Cara Semak Nama Pemilik Tanah di Malaysia: Panduan Carian Tanah 2026
Sidang editorial Property LabDiterbitkan Bacaan 10 minit
Perkara utama
- Di Malaysia, sesiapa sahaja boleh semak nama pemilik tanah dengan membayar carian persendirian (seksyen 384 Kanun Tanah Negara) atau sijil carian rasmi (seksyen 385).
- Pada Oktober 2026, carian tanah di Malaysia berharga RM30 (persendirian) atau RM50 (rasmi) setiap hakmilik di Selangor, dan RM80 atau RM150 di Johor mulai 1 April 2026.
- Carian tanah di Malaysia hanya gambaran pada masa ia dikeluarkan; kaveat boleh dimasukkan kemudian, dan carian hakmilik induk tidak menunjukkan pemilik unit strata.
Kandungan
- Apakah carian rasmi tanah di Malaysia?
- Carian rasmi vs carian persendirian: yang mana anda perlukan?
- Apa yang ditunjukkan oleh carian tanah
- Cara semak pemilik tanah dalam talian di Malaysia, mengikut negeri
- Cara semak nama pemilik tanah di Malaysia: langkah demi langkah
- Bagaimana mencari hakmilik strata atau unit yang belum ada hakmilik?
- Carian tanah di Sabah dan Sarawak
- Bilakah anda perlu membuat carian tanah?
- Bolehkah sesiapa menyemak pemilik sebidang tanah di Malaysia?
- Soalan Lazim
- Rujukan
Untuk semak nama pemilik tanah di Malaysia, anda perlu membuat carian tanah atas hakmilik di Pejabat Tanah dan Galian (PTG) negeri atau portal dalam taliannya. Di bawah Kanun Tanah Negara (KTN), sesiapa sahaja boleh membayar untuk carian persendirian (seksyen 384) atau sijil carian rasmi (seksyen 385). Di Selangor, fi ialah RM30 dan RM50 bagi setiap hakmilik; di Johor pula, RM80 dan RM150 mulai 1 April 2026.
Dapatkan nombor hakmilik, lot dan mukim, daftar di portal e-Tanah atau iTanah negeri anda, kemudian beli carian persendirian untuk semakan sendiri. Minta carian rasmi apabila jual beli, pinjaman atau kes mahkamah memerlukan sijil bermeterai. Keputusan carian menunjukkan pemilik berdaftar, pegangan, gadaian, kaveat dan sekatan pada tarikh carian dibuat.
Angka penting (setakat Oktober 2026) Fi ditulis sebagai carian persendirian / carian rasmi, bagi setiap hakmilik.
- Carian persendirian, KTNSeksyen 384
- Carian rasmi, KTNSeksyen 385
- Fi SelangorRM30 / RM50
- Fi Johor (1 April 2026)RM80 / RM150
- Selangor, rasmi e-TanahSekitar 24 jam
- Pejabat tanah di e-Tanah7 (Julai 2026)
Juga dikenali sebagai: carian tanah atau carian hakmilik (land search), carian rasmi (official search), carian persendirian (private search), geran atau hakmilik (land title), hakmilik strata (strata title), PTG atau Pejabat Tanah dan Galian (state land and mines office), pejabat tanah (district land office), KTN atau Kanun Tanah Negara (National Land Code), kaveat (caveat), gadaian (charge), sekatan kepentingan (restriction in interest), syarat nyata (express condition).
Apakah carian rasmi tanah di Malaysia?
Carian rasmi tanah di Malaysia ialah sijil yang ditandatangani dan dimeterai oleh Pendaftar tanah di bawah seksyen 385 Kanun Tanah Negara. Sijil ini menamakan tuan punya berdaftar dan menyenaraikan setiap catatan yang masih berkuat kuasa pada hakmilik.
Malaysia menggunakan sistem Torrens. Jadi, orang yang dinamakan sebagai tuan punya dalam daftar dianggap pemilik sah, walau apa pun yang tertulis pada fotokopi geran.
KTN menyediakan dua jenis carian. Seksyen 384 membenarkan mana-mana orang atau badan, dengan bayaran, memeriksa daftar hakmilik dan Buku Perserahan (Presentation Book). Seksyen 385 membenarkan sesiapa memohon sijil bermeterai, dan seksyen 386 memberi pembeli pampasan atas kerugian akibat kesilapan dalam sijil itu.
Carian rasmi vs carian persendirian: yang mana anda perlukan?
Carian persendirian membolehkan anda menyemak sendiri pemilik, gadaian dan kaveat, manakala carian rasmi memberikan sijil bermeterai untuk jual beli, pinjaman dan kes mahkamah.
| Ciri | Carian rasmi | Carian persendirian |
|---|---|---|
| Seksyen KTN | 385 | 384 |
| Anda terima | Sijil bermeterai | Cetakan atau nota |
| Kegunaan | Jual beli, pinjaman, mahkamah | Semakan awal |
| Tuntutan kesilapan | Seksyen 386 | Tidak dinyatakan |
| Fi Selangor | RM50 | RM30 |
| Fi Johor | RM150 | RM80 |
Kegunaan seperti yang diterangkan dalam notis eStrata PTG Johor, yang menyatakan carian persendirian tidak sah untuk urusan rasmi. Fi bagi setiap hakmilik diambil daripada halaman fi PTG Selangor (kemas kini terakhir November 2022) dan halaman fi PTG Johor (pindaan Kaedah-Kaedah Tanah Johor, mulai 1 April 2026). Majlis Peguam menyatakan carian rasmi lebih mahal, tetapi tidak semestinya mendedahkan lebih banyak maklumat.
Apa yang ditunjukkan oleh carian tanah
Carian tanah di Malaysia menunjukkan pemilik berdaftar serta fakta dan bebanan utama pada hakmilik. PTG Johor dan seksyen 385 menyenaraikan perkara berikut:
- Tuan punya berdaftar: nama pemilik, dan sama ada pemilik memegang tanah sebagai pemegang amanah atau wakil, seperti wasi.
- Butiran hakmilik: jenis dan nombor hakmilik, lot, mukim, daerah dan keluasan tanah.
- Pegangan: pegangan bebas ("selama-lamanya") atau pajakan berserta tarikh tamatnya.
- Kategori kegunaan tanah: pertanian, bangunan atau industri (tiga kategori dalam seksyen 52), serta sebarang syarat nyata.
- Sekatan kepentingan: contohnya, tanah tidak boleh dipindah milik atau digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.
- Kadar cukai tanah: cukai tanah tahunan yang dikenakan pada hakmilik.
- Bebanan: gadaian kepada bank, kaveat, pajakan berdaftar dan isemen (easement).
- Perkara belum selesai: urusan yang telah diserahkan tetapi belum didaftarkan, dan perintah larangan mahkamah (carian rasmi).
Cara semak pemilik tanah dalam talian di Malaysia, mengikut negeri
Banyak negeri di Semenanjung kini menjual carian tanah melalui portal awam dalam talian. Bernama melaporkan pada 30 Julai 2026 bahawa tujuh pentadbiran tanah negeri dan Wilayah Persekutuan menggunakan e-Tanah, dan Kedah dijadualkan menyusul pada Januari 2027.
| Negeri | Sistem | Dalam talian | Persendirian / rasmi |
|---|---|---|---|
| Selangor | e-Tanah Selangor | Kedua-dua | RM30 / RM50 |
| Johor | iTanah, eStrata | Kedua-dua | RM80 / RM150 |
| Perak | e-Tanah Perak | Kedua-dua | Tiada dalam senarai |
| Kuala Lumpur | e-Tanah WP | Rasmi* | Belum disemak |
Selangor: semua pejabat tanah menggunakan e-Tanah sejak 30 Oktober 2023; semakan cap ibu jari sekali sahaja di pejabat tanah; carian rasmi yang dimohon dalam talian mengambil masa sekitar 24 jam. Johor: iTanah menghantar carian persendirian melalui e-mel; carian rasmi memerlukan semakan cap jari sekali sahaja dan diambil di pejabat tanah; hakmilik strata menggunakan eStrata (carian rasmi dalam talian sejak 26 November 2025). Perak: tiada lagi semakan cap ibu jari untuk carian rasmi sejak 16 Mei 2024; tiada fi ditemui di laman Perak. *Kuala Lumpur: ditunjukkan dalam panduan e-Tanah WP 2021; laman PTG WP menyekat pembaca kami. Pahang: aplikasi PahangGo menjual carian sejak 2021, pada harga RM100 untuk carian rasmi dan RM50 untuk carian persendirian (Sinar Harian, 2021).
Bagi Pulau Pinang, Kedah, Negeri Sembilan dan negeri lain, tanya PTG negeri atau pejabat tanah daerah tentang saluran dan fi terkini.
Cara semak nama pemilik tanah di Malaysia: langkah demi langkah
- Dapatkan butiran hakmilik: salin jenis dan nombor hakmilik, lot, mukim dan daerah daripada salinan geran atau perjanjian jual beli. Portal yang kami baca membuat carian mengikut hakmilik atau lot, bukan nama pemilik.
- Pilih jenis carian: carian persendirian untuk semakan sendiri sebelum membuat tawaran, atau carian rasmi apabila peguam, bank atau mahkamah memerlukannya.
- Daftar di portal negeri: buka akaun individu di e-Tanah (Selangor, Perak, Kuala Lumpur) atau iTanah (Johor), dan buat semakan cap ibu jari sekali sahaja di pejabat tanah jika diminta.
- Masukkan hakmilik dan bayar: tambah setiap hakmilik, semak fi yang dipaparkan, kemudian bayar melalui perbankan dalam talian FPX atau kad.
- Simpan keputusan carian: muat turun carian dengan segera; Selangor dan Perak hanya menyimpan cetakan selama 3 hari.
- Baca dan ambil tindakan: padankan nama pemilik dengan kad pengenalan penjual, dan tanya peguam tentang sebarang gadaian, kaveat, sekatan atau pajakan pendek sebelum anda membayar.
Bagaimana mencari hakmilik strata atau unit yang belum ada hakmilik?
Unit kondo yang mempunyai hakmilik strata sendiri dicari seperti tanah, menggunakan nombor bangunan, tingkat dan petak. Unit yang belum ada hakmilik strata pula memerlukan carian hakmilik induk serta semakan dengan pemaju.
e-Tanah Selangor menerima carian rasmi atas hakmilik strata, serta carian daftar strata (strata roll) yang mengambil masa sekitar 7 hari. eStrata Johor menawarkan carian persendirian strata dalam talian sejak 25 Mac 2025, dan e-Carian Perak juga meliputi hakmilik strata.
Jika tiada hakmilik berasingan, Majlis Peguam menyatakan carian dibuat atas hakmilik induk, dan carian itu tidak akan menunjukkan pemilik unit atau sebarang gadaian ke atasnya. Untuk mengetahui pembeli dan pinjaman atas unit itu, peguam anda perlu menulis kepada pemaju. Panduan kami tentang hakmilik induk, strata dan individu (Master vs Strata vs Individual Title) menerangkan ketiga-tiga jenis ini.
Peguam juga menyemak urusan yang telah diserahkan tetapi belum didaftarkan, yang tercatat dalam Buku Perserahan dan pada carian rasmi.
Carian tanah di Sabah dan Sarawak
Sabah dan Sarawak tidak menggunakan Kanun Tanah Negara, kerana seksyen 2 mengehadkan Kanun itu kepada Semenanjung Malaysia dan Labuan. Oleh itu, carian tanah di sana mengikut Ordinan Tanah Sabah dan Kanun Tanah Sarawak.
- Sabah: jadual fi Jabatan Tanah dan Ukur (JTU) di bawah Ordinan Tanah Sabah (Cap. 68) menyenaraikan pemeriksaan daftar (seksyen 122) pada RM10 bagi setiap hakmilik dan carian rasmi (seksyen 123) pada RM20.
- Sarawak: di bawah Kanun Tanah Sarawak 1958 (Bab 81), eLASIS eSearch milik Jabatan Tanah dan Survei menjual cetakan atau ekstrak hakmilik tanah atau strata secara dalam talian, 24 jam sehari.
Bilakah anda perlu membuat carian tanah?
Buat carian tanah di Malaysia sebelum anda membayar sebarang deposit atau yuran tempahan, dan sekali lagi sejurus sebelum penyelesaian, kerana kaveat baharu boleh dimasukkan pada bila-bila masa.
- Pembelian subsale: pastikan penjual ialah pemilik berdaftar dan kenal pasti sebarang gadaian bank.
- Semakan kaveat: kaveat persendirian (Borang 19B, seksyen 323) bermakna ada pihak yang menuntut kepentingan atas tanah itu.
- Hartanah lelong: cari hakmilik atau hakmilik induk sebelum membida; lihat panduan Lelong (Auction) kami.
- Selepas kematian: sahkan nama pemilik dan pemilik bersama sebelum memohon probet atau perintah pusaka kecil; lihat panduan kami tentang pindah milik harta selepas kematian (Transferring Property After Death).
- Sebelum pindah milik: cari sekatan yang memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri; lihat panduan Memorandum Pindah Milik (Memorandum of Transfer) kami.
Carian tanah hanyalah gambaran pada satu saat. Seksyen 385 menetapkan bahawa sijil mesti menyatakan masa tepat ia dikeluarkan, jadi apa-apa yang didaftarkan atau diserahkan selepas saat itu tidak akan kelihatan. Buat carian semula hampir dengan tarikh wang bertukar tangan.
Bolehkah sesiapa menyemak pemilik sebidang tanah di Malaysia?
Ya: seksyen 384 dan 385 Kanun Tanah Negara membenarkan "any person or body" (mana-mana orang atau badan) membuat carian atas mana-mana tanah dengan membayar fi, jadi anda tidak memerlukan kebenaran pemilik.
Anda masih memerlukan akaun portal, dan sesetengah negeri menyemak identiti anda sekali di pejabat tanah. Low & Partners menambah bahawa pembeli yang telah membayar deposit biasanya dinasihatkan memasukkan kaveat persendirian.
Soalan Lazim
Bagaimana cara semak nama pemilik tanah di Malaysia?
Buat carian persendirian atau rasmi atas hakmilik melalui pejabat tanah negeri atau portal dalam taliannya, kemudian baca nama tuan punya berdaftar pada keputusan carian.
Bolehkah saya mencari tanah menggunakan nama pemilik?
Tidak di portal yang kami baca; portal itu meminta nombor hakmilik, jenis hakmilik, lot, mukim dan daerah, jadi anda perlukan butiran tanah terlebih dahulu.
Apakah beza carian rasmi dan carian persendirian?
Carian rasmi ialah sijil bermeterai yang dikeluarkan oleh Pendaftar di bawah seksyen 385, manakala carian persendirian ialah pemeriksaan atau cetakan yang lebih murah di bawah seksyen 384 untuk semakan peribadi.
Berapakah kos carian tanah di Selangor dan Johor?
PTG Selangor menyenaraikan RM30 untuk carian persendirian dan RM50 untuk carian rasmi, manakala Johor mengenakan RM80 dan RM150 bagi setiap hakmilik mengikut fi yang berkuat kuasa sejak April 2026.
Berapa lama carian rasmi dalam talian diproses?
Di Selangor, e-Tanah menyatakan permohonan carian rasmi secara dalam talian diproses dalam kira-kira 24 jam, dan sijil itu kemudian boleh dicetak selama 3 hari.
Adakah carian tanah menunjukkan unit strata yang belum ada hakmilik strata?
Hanya hakmilik induk boleh dicari, dan carian itu tidak mendedahkan pemilik atau pinjaman unit, jadi peguam menyemak dengan pemaju dan dokumen jual beli.
Adakah carian persendirian diterima untuk jual beli hartanah?
Menurut PTG Johor, carian persendirian tidak sah bagi urusan rasmi, jadi peguam dan bank biasanya bergantung pada sijil carian rasmi untuk jual beli atau pinjaman.
Rujukan
- Kanun Tanah Negara (Akta 828), seksyen 385: Carian rasmi (LawPlayer, daripada teks AGC)Digunakan untuk pihak yang boleh memohon dan perkara yang mesti dinyatakan dalam sijil carian.
- Kanun Tanah Negara, seksyen 384: Carian persendirianDigunakan untuk carian persendirian dan Buku Perserahan.
- Kanun Tanah Negara, seksyen 386: PampasanDigunakan untuk hak mendapat pampasan atas kesilapan dalam sijil carian.
- Kanun Tanah Negara, seksyen 52: Kategori kegunaan tanahDigunakan untuk tiga kategori kegunaan tanah.
- Kanun Tanah Negara, seksyen 2: PemakaianDigunakan untuk pemakaian Kanun hanya di Semenanjung Malaysia dan Labuan.
- Kanun Tanah Negara, seksyen 323: Permohonan kemasukan kaveat persendirianDigunakan untuk pihak yang boleh memasukkan kaveat persendirian dan Borang 19B.
- PTG Johor: Salinan Sah / Carian RasmiDigunakan untuk perkara yang ditunjukkan oleh carian.
- PTG Johor: Maklumat Bayaran (fi mulai 1 April 2026)Digunakan untuk fi carian di Johor.
- PTG Johor: Manual pengguna awam iTanah (PDF)Digunakan untuk akaun, semakan cap jari, pembayaran dan pengambilan carian rasmi.
- PTG Johor: Sistem Carian Online eStrata JohorDigunakan untuk carian rasmi strata dalam talian mulai 26 November 2025 dan status carian persendirian bagi urusan rasmi.
- PTG Johor: Pelaksanaan Carian Online Bagi Pemilikan Hakmilik StrataDigunakan untuk carian persendirian strata dalam talian mulai 25 Mac 2025.
- PTG Selangor: Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran HakmilikDigunakan untuk fi carian di Selangor.
- e-Tanah Selangor: Soalan Lazim (FAQ)Digunakan untuk tarikh mula 30 Oktober 2023, e-Carian, akaun, semakan cap ibu jari dan kaedah pembayaran.
- e-Tanah Selangor: Panduan Permohonan Carian Rasmi (PDF)Digunakan untuk tempoh pemprosesan 24 jam dan tempoh cetakan 3 hari; panduan e-Carian dan carian daftar strata turut dibaca untuk carian persendirian dan strata.
- PTG Perak: e-Tanah Soalan Lazim (FAQ)Digunakan untuk carian persendirian dan rasmi dalam talian serta penamatan semakan cap ibu jari pada 16 Mei 2024.
- e-Tanah WP: Panduan Pengguna Awam E2E Carian Rasmi (PDF, dihoskan oleh KL Bar, 2021)Digunakan untuk carian rasmi dalam talian di Kuala Lumpur.
- Bernama: JKPTG mahu sistem e-Tanah diperluas ke seluruh Semenanjung Malaysia (30 Julai 2026)Digunakan untuk tujuh pentadbiran tanah yang menggunakan e-Tanah dan Kedah mulai Januari 2027.
- Sinar Harian: Carian hakmilik tanah melalui aplikasi PahangGo (1 September 2021)Digunakan untuk aplikasi Pahang dan finya.
- Jabatan Tanah dan Ukur Sabah: Land Rules 15, Office Fees (PDF)Digunakan untuk fi pemeriksaan daftar dan carian rasmi di Sabah.
- Jabatan Tanah dan Survei Sarawak: eLASIS eSearch, Land and Strata TitleDigunakan untuk carian hakmilik dalam talian di Sarawak dan Kanun Tanah Sarawak.
- Majlis Peguam Malaysia: Importance of a property title search (kepentingan carian hakmilik hartanah)Digunakan untuk sistem Torrens, perbandingan carian rasmi dengan carian persendirian, dan carian hakmilik induk.
- Low & Partners: Land Title Search: What, Why and How?Digunakan untuk istilah pegangan, kaveat dan carian sebelum membayar deposit.
Fi dan langkah portal boleh berubah, jadi semak laman PTG negeri, pejabat tanah atau jabatan tanah anda untuk maklumat terkini sebelum membayar.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang. Minta peguam membaca keputusan carian sebelum anda menandatangani atau membayar untuk sebarang hartanah.
Sumber
- Kanun Tanah Negara (Akta 828), seksyen 385: Carian rasmi — LawPlayer (teks Jabatan Peguam Negara)
- Kanun Tanah Negara (Akta 828), seksyen 384: Carian persendirian — LawPlayer (teks Jabatan Peguam Negara)
- Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik — Pejabat Tanah dan Galian Selangor
- Maklumat Bayaran (Kadar Bayaran Carian, mulai 1 April 2026) — Pejabat Tanah dan Galian Johor
- e-Tanah Soalan Lazim — Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perak
- Importance of a property title search (kepentingan carian hakmilik hartanah) — Majlis Peguam Malaysia (Malaysian Bar)
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, cukai atau pelaburan. Peraturan dan kadar berubah; semak sumber rasmi di bawah sebelum bertindak.
Berita berkaitan
Peminjam Pinjaman Hartanah Harus Bersedia Menerima Borang Pinjaman yang Lebih Tinggi pada Tahun 2027
Pimpinan Industri Memanggil Untuk Perlindungan Penyelenggaraan Kenderaan Rumah yang Lebih Ketat untuk Melindungi Pemilik Hartanah Malaysia
REHDA Selangor Meminta Peraturan yang Lebih Jelas dan Kerjasama Negeri dan Industri yang Kuat
Kerajaan Cukai Stempel 2027: Hartanah Berharga RM600,000 Boleh Menyelamatkan Pembeli RM13,000
Panduan berkaitan
Beli Rumah Subsale di Malaysia: 7 Kesilapan Biasa yang Perlu Dielak
Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) di Malaysia: 24 Bulan dan Cara Tuntut
Senarai Semak Melihat Rumah di Malaysia: 10 Perkara yang Sering Terlepas Pandang
Cara Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia 2026: 7 Langkah
9 Perkara yang Perlu Disemak Sebelum Memilih Kondominium di KL: Akses MRT, Pengurusan dan Risiko Banjir