外国人がマレーシアで住宅ローンを組む5つの条件【2026年版】
Property Lab 編集部公開 約 18 分で読めます
要点
- 2026年10月時点で、マレーシア中央銀行の外国為替管理政策では、非居住者もマレーシアの銀行から金額の制限なくリンギットを借りて住宅を買えますが、土地だけの購入は対象外です。
- マレーシアでは、CIMBのMM2H向け住宅ローンが費用込みで最大85%、RHBが80%に5%を加えた額を融資し、完済時年齢の上限はそれぞれ70歳と65歳です。
- マレーシアの住宅ローンの返済期間は最長35年で、マレーシア中央銀行は外国人を含むすべての借り手の3件目の住宅ローンについて、融資比率を70%までに制限しています。
目次
マレーシアでは外国人も住宅ローンを組めますが、銀行はまず5つの条件を確認します。物件、融資比率、収入と返済比率（DSR）、年齢、そして居住資格です。2026年10月時点で、マレーシア中央銀行（Bank Negara Malaysia）の外国為替管理政策では、非居住者もマレーシアの銀行からリンギットを借りて住宅を買うことができ、細かい条件は各銀行が決めます。
組めます。州の最低価格以上の住宅を買う外国人に融資するマレーシアの銀行があります。MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）の参加者向けに公表されている条件には、費用込みで最大85%（CIMB）、80%に費用分の5%を加えた融資（RHB）があり、完済時年齢の上限はそれぞれ70歳と65歳です。
主な数字（2026年10月時点）
- 住宅ローンの最長返済期間35年
- 3件目の住宅ローンの上限融資比率70%
- CIMBのMM2H向け、費用込み最大85%
- ローン契約の印紙税0.5%
- KLの外国人向け最低価格RM1 million
- 弁護士費用へのサービス税8%
別名・関連用語：pinjaman perumahan（住宅ローン、マレー語）。margin of financing（MOF、融資比率、loan-to-value・LTV）。debt service ratio（DSR、返済比率）。bukan pemastautin（非居住者、マレー語）。Foreign Exchange Policy（FEP、外国為替管理政策、マレー語ではDasar Pertukaran Asing）。MRTA・MLTA（mortgage reducing term assurance と mortgage level term assurance、団体信用生命保険にあたる保険）。
審査に通るための手順：銀行が外国人に確認する5つの条件
- 物件が対象になる：州の下限価格を満たし、外国人が所有できる種類の住宅で、州政府の取得許可が得られることです。
- 融資比率が手元資金に合う：銀行は価格と評価額の低いほうの一定割合を貸し、残りは自分で払います。
- 収入がDSRの基準を満たす：毎月の返済額が銀行の返済比率の範囲に収まり、それを書類で示せることです。
- 年齢が返済期間に合う：ローンは銀行の年齢上限までに終わる必要があり、期間は最長35年です。
- 居住資格が商品に合う：MM2H、就労パス、海外在住といった立場が、銀行とマレーシア中央銀行のルールに合っていることです。
5つすべてを満たしても、承認されるとは限りません。審査は各銀行が独自に行います。
条件1：その物件は外国人の住宅ローンの対象になりますか？
マレーシアの銀行が外国人に融資するのは、その外国人が買うことを認められた住宅だけです。つまり、価格が州の最低価格以上で、National Land Code（国家土地法典）第433B条に基づく州政府の事前の取得許可を得た物件です。
マレーシア弁護士会のCircular No 444/2024（通達第444/2024号）は、連邦政府の制限をまとめています。州がより低い下限を定めていない限り、外国人は1戸RM1,000,000未満の物件を買えず、低価格・低中価格の住宅、マレー保留地、ブミプトラ向けの住戸も対象外です。クアラルンプールの下限はRM1 millionで、セランゴール州ゾーン1はRM2 millionです。
- 担保設定の許可：第433B(3)条によると、抵当権（charge）の設定には州政府の承認は要りません。大切なのは購入そのものに対する許可です。
- 完成済みの住宅：CIMBのMM2H向け住宅ローンの対象は完成済みの住宅だけで、低価格住宅、マレー保留地、ブミプトラ枠の住戸は除かれます。
- ローンの実行：法律事務所のDonovan & Hoによると、銀行が融資金を払うのは、ローンでまかなえない差額（differential sum）を買主が自分の弁護士に払ったあとです。
各州の下限は、当サイトの「Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026（マレーシアの外国人向け最低購入価格2026）」ガイドと「How Foreigners Buy Property in Malaysia 2026（外国人がマレーシアで不動産を買う方法2026）」にまとめています。
条件2：銀行は外国人にどれくらいの融資比率を認めますか？
融資比率（margin of financing）とは、マレーシアの物件の価値のうち銀行が貸す割合のことです。外国人向けの比率は国が一律に決めるものではなく、各銀行が商品ごとに定めています。
| 銀行と商品 | 掲載の融資比率 | 最長期間・年齢 |
|---|---|---|
| CIMB、MM2H向け | 最大85%* | 35年または70歳まで |
| RHB、MM2H向け | 80%＋5%** | 30年または65歳まで |
| HSBC HomeSmart | 記載なし | 35年または70歳まで |
| UOB Intelligent Home Loan | 外国人向けの記載なし | 35年または70歳まで |
* MRTA・MLTA、弁護士費用、評価費用を含み、費用分は5%が上限です。CIMBにMM2Hの定期預金を置く参加者が対象です。** 追加の5%は、弁護士費用と保険またはタカフル（イスラム式の保険）の費用に充てるものです（RHB PremierのMM2Hのページ）。HSBCは、マレーシアの居住者も非居住者も、18〜60歳なら申し込めるとしています。UOBは外国人も18歳から申し込めるとしており、95%（MRTA込み）という数字は商品全体の融資比率です。CIMB、HSBC、UOBでは、期間と年齢のどちらか早く来るほうが適用されます。各ページは2026年10月29日に確認しました。OCBCの住宅ローンのページは、対象をマレーシア国民だけとしています。
どの借り手にも当てはまるルールが2つあります。Hong Leong BankのFAQによると、融資比率は購入価格と市場価格（open market value）の低いほうが基準になるため、評価額が低いと自己資金が増えます。また、マレーシア中央銀行は3件目の住宅ローンの融資比率（LTV）を、外国人かどうかに関係なく70%までに制限しています。
RM1,000,000の住宅では、70%のローンなら自己負担はRM300,000、80%のローンならRM200,000です（計算値）。
条件3：収入、返済比率DSR、銀行が求める書類
マレーシアの銀行は、外国人の借り手の収入を返済比率（DSR、debt service ratio）で確かめます。新しいローンを含む毎月の借入返済の合計を、毎月の手取り収入で割った比率です。
CIMBのDSRガイドによると、多くの銀行はDSRが60%未満であることを望み、70%を超えると危険な水準とされます。マレーシア中央銀行の2016年9月20日の声明は、法定控除、生活必需費、ほかのすべての債務を差し引いた収入で返済できるかを、貸し手が確認するよう求めています。今回読んだ銀行のページには、外国人だけに適用される最低収入の記載はありませんでした。
必要な書類は銀行によって違うので、次の一式を用意しましょう。
- 本人確認：パスポートです。CIMBは有効期間が6か月以上残っていることを求めています。
- 給与の証明：直近3か月分の給与明細（CIMB、HSBC、UOB）に加え、EAフォーム（雇用主が出す年間の給与証明）またはForm BE（個人の所得税申告書）（UOB）です。
- 銀行の取引明細：給与明細やEAフォームがない場合、HSBCは給与の入金がわかる6か月分の明細を求めます。
- 自営業の場合：6か月分の事業用口座の明細と、事業登記の書類です（CIMB、UOB）。
- 購入の証明：SPA（売買契約書）、予約申込書（booking form）または手付金の領収書です。
CIMBは、同行のPreferredやPrivate Bankingの取引がない外国人には、追加の書類を求めることがあるとしています。給与が外貨で支払われる場合は、銀行がどう換算するかを確認しましょう。DSRの計算は当サイトの「Home Loan Eligibility in Malaysia 2026（マレーシアの住宅ローンの審査基準2026）」で、断られた場合の対応は「Housing Loan Rejected in Malaysia（マレーシアで住宅ローンを断られたら）」で解説しています。
条件4：外国人の借り手の年齢と返済期間
マレーシアの住宅ローンの返済期間は最長35年で、銀行はローンが終わるときの年齢、つまり完済時年齢にも上限を設けています。今回読んだページでは、多くが65歳か70歳でした。
マレーシア中央銀行は2016年の声明で、この期間は退職までに返済するのに「十分すぎる」として、40年への延長を見送りました。期間が短いほど毎月の返済額は増え、DSRの審査に通るにはより多くの収入が必要になります。
試算（Pythonで計算）：RM700,000のローン（RM1,000,000のKLのコンドの70%）に、年4.5%の金利を仮定します。この金利は、HSBCがRM350,000・30年の標準的なローンについて公表している実質金利の目安です。
| 現在の年齢 | 年齢上限 | 返済期間 | 毎月の返済額 | 必要な手取り、DSR60% |
|---|---|---|---|---|
| 30 | 70 | 35年 | RM3,312.80 | RM5,521 |
| 45 | 70 | 25年 | RM3,890.83 | RM6,485 |
| 45 | 65 | 20年 | RM4,428.55 | RM7,381 |
| 55 | 70 | 15年 | RM5,354.95 | RM8,925 |
| 55 | 65 | 10年 | RM7,254.69 | RM12,091 |
ほかの借入れがなく、全期間4.5%の固定金利で毎月返済すると仮定しています。65歳の上限は、RHBの30年の制限に合わせたものです。収入の列は、返済額を0.6で割った数字です。銀行の提示額ではなく、実際の金利、融資比率、DSRの上限は銀行によって異なります。
この例では、返済期間を35年から10年にすると、毎月の返済額は2倍以上になります。55歳の借り手がDSRを60%未満に抑えるには、借入額を減らすか、収入を増やす必要があります。
条件5：居住資格と、リンギット借入れに関する中央銀行のルール
マレーシア中央銀行の外国為替管理政策（Foreign Exchange Policy、FEP）では、マレーシアの永住権を持たない外国人は非居住者にあたります。非居住者は、マレーシアの住宅用または商業用の物件を買うために、マレーシアの銀行から金額の制限なくリンギットを借りられます。
FEPの定義では、居住者かどうかは国籍かマレーシアの永住権（PR）で決まります。国民でない人が居住者とされるのは、PRを持ち、ふだんマレーシアに住んでいる場合だけです。そのため、MM2Hのパスや就労パスを持っていても、外国人の立場は変わりません。非居住者の借入れに関するBNMのFAQ（2025年10月1日更新）は、実体経済活動（real sector activities）のためのリンギット借入れを認めており、そこには「土地だけの購入を除く不動産の購入」が含まれます。Notice 2（通達第2号）では、非居住者がマレーシア国内の認可銀行から外貨を借りることも、金額の制限なく認められています。
つまり、FEPはローンを妨げるものではなく、実際に借りられるかどうかは銀行の商品で決まります。
- MM2Hの参加者：CIMBのMM2H向け住宅ローンは、MM2Hの定期預金をCIMBに置く参加者が対象です。RHBはMM2H向けの住宅ローンをRHB Premierで扱っています。
- ほかの外国人：HSBCのHomeSmartのページは居住者も非居住者も申し込めるとしており、UOBのローンは給与所得者と自営業の外国人に開かれています。
- 銀行との取引：CIMBのMM2Hのページは、外国人の申込者を、同行のRegional（ASEAN）またはLocalのPreferred・Private Bankingの顧客としています。
- 海外在住の場合：マレーシア国外に住む外国人向けの条件を別に示した銀行のページは見つからなかったので、契約する前に銀行に確認しましょう。
MM2Hで物件の下限が下がることはありません。Silver、Gold、Platinumの参加者は、それぞれRM600,000、RM1,000,000、RM2,000,000以上の住宅を買う必要があり、州の最低価格のほうが高ければそちらが適用されます。詳しくは当サイトの「MM2H and Buying Property in Malaysia 2026（MM2Hとマレーシアの不動産購入2026）」ガイドをご覧ください。
ポイント：購入申込書（offer letter）に署名したその日に、ローンを申し込みましょう。Donovan & Hoは、外国人のローン申請は「通常より時間がかかることが多い」と注意し、SPAの署名をローンの仮承認（approval in principle）を条件にするよう勧めています。そうすれば手付金（earnest deposit）を守れる場合があります。
外国人の住宅ローンにはどんな費用がかかりますか？
マレーシア国籍がなく永住者でもない人は、住宅の移転に8%の印紙税を払います。それとは別に、ローンにも印紙税、弁護士費用、サービス税がかかります。
| ローンの費用 | 金額 |
|---|---|
| ローン契約の印紙税0.5% | RM3,500 |
| ローンの弁護士費用、SRO 2023 | RM8,250 |
| その費用への8%のサービス税 | RM660 |
| ローン費用の合計 | RM12,410 |
RM700,000のローンで計算しています。Solicitors' Remuneration Order 2023（弁護士報酬規則2023、半島マレーシア）では、ローンの最初のRM500,000に1.25%、次のRM7,000,000に1%がかかります。実費、評価費用（UOBによると評価人の基準報酬で請求）、保険は含みません。
HSBCの商品説明書（product disclosure sheet）は、ローンの期間中ずっと、物件に火災などの保険を掛けることを求めています。CIMB（85%の内数）とHong Leong Bankでは、MRTAやMLTA（団体信用生命保険にあたる保険）などの保険料を、5%を上限にローンに含められます。2つの違いは「MRTA vs MLTA in Malaysia 2026（マレーシアのMRTAとMLTAの比較2026）」で、購入費用の全体は「Cost of Buying a House in Malaysia 2026（マレーシアで家を買う費用2026）」で確認できます。
よくある質問
外国人はマレーシアで住宅ローンを組めますか？
はい。公表されているページでは、CIMB（MM2H）、RHB（MM2H）、HSBC、UOBなど、国民以外にも貸す銀行があります。住宅は州の下限を満たし、州の許可を受ける必要があります。
外国人はマレーシアで家を買うためにいくら借りられますか？
銀行によって違います。CIMBのMM2H向けのページは費用込みで最大85%、RHBは最大80%に5%を加えた額で、どちらも価格と評価額の低いほうが基準です。3件目の住宅ローンは70%が上限です。
マレーシアで住宅ローンを組むのにMM2Hは必要ですか？
必ずしも必要ではありません。CIMBやRHBのようにMM2Hの参加者向けの商品もありますが、HSBCのHomeSmartとUOBのIntelligent Home Loanは、外国人や非居住者も申し込めるとしています。
海外に住む非居住者も、リンギットを借りてマレーシアの物件を買えますか？
マレーシア中央銀行のFEPでは、非居住者は住宅の購入のためなら金額の制限なくリンギットを借りられますが、土地だけの購入には使えません。海外在住者に貸すかどうかは、各銀行の判断です。
マレーシアの住宅ローンの完済時年齢の上限は何歳ですか？
今回読んだページの多くは70歳までの完済とし、RHBのMM2H向けは65歳までです。期間も最長35年に限られ、これはマレーシア中央銀行が認める最長の期間です。
外国人がマレーシアで住宅ローンを組むには、どんな書類が必要ですか？
一般的には、パスポート（CIMBは有効期間6か月以上）、3か月分の給与明細、税務書類またはEAフォーム、銀行の取引明細、SPAまたは予約申込書です。銀行が追加の書類を求めることもあります。
外国人が住宅ローンを組むと、どんな手数料がかかりますか？
ローン契約への0.5%の印紙税、SRO 2023に基づく弁護士費用と8%のサービス税、評価費用、保険料です。RM700,000のローンなら、最初の3つの合計はRM12,410です。
外国人はマレーシアで住宅ローンの借り換えができますか？
BNMのNotice 2では、非居住者が実体経済活動に使ったリンギットの借入れを借り換えることが認められています。自分の銀行の商品が外国人の借り換えに対応しているかを確認しましょう。
参考資料
- Bank Negara Malaysia：FAQ, Non-Resident Borrowing in Malaysia, Notice 2（非居住者の借入れに関するFAQ、2025年10月1日更新）参照内容：土地だけの購入を除く、不動産の購入のためのリンギット借入れ。
- Bank Negara Malaysia：FEP Notice 2, Borrowing, Lending and Guarantee（外国為替管理政策の通達第2号、借入れ・貸付け・保証、2025年10月2日）参照内容：第14項と第17項、借り換えに関する脚注。
- Bank Negara Malaysia：FEP Notices, Preamble and Interpretation（外国為替管理政策の通達の前文と定義、2025年10月2日）参照内容：居住者、非居住者、実体経済活動の定義。
- Bank Negara Malaysia：Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した持続可能な不動産市場のための措置、2010年11月3日）参照内容：3件目の住宅ローンに対する融資比率70%の上限。
- Bank Negara Malaysia：Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability（責任ある融資のガイドラインによる返済能力の確保、2016年9月20日）参照内容：最長35年の返済期間と、返済能力の審査。
- Malaysian Bar：Circular No 444/2024, Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（外国人と外国企業に対する制限の通達）参照内容：第433B(1)条と第433B(3)条、連邦政府の制限、州の下限。
- CIMB：Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（MM2H向け住宅ローン）参照内容：85%の融資比率、返済期間、対象となる住宅、MM2Hの住宅の下限、必要書類。
- RHB Premier：MM2H（MM2H向けの商品）参照内容：80%＋5%の融資比率と、30年または65歳までの上限。
- HSBC Malaysia：HSBC HomeSmart（住宅ローン商品）参照内容：非居住者の申込資格、18〜60歳の年齢、返済期間、必要書類、4.50%の実質金利の目安。
- UOB Malaysia：Intelligent Home Loan（住宅ローン商品）参照内容：外国人の申込資格、返済期間、商品全体の95%の融資比率、収入の書類。
- HSBC Malaysia：HomeSmart product disclosure sheet（商品説明書、PDF）参照内容：火災保険の条件。
- Hong Leong Bank：Loans FAQ（ローンのFAQ）参照内容：価格と市場価格の低いほうを基準にした融資と、保険料の融資の5%の上限。
- CIMB：Understanding DSR in Malaysia（マレーシアのDSRの解説）参照内容：DSRの計算式、銀行が望む60%未満の水準、70%を超える危険水準。
- Donovan & Ho：Cash flow and timing of sub-sale property purchase in Malaysia by foreigners（外国人による中古物件購入の資金繰りと日程、2020年7月14日）参照内容：ローンを申し込む時期、差額の支払い、ローンの実行。
- Donovan & Ho：Incidental costs of purchasing sub-sale property in Malaysia（中古物件の購入に伴う諸費用）参照内容：ローン契約にかかる0.5%の印紙税だけを使用。この記事の弁護士報酬の基準はSRO 2023より前のものです。
- Conventus Law：The Solicitors' Remuneration Order 2023（弁護士報酬規則2023）参照内容：担保と融資の書類にかかる報酬の基準。
- NST：SST 2 pct hike, here's what you need to know（サービス税2%引き上げの解説、2024年2月）参照内容：2024年3月1日からの、弁護士のサービスへの8%のサービス税。
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（印紙税ガイドライン、2026年6月30日）参照内容：外国人に対する8%の移転印紙税、Item 32(ab)（第32(ab)項）。
- MOTAC：MM2H overview（MM2Hの概要）参照内容：Silver、Gold、Platinumごとの住宅の下限。
銀行の条件とマレーシア中央銀行の通達は変わることがあります。申し込む前に、bnm.gov.myと各銀行の商品ページで最新の内容を確認してください。
本記事は一般的な情報であり、法律・税務・金融上の助言ではありません。ローンの承認、融資比率、返済期間、金利は、各銀行が申込みの内容全体をもとに決めます。手付金を払う前や署名の前に、銀行から書面の条件提示を受け、マレーシアの不動産取引の弁護士に相談してください。
出典
- FAQ: Non-Resident Borrowing in Malaysia, Notice 2 (updated 1 October 2025)（非居住者の借入れに関するFAQ、2025年10月1日更新） — Bank Negara Malaysia（マレーシア中央銀行）
- Foreign Exchange Policy Notice 2: Borrowing, Lending and Guarantee（外国為替管理政策の通達第2号、借入れ・貸付け・保証） — Bank Negara Malaysia（マレーシア中央銀行）
- Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した持続可能な不動産市場のための措置） — Bank Negara Malaysia（マレーシア中央銀行）
- Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability（責任ある融資のガイドラインによる返済能力の確保） — Bank Negara Malaysia（マレーシア中央銀行）
- Circular No 444/2024: Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（外国人と外国企業に対する制限の通達） — Malaysian Bar（マレーシア弁護士会）
- Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（MM2H向け住宅ローン） — CIMB Bank
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。