MM2H・マレーシア・マイ・セカンドホームと不動産購入ガイド2026：区分・ルール・費用
Property Lab 編集部公開 約 17 分で読めます
要点
- 2026年10月時点のマレーシアのMM2Hでは、Silver・Gold・Platinumの参加者はそれぞれRM600,000、RM1 million、RM2 million以上の住宅を買い、10年間保有しなければなりません。
- MM2Hに参加しても、マレーシアの州が定める外国人向け最低購入価格は下がらないため、クアラルンプールやジョホール州で買うSilverの参加者にもRM1 million以上の住宅が必要です。
- 2026年1月1日から、マレーシア国民でも永住者でもないMM2Hの保有者は住宅の移転に一律8%の印紙税を払い、RM1 millionの住宅ならRM80,000になります。
目次
2026年10月時点で、Malaysia My Second Home（MM2H、マレーシア・マイ・セカンドホーム）のPlatinum（プラチナ）・Gold（ゴールド）・Silver（シルバー）の参加者は、マレーシアで住宅を買わなければなりません。最低額はそれぞれRM2 million、RM1 million、RM600,000で、より高い住宅に買い替える場合を除き10年間持ち続けます。MM2Hに参加しても、州が定めるminimum price（外国人向け最低購入価格）や8%のstamp duty（印紙税）は下がりません。
MM2Hは長期滞在のためのpass（滞在許可）で、不動産を買うための特別な資格ではありません。購入は滞在許可の発給（endorsement）から1年以内に済ませる必要があり、州の外国人向けの下限（クアラルンプールとジョホール州ではRM1 million）もそのまま適用されます。
主な数字（2026年10月時点）
- Silver住宅下限RM600,000
- Gold住宅下限RM1 million
- Platinum住宅下限RM2 million
- 売却できない期間10年
- 許可後の購入期限1年
- 外国人の印紙税一律8%
別名・関連用語：Malaysia My Second Home（MM2H）、MM2H pass、Program MM2H（マレー語）。SEZ/SFZ（Special Economic Zone / Special Financial Zone、経済特区・金融特区。MOTACのマレー語の通知ではZEK/ZKK）。Forest City（フォレストシティ。SEZ/SFZ区分で住宅を買うジョホール州の開発地）。S-MM2H または SMM2H（サラワク州版）。Sabah MM2H または Sabah My Second Home（サバ州版）。
2026年のMM2Hの区分と不動産のルールは？
マレーシアの連邦政府のMM2Hには2026年現在4つの区分があり、どの区分もfixed deposit（定期預金）と住宅の購入義務を組み合わせています。これは観光芸術文化省のMM2H公式サイトの概要ページに示されています。
| 区分 | 定期預金 | 最低年齢 | 滞在許可 | 住宅の下限 |
|---|---|---|---|---|
| Platinum | USD1,000,000 | 25歳 | 20年 | RM2,000,000 |
| Gold | USD500,000 | 25歳 | 15年 | RM1,000,000 |
| Silver | USD150,000 | 25歳 | 5年 | RM600,000 |
| SEZ/SFZ 21-49歳 | USD65,000 | 21歳 | 10年 | Forest Cityのみ |
| SEZ/SFZ 50歳以上 | USD32,000 | 50歳 | 10年 | Forest Cityのみ |
滞在許可はいずれも更新できます。一度だけ払う参加費は、PlatinumがRM200,000、GoldがRM3,000、SilverとSEZ/SFZがRM1,000です。働いたり事業を営んだりできるのはPlatinumの保有者だけです。
50歳未満の参加者は、マレーシアに年90日滞在する必要があります（家族で日数を合算できます）。50歳以上の方には最低滞在日数がありません。
MM2Hでは住宅の購入が義務ですか？
はい。2024年の見直し以降、連邦政府のMM2Hのすべての区分で住宅の所有が義務になり、条件に違反すると滞在許可が取り消されることがあります。
- 購入期限：2025年5月28日付のMOTACのお知らせでは、Platinum・Gold・Silverの参加者は、滞在許可の発給から1年以内に購入を完了しなければなりません。
- 売却の禁止：より価格の高い住宅に買い替える場合を除き、住宅は10年間売れません。
- SEZ/SFZ：滞在許可が発給される前に、ジョホール州のForest Cityの開発業者から住宅を買う必要があります。
- 証明：売買契約書（SPA、sale and purchase agreement）の内容を、MOTACの「S&P Acknowledgement Form」（売買契約の届出書）で報告します。
Silverの滞在許可は5年間ですが、Silverで買った住宅は10年間売却できない点に注意してください。
定期預金を物件の購入資金に使えますか？
一部なら使えます。MM2Hの参加者は、預金の元本の最大50%を住宅の購入（または教育、医療、観光）のために引き出せます。ただし住宅が預金の代わりになるわけではなく、両方が必要です。Goldの預金USD500,000なら、引き出せるのは最大USD250,000です。
引き出せる時期について、MOTACの資料は説明が分かれています。区分ごとのページは承認後、MOTACのガイドは2年目から、Insights（区分の解説）のPDFは1年後としています。2025年5月の通知は、滞在許可の発給前2年以内（SEZ/SFZは6か月以内）に買った住宅でも、区分の下限を満たせば対象になり得るとしています。One Stop Centre MM2H（OSC MM2H。申請の窓口）にご確認ください。
MM2Hなら外国人向けの最低購入価格が下がりますか？
下がりません。MM2Hの保有者もマレーシア国籍ではないため、State Authority consent（州政府の取得許可、国家土地法典第433B条）が必要で、各州の外国人向け最低購入価格も満たさなければなりません。
マレーシア弁護士会のCircular 444/2024（通達）（州別の表は2024年10月時点）に下の金額が載っており、2026年2月のPropCashflowの表も同じ数字です。実際に必要な価格は、州の下限とMM2Hの区分の下限のうち高いほうです。
| エリア（住宅） | 州の下限 | Silverの最低額 |
|---|---|---|
| クアラルンプール | RM1,000,000 | 同じ |
| セランゴール州ゾーン1 | RM2,000,000 | 同じ |
| ジョホール州 | RM1,000,000 | 同じ |
| ペナン島の区分所有 | RM1,000,000 | 同じ |
| ペナン本土の区分所有 | RM500,000 | RM600,000 |
右端の列は州の下限とSilverの下限RM600,000のうち高いほうで、Pythonで計算しました。「同じ」は州の下限がそのまま適用されることを示します。Goldは最低RM1,000,000、PlatinumはRM2,000,000で、州の下限のほうが高い場合（セランゴール州ゾーン1など）はそちらが適用されます。セランゴール州ゾーン1はPetaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang、Klangが対象です（区分所有の権利証のみ）。ペナン州の金額は中古物件（subsale）の価格です。EPU（経済企画局）のガイドラインでは、低価格・中低価格の住宅、Malay Reserve Land（マレー保留地）、Bumiputera（マレー系などの先住民族）向けの住戸も外国人は買えません。最新の金額は弁護士にご確認ください。
すべての州については当サイトの「Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026（マレーシアの外国人向け最低購入価格2026）」ガイドを、エリア選びは「Best Areas to Live in Kuala Lumpur 2026」や「Best Areas to Live in Johor Bahru 2026」をご覧ください。
MM2Hなしでもマレーシアの不動産は買えますか？
買えます。国家土地法典第433B条では、外国人は州政府の事前の許可があればマレーシアの土地を取得でき、法律はMM2Hの滞在許可を条件にしていません。
MOTAC自身のガイドも、外国人はマレーシアで住宅を買えると説明しています。MM2Hがない場合は通常の外国人購入の手続きとなり、州の下限も印紙税も同じです。MM2Hで加わるのは、長期の滞在許可、定期預金、そして10年間の保有義務です。
MM2Hの保有者が住宅を買うときの費用は？
2026年1月1日から、マレーシア国民でも永住者でもないMM2Hの保有者は、マレーシアの住宅の移転に一律8%の印紙税を払います。根拠はStamp Act 1949（印紙法）の第32(ab)項で、LHDNの印紙税ガイドライン（2026年6月30日）に記載されています。
クアラルンプールのRM1,000,000のコンドを例にした費用は次のとおりです（試算、Pythonで計算）。
| 項目 | 金額 | 根拠 |
|---|---|---|
| 印紙税（MM2H保有者） | RM80,000 | 一律8% |
| 同じ住宅・国民が買う場合 | RM24,000 | 1%〜3%の段階税率 |
| SPAの弁護士報酬 | RM11,250 | SRO 2023の基準 |
| 報酬へのサービス税 | RM900 | SST 8% |
| 3項目の合計 | RM92,150 | 国民の行は除く |
印紙税は購入価格と市場価格の高いほうに掛かります。弁護士報酬はSolicitors' Remuneration Order 2023（弁護士報酬令）に基づき、最初のRM500,000に1.25%、それを超える部分に1%です。弁護士報酬へのサービス税は2024年3月1日から8%です。ローンの書類、州の許可手数料、実費、弁護士会の表にあるペナン州・クダ州・パハン州の賦課金は含んでいません。
費用の一覧は当サイトの「Cost of Buying a House in Malaysia 2026（マレーシアで家を買う費用2026）」ガイドをご覧ください。
MM2Hの保有者は住宅ローンを組めますか？
MM2Hの参加者に融資する銀行もあります。CIMBのMM2H向け住宅ローンのページでは、融資比率は最大85%で、これにはMRTAまたはMLTA（ローン連動の生命保険）、弁護士費用と鑑定費用（上限5%）が含まれます。期間は最長35年、または70歳までです。
このローンはMM2Hの定期預金をCIMBに預けている参加者が対象で、完成済みの住宅に限られます。RM1,000,000の住宅なら、85%はRM850,000です。条件は銀行ごとに異なります。
MM2Hの保有者が売却するときのRPGTは？
マレーシア国民でも永住者でもないMM2Hの保有者は、マレーシアで不動産を売ったとき、5年以内の売却益に30%、6年目以降は10%のRPGT（不動産譲渡益税）を払います。これはSchedule 5（第5附表）のPart III（第III部）によるもので、LHDNのRPGT税率のページで確認できます。
10年間の保有期間が明けてからの売却は10%の区分に入りますが、最初の5年以内に買い替えのために売ると30%が課されます。買主は価格の7%を差し引いて保留し、60日以内にLHDNに納めます。詳しくは当サイトの「RPGT in Malaysia 2026」ガイドをご覧ください。
サラワク州とサバ州のMM2Hの不動産ルール
サラワク州とサバ州は2026年も独自のMM2Hを運営しており、サラワク州のS-MM2Hでは住宅の購入は任意、サバ州のSabah MM2Hでは義務です。
| プログラム | 定期預金 | 滞在許可 | 住宅の条件 | 年間の滞在 |
|---|---|---|---|---|
| Sarawak S-MM2H | RM500,000 | 5年＋5年 | 任意 | 30日 |
| Sabah Platinum | USD1,000,000 | 20年 | RM2,000,000以上 | 30日 |
| Sabah Gold | USD500,000 | 15年 | RM1,000,000以上 | 30日 |
| Sabah Silver | RM500,000 | 5年＋5年 | RM600,000以上 | 30日 |
サラワク州（2025年7月31日改訂のガイド）：30歳以上で、RM250,000は預金に残す必要があり、1年後に50%をサラワク州内の住宅のために引き出せます。住宅を買う場合の下限は、Kuching Division（クチン地区）でRM600,000、そのほかの地域でRM500,000です。サバ州（2026年9月8日更新のページ）：25歳以上で、Silverの住宅は高層住宅に限られ、保有者が住めるのはサバ州内だけです。
サバ州では10年間の売却が禁止されていますが、区分の下限以上の別の住宅を買う場合は、5年が過ぎれば売却できます。
MM2Hの保有者が不動産を買う手順
- 区分とエリアを決める：区分の下限と州の下限のうち高いほうを、予算の最低ラインにします。
- 認可を受けたMM2H会社を通して申請する：会社がOSC MM2Hに申請書を出し、最終的な承認は入国管理局が行います。
- 滞在許可の手続きを終える：マレーシアの認可銀行に定期預金を置き、医療保険に入り、健康診断を受け、滞在許可の発給を受けます。
- 不動産取引の弁護士に依頼する：弁護士が権利証を調べ、州政府の取得許可の申請を手伝い、書類に印紙を貼ります。
- 1年以内にSPAに署名する：売買契約書に署名し、MM2H会社を通してS&P Acknowledgement FormをOSC MM2Hに送ります。
- 資金を用意する：ローンを申し込むか、預金の引き出しについてOSC MM2Hに相談します。
- 住宅を持ち続ける：10年間保有するか、より高い住宅に買い替えます。
準備する書類
- パスポート、MM2Hの承認通知書、滞在許可。
- 定期預金の証書、医療保険（60歳以下）、Medical Form II（健康診断書）、LHDNの印紙が押された個人保証書（personal bond）の様式。
- 18歳を超える家族全員の無犯罪証明書。
- SPAまたは予約申込書。ローンを組む場合は給与明細か銀行の取引明細書。
よくある質問
マレーシアで不動産を買うにはMM2Hが必要ですか？
必要ありません。外国人は、州政府の許可を得て州の最低価格以上の物件を選べば、MM2Hの滞在許可を持っていなくても購入できます。
MM2Hで買った物件は売れますか？
最初の10年間は、もっと高い住宅への買い替えを除いて売れません。条件に反して売ると、滞在許可を失うおそれがあります。
MM2HのSilverで買える最も安い住宅はいくらですか？
原則はRM600,000ですが、クアラルンプールとジョホール州は外国人にRM1,000,000を求めており、セランゴール州ゾーン1ではRM2,000,000が必要です。
MM2Hを取得してから、いつまでに買えばよいですか？
MOTACが2025年5月に出した通知によると、Platinum・Gold・Silverの参加者は、滞在許可が発給されてから1年のうちに購入を終える必要があります。
MM2Hの保有者も8%の印紙税を払いますか？
マレーシア国民か永住者でなければ払います。2026年からは、それ以外のすべての個人への住宅の移転に、この一律の税率が適用されるためです。
MM2Hの定期預金で家を買えますか？
預金の半分までを住宅に回せますが、いつから引き出せるかはMOTACの資料によって説明が違うため、まずOSC MM2Hに確認してください。
サラワク州のS-MM2Hでは不動産の購入は任意ですか？
任意です。サラワク州では買うかどうかを選べ、買う場合の下限はクチン地区でRM600,000、州内のほかの地域でRM500,000となっています。
参考資料
- MOTAC：MM2H Category and Requirements overview（MM2Hの区分と条件の概要、2026年2月10日更新）参照内容：各区分の定期預金、年齢、滞在許可の期間、住宅の下限、参加費、滞在の条件。
- MOTAC：MM2H Silver category page（Silver区分のページ）参照内容：購入の義務、10年間の売却禁止、買い替えの例外、許可の取り消し。Gold、Platinum、SEZ/SFZのページも同じ内容です。
- MOTAC：MM2H SEZ/SFZ category page（SEZ/SFZ区分のページ）参照内容：Forest Cityでの購入と、年齢別の定期預金額。
- MOTAC：MM2H requirements and regulations（MM2Hの要件と規則）参照内容：認可を受けたMM2H会社、OSC MM2H、入国管理局の役割。
- MOTAC OSC MM2H：Pengumuman Terkini Program MM2H（MM2Hプログラムの最新のお知らせ、2025年5月28日、マレー語）参照内容：1年の購入期限、Forest Cityの条件、住宅のための預金の引き出し。
- MOTAC：Guide Malaysia My Second Home（MM2Hのガイド、PDF）参照内容：引き出しの時期、外国人の住宅所有、申請の流れ、必要書類の一覧。
- MOTAC：Insights on the Categories（区分の解説、PDF）参照内容：食い違う引き出し時期の説明と、子どもの年齢の上限。
- MOTAC：Sales and Purchase Agreement Submission Acknowledgement form（売買契約の届出書）参照内容：MM2Hの参加者が報告する物件の情報。
- Malaysian Bar：Circular No 444/2024, Restrictions on Non-Citizens and Foreign Companies（外国人と外国企業に対する制限の通達、2024年12月23日）参照内容：第433B条、EPUのガイドライン、州の下限と賦課金（表は2024年10月時点）。
- PropCashflow：Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026（外国人向け最低購入価格2026、2026年2月）参照内容：州の下限の照合。
- PropCashflow：Malaysia Second Home (MM2H) 2026（数字は2026年10月16日に確認）参照内容：MM2Hでも州の下限が下がらないことと、MM2Hなしで買う場合は通常の手続きになることの照合。
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（印紙法 第1附表の印紙税ガイドライン、2026年6月30日）参照内容：第32(ab)項の8%の税率と、第32(a)項の国民向けの段階税率。
- LHDN：Real Property Gains Tax (RPGT) Rates（不動産譲渡益税の税率）参照内容：外国人に適用されるRPGTの税率。
- LHDN：Retention and Remittance by Acquirer（買主による保留と納付）参照内容：7%の保留と60日の期限。
- Conventus Law：The Solicitors' Remuneration Order 2023（弁護士報酬令2023、2023年9月15日）参照内容：弁護士報酬の料率表。
- NST：SST 2 pct hike, here's what you need to know（サービス税2%引き上げの要点、2024年2月）参照内容：2024年3月1日からのサービス税8%。
- CIMB：Malaysia My Second Home (MM2H) property financing（MM2H向け住宅ローン）参照内容：融資比率、期間、対象となる物件、ローンの書類。
- Sarawak MTCP：SMM2H Application Requirements（S-MM2Hの申請要件、2026年10月14日更新）参照内容：2025年7月31日改訂の申請ガイドにある定期預金、年齢、滞在、引き出し、任意の住宅購入。
- Sarawak MTCP：New Requirements for Sarawak-MM2H Effective Jan 1（S-MM2Hの新しい要件、2024年10月）参照内容：2025年1月1日からのRM500,000の定期預金、30歳の年齢条件、30日の滞在。
- Sabah MM2H（KePKAS）：Platinum category terms（Platinum区分の条件）参照内容：サバ州Platinumの定期預金、滞在許可、住宅の下限、売却のルール。
- Sabah MM2H（KePKAS）：Gold category terms（Gold区分の条件）参照内容：サバ州Goldの定期預金、滞在許可、住宅の下限。
- Sabah MM2H（KePKAS）：Silver category terms（Silver区分の条件）参照内容：サバ州Silverの定期預金、高層住宅の条件、サバ州内に限った居住。
MM2Hの条件、州の下限、税率は変わることがあります。数字を使う前に、MOTAC、各州の土地事務所、LHDNの最新のページをご確認ください。
本記事は一般的な情報であり、移住・法律・税務・金融上の助言ではありません。入国管理のルールは変わることがあります。申請や署名の前に、最新のMM2Hの条件をMOTAC（OSC MM2H）またはMOTACが認可したMM2H会社に、不動産のルールをマレーシアの不動産取引の弁護士に確認してください。
出典
- MM2H Category and Requirements overview（MM2Hの区分と条件の概要） — Ministry of Tourism, Arts and Culture（MOTAC、観光芸術文化省）
- Pengumuman Terkini Program MM2H（MM2Hプログラムの最新のお知らせ、2025年5月28日） — MOTAC One Stop Centre MM2H（OSC MM2H）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（印紙税ガイドライン、2026年6月30日） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates（不動産譲渡益税の税率） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Circular No 444/2024: Restrictions on Non-Citizens and Foreign Companies（外国人と外国企業に対する制限の通達） — Malaysian Bar（マレーシア弁護士会）
- SMM2H Application Requirements（S-MM2Hの申請要件） — Ministry of Tourism, Creative Industry and Performing Arts Sarawak（サラワク州観光・創造産業・舞台芸術省）
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。