54.5% |
| RM400,000, 25 tahun | RM2,111.35 | RM3,611.35 | 60.2% |
| Kereta dilunaskan, 35 tahun | RM1,771.10 | RM2,371.10 | 39.5% |
| RM360,000, 35 tahun | RM1,593.99 | RM3,093.99 | 51.6% |
Ilustrasi sahaja: 4.0% setahun atas baki berkurangan bulanan, dalam julat 2.75% hingga 5.75% yang disenaraikan di RinggitPlus pada Oktober 2026. Pada DSR 60%, peminjam ini mampu membayar ansuran RM2,100, atau pinjaman kira-kira RM474,000 untuk 35 tahun.
Melunaskan pinjaman kereta RM900 memberi kesan lebih besar daripada pinjaman 10% lebih kecil: DSR turun daripada 54.5% kepada 39.5%, iaitu di bawah garis 40% "sangat baik" CIMB.
Apakah yang ditunjukkan oleh CCRIS dan CTOS tentang anda?
CCRIS ialah pangkalan data kredit Bank Negara Malaysia, manakala CTOS, Experian (dahulunya RAMCI) dan Credit Bureau Malaysia ialah agensi pelaporan kredit swasta yang didaftarkan oleh Kementerian Kewangan di bawah Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010.
- CCRIS: baki pinjaman semasa, permohonan yang diluluskan dan yang belum diputuskan dalam 12 bulan lepas, rekod bayaran bulanan dan status undang-undang, dikemas kini oleh pemberi pinjaman selewat-lewatnya pada hari ke-10 bulan berikutnya. CCRIS tidak memberikan sebarang penarafan kredit.
- Agensi swasta: dengan kebenaran anda, agensi ini boleh menggunakan data CCRIS dan menambah rekod mahkamah serta jawatan pengarah syarikat. Mereka mungkin mengenakan bayaran.
- Berapa lama rekod disimpan: di bawah seksyen 25 Akta itu, agensi tidak boleh melaporkan keingkaran lebih daripada dua tahun selepas penyelesaian akhir, atau kebankrapan lebih daripada dua tahun selepas pelepasan.
Cara membetulkan permohonan pinjaman perumahan yang ditolak
Tiada langkah di bawah yang menjamin kelulusan, tetapi setiap satu menangani punca penolakan yang biasa.
- Tanya bank sebabnya: The Edge melaporkan pada Ogos 2019 bahawa arahan Bank Negara sejak Jun 2019 mewajibkan bank mendedahkan sebab sesuatu penolakan. Jika laporan agensi pelaporan kredit menjadi asasnya, seksyen 28 Akta itu membolehkan anda bertanya agensi mana yang membekalkannya.
- Muat turun laporan CCRIS anda: daftar di eCCRIS dengan MyKad dan perbankan internet (pindahan RM1, dikembalikan dalam 2 hari bekerja) atau di kiosk CCRIS di pejabat AKPK.
- Semak laporan CTOS atau Experian anda: cari kes mahkamah, jawatan pengarah lama dan akaun yang anda tidak kenali.
- Pertikaikan sebarang kesilapan: bagi rekod CCRIS yang salah, hubungi bank yang melaporkannya, yang mungkin mengambil masa sehingga 14 hari bekerja untuk menjawab; bawa aduan kepada BNMTELELINK jika perlu. Bagi agensi, hantar permintaan bertulis di bawah seksyen 31: agensi mesti menjawab dalam tempoh 21 hari dan, sementara pembetulan belum selesai, menyekat rekod itu atau menandakannya sebagai dipertikaikan.
- Kurangkan komitmen anda: jelaskan pinjaman kecil dan baki kad kredit, dan elakkan kredit baharu. Jika pinjaman rumah sedia ada termasuk dalam DSR anda, panduan Pembiayaan Semula Pinjaman Rumah kami menerangkan bila kadar lebih rendah boleh mengurangkan ansuran.
- Ubah struktur pinjaman: wang pendahuluan yang lebih besar, tempoh pinjaman yang lebih panjang dalam had umur, atau peminjam bersama yang berpendapatan tetap dapat menurunkan DSR; panduan Pinjaman Rumah Bersama di Malaysia 2026 menerangkan risikonya.
- Dapatkan nasihat percuma: MyKNP, yang dikendalikan oleh Bank Negara, AKPK dan Credit Guarantee Corporation, menjawab pertanyaan tentang sebab penolakan dan kelayakan. AKPK juga menawarkan kaunseling kredit dan penstrukturan semula hutang, dan laman webnya sendiri menyatakan semua perkhidmatannya percuma untuk individu dan PKS.
- Mohon semula di bank yang sesuai dengan profil anda: bank lain mungkin menilai rekod yang sama secara berbeza, tetapi permohonan yang belum diputuskan dipaparkan dalam CCRIS, jadi mohon hanya selepas punca masalah dibetulkan.
Adakah tempoh menunggu sebelum memohon semula?
Tiada peraturan tetap: kami tidak menemui sebarang peraturan Bank Negara atau bank yang menetapkan tempoh menunggu selepas pinjaman perumahan ditolak di Malaysia. Mohon semula apabila sesuatu telah berubah, contohnya hutang telah dijelaskan, rekod telah dibetulkan, atau lebih banyak bayaran tepat masa tercatat dalam sejarah CCRIS 12 bulan anda.
Soalan Lazim
Mengapa permohonan pinjaman perumahan saya ditolak?
Biasanya kerana hutang anda mengambil terlalu banyak daripada gaji bawa pulang, laporan kredit anda menunjukkan bayaran terlepas atau tindakan mahkamah, atau bank tidak dapat mengesahkan pendapatan anda. Hartanah, nilaian atau umur anda juga boleh menjadi puncanya, jadi tanyalah bank.
Apakah yang berlaku jika permohonan pinjaman saya ditolak?
Bank hanya menolak kemudahan itu. Penolakan tidak direkodkan dalam CCRIS, jadi bank seterusnya tidak akan melihatnya di situ, dan anda boleh membetulkan masalah itu lalu memohon lagi.
Adakah saya disenaraihitamkan selepas pinjaman ditolak?
Tidak. Bank Negara tidak menyimpan senarai hitam; CCRIS hanya merekodkan fakta yang dilaporkan oleh pemberi pinjaman, dan setiap bank membuat keputusannya sendiri.
Berapakah DSR maksimum untuk pinjaman rumah di Malaysia?
Tiada had tunggal di peringkat nasional. Setiap bank menetapkan hadnya sendiri, dan CIMB menyatakan kebanyakan bank lebih suka nisbah di bawah 60%.
Berapa lama saya perlu menunggu sebelum memohon semula?
Tiada tempoh menunggu rasmi. Mohon lagi setelah sebab penolakan diselesaikan, contohnya selepas mengurangkan hutang.
Bagaimanakah cara menyemak laporan CCRIS secara percuma?
Daftar eCCRIS dalam talian dengan MyKad dan perbankan internet, atau di kiosk cawangan AKPK, kemudian muat turun laporan sekerap yang anda mahu tanpa sebarang caj.
Bolehkah AKPK membantu jika pinjaman perumahan saya ditolak?
Ya. AKPK mengendalikan MyKNP untuk pembiayaan perumahan, yang menerangkan mengapa permohonan gagal dan cara meningkatkan peluang anda, dan agensi itu turut membantu mereka yang bergelut dengan hutang sedia ada.
Berapa lama tunggakan kekal dalam laporan kredit saya?
CCRIS memaparkan tunggakan dalam tempoh bergerak 12 bulannya. Agensi pelaporan kredit swasta mesti membuang rekod keingkaran yang telah diselesaikan dua tahun selepas bayaran terakhir dijelaskan.
Rujukan
- AKPK: Mengenai AKPKDigunakan untuk kenyataan AKPK bahawa semua perkhidmatannya percuma untuk individu dan PKS (dibaca dalam pelayar pada 28 Oktober 2026).
- Bank Negara Malaysia: Laporan CCRISDigunakan untuk maksud CCRIS, rekod 12 bulan, eCCRIS dan kiosk AKPK, agensi pelaporan kredit yang diluluskan, mitos dan masa kemas kini.
- Bank Negara Malaysia: Soalan lazim CCRIS dan eCCRISDigunakan untuk akaun perhatian khas, tunggakan selepas dijelaskan, permohonan ditolak yang tidak dipaparkan, tiada senarai hitam, laporan percuma, pindahan pendaftaran RM1, pertikaian dan jawapan dalam 14 hari bekerja, status kebankrapan dan AKPK.
- Bank Negara Malaysia: Nota Penerangan Laporan Kredit (PDF)Digunakan untuk kod tunggakan, status kemudahan (dijadual semula, distruktur semula, program AKPK) dan ruangan status undang-undang.
- Bank Negara Malaysia: Perkhidmatan Nasihat Pembiayaan MyKNPDigunakan untuk perkhidmatan nasihat percuma bagi pemohon pembiayaan perumahan yang tidak berjaya.
- Bank Negara Malaysia: Langkah menggalakkan pasaran hartanah yang stabil dan mampan (3 November 2010)Digunakan untuk had nisbah pinjaman kepada nilai 70% bagi pinjaman perumahan ketiga.
- Bank Negara Malaysia: Langkah menggalakkan amalan pembiayaan bertanggungjawab (18 November 2011)Digunakan untuk semakan kemampuan berdasarkan pendapatan selepas cukai dan KWSP, dengan mengira semua hutang.
- Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010, seksyen 25 (LawPlayer)Digunakan untuk had dua tahun bagi melaporkan keingkaran yang telah diselesaikan, kebankrapan dan tindakan mahkamah (teks setakat cetakan semula Ogos 2024).
- Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010, seksyen 28 (LawPlayer)Digunakan untuk hak anda mengetahui laporan agensi mana yang membawa kepada tindakan kredit yang tidak memihak kepada anda.
- Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010, seksyen 31 (LawPlayer)Digunakan untuk permintaan pembetulan bertulis, jawapan dalam 21 hari dan penandaan rekod yang dipertikaikan.
- CTOS: Ringkasan HakDigunakan untuk hak pengguna di bawah Akta itu dan Pendaftar di Kementerian Kewangan.
- CTOS: Cara membetulkan maklumat yang salah dalam laporan kredit anda di MalaysiaDigunakan untuk sumber data CTOS dan cara pertikaian dibetulkan di peringkat sumber.
- Experian Malaysia: Mengenai kamiDigunakan untuk fakta bahawa Experian dahulunya dikenali sebagai RAM Credit Information (RAMCI).
- Jabatan Insolvensi Malaysia: Soalan Lazim, KebankrapanDigunakan untuk had hutang RM100,000, peraturan kredit RM1,000 dan carian status e-Insolvensi RM10.
- CIMB: Memahami DSR di MalaysiaDigunakan untuk formula DSR dan julatnya.
- CIMB Preferred: Variable Home Financing-iDigunakan untuk had tempoh 35 tahun atau umur 70 tahun dan dokumen pendapatan.
- Bank Muamalat: SMART Mortgage HOMEDigunakan untuk had tempoh hingga umur 70 tahun atau 35 tahun.
- Hong Leong Bank: Soalan lazim pinjamanDigunakan untuk margin pembiayaan atas harga atau nilai pasaran terbuka, yang mana lebih rendah.
- Persatuan Bank-Bank Dalam Malaysia (ABM): Bank perdagangan menyediakan pembiayaan kepada pembeli rumah yang layak (21 Julai 2017)Digunakan untuk sebab utama bank menolak permohonan.
- EdgeProp (The Edge Financial Daily): BNM menangani persepsi 'pembiayaan sukar' melalui platform MyKNP (22 Ogos 2019)Digunakan untuk laporan tentang arahan Jun 2019 supaya bank mendedahkan sebab penolakan.
- RinggitPlus: Maksud peraturan tanah Malaysia bagi rumah dan wang andaDigunakan untuk pinjaman yang lebih ketat apabila baki pajakan di bawah 60 tahun.
- StashAway: Hakmilik bebas berbanding pajakan di MalaysiaDigunakan untuk cara pemberi pinjaman menimbang baki tempoh pajakan.
- StarProperty: Perkara yang perlu anda tahu tentang Tanah Rizab Melayu dan tanah BumiputeraDigunakan untuk pemilikan Tanah Rizab Melayu.
- RinggitPlus: Pinjaman rumahDigunakan untuk julat kadar tersenarai di sebalik andaian 4.0%.
Halaman Bank Negara, MdI dan bank berubah dari semasa ke semasa, jadi semak kenyataan terkini di halaman rasmi sebelum bergantung pada sesuatu angka.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Keputusan pinjaman dibuat oleh setiap bank mengikut polisinya sendiri; bincang dengan bank anda, penasihat berlesen atau AKPK tentang keadaan anda.
Sumber
- Soalan lazim CCRIS dan eCCRIS — Bank Negara Malaysia
- Laporan CCRIS — Bank Negara Malaysia
- Perkhidmatan Nasihat Pembiayaan MyKNP — Bank Negara Malaysia
- Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010, seksyen 31: Hak untuk membetulkan maklumat kredit — Jabatan Peguam Negara, melalui LawPlayer
- Soalan Lazim: Kebankrapan — Jabatan Insolvensi Malaysia
- Memahami DSR (Nisbah Khidmat Hutang) di Malaysia — CIMB
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau pelaburan. Peraturan dan kadar berubah; semak sumber rasmi di bawah sebelum bertindak.
Berita berkaitan
MBSB Mendukung Sunway REIT Untuk 2027 Walaupun Pendapatan Tahun Ketiga 2026 Menurun
IOIPG Malaysia REIT IPO Menawarkan Keuntungan 12.5% Di Nilai Pasar RM1.08 Sebelum Pengisytiharan Pada 25 Nov
Hektar REIT Membatalkan EGM Untuk Permintaan Pembelian Sekolah Antarabangsa KYS KL Timur
YNH Kata Menyelesaikan Keutamaan Pembiayaan Selepas MARC Menempatkan Peringatan Negatif Terhadap Sukuk RM170 Juta
Panduan berkaitan
Cara Semak Nilai Hartanah Semasa Online: Nilai Bank vs Nilai Pasaran
MM2H dan Membeli Hartanah di Malaysia 2026: Kategori, Syarat dan Kos
Rumah Pertamaku 2026: Apa Penggantinya, Skim Negeri dan Cara Memohon
Senarai Semak Melihat Rumah di Malaysia: 10 Perkara yang Sering Terlepas Pandang
Beli Rumah Subsale di Malaysia: 7 Kesilapan Biasa yang Perlu Dielak