Rumah Pertamaku 2026：後継制度・州の住宅制度・申請方法
Property Lab 編集部公開 約 17 分で読めます
要点
- マレーシアのSkim Rumah Pertamaku（SRP）は2023年4月に新規申請の受付を終了し、2026年はCagamas SRPの後継制度First Home MGPが、初めて家を買う人に最大110%の融資を提供しています。
- マレーシアのFirst Home MGPは、月収RM15,000までのマレーシア国民が買うRM100万までの初めての家が対象で、110%の融資はRM500,000以下の住宅に限られます。
- マレーシアでは、2027年12月31日までに締結したSPAなら、RM500,000までの初めての家に印紙税がかかりません。2027年度予算はRM750,000までの一部免除を提案していますが、提案段階（未成立）です。
目次
Skim Rumah Pertamaku（SRP、マイ・ファースト・ホーム制度）は、住宅ローンの保証を行うCagamas SRP Berhadを通じて運営されていた初回購入者向けの制度ですが、2023年4月に終了し、2026年は新規申請を受け付けていません。いまマレーシアで初めて家を買う人は、後継のFirst Home MGP（初回住宅ローン保証プログラム。最大110%融資、月収RM15,000まで）か、固定給がなければSJKPを使い、あわせて初回住宅の印紙税免除を利用します。
外国人の方へ：First Home MGP・SJKP・初回住宅の印紙税免除はいずれもマレーシア国民が対象で、外国人や駐在員の方は利用できませんが、この記事はマレーシア人の配偶者やご家族が家を買うときや、現地の住宅市場の仕組みを知りたいときに役立ちます。
Rumah Pertamakuはすでに終わっています。給与所得者は参加銀行でFirst Home MGPを、自営業者はSJKPかSJKP MADANIを申し込みます。「rumah pertamaku Selangor」のような検索は、たいてい州の手ごろな住宅（affordable housing）制度を探しているものです。
主な数字（2026年10月時点）
- SRP（旧制度）2023年4月終了
- MGPの最大融資率110%
- MGPの月収上限RM15,000
- MGPの価格上限RM100万
- SJKPの返済負担総月収の65%
- 初回住宅の印紙税RM500,000まで免除
別名・関連用語：マイ・ファースト・ホーム制度／Skim Rumah Pertamaku（SRP）／My First Home Scheme、初回住宅ローン保証プログラム／First Home MGP（FHMGP）／First Home Mortgage Guarantee Programme、住宅信用保証制度／Skim Jaminan Kredit Perumahan（SJKP）／Housing Credit Guarantee Scheme、初めての家／rumah pertama／first home、融資率／margin pembiayaan／margin of financing、印紙税／duti setem／stamp duty、手ごろな価格の住宅／rumah mampu milik／affordable home。
Skim Rumah Pertamakuは2026年も使えますか？
いいえ。マレーシアのSkim Rumah Pertamakuは、2023年4月に新規申請の受付を終えました。Cagamas SRPの概要ページにも、制度は「2023年4月に終了した」と書かれています。
SRPは2011年に始まりました。Cagamas SRPが各ローンの最初の10%を保証したので、銀行は価格の100%まで貸すことができました。2013年1月からの所得上限は、借り手1人なら月RM5,000、共同の借り手なら合計RM10,000（各人RM5,000まで）でした。
Residensi Wilayah（連邦直轄領の手ごろな住宅制度）のポータルにある「Skim Rumah Pertama」のページなど、今もSRPが受付中であるかのように説明している公式ページがあります。過去の情報として読んでください。
Rumah Pertamakuの後継制度は何ですか？
マレーシアの初回購入者向けにSRPの役目を引き継いだのは、同じCagamas SRPが運営するFirst Home Mortgage Guarantee Programme（First Home MGP）で、参加銀行はB40・M40（低所得層・中所得層の世帯）の購入者に最大110%まで融資できます。
First Home MGPの商品ページとFAQによる主な条件は次のとおりです。
- 対象者：18歳以上のマレーシア国民（給与所得者・自営業者）で、自分が住む初めての家を買う人。
- 所得：総月収RM15,000まで（単独でも合算でも可）。
- 融資率：RM100万までの住宅は100%、RM500,000までの住宅は110%。上乗せの10%は、MRTA・MRTT（ローン残高に連動する住宅ローン保険）、弁護士費用、鑑定費用、印紙税に充てます。
- 返済期間：最長35年、または70歳までのいずれか早い方。
- 共同ローン：近親者（配偶者、親、子、兄弟姉妹）のみで、全員が初回購入者であること。
Cagamas SRPは購入者から何も取らず、保証料は銀行が払います。それでもローンの全額を銀行に返す義務はあなたにあります。借り換えや、自分の土地に家を建てる場合は対象外です。相続した家は、この制度では「初めての家」として扱われません。
SJKPとは？誰が使えますか？
SJKP（Skim Jaminan Kredit Perumahan、住宅信用保証制度）は、ギグワーカーなど固定給や給与明細のない初回購入者のために政府が後押しするマレーシアの保証制度で、給与所得者も申し込めます。
SJKPの申請資格ページが求めるのは、18歳以上のマレーシア国民であること、自分が住む初めての家（新築・中古（subsale）・競売物件）であること、返済の合計が総月収の65%以内であること、過去12か月にCCRIS（中央銀行の信用情報）で2か月を超える延滞がないこと、24か月以内にほかの信用事故がないことです。
- SJKP：融資額RM500,000まで。MRTA・MRTT、弁護士費用、鑑定費用を含みます。
- SJKP MADANI：RM360,000まで。価格の最大100%に加え、保険・手数料・リフォーム・家具の分として最大20%を上乗せできます。
- 期間と手数料：最長35年で、親子2世代のローンも可能です。SJKPの手数料はなく、申し込みは銀行の支店で行います。
SJKP自身のページには所得上限が見当たりませんが、Bank IslamはSJKP MADANIについて、申請者1人あたり月RM11,000、物件価格RM300,000という上限を設けています。「rumah pertama Madani」で検索した方にとって、私たちが見つけた中で最も近い公式制度はSJKP MADANIです。
First Home MGP・SJKP・PR1MAの比較
| 制度 | 運営 | 価格・融資上限 | 所得上限 | 最大融資率 |
|---|---|---|---|---|
| SRP（終了） | Cagamas SRP | RM500,000 | RM10,000 | 110% |
| First Home MGP | Cagamas SRP | 価格RM100万 | RM15,000 | 110% |
| SJKP | SJKP Berhad | 融資RM500,000 | RM11,000* | 100%＋諸費用 |
| SJKP MADANI | SJKP Berhad | 融資RM360,000 | RM11,000* | 120% |
| PR1MA住宅 | PR1MA | RM10万～40万 | RM2,500～15,000 | 110% |
SRPの条件はCagamas（2022年）とResidensi Wilayahポータルによるもので、110%は月収RM5,000以下かつRM300,000以下の住宅に限られていました。*はBank Islamによる申請者1人あたりの上限です。First Home MGPの110%はRM500,000までの住宅のみです。PR1MA（政府系の住宅プログラム）の110%は提携銀行による融資で、PR1MA住宅は1軒目でも2軒目でも買えます。どの制度でも、銀行は独自の審査を行います。
「rumah pertamaku」を州名と一緒に検索するのはなぜですか？
SRPは全国共通の制度で、州ごとの版はありませんでした。そのため「rumah pertamaku KL」や「rumah pertamaku Johor」といった検索は、たいてい州の手ごろな住宅、つまり所得条件を満たす購入者向けに価格を抑えた住宅を探しているものです。
| 制度 | 地域 | 運営 | 価格上限 | 所得上限 |
|---|---|---|---|---|
| Rumah Selangorku | スランゴール州 | LPHS | RM250,000 | RM14,500 |
| Residensi Wilayah | 連邦直轄領 | JWP | RM300,000 | RM10,000／15,000 |
| RMMJ | ジョホール州 | 州政府 | 要確認 | 要確認 |
Rumah Selangorku（スランゴール州の手ごろな住宅制度。運営はLPHS＝Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor）：タイプA～Eの価格はRM42,000～RM250,000、所得上限はRM3,500（タイプA）～RM14,500（タイプD・E）です。スランゴール州内にすでに家を持っていないことが条件で、売却は5年後に州の同意を得て行えます。Residensi Wilayah（運営はJWP＝Jabatan Wilayah Persekutuan、連邦直轄領局）：21歳以上で、連邦直轄領（クアラルンプール、プトラジャヤ、ラブアン）で生まれた人、住んでいる人、または働いている人が対象です。所得上限は単身RM10,000、既婚RM15,000で、10年間は売却できません。Rumah Mampu Milik Johor（RMMJ、ジョホール州の手ごろな住宅）：条件は州の住宅ポータルに載っていますが、私たちは閲覧できませんでした。
ペラ州、クダ州、ヌグリ・スンビラン州、ペナン州、サバ州などは、現在の上限を示す公式ページが見つからなかったため、各州の住宅担当機関に問い合わせてください。融資は別の話です（Residensi Wilayahは「購入者自身の問題」としています）。そのため、州の住宅にFirst Home MGPやSJKPを組み合わせることもできます。
2026年、初めて家を買う人は印紙税を払いますか？
法律事務所Skrineによると、マレーシアで市場価格RM500,000までの初めての家を買うマレーシア国民は、2027年12月31日までに締結した売買契約（SPA）であれば、所有権移転とローン契約のどちらにも印紙税がかかりません。
2026年10月9日に提出された2027年度予算（Budget 2027）は、さらに一歩進んでいます。その税制措置は、RM500,000までは全額免除とし、RM750,000までの住宅では最初のRM500,000を全額免除、残りの部分は税額を半分にするという案で、2027年1月1日～2030年12月31日に締結するSPAが対象です。これは提案段階（未成立）で、国会で可決され官報に公示されるまでは確定しません。税率の全体は、当サイトの印紙税と購入諸費用のガイドで解説しています。
予算演説では、SJKPが主に自営業者を中心とする約80,000人の初回購入者に最大RM200億の保証を提供すること、クアラルンプールのBelfieldに少なくとも2,500戸のRumah MADANIを建てることも発表されました。
計算例：RM300,000の家を90%・100%・110%で借りた場合
マレーシアでRM300,000の初めての家を買うとき、90%ではなく110%で借りると、RM30,000の頭金が不要になり、最大RM30,000の購入諸費用もまかなえますが、毎月の返済は約RM284増えます。
| 融資率 | 融資額（RM） | 頭金 | 月々（RM） | 利息総額 |
|---|---|---|---|---|
| 90% | 270,000 | RM30,000 | 1,277.79 | RM266,673 |
| 100% | 300,000 | RM0 | 1,419.77 | RM296,303 |
| 110% | 330,000 | RM0 | 1,561.75 | RM325,934 |
当サイトによる試算（参考値）です。年4.50%（Bank IslamのRM300,000までのSJKP融資の実効利率（イスラム金融のprofit rate）、2026年10月時点）、35年を前提としています。First Home MGPでは、上乗せの10%は購入諸費用にしか使えません。
初回住宅の免除により、所有権移転の印紙税RM5,000（最初のRM100,000の1%と、次のRM200,000の2%）と、ローン契約の印紙税（融資額の0.5%）が節約できます。後者は3つのローンでそれぞれRM1,350、RM1,500、RM1,650なので、節約額は合計RM6,350～RM6,650です（当サイトの計算）。頭金にEPF（従業員積立基金、マレー語でKWSP）のAkaun Sejahtera（第2口座）を使う方法は当サイトのEPF住宅引き出しガイドを、銀行がいくら貸してくれるかはDSR（返済比率）と住宅ローン審査のガイドをご覧ください。
110%ローンはただでもらえるお金ではありません。借りる額が増え、最長35年にわたって利息も多く払うことになるので、まず毎月の返済が家計に合うかを確かめてください。
マレーシアで初回住宅制度に申し込む手順
- 初回購入者であることを確認：あなたと共同の借り手が、今は家を持っていないことが条件です。過去に持っていた家や相続した家の扱いは、制度ごとに確かめてください。
- 制度を選ぶ：月収RM15,000まではFirst Home MGP、固定の給与明細がなければSJKPかSJKP MADANI、価格が抑えられた住宅を買うなら州の制度です。
- 上限内の家を探す：Rumah SelangorkuやResidensi Wilayahでは、まず州のポータルに登録します。
- 書類をそろえる：IC（マレーシアの身分証）のコピー、SPAまたは予約フォームと領収書、3か月分の給与明細または6か月分の銀行取引明細、最新のEPF明細書か納税申告書。
- 参加銀行に申し込む：支店で制度名を伝えます。Cagamas SRPの一覧には、Affin Bank、Affin Islamic、Bank Muamalat、BSN、Public Bank、Public Islamic、RHB Bank、RHB Islamicが載っています。
- 契約して免除を申請：承認後、所有権移転とローン契約にかかる初回住宅の印紙税免除を申請するよう、弁護士に依頼します。
よくある質問
Skim Rumah Pertamakuはまだ申し込めますか？
いいえ、新規の受付は2023年4月で終わりました。現在はCagamas SRPがその代わりにFirst Home Mortgage Guarantee Programmeを提供しています。
First Home MGPの所得上限はいくらですか？
総支給額で月RM15,000が上限です。申請者が1人ならその人の収入、共同申請なら全員の合計で判断し、共同申請者は近い家族に限られます。
初めての購入者でも110%の住宅ローンを組めますか？
はい、First Home MGPならRM500,000以下の家について銀行が110%まで貸せます。上の10%部分は、保険、弁護士費用、鑑定などの費用に使います。
給与明細がなくても住宅ローンは組めますか？
はい、SJKPでは銀行取引明細、営業許可証、JKKK（村の開発・治安委員会）や村長の書簡を収入の証明に使えます。ただし、すべての返済の合計が総月収の65%に収まる必要があります。
KL・スランゴール・ジョホール向けのRumah Pertamakuはありますか？
SRPに州版はありません。これらの州で家を買う人は、手ごろな住宅としてResidensi Wilayah、Rumah Selangorku、RMMJを調べ、そのうえで全国共通の融資制度を選びます。
2026年に初めての家を買うと印紙税はかかりますか？
マレーシア国民がRM500,000までの初めての家を買い、2027年末までにSPAを結べば、移転にもローン契約にも印紙税はかかりません。2027年度予算では、RM750,000までの一部免除も提案されています。
友人2人でFirst Home MGPに共同申請できますか？
いいえ、Cagamas SRPが認める共同申請者は、配偶者、親、子、兄弟姉妹といった近親者だけで、一人ひとりが条件を満たす必要があります。
参考資料
- Cagamas SRP Berhad：概要（Overview）参照内容：SRPが2023年4月に終了したこと、2020年10月のSPB、First Home MGPとGreen MGPへの移行。
- Cagamas SRP：First Home Mortgage Guarantee Programme（初回住宅ローン保証プログラム）参照内容：融資率、価格と融資の上限、所得上限RM15,000、返済期間、PR1MAの例外、保証料を誰が払うか。
- Cagamas SRP：よくある質問（Frequently Asked Questions）参照内容：共同申請者、相続した家、借り換え、購入諸費用、全額の返済義務、購入者の手数料なし。
- Cagamas SRP：申込方法（How to Apply）参照内容：18歳以上という条件、申し込みの流れ、必要書類の一覧。
- Cagamas SRP：参加金融機関（Participating Financial Institutions）参照内容：2026年10月27日時点で掲載されていた8つの金融機関。
- Cagamas SRP：2013年1月から拡充されたSkim Rumah Pertamaku（PDF）参照内容：2011年の開始、10%の保証、100%融資、RM5,000／RM10,000の所得上限。
- Cagamas：Skim Rumah Pertamakuの優秀参加銀行を表彰（2022年4月15日）参照内容：SRPの価格上限RM500,000と世帯所得の上限RM10,000。
- SJKP：Kelayakan（申請資格）参照内容：年齢、初めての家であること、返済比率65%の上限、信用記録の条件。
- SJKP：Skim Jaminan Kredit Perumahan（制度の概要）参照内容：融資上限RM500,000、返済期間、2世代ローン。
- SJKP：Skim SJKP - MADANI参照内容：上限RM360,000と、100%に20%を加えた保証。
- SJKP：Soalan Lazim（FAQ）参照内容：銀行支店での申し込み、借り手へのSJKP手数料がないこと、子の最低年齢。
- SJKP MADANIのパンフレット（PDF）参照内容：自営業者の収入証明書類。
- Bank Islam：SJKP・SJKP MADANI住宅ファイナンス参照内容：申請者1人あたりの所得上限RM11,000、物件上限RM300,000、融資率120%、計算例で使った4.50%。
- マレーシア財務省：2027年度予算演説（PDF）参照内容：SJKPによるRM200億の保証と、BelfieldのRumah MADANI。
- マレーシア財務省：2027年度予算の税制措置、付録16（PDF）参照内容：2030年までを対象とする初回住宅の印紙税の変更案。
- Skrine：5つの印紙税免除令を延長（2026年1月2日）参照内容：2027年12月31日まで続く現行の初回住宅免除。
- LHDN：1949年印紙税法 第1附則の印紙税ガイドライン（PDF）参照内容：計算例で使った所有権移転の税率表。
- 3E Accounting：マレーシアの印紙税参照内容：ローン契約にかかる0.5%の印紙税。
- LPHS eHartanah：FAQ（Rumah Selangorku）参照内容：Rumah Selangorkuの価格、タイプ別の所得上限、スランゴール州内の住宅所有に関する条件、5年の転売ルール。
- Residensi Wilayah：Soalan Lazim（よくある質問）参照内容：年齢・居住・所得の条件、10年間の転売禁止、融資は購入者自身が手配すること。
- Residensi Wilayah：Skim Rumah Pertama参照内容：価格上限RM300,000と、今も掲載されている旧SRPの条件。
- PR1MA：PR1MA住宅の申請資格参照内容：所得帯RM2,500～RM15,000と、1軒目・2軒目のルール。価格帯RM100,000～RM400,000と提携銀行による110%融資は、PR1MAのFAQと資金支援のページで確認しました。
制度、上限、銀行の条件は変わることがあります。最新の内容は、Cagamas SRP、SJKP、LHDN、各州の住宅ポータル、取引銀行でご確認ください。
本記事は一般的な情報であり、法律・税務・金融上の助言ではありません。購入する住宅にどの制度・融資率・免除が適用されるかは、銀行と弁護士に確認してください。
出典
- First Home Mortgage Guarantee Programme（初回住宅ローン保証プログラム） — Cagamas SRP Berhad
- 概要（SRPは2023年4月に終了） — Cagamas SRP Berhad
- Skim Jaminan Kredit Perumahan - Kelayakan（申請資格） — Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad (SJKP)
- 2027年度予算 税制措置 付録16：初回住宅購入の印紙税免除の見直し — マレーシア財務省
- 5つの印紙税免除令を延長（2026年1月2日） — Skrine
- Rumah Selangorku FAQ — Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS)
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。