外国人がマレーシアで不動産を買う7つのステップ【2026年版】
Property Lab 編集部公開 約 20 分で読めます
要点
- 2026年10月時点で、マレーシアで住宅を買う外国人は州の最低購入価格以上を払う必要があり、クアラルンプールとジョホール州ではRM1 million、セランゴール州ゾーン1ではRM2 millionです。
- 2026年1月1日から、マレーシア国籍がなく永住者でもない人は住宅の移転に一律8%の印紙税を払い、RM1 millionのコンドならRM80,000になります。
- 外国人がマレーシアの土地を取得するたびに、国家土地法典第433B条に基づく州政府の事前の取得許可が必要で、許可なしに行った取引は無効になります。
目次
外国人がマレーシアで不動産を買う手続きは、7つのステップに分けられます。州のルールの確認、費用の見積もり、資金の手配、権利証の確認、SPA（売買契約）への署名、State Authority consent（州政府の取得許可、国家土地法典第433B条）の取得、そして移転登記の完了です。2026年10月時点で、多くの州は外国人の最低購入価格をRM1 millionとしており（セランゴール州の中心部ではRM2 million）、マレーシア国籍でない人は住宅に一律8%のstamp duty（印紙税）を払います。
買えます。外国人も州の最低価格以上の住宅なら所有できます。ただし、Malay Reserve Land（マレー保留地）、Bumiputera units（ブミプトラ枠の住戸）、低価格住宅は対象外で、国家土地法典第433B条に基づいて州政府が承認するまでは自分のものになりません。
主な数字（2026年10月時点）
- クアラルンプールRM1 million以上
- セランゴール州ゾーン1RM2 million以上
- 外国人の印紙税一律8%
- RM1m物件のSPA報酬RM11,250
- RPGT 1〜5年目30%
- RPGT 6年目以降10%
別名・関連用語：harga minimum warga asing（外国人向け最低価格、マレー語）。kebenaran Pihak Berkuasa Negeri（PBN consent、州の許可）。SPA（perjanjian jual beli）。MOT（所有権移転証書、memorandum of transfer、Form 14A）。Tanah Rizab Melayu（マレー保留地のマレー語名）。
マレーシアで外国人が不動産を買う手順：全7ステップ
- 購入できるか確認する：州の下限、買えない物件の種類、土地付き住宅のルールを確かめます。
- すべての費用を見込む：8%の移転印紙税、弁護士報酬、サービス税、許可の費用を加えます。
- 資金を準備する：早めに銀行の融資条件を取るか、現金で払う計画を立てます。
- 物件を調べる：土地登記の調査をし、保有形態と権利証の種類、開発業者の免許を確かめます。
- 契約を結ぶ：手付金を払い、州の承認を条件とするSPAに署名します。
- 州の承認を得る：弁護士が申請し、州の手数料や賦課金があれば買主が払います。
- 引き渡しを受けて所有する：残金を払って移転を登記し、鍵を受け取ったあとは、諸費用と税金を払い続けます。
ステップ1：外国人が買える物件と州の最低価格を確認する
マレーシアでは、外国人が住宅を買えるのは各州が定める最低価格以上の物件に限られ、購入のたびに国家土地法典第433B条に基づく州政府の事前の承認が必要です。
マレーシア弁護士会のCircular No 444/2024（通達第444/2024号）によると、連邦政府のガイドラインは外国人による4種類の取得を禁じています。1戸RM1,000,000未満の物件、低価格・低中価格の住宅、マレー保留地、ブミプトラの買主に割り当てられた住戸です。これに加えて、各州が独自の下限を定めています。
| 州 | 区分所有（RM） | 土地付き（RM） | 主な追加ルール |
|---|---|---|---|
| KL、プトラジャヤ、ラブアン | 1,000,000 | 同左 | 記載なし |
| セランゴール州ゾーン1 | 2,000,000 | ストラタ型のみ | 個別権利証は不可 |
| セランゴール州ゾーン3 | 1,000,000 | ストラタ型のみ | 個別権利証は不可 |
| ペナン島* | 1,000,000 | 3,000,000 | 承認時に賦課金 |
| ペナン本土* | 500,000 | 1,000,000 | 承認時に賦課金 |
| ジョホール州 | 1,000,000 | 同左 | 1〜1½階建てテラス不可 |
| ムラカ州 | 500,000 | 1,000,000 | 2戸まで・5年保有 |
| ヌグリ・スンビラン州 | 600,000–650,000 | 1,000,000 | 資料により異なる |
| パハン州 | 1,000,000 | 同左 | 賦課金・EXCO承認 |
| サラワク州 | 500,000–600,000 | 同左 | 資料で数字が違う |
* ペナン州の数字は中古（subsale）住宅のものです。表の数字はすべて住宅用です。
弁護士会の表は「2024年10月時点」のもので、2026年3月29日更新のPropCashflowの州別ガイドと照合しました。セランゴール州ゾーン1はPetaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang、Klang、ゾーン3はHulu Selangor、Sabak Bernamです。ペナン州の開発業者の住戸に対する低い価格は、2024年のSPAだけが対象でした。ペラ州は価格をゾーンごとに定めており、2023年9月からは外国人に自由保有（freehold）の物件の所有を認めていません。EXCOは州行政委員会です。現在の金額は弁護士に確かめてください。
同じ弁護士会の表では、セランゴール州、ペナン州、ヌグリ・スンビラン州、ムラカ州で外国人は競売物件を買えません。下限を満たしても、承認されるとは限りません。
NAPIC（国家不動産情報センター）の2026年第2四半期の価格表では、クアラルンプールのコンドミニアム・アパートの取引価格の中央値はRM510,000で、記録された523件のうち4件に3件はRM940,000以下と、RM1 millionの下限を下回っていました。全州の下限は、当サイトの「Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026（マレーシアの外国人向け最低購入価格2026）」ガイドにまとめています。
ステップ2：8%の印紙税を含めて予算を立てる
2026年1月1日から、マレーシア国籍がなく永住者でもない人は、住宅の移転にRM100ごとにRM8の印紙税を払います。根拠はStamp Act 1949（印紙法）のItem 32(ab)（第32(ab)項）で、LHDNの印紙税ガイドライン（2026年6月30日）に示されています。
住宅以外の物件は引き続きRM100ごとにRM4（第32(aa)項）で、印紙税は価格と市場価格の高いほうに掛かります。クアラルンプールのRM1,000,000のコンドを例にした費用は次のとおりです（試算、Pythonで計算）。
| 項目 | 現金で購入 | ローンを利用 |
|---|---|---|
| 移転の印紙税8% | RM80,000 | 同左 |
| SPAの弁護士報酬 | RM11,250 | 同左 |
| 許可申請の報酬 | RM500 | 同左 |
| ローン契約の印紙税0.5% | – | RM3,500 |
| ローンの弁護士報酬 | – | RM8,250 |
| 報酬への8%のサービス税 | RM940 | RM1,600 |
| 頭金を除く合計 | RM92,690 | RM105,100 |
ローン欄はRM700,000（70%）の借入れを仮定したもので、銀行の提示額ではありません。弁護士報酬はSRO 2023（弁護士報酬規則2023、Solicitors' Remuneration Order 2023）の半島マレーシア向けの基準により、最初のRM500,000に1.25%、それを超える部分に1%です。州政府の許可の申請に対する弁護士の報酬は、RM1,000,000まではRM500、それを超えるとRM3,000です。弁護士のサービスへのサービス税は2024年3月1日から8%です。州の許可手数料や賦課金、評価、実費は含みません。マレーシア国民が同じ住宅を買う場合、移転の印紙税はRM24,000です。
このローンを使う場合、必要な現金はRM300,000の頭金にRM105,100を足したRM405,100です。PropCashflowの2026年3月のガイドは、クアラルンプールの州の許可手数料をRM8,000〜RM12,000と見積もっていますが、公式の数字ではありません。費用の全体像は、当サイトの「Cost of Buying a House in Malaysia 2026（マレーシアで家を買う費用2026）」ガイドをご覧ください。
ステップ3：住宅ローンを組むか、現金を用意する
マレーシアの銀行は外国人の買主にも融資できますが、外国人への融資比率（margin of financing）は銀行ごとに決まるため、SPAに署名する前に融資の条件を取っておきましょう。
- 融資比率：CIMBのMM2H向け住宅ローンは、CIMBに定期預金を持つMM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）の参加者に、完成済みの住宅について最大85%（保険、弁護士報酬、評価費用を含む）を融資します。ほかの銀行の比率はさまざまです。
- 3件目のローン：マレーシア中央銀行の規制により、3件目の住宅ローンの融資比率（LTV）は70%が上限です。
- 銀行の評価額：銀行は価格と市場価格の低いほうを基準に融資します（Hong Leong BankのローンのFAQ）。
- DSR：毎月の返済額を手取り収入で割った比率（返済負担率）です。CIMBのガイドは、70%を超えると危険な水準としています。
CIMBは外国人の申込者に、有効期間が6か月以上残ったパスポート、SPAまたは予約申込書、3か月分の給与明細などの収入証明を求めています。法律事務所のDonovan & Hoは、外国人のローン審査は時間がかかることが多いと指摘しています。断られた場合は、当サイトの「Housing Loan Rejected in Malaysia（マレーシアで住宅ローンを断られたら）」ガイドを参考にしてください。
ステップ4：物件を選び、権利証を確認する
マレーシアの物件に手付金を払う前に、land search（土地登記の調査）で、登記上の所有者、保有形態、抵当権（charge）、caveat（権利の注意登記）、権利証に付いた利用上の制限（restriction in interest）を確かめます。
- 調査：国家土地法典第384条では私的な調査（private search）ができ、第385条では封印された公式調査の証明書が発行されます。
- 保有形態：自由保有の権利証には「selama-lamanya」（永久）と書かれ、借地権（leasehold）の権利証には借地の満了日が記されます。期間はたいてい99年です（Low & Partners）。ペラ州で外国人が買えるのは借地権の物件だけです。
- 権利証の種類：Donovan & Hoによると、strata title（区分所有の権利証）がまだない住戸では、開発業者による確認も必要です。
- 新築物件：Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（住宅開発法）の第5条は住宅開発に免許を求めているので、免許を見せてもらいましょう。
各州の調査手数料は、当サイトの「How to Check Land Ownership in Malaysia（マレーシアで土地の所有者を調べる方法）」ガイドで確認できます。
ステップ5：手付金を払い、SPAに署名する
マレーシアの中古物件の購入は、通常、購入申込書（offer letter）に価格の2%〜3%の手付金（earnest deposit）を払うことから始まり、SPAの署名時に価格の10%まで追加で払います。これは外国人の買主向けのDonovan & Hoのガイド（2020年7月）による説明です。
- 中古物件の日程：SPAの署名までは14〜21日です。弁護士報酬と印紙税は先に払い、通常3か月の完了期間は州の承認の後に始まります。
- 承認の条項：SPAは州の承認を条件にしておきます。PropCashflowによると、そうしておけば承認が下りなかった場合に手付金が返金されます。
- 新築物件：標準のSchedule G（土地付き）またはSchedule H（区分所有）のSPAでは署名時に10%を払い、vacant possession（物件の引き渡し）は24か月または36か月以内です。
- 委任状は不可：第433F条により、外国人が委任状（power of attorney）で署名した証書は無効です。
まずは自分の弁護士に購入申込書を読んでもらいましょう。Donovan & Hoは、手付金を守るために、SPAの署名を「subject to you obtaining a loan approval in principle」（ローンの仮承認が得られることを条件とする）とするよう勧めています。
ステップ6：州政府の取得許可を得る
この許可は、外国人がマレーシアの物件を自分の名義で登記するために欠かせない承認です。許可なしに行った取引は、国家土地法典第433C条により無効になります。
弁護士会の通達によると、申請は外国人本人が書面で行います。実際には不動産取引の弁護士が提出し、SRO 2023に基づく報酬がかかります。州が独自の手数料を加えることもあり、弁護士会の表には、ペナン州やパハン州などで承認時に賦課金がかかると記されています。Donovan & Ho（2020年）はジョホール州の賦課金を物件価格の2%としていましたが、現在の率を確認してください。
Donovan & Hoは、州によっては許可に1〜2か月以上かかると見積もり、PropCashflowはクアラルンプールで3〜4か月としています。どちらも目安と考えてください。
MM2Hは別の滞在ビザで、州の下限を下げるものではありません。MOTAC（観光芸術文化省）のMM2Hの概要によると、Silver、Gold、Platinumの参加者は、それぞれRM600,000、RM1,000,000、RM2,000,000以上の住宅を買う必要があります。詳しくは当サイトの「MM2H and Buying Property in Malaysia 2026（MM2Hとマレーシアの不動産購入2026）」ガイドをご覧ください。
ステップ7：移転を完了し、鍵を受け取って住宅を所有する
外国人によるマレーシアの物件購入は、残金が支払われ、MOT（Form 14A）に8%の印紙税が納められて登記されたときに完了します。国家土地法典第215条により、権利は登記の時点で買主に移ります。
- 差額の支払い：ローンでまかなえない部分は、請求から通常2週間以内に自分の弁護士へ払います。
- ローンの実行：その後、売主にローンがあれば銀行がそれを返済し、残りを売主の弁護士に払います。
- 鍵：中古物件では、残金と日割りの諸費用が払われると、売主が鍵とアクセスカードを渡します。入居中の借主がいる場合は、貸主として法的な占有（legal possession）を引き継ぎます（Donovan & Ho）。
移転の書類については、当サイトの「Memorandum of Transfer (MOT) in Malaysia 2026（マレーシアの所有権移転証書2026）」ガイドで詳しく説明しています。
購入後：維持費、賃貸、売却
- 地税と固定資産税：quit rent（cukai tanah、地税）は1月1日に支払期限を迎え、国家土地法典第94(2)条により6月1日から滞納扱いになります。地方自治体のassessment（cukai pintu、固定資産税）は半年ごとに前払いします。
- 賃貸に出す場合：non-resident（非居住者）の個人は、家賃を含むマレーシアでの課税所得に一律30%の税率で課税されます（PwCの税制概要、2026年6月16日確認）。
- あとで売る場合：LHDNのRPGTの税率表によると、外国人は取得から5年以内の売却益に30%、6年目からは10%のRPGT（不動産譲渡益税）を払います。買主は価格の7%を差し引いて、60日以内にLHDNへ納めます。
計算例（試算）：RM200,000の売却益（RM1,000,000で買いRM1,200,000で売却、費用や控除の前）の場合、5年目の売却ならRPGTはRM60,000、6年目ならRM20,000です。このとき買主はRM84,000を差し引きます。税率の詳細は当サイトの「RPGT in Malaysia 2026（マレーシアのRPGT2026）」ガイドをご覧ください。
よくある質問
2026年に外国人はマレーシアで不動産を買えますか？
買えます。価格が州の下限を満たし、制限の対象となる種類の物件でなく、移転の登記前に州政府が許可すれば購入できます。
外国人はマレーシアで土地付き住宅を買えますか？
ほとんどの州で買えますが、下限が高めのことが多く、ペナン島の中古の土地付き住宅ではRM3 millionです。セランゴール州はストラタ権利証の土地付き住宅のみ、ジョホール州は1階建てと1階半建てのテラスハウスを認めず、ペラ州は借地権の物件に限っています。
外国人はマレーシアで住宅ローンを組めますか？
一部のマレーシアの銀行で、各行の条件のもとで組めます。CIMBは、CIMBの定期預金を持つMM2Hの参加者に、完成済みの住宅で最大85%を貸しています。それ以外の買主は複数の銀行を比べ、早めに申し込みましょう。
外国人がマレーシアで家を買うときの印紙税はいくらですか？
2026年1月1日以降に移転される住宅では、価格と市場価格のいずれか高いほうの8%で、RM1 millionのコンドならRM80,000です。永住者には国民と同じ段階税率が適用されます。
クアラルンプールで外国人が買える最低価格はいくらですか？
RM1 millionで、弁護士会の表ではプトラジャヤやラブアンと同じです。下限は変わることがあるため、弁護士に確認してもらいましょう。
外国人がマレーシアで家を買うには、どれくらいの期間がかかりますか？
ある法律事務所の見積もりでは、一般的な中古物件で約5〜6か月です。通常3か月の完了期間の前に、州の許可を待つ期間が入るためです。
マレーシアで不動産を買うのにMM2Hは必要ですか？
必要ありません。MM2Hは長期滞在のための滞在許可で、土地法上の条件ではありません。持っていない買主にも、同じ下限、許可、8%の印紙税が適用されます。
外国人がマレーシアで不動産を売るとき、どんな税金がかかりますか？
取得から5年以内の売却益には30%、それ以降は10%の不動産譲渡益税がかかります。買主は売却価格の7%をLHDNのために差し引いて保管しなければなりません。
参考資料
- Malaysian Bar：Circular No 444/2024, Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（外国人と外国企業に対する制限の通達、2024年12月23日）参照内容：第433B条・第433C条・第433F条、連邦政府のガイドライン、州別の表（2024年10月時点）、賦課金、競売物件の制限。
- PropCashflow：Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026（マレーシアの外国人向け最低購入価格2026、2026年3月29日更新）参照内容：州の下限の照合、許可手数料の見積もり、クアラルンプールの期間の目安、条件付きのSPA。
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（印紙税ガイドライン、2026年6月30日）参照内容：第32(ab)項、第32(aa)項、第32(a)項の規定。
- Donovan & Ho：Incidental costs of purchasing sub-sale property in Malaysia（中古物件の購入に伴う諸費用）参照内容：ローン契約にかかる0.5%の印紙税。
- Conventus Law：The Solicitors' Remuneration Order 2023（弁護士報酬規則2023、2023年9月15日）参照内容：SPAとローンの報酬の基準、許可申請の報酬。
- NST：SST 2 pct hike, here's what you need to know（サービス税2%引き上げの解説、2024年2月）参照内容：2024年3月1日からの弁護士のサービスへの8%のサービス税。
- NAPIC：Residential Prices Quarterly Update, Q2 2026（住宅価格の四半期データ、2026年第2四半期、Excel）参照内容：クアラルンプールのコンドミニアム・アパートの中央値と75パーセンタイル。
- CIMB：Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（MM2H向け住宅ローン）参照内容：85%の融資比率、返済期間、対象となる住宅、外国人の申込書類。
- Bank Negara Malaysia：Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した持続可能な不動産市場のための措置、2010年11月3日）参照内容：3件目の住宅ローンに対する70%の上限。
- Hong Leong Bank：Loans FAQ（ローンのFAQ）参照内容：価格と市場価格の低いほうを基準にした融資。
- CIMB：Understanding DSR in Malaysia（マレーシアのDSRの解説）参照内容：DSRの計算式と水準の区分。
- Donovan & Ho：Cash flow and timing of sub-sale property purchase in Malaysia by foreigners（外国人による中古物件購入の資金繰りと日程、2020年7月14日）参照内容：手付金、SPAの日程、許可による遅れ、ジョホール州の賦課金の例、ローンの実行、5〜6か月の見積もり。
- Donovan & Ho：Differences between buying an auction property vs secondary market property（競売物件と中古市場の物件の違い）参照内容：中古物件の引き渡しと法的な占有。
- National Land Code, section 385 (official searches), LawPlayer（国家土地法典第385条、公式調査）参照内容：第384条（私的な調査）とあわせて、土地登記の調査。
- National Land Code, section 215 (transfers), LawPlayer（国家土地法典第215条、移転）参照内容：Form 14Aと、登記による権利の移転。
- Low & Partners：Land title search（権利証の調査）参照内容：権利証に記される所有者、保有形態、抵当権、caveat。
- Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, section 5, LawPlayer（住宅開発法第5条）参照内容：開発業者の免許の規定。
- mhub：Progress billing mechanics（出来高払いの仕組み、2026年8月最終確認）参照内容：Schedule GまたはHのSPAの署名時に払う10%。
- PKNS legal note: time for delivery of vacant possession（PKNSの法務解説、物件の引き渡し期限、PDF）参照内容：24か月（Schedule G）と36か月（Schedule H）の引き渡し期間。
- MOTAC：MM2H overview（MM2Hの概要、2026年2月10日更新）参照内容：MM2Hの区分ごとの住宅の下限。
- Conventus Law（Azmi & Associates）：Non-payment of quit rent and assessment（地税と固定資産税の未払い、2025年4月）参照内容：第94(2)条による地税の支払期限。
- Skrine（via Mondaq）：Know your rights as a ratepayer（納税者の権利、2018年11月）参照内容：Local Government Act 1976（地方自治法）第133条による半年ごとの固定資産税。
- PwC Worldwide Tax Summaries：Malaysia, taxes on personal income（マレーシアの個人所得税、2026年6月16日確認）参照内容：非居住者の個人に対する一律30%の税率。
- LHDN：Real Property Gains Tax rates（RPGTの税率、2026年6月23日更新）参照内容：外国人に適用されるPart III（第3部）の税率。
- LHDN：Retention and remittance by the acquirer（取得者による留保と納付、2026年5月25日更新）参照内容：7%の留保と60日の期限。
州の下限、賦課金、税率は変わることがあります。数字を使う前に、LHDN、Bank Negara、州の土地事務所（PTG）、弁護士に最新の内容を確認してください。
本記事は一般的な情報であり、法律・税務・金融上の助言ではありません。外国人の購入はどの州でも州の裁量で決まります。手付金を払う前や署名の前に、現在の最低価格、許可手数料、賦課金をマレーシアの不動産取引の弁護士に、ローンの条件を銀行に確認してください。
出典
- Circular No 444/2024: Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（外国人と外国企業に対する制限の通達） — Malaysian Bar（マレーシア弁護士会）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（印紙税ガイドライン、2026年6月30日） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates（不動産譲渡益税の税率） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した持続可能な不動産市場のための措置） — Bank Negara Malaysia（マレーシア中央銀行）
- The Solicitors' Remuneration Order 2023（弁護士報酬規則2023） — Conventus Law
- Cash flow and timing of sub-sale property purchase in Malaysia by foreigners（外国人による中古物件購入の資金繰りと日程） — Donovan & Ho
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。