マレーシアの中古物件購入でよくある7つの落とし穴：サブセールの注意点
Property Lab 編集部公開 約 18 分で読めます
要点
- マレーシアで中古物件を購入するとき、2%〜3%の手付金は買主が購入をやめると通常は没収されるため、先にローンと銀行の評価額を確かめましょう。
- 2026年10月時点の説明用の例では、マレーシアでRM500,000の中古物件を90%のローンで買うと、10%の頭金とRM9,000の譲渡印紙税を含めて約RM75,675の現金が必要です。
- マレーシアのStrata Management Act 2013では、管理組合MCが未払いの管理費と修繕積立金を権原承継人から回収できるため、署名前に滞納を確認しましょう。
目次
マレーシアで中古物件（サブセール、subsale：今の所有者から買う物件）を購入するときによくある7つの落とし穴は、お金を払う前に確認すれば避けられます。確認するのは、手付金、土地登記の検索、借地権の期間と州政府の同意、現金の予算、未払いの請求、物件の状態、そして仲介業者です。説明用の例として、RM500,000の物件を90%のローンで買うと、必要な現金は約RM75,675です。銀行の評価額が価格を下回れば、さらに増えます。
オファーレター（購入申込書）の前に、ローンと銀行の評価額を確かめ、公式登記簿検索を行い、仲介業者をBOVAEPで確認しましょう。売買契約SPAの前には、未払いがないことを示す明細をもらい、物件を内見します。預け金は、名前が明記されたステークホルダー（預かり人）にだけ払ってください。
主な数字（2026年10月時点）
- 通常の手付金2%–3%
- SPA署名までに払う割合10%
- 一般的な完了期間90日
- RM500,000の譲渡印紙税RM9,000
- 必要な現金の例RM75,675
- 仲介手数料の最大3%
別名・関連用語：subsale／secondary market（hartanah subsale、中古物件、既存の所有者からの購入）。earnest deposit（wang cengkeram、手付金）。SPA（sale and purchase agreement、perjanjian jual beli、売買契約）。MOT（memorandum of transfer、Form 14A／Borang 14A、譲渡証書）。quit rent（cukai tanah、地代税・クイットレント）。assessment tax（cukai pintu、固定資産評価税）。sinking fund（kumpulan wang penjelas、修繕積立金）。JMB・MC（joint management body・management corporation、管理組合）。REN（real estate negotiator、不動産ネゴシエーター）。
中古物件購入で7つの落とし穴を避ける手順：チェックリスト
- ローンの確認：銀行から融資の承認と評価額を得て、オファーはローン承認を条件にします。
- 登記の検索：何かを払う前に、その物件の正確な権利書で公式登記簿検索を行います。
- 保有形態と同意：権利書で、借地権の満了日と権利制限の有無を読みます。
- 予算の全体：10%の頭金に、印紙税、弁護士費用、サービス税、評価額の不足に備える余裕を足します。
- 請求と滞納：ストラタの管理費、地代税、固定資産評価税について、書面の明細をもらいます。
- 内見：部屋を見て、増築の承認を確かめ、誰が住んでいるかを尋ねます。
- 仲介業者と支払先：ネゴシエーターをBOVAEPで確認し、名前のあるステークホルダーにだけ払います。
落とし穴1：ローンと評価額が固まる前に手付金を払う
マレーシアの中古物件では、2%〜3%の手付金は、買主が購入をやめると通常は没収されます。そのため、ローンと銀行の評価額がわかる前に払うのは、早い段階での高くつく失敗です。
法律事務所Donovan & Hoによると、手付金はオファーレターへの署名時に、ステークホルダーとしての仲介業者に払います。オファーレターでは通常、SPAの署名まで14〜21日の猶予があり、期限を過ぎると手付金が没収されることがあります。同事務所は、SPAを原則的なローン承認を「条件とする」（subject to）内容にするよう勧めています。
評価額は、承認と同じくらい大切です。Hong Leong Bankのローンのよくある質問によると、同行は購入価格と市場価値のうち低いほうの最大90%まで融資します。その差は現金で払い、差額金（differential sum：ローンでまかなえない価格の残り）の一部になります。
説明用の例（Pythonで計算）：RM500,000の物件を銀行がRM470,000と評価すると、90%のローンはRM450,000ではなくRM423,000です。10%の頭金を払ったあと、銀行がローンを実行する前に、買主はRM27,000の差額金を現金で用意しなければなりません。
時期も重要です。多くの中古物件のSPAは残金の支払いに90日を与え、遅延利息つきで30日の延長を認めることもよくあります（Donovan & Ho）。これは法律ではなく市場の慣行なので、ご自身のSPAを確認してください。
落とし穴2：土地登記の検索を省く
登記簿の検索（ランドサーチ）では、マレーシアの物件の所有者と、その物件に登録されている権利を確認できます。スランゴール州の土地事務所では、公式登記簿検索の手数料はRM50です。
マレーシア弁護士会の権利書検索ガイドは、確認すべき点を次のように挙げています。
- 所有者：登録された所有者と、その人が遺言執行者、遺産管理人、受託者として保有しているかどうか。
- 抵当権（charge）：売主の銀行のために登録されたローンで、完了時に返済して抹消しなければなりません。
- 予告登記（caveat）：権利を主張する人が出した通知です。登録された理由を尋ね、売主に取り下げてもらうよう求めましょう。
- 権利制限（restriction in interest）：「州当局（State Authority）の同意なしに移転、賃貸、担保設定はできない」といった文言。
国家土地法典（National Land Code）第385条により、公式検索の証明書には、提出されたもののまだ登録されていない取引も表示されます。弁護士会は、公式検索なら誤りがあったときに補償を請求できると述べています。
まだストラタタイトル（区分所有の権利書）がない部屋では、検索はマスタータイトル（親地の権利書）について行われ、その部屋の所有者や抵当権は表示されません。弁護士会によると、その場合はデベロッパーに書面で問い合わせる必要があります。PropCashflowは、こうした売買では通常、譲渡証書MOT（Form 14A）ではなく譲渡契約書（deed of assignment）を使うと指摘しています。手順は、当サイトの「マレーシアで土地・物件の所有者を調べる方法：土地登記検索ガイド2026」と「Master Title vs Strata Title vs Individual Title（マスタータイトル、ストラタタイトル、個別タイトルの違い）」をご覧ください。
落とし穴3：借地権の満了と州政府の同意を見落とす
マレーシアの借地権（リースホールド）の権利書には決まった期間があり、多くは99年です。買主が得るのはその残りの期間だけなので、満了日はローン、転売、購入にかかる時間に影響します。
マレーシア弁護士会は、残りの期間が短いと銀行が融資をためらうことがあると警告し、例として40年以下を挙げています。StashAwayの2026年のガイドは、中央銀行Bank Negaraが一律の基準を定めていないため、方針は銀行ごとに違うと述べています。
州政府の同意は別の問題です。必要かどうかは権利書に権利制限があるかどうかで決まり、所有権（フリーホールド）の権利書にも付いていることがあります。権利制限がある場合、売主は譲渡が登録される前に同意を得なければなりません。Donovan & Hoによると、そのときは90日の完了期間が同意のあとに始まります。ブミプトラ向けの区画には独自の譲渡制限があります。当サイトの「Bumi Lot in Malaysia（マレーシアのブミロット）」ガイドをご覧ください。
同意が却下されたときに手付金が返金される条項を、SPAに入れるよう求めましょう。借地権の更新については、当サイトの「Freehold vs Leasehold in Malaysia 2026（マレーシアの所有権と借地権2026）」で解説しています。
落とし穴4：10%の頭金だけで予算を組む
マレーシアの中古物件の買主は、頭金よりはるかに多い額を先に払います。印紙税、弁護士費用、サービス税は通常、SPAとローンの書類に署名するときに精算され、銀行がお金を出す前に払うからです。
LHDNの2026年6月30日付の印紙税ガイドラインによると、譲渡印紙税は価格と市場価値のうち高いほうに課され、RM100ごとに、最初のRM100,000まではRM1、RM500,000まではRM2、RM1,000,000まではRM3、それを超える部分はRM4です。
説明用の例として、RM500,000の中古物件を90%のローンで買うときに必要な現金を、Pythonで計算しました。
| 項目 | 価格で評価 | RM470kで評価 |
|---|---|---|
| 頭金10% | RM50,000 | 同左 |
| 差額金 | – | RM27,000 |
| 譲渡印紙税 | RM9,000 | 同左 |
| SPAの弁護士費用 | RM6,250 | 同左 |
| ローンの弁護士費用 | RM5,625 | RM5,288 |
| 報酬への8%サービス税 | RM950 | RM923 |
| ローン印紙税0.5% | RM2,250 | RM2,115 |
| 評価手数料、請求時 | RM1,050 | RM990 |
| 土地事務所の手数料* | RM550 | 同左 |
| 必要な現金 | RM75,675 | RM102,116 |
前提：初めての住宅の免除を受けられないマレーシア国民で、価格と評価額のうち低いほうの90%を借りる場合。弁護士費用はSolicitors' Remuneration Order 2023（弁護士報酬令）のTable A（最初のRM500,000まで1.25%）を価格とローン額に当てはめたもので、その他の実費は別です。ローンの印紙税は0.5%です（PwCの税務ガイド）。評価手数料はBOVAEPの料金表によるもので、負担してくれる銀行もあります。*スランゴール州：譲渡RM400、抵当権の登録RM100、公式検索RM50。右の列はリンギット単位で四捨五入しています。
頭金を除くと、左の列の費用は合計RM25,675で、価格の約5.1%です。RM500,000までの住宅を初めて買う人は、2027年12月31日までに署名したSPAなら両方の印紙税が免除される場合があり、この例ではRM11,250の節約になります。当サイトの「Cost of Buying a House in Malaysia 2026（マレーシアで家を買う費用2026）」ガイドもご覧ください。
落とし穴5：未払いの請求とストラタの滞納を確かめない
管理費、修繕積立金、地代税、固定資産評価税の未払いは、マレーシアの物件が売られたあとも付いて回ることがあります。そのため買主は、署名する前に書面の明細を見て、売主に精算してもらうべきです。
管理組合MCがあるストラタ物件では、Strata Management Act 2013の第60条(4)と第61条(4)により、MCは管理費などの費用（Charges）と修繕積立金の拠出金を、所有者または「その権原承継人」（his successor-in-title）から回収できます。これには買主が含まれることがあります。支払いが遅れたときの利息は、年10%に達することがあります。
- 固定資産評価税：Local Government Act 1976（地方自治法）の第160条によると、売主と買主の双方が3か月以内に地方自治体へ通知しなければならず、自治体は買主からも税を回収できます。
- 地代税：毎年1月1日が納期で、6月1日から滞納になります（国家土地法典第94条）。Form 6Aの督促は権利書に記録され、払わないままだと土地の没収に至ることがあります。
| 請求 | もらうもの | 発行元 |
|---|---|---|
| ストラタの管理費 | 残高の明細書 | JMBまたはMC |
| 地代税 | 最新の領収書 | 土地事務所 |
| 固定資産評価税 | 支払済みの半期分 | 地方自治体 |
| 水道・電気 | 最近の請求書 | 売主 |
売主が前払いした費用は通常、完了時の諸経費の按分（apportionment of outgoings）で日付に応じて分けます（Donovan & Ho）。当サイトの「Maintenance Fee vs Sinking Fund in Malaysia（管理費と修繕積立金の違い）」と「Quit Rent vs Assessment Tax（地代税と固定資産評価税の違い）」もご覧ください。
落とし穴6：内見せずに「現状のまま」で買う
マレーシアの中古住宅には、デベロッパーの瑕疵担保期間がありません。また「as is where is」（現状のまま）で売られることが多いため、見落とした雨漏り、ひび割れ、違法な増築はすべて買主の負担になります。
Donovan & Hoは、署名前に天井の雨漏り、配管や電気の不具合、シロアリ、カビを確かめ、合意した修理をSPAに書き込むよう勧めています。
- 増築：増築や構造の変更があれば、自治体が承認した図面を見せてもらいましょう。スランゴール州のMajlis Daerah Sabak Bernam（サバ・ブルナム郡議会）は、自治体の許可を得ない改装を、Street, Drainage and Building Act 1974（道路・排水・建築法）第70条(11)の違反として挙げており、罰金は最大RM25,000です。
- 居住者：借主がそのまま住み続ける場合、買主は法律上の占有を得て、賃貸借とその保証金を引き継ぎますが、鍵は受け取れません。
空室引渡しVP（vacant possession）の場合は、残金が払われた時点で、売主が鍵とアクセスカードを渡します。2つの違いは、当サイトの「Vacant Possession in Malaysia（マレーシアの空室引渡しVP）」ガイドで説明しています。
落とし穴7：未登録の仲介業者を使う、または違う口座に払う
Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981（鑑定士・評価士・不動産業者・不動産管理者法）の第22C条により、マレーシアで不動産仲介業を営めるのは登録された不動産業者だけです。BOVAEPは2024年7月、業者やネゴシエーターを装った人が手付金を受け取って姿を消していると警告しました。
BOVAEPの2024年7月17日付の注意喚起は、委員会のウェブサイトでREA（登録不動産業者）とREN（不動産ネゴシエーター）を確かめ、広告の電話番号がシステム上の番号と一致するかを見るよう、買主に促しています。委員会は、ネゴシエーターは所属する不動産会社から独立して活動できないとしているので、会社も確認しましょう。
- 登録簿：払う前に、lpeph.gov.myで委員会の登録簿を検索します。
- 支払先：払うのは、登録された不動産会社の口座か、オファーレターにステークホルダーとして名前のある弁護士の口座だけです。個人の口座には決して払わないでください。
- 手数料：BOVAEPの料金表では、売買の手数料の上限は価格の3%、最低額はRM1,000です。2026年のPropCashflowのガイドによると、中古物件では通常、売主が払います。
ポイント：中古物件の落とし穴のほとんどは、オファーレターのあとで直すより、その前に防ぐほうが安く済みます。ローン、登記の検索、仲介業者の登録の確認に1週間かければ、RM500,000の家でRM15,000にもなりうる手付金を守れます。
関連ガイド：当サイトの「Subsale vs New Project in Malaysia（中古物件と新築プロジェクトの比較）」、「マレーシアの不動産価格の調べ方：ネット相場と銀行評価額 2026年版」、「Property Agent Fee in Malaysia 2026（マレーシアの仲介手数料2026）」。
よくある質問
マレーシアの中古物件とは何ですか？
デベロッパーからではなく、今の所有者から買う住宅のことです。通常は完成済みで、独自の権利書があることも多くあります。売買は交渉で決めるSPAで行い、様式GやHの契約書は使いません。
マレーシアの手付金は返金されますか？
自分から購入をやめた場合、通常は戻りません。決め手はオファーレターなので、ローンが否決されたら返金される条項を弁護士に入れてもらいましょう。
中古物件の頭金はいくら必要ですか？
少なくとも価格の10%に加えて、評価額の不足分と、印紙税や手数料のための約5%を見込みましょう。本記事のRM500,000の例と同じ考え方です。
中古住宅でフルローンは組めますか？
一部は自己資金で払うと考えてください。たとえばHong Leong Bankは価格と評価額の低いほうの最大90%まで融資し、Bank Negaraは3件目の住宅ローンを70%までに制限しています。
中古物件の手続きにはどのくらいかかりますか？
問題のない売買なら、SPAの署名から3〜4か月かかることがよくあります。州政府の同意が必要な場合や、ストラタタイトルがない場合は、さらに時間がかかります。
中古物件の差額金とは何ですか？
価格のうち、頭金とローンでまかなえない部分です。買主は請求されてから通常2週間ほどのうちに自分の弁護士に払い、そのあとで銀行がローンを実行します。
売主の管理費の滞納を払わされることはありますか？
あり得ます。Strata Management Actでは管理組合が権原承継人に請求できるので、完了前に売主にすべての滞納を精算してもらいましょう。
中古物件の仲介手数料は誰が払いますか？
通常は、仲介業者を指名した売主です。委員会の料金表では最大3%まで認められているので、署名前に依頼書（appointment letter）があれば読んでください。
参考資料
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印紙税の課税ガイドライン、2026年6月30日）参照内容：譲渡印紙税の税率表と、価格と市場価値の高いほうに課されること。
- PwC Malaysia：2026/2027 Malaysian Tax Booklet, Stamp duty（マレーシア税務ガイド、印紙税）参照内容：ローンの印紙税0.5%と、2027年12月31日までの初めての住宅の免除。
- Malaysian Bar：Importance of a property title search（権利書検索の重要性）参照内容：検索でわかること、40年の借地期間の例、マスタータイトルの検索。
- National Land Code, section 385（国家土地法典第385条、LawPlayer、AGCの条文）参照内容：公式検索の証明書の内容。地代税については第94条、第97条、第100条。
- PTG Selangor：Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（権利登録の手数料）参照内容：検索、譲渡、抵当権の登録の手数料。
- Strata Management Act 2013, sections 60, 61 and 78（ストラタ管理法第60条・第61条・第78条、LawPlayer、AGCの条文）参照内容：権原承継人からの費用と修繕積立金の回収。
- Local Government Act 1976, section 160（地方自治法第160条、LawPlayer、AGCの条文）参照内容：譲渡の通知と、自治体が税を回収する権利。
- BOVAEP：Public advisory, beware of fraudulent real estate agents and negotiators（詐欺的な不動産業者・ネゴシエーターへの注意喚起、2024年7月17日）参照内容：手付金詐欺の警告と登録簿の確認。
- Low & Partners：Act 242 reprint, section 22C（Act 242の再版、第22C条）参照内容：登録された不動産業者だけが仲介業を営めるという規定。公式ではない写しです。
- BOVAEP：Roles（委員会の役割）参照内容：ネゴシエーターが不動産会社の下で働くこと。
- Bank Negara Malaysia：Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した持続可能な不動産市場のための措置、2010年11月3日）参照内容：3件目の住宅ローンの70%の上限。
- BOVAEP：Scale of fees（料金表）参照内容：仲介手数料の3%の上限と、評価手数料の料金表。
- Hong Leong Bank：Loans FAQ（ローンのよくある質問）参照内容：価格と市場価値の低いほうに対する90%の融資比率。
- Conventus Law：The Solicitors' Remuneration Order 2023（2023年弁護士報酬令）参照内容：SPAとローンの弁護士費用の行の根拠となるTable Aの料率。
- Donovan & Ho：Cash flow and timing of a sub-sale purchase（中古物件購入の資金の流れと時期、2020年7月）参照内容：オファーの期限、手付金の没収、差額金。
- Donovan & Ho：Auction vs secondary market property（競売物件と中古物件の比較、2021年8月）参照内容：完了期間、内見、費用の按分、引渡し。
- StashAway：Freehold vs leasehold title in Malaysia（マレーシアの所有権と借地権、2026年8月12日）参照内容：残りの借地期間に関する銀行の方針と、同意が必要になる場合。
- Majlis Daerah Sabak Bernam：Panduan ubah suai bangunan（建物改装の手引き）参照内容：第70条(11)の改装の違反と罰金の上限。
- PropCashflow：Sub-sale property process（中古物件購入の流れ、2026年2月）参照内容：仲介手数料を通常誰が払うかと、マスタータイトルの物件での譲渡契約書。
公式ページは変わることがあります。支払う前に、hasil.gov.my、lpeph.gov.my、州の土地事務所で最新の内容を確認してください。
本記事は一般的な情報であり、法律・金融上の助言ではありません。説明しているルールは半島マレーシアのもので、費用の例は説明用です。署名する前に、マレーシアの不動産取引の弁護士に書面の見積もりを頼み、オファーレターとSPAを確認してもらってください。
出典
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印紙税の課税ガイドライン） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Importance of a property title search（権利書検索の重要性） — Malaysian Bar（マレーシア弁護士会）
- Public Advisory: Beware of Fraudulent Real Estate Agents and Negotiators（詐欺的な不動産業者・ネゴシエーターへの注意喚起） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（BOVAEP、不動産鑑定・仲介業者委員会）
- Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（権利登録の手数料） — Pejabat Tanah dan Galian Selangor（スランゴール州土地鉱物局）
- Loans FAQ（ローンのよくある質問） — Hong Leong Bank
- Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia（マレーシアの中古物件購入の資金の流れと時期） — Donovan & Ho（法律事務所）
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。