マレーシアの不動産価格の調べ方：ネット相場と銀行評価額（2026年版）
Property Lab 編集部公開 約 17 分で読めます
要点
- マレーシアでは、NAPIC（国家不動産情報センター）の無料のOpen Sales Dataで州・地区・スキーム・道路ごとの売買価格を調べられますが、部屋単位の表示はないため、近くの似た物件の売買と比べます。
- マレーシアのHong Leong Bankなどの銀行は、購入価格と公開市場価値のうち低いほうの最大90%まで融資するため、銀行評価額が価格を下回ると、前払いの現金が増えます。
- 2026年10月時点で、マレーシアの鑑定士の監督機関LPEPHの報酬表では、RM600,000の建物付き物件の評価料は約RM1,250で、報酬を受けて評価できるのは登録鑑定士だけです。
目次
マレーシアの不動産価格をネットで調べるなら、NAPICが無料で公開しているOpen Sales Data（公開取引データ）を使います。道路・月・物件タイプごとに記録された売買価格が載っており、四半期ごとの地区別価格表もあります。銀行や裁判所が受け入れる数字が必要な場合は、registered valuer（登録不動産鑑定士）の評価報告書が欠かせません。また銀行は、bank value（銀行評価額）と購入価格のうち低いほうを基準に融資します。
同じスキーム（開発プロジェクトや住宅団地）にある似た住戸の最近の売買価格を比べ、地区の中央値を確かめてから、銀行に無料の目安額を聞きましょう。銀行評価額とは、銀行が融資の基準にする鑑定士の評価額のことで、購入価格より低く出ることもあります。
主な数字（2026年10月時点）
- 銀行の一般的な融資比率最大90%
- 3件目の住宅ローン上限70%
- KLコンド中央値（Q2）RM510,000
- 評価料（RM600k）RM1,250
- 印紙税の異議申立て30日以内
別名・関連用語：nilai pasaran（市場価値）、penilaian hartanah（property valuation、不動産評価）、penilai berdaftar（登録鑑定士）、harga transaksi（transacted price、成約価格）、margin pembiayaan（margin of financing）、Data Transaksi Terbuka（Open Sales Data）、JPPH（Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta）、NAPIC（National Property Information Centre）、LPEPH または BOVAEP（Board of Valuers）。
市場価値・銀行評価額・売り出し価格はどう違いますか？
マレーシアでは、market value（市場価値）は売りたい人と買いたい人の間で成り立つはずの価格、銀行評価額は鑑定士がローンのために銀行へ出す評価額、売り出し価格（asking price）は売主が掲載している希望価格にすぎません。
- 市場価値：LPEPHが定めるMVS（マレーシア評価基準）のMVS 4では、評価日の時点で、適切な販売活動を経て、利害関係のない当事者どうしが、どちらも強制されずに取引すると見込まれる推定額と定義されています。
- 銀行評価額：ローンの担保としての物件の評価で、MVS 12が扱っています。
- 成約価格（transacted price）：買主が実際に支払った金額で、名義変更の書類に印紙税が課されたときに記録されます。
- 売り出し価格：掲載されている価格で、実際の売買価格より高いことがあります。
EdgePropの記事（2026年1月20日）がその差をよく示しています。モントキアラのResidensi 22では、過去48か月の平均成約価格がRM1,009 psf（1平方フィートあたり）だったのに対し、2025年10月の売り出し物件の平均はRM1,081 psfで、約7%高くなっていました。
不動産の売買価格を無料でネットで見られるところは？
マレーシアで実際の売買価格を無料で見られるのは、NAPICのOpen Sales Dataと価格表、それに民間の取引データサイトです。物件掲載サイトでわかるのは売り出し価格だけです。
| 情報源 | わかること | 無料？ | 価格の種類 |
|---|---|---|---|
| NAPIC Open Sales Data | 道路ごとの売買 | 無料 | 成約価格 |
| NAPIC価格表 | 地区の中央値 | 無料 | 成約価格 |
| NAPIC e-data | 売買の詳細 | 有料 | 成約価格 |
| EdgeProp取引検索 | プロジェクト検索 | 検索は無料 | 成約価格 |
| Brickz.my | 地域の中央値・psf | 無料（報告書は有料） | 成約価格 |
| 物件掲載サイト | 売り物件 | 無料 | 売り出し価格 |
| 銀行の口頭見積もり | 1つの数字 | 無料（RHB） | 目安 |
| 鑑定評価書 | 市場価値 | 規定の報酬 | 鑑定評価 |
EdgePropでは道路・地域・プロジェクトで検索でき、依頼すれば詳しい取引レポートも出してもらえます。2026年10月27日にブラウザで確認したところ、Brickzではログインなしで地域・プロジェクト別の中央値、psf、取引件数が表示され、プロジェクトごとのBrickz Reportは別に販売されていました。PropertyGuruとiPropertyは自動読み取りをブロックしているので、ご自身のブラウザでツールを確かめてください。RHBは住宅ローンのページで、無料の口頭評価（verbal valuation）を案内しています。
NAPICで何がわかる？1戸ごとの価格は調べられますか？
NAPICのOpen Sales Dataでは、誰でも州・地区・物件タイプ・年・スキーム名で記録済みの売買を絞り込めますが、表示は道路単位までで、部屋番号やロット番号は出てきません。
各行には、物件タイプ、mukim（ムキム：郡の下の行政区画）、スキームまたは地域、道路名、売買の年月、tenure（保有形態：フリーホールドかリースホールドか）、平方メートル単位の2種類の面積、取引価格が並びます。Download Excelボタンがあり、Tableau Publicの表は2026年9月10日に最終更新されています。
NAPICのResidential Prices Quarterly Update（住宅価格四半期報告）は、LHDNが印紙税の評価のためにJPPHへ送るForm 14A（所有権移転の書式）をもとにしており、新築と中古（サブセール）の住宅の両方を含みます。2026年第2四半期（Q2）のクアラルンプールのコンドミニアム・アパートについては、次のような数字が出ています。
- 中央値：RM510,000（523件の売買から算出）。
- 売買の真ん中の半分：RM360,000（25パーセンタイル）からRM940,000（75パーセンタイル）まで。
- 最低と最高：RM117,680からRM9,900,000まで。
これだけ幅が広いため、中央値で1戸の価格を決めることはできません。数字が妥当かどうかを見る目安としてだけ使いましょう。
The Edge紙は2026年1月29日、賃貸データを含むNAPICの有料e-dataが、2026年2月1日から誰でも購入できるようになると報じました。一方でNAPICのよくある質問のページには、取引の詳細を購入できるのは登録鑑定士、評価人、不動産エージェントに限られると今も書かれているため、条件はNAPICに確認してください。
マレーシアで不動産価格を調べる手順
- 基本情報をそろえる：スキーム名、道路、物件タイプ、保有形態、建物面積（built-up area）を書き出します。
- 地区の中央値を確かめる：NAPICの最新の四半期価格表で、自分の州・地区・物件タイプに当てはまる行を探します。
- 近くの売買を探す：NAPIC Open Sales Dataを州・地区・タイプ・スキーム名で絞り込み、広さが近い物件について直近12〜24か月の売買を一覧にします。
- 面積あたりの価格を出す：それぞれの売買価格を床面積で割り、代表的な単価を自分の住戸の広さに当てはめます。
- 売り出し価格と成約価格を分ける：掲載価格ではなく、実際の成約価格をもとに判断します。
- 銀行に目安額を聞く：中古物件で手付金（earnest deposit）を払う前に、1〜2行の銀行に、その銀行の鑑定士がどのくらいの評価を出しそうか聞いておきます。
- 大事な場面では正式な報告書を頼む：借り換え、裁判、印紙税をめぐる争いでは、登録不動産鑑定士に依頼します。
銀行は住宅ローンのために物件をどう評価しますか？
マレーシアの銀行は鑑定士の評価額をもとに融資しており、多くの銀行は、購入価格と市場価値のうち低いほうに一定の割合をかけて融資額の上限を決めています。
Hong Leong Bankのローンのよくある質問では、margin of finance（融資比率）を「購入価格または公開市場価値のいずれか低いほう」に対して最大90%としています。HSBCのHomeSmartのよくある質問も、「現在の市場価値／正味の購入価格」という形で同じルールを使っています。3件目の住宅ローンについては、Bank Negara Malaysiaが融資比率（LTV）の上限を70%と定めています。
RHBの商品説明書（2025年10月版）は、借り手が負担する費用のひとつとして評価料を挙げています。対象は完成物件についての正式な報告書だけで、金額はLPEPHの報酬表に従います。
Star Propertyのコラム（2018年1月）は、鑑定士は最近の成約価格に頼るうえ、売買が完了するまで3〜6か月かかるため、銀行の評価額は相場より遅れがちだと指摘しています。
銀行評価額が購入価格より低いとどうなりますか？
銀行評価額が合意した価格を下回ると、ローンの額が減り、その差額を現金で払うことになります。下の表はPythonで計算した参考例です。
| 項目 | 価格どおりの評価 | 低い評価 |
|---|---|---|
| 購入価格 | RM600,000 | RM600,000 |
| 銀行評価額 | RM600,000 | RM570,000 |
| 90%のローン | RM540,000 | RM513,000 |
| 現金の支払い | RM60,000 | RM87,000 |
融資比率90%で計算しており、弁護士費用、印紙税、評価料、保険は含みません。評価が低い場合は、現金がRM27,000多く必要になります。逆に評価額がRM620,000でも、価格が上限になるのでローンはRM540,000を超えません。信用審査の結果、銀行がこれより少ない額を提示することもあります。当サイトの「住宅ローンの借入可能額（DSR）ガイド」もご覧ください。
評価額が低く出たときは、価格を交渉し直す、別の銀行に当たる、差額を自分で用意する、のいずれかになります。手付金などの支払い段階は、当サイトの「中古物件と新築プロジェクトの比較ガイド」で説明しています。
正式な鑑定評価書が必要になるのはいつですか？
銀行、裁判所、その他の相手がその数字を頼りにする場合は、登録不動産鑑定士の報告書が必要です。Act 242では、報酬を受けて評価業務を行えるのは登録鑑定士だけと決められているからです。
Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981（Act 242、鑑定士・評価人・不動産エージェント・不動産管理者法）の第19条は、裁判、仲裁、その他の目的のための評価を対象としており、第21条は、それ以外の人が報酬を得て評価を行うことを禁じています。
- 借り換え：HSBCの、完成済みで担保の付いていない住宅向けのキャッシュアウト型商品は、現在の市場価値の最大90%まで融資します。当サイトの「住宅ローン借り換えガイド」をご覧ください。
- 印紙税：LHDNの印紙税ガイドラインでは、名義変更にかかる印紙税は、価格と市場価値のうち高いほうに対して課されます。使われた市場価値が高すぎると思う場合は、鑑定士の報告書が根拠を示す助けになります。
Stamp Act 1949（印紙税法、LHDNサイトの再版）の第38A条では、査定から30日以内に書面で異議を申し立てることができ、第39条では高等裁判所に上訴できます。2027年1月1日からは、JPPHの評価を伴わない名義変更に、LHDNの自己申告制度が適用されます。印紙税の税率区分は、当サイトの「住宅購入にかかる費用ガイド」で紹介しています。
不動産の評価料はいくらかかりますか？
評価料は、LPEPHのSeventh Schedule（第7附則）の報酬表で決まっています。建物のある物件の資産評価の多く（item 3、「improved value（建物を含む価値）」ベース）では、最初のRM100,000に対して1/4%、その先RM2,000,000までの部分に対して1/5%で、物件1件あたり最低RM400です。
この報酬表で計算すると、RM500,000の住宅はRM1,050、RM600,000の住宅はRM1,250で、交通費や印刷費は別になります。更新評価（update valuation）の料金は、報酬表の金額の15%とRM400のうち高いほうが最低額です。どの項目が当てはまるかは鑑定士に確認しましょう。
鑑定士が登録されているか確かめるには
LPEPHの検索ページ（lpeph.gov.my のSearch）では、会員や事務所を名前か登録番号で調べ、Valuer（鑑定士）などの免許の種類で絞り込んで、登録が有効かどうかを確認できます。不動産エージェントも載っていますが、評価はエージェントの仕事ではありません。当サイトの「不動産エージェント手数料ガイド」もご覧ください。
無料で手に入る数字は、どれも価格ではなく幅として受け止めましょう。中央値は数百件の売買をまとめたもの、口頭の見積もりは報告書ではないもの、掲載価格は売主の希望にすぎないものです。銀行や裁判所が使う市場価値を示せるのは、その住戸について登録不動産鑑定士がまとめた報告書だけです。
よくある質問
マレーシアで自分の物件の価格を無料で調べるには？
NAPIC Open Sales Dataで同じ道路や同じスキームの最近の売買を探し、NAPICの地区別の中央値と比べたうえで、銀行に口頭での見積もりを頼んでみてください。
銀行評価額と市場価値の違いは何ですか？
市場価値は対等な立場の売主と買主が合意するはずの価格で、銀行評価額は貸し手が融資額を決めるときに使う鑑定士の数字です。銀行評価額のほうが低くなることもあります。
NAPICで特定の1戸の価格を見られますか？
直接は見られません。Open Sales Dataの項目は道路とスキームの単位までで部屋番号がないため、近くにある似た住宅と比べることになります。
銀行の評価額が購入価格より低かったらどうなりますか？
融資比率は低いほうの評価額にかかるので、借りられる額が減ります。差額を現金で払うか、価格を交渉し直すか、別の銀行を試すことになります。
マレーシアの不動産評価料はいくらですか？
建物のある物件では、LPEPHの報酬表により最初のRM100,000に1/4%、残りのRM2,000,000までの部分に1/5%がかかります。RM600,000の住宅なら約RM1,250で、そのほかに実費がかかります。
銀行の無料の口頭評価は信頼できますか？
早い段階の目安としては役に立ちますが、評価報告書ではありません。鑑定士が実際に物件を見たあとの正式な数字とは違うことがあります。
鑑定士が登録済みかどうかはどう確認しますか？
Board of Valuersのオンライン検索に鑑定士の名前か登録番号を入力すると、免許の種類と、登録が今も有効かどうかが表示されます。
印紙税は購入価格と市場価値のどちらで計算されますか？
LHDNは、支払った価格と市場価値のうち高いほうに名義変更の印紙税をかけます。そのため市場価値より安く買っても、高いほうの数字で査定されることがあります。
参考資料
- NAPIC：Open Sales Data, Residential, Commercial and Industrial Property Transaction Data（住宅・商業・工業用不動産の公開取引データ）参照内容：無料の取引ダッシュボードの絞り込み項目、表示される列、Excelのダウンロード（Tableau Publicのワークブックの静止画像、2026年9月10日更新）。
- NAPIC：Residential Prices Quarterly Update Q2 2026（住宅価格四半期報告、xlsx）参照内容：クアラルンプールのコンドミニアム・アパートの数字と、データの注記（Form 14A、印紙税のための評価）。
- NAPIC：Data Visualisation（データの可視化）参照内容：無料の取引・価格ダッシュボードの一覧。
- NAPIC：Frequently Asked Questions（よくある質問）参照内容：FAQページに書かれている、取引の詳細を購入できる人。
- The Edge Malaysia：Napic's e-data to be available to public starting Feb 1（NAPICのe-dataが2月1日から一般公開へ、2026年1月29日）参照内容：賃貸データを含むe-dataの一般への開放。
- LPEPH：Malaysian Valuation Standards, sixth edition（マレーシア評価基準 第6版）参照内容：市場価値の定義（MVS 4）、融資のための評価（MVS 12）、更新評価（MVS 13）。
- LPEPH：Fees, Seventh Schedule, Rule 48（報酬、第7附則・規則48）参照内容：評価料の報酬表、最低料金、更新評価の料金。
- LPEPH：Search, Board Information System（登録者検索）参照内容：登録鑑定士と事務所の検索。
- Low & Partners：Act 242の条文参照内容：評価業務についての第19条と第21条（2018年より前の法律名での掲載）。
- Hong Leong Bank：Frequently Asked Questions, Loans（ローンのよくある質問）参照内容：価格と公開市場価値の低いほうに対する90%の融資比率。
- HSBC Malaysia：HomeSmart FAQs（HomeSmartのよくある質問）参照内容：低いほうを基準にするルールと、担保のない住宅への現在の市場価値に基づく融資。
- RHB：First Home Mortgage product disclosure sheet（商品説明書、v20251001）参照内容：完成物件の正式な報告書にかかる費用としての評価料と、LPEPHの報酬表。
- RHB：Home and Renovation Loan（住宅・リフォームローンのページ）参照内容：無料の口頭評価。
- Bank Negara Malaysia：安定した不動産市場のための措置（2010年11月3日）参照内容：3件目の住宅ローンの70%上限（2026年10月26日にページを再確認）。
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule Stamp Act 1949（印紙税の課税ガイドライン、PDF）参照内容：価格と市場価値の高いほうにかかる名義変更の印紙税。
- LHDN：Stamp Act 1949、2014年7月1日までの再版（PDF）参照内容：第38A条と第39条。その後の改正はLHDNでご確認ください。
- LHDN：Stamp Duty Self-Assessment System, STSDS（印紙税の自己申告制度）参照内容：2027年1月1日からの第2段階。
- EdgeProp：Malaysia Property Transaction Prices（マレーシアの不動産取引価格）参照内容：取引検索でわかる範囲。
- EdgeProp：Residensi 22 condo unit sold for RM2.55m（Residensi 22のコンド1戸がRM2.55mで成約、2026年1月20日）参照内容：成約価格と売り出し価格のpsfの比較例。
- Brickz：residential transactions by area（地域別の住宅取引）2026年10月27日にブラウザで閲覧し、地域の中央値、psf、有料レポートを確認。このサイトは自動読み取りをブロックしています。
- Star Property：What happens when bank valuations are lower than negotiated prices?（銀行評価額が交渉価格より低いとき、2018年1月）参照内容：目安の評価額と、成約価格に表れるまでの時間差。
データツール、手数料、銀行の条件は変わることがあります。数字を頼りにする前に、NAPIC、LPEPH、LHDN、各銀行のページで最新の内容をご確認ください。
本記事は一般的な情報であり、法律・税務・金融上の助言ではありません。物件の契約や支払いの前に、登録不動産鑑定士、銀行、弁護士にご相談ください。
出典
- Open Sales Data: Residential, Commercial and Industrial Property Transaction Data（公開取引データ） — National Property Information Centre（NAPIC、国家不動産情報センター）、JPPH
- Residential Prices Quarterly Update Q2 2026（住宅価格四半期報告） — National Property Information Centre（NAPIC、国家不動産情報センター）、JPPH
- Fees, Seventh Schedule, Rule 48（報酬、第7附則・規則48） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（LPEPH、不動産鑑定士等の監督機関）
- Malaysian Valuation Standards, Sixth Edition（マレーシア評価基準 第6版） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（LPEPH、不動産鑑定士等の監督機関）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara yang Tertakluk kepada Jadual Pertama Akta Setem 1949（印紙税の課税ガイドライン） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Frequently Asked Questions: Loans（ローンのよくある質問） — Hong Leong Bank
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。