マレーシアで住宅ローンが通らない8つの理由と対策：DSR・CCRISの確認から再申込みまで
Property Lab 編集部公開 約 16 分で読めます
要点
- マレーシアで住宅ローンが通らない主な理由は、DSR（返済比率）が高いこと、過去12か月分のCCRIS（中央信用情報システム）の記録に延滞があること、銀行が収入を確認できないことの3つです。
- マレーシアの中央銀行（BNM）によると、CCRISはブラックリストではなく、否決された住宅ローンの申込みも表示されません。融資の方針やリスクの取り方は銀行ごとに異なります。
- マレーシアのCredit Reporting Agencies Act 2010（信用情報機関法）では、CTOSなどの民間の信用情報機関は、書面で訂正を求められたら21日以内に回答しなければなりません。
目次
マレーシアで住宅ローンが通らないのは、たいてい銀行が「返済できるか」に不安を持つからです。DSR（返済比率）が高すぎる、CCRIS（中央信用情報システム）の記録に返済の遅れがある、収入を証明しにくい、といった点が典型です。まず銀行に理由を尋ね、無料のCCRISレポートを確かめて原因を直し、そのうえで申し込み直すか別の銀行に当たりましょう。
よくある理由は8つです。高いDSR、CCRISの延滞、special attention account（要注意口座）、破産や訴訟、弱い収入証明、銀行の評価額で認められる以上の借入額、年齢、そして物件そのものです。
審査に落ちてもブラックリストに載るわけではありません。否決された申込みはCCRISに表示されず、融資の方針は銀行ごとに違います。
主な数字（2026年10月時点）
- CCRISの返済履歴12か月
- eCCRISの手数料無料
- CCRIS訂正の回答最大14営業日
- 信用情報機関の訂正21日
- 破産申立ての基準額RM100,000
- 3件目の融資比率最大70%
別名・関連用語：pinjaman perumahan ditolak（マレー語で「住宅ローンの否決」）。CCRIS = Central Credit Reference Information System。DSR = debt service ratio（マレー語ではnisbah khidmat hutang）。AKPK（信用カウンセリング・債務管理機関）= Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit。MdI = Jabatan Insolvensi Malaysia。
住宅ローンが通らないのはなぜ？よくある8つの理由
マレーシアで住宅ローンが断られる理由の多くは、返済能力か信用記録にあります。2017年7月にABM（マレーシア銀行協会）は、主な理由として高いDSR、返済実績の悪さ、収入が足りないか確認できないことを挙げました。
| 理由 | 銀行が見る点 | できること |
|---|---|---|
| 1. 高いDSR | 手取りに対する借入れ | 借入れを減らす |
| 2. 延滞 | CCRISのコード1・2・3 | 期日どおりに返す |
| 3. 要注意口座 | 不良化した口座 | 貸し手と解決する |
| 4. 破産・訴訟 | 裁判所の記録 | 完済か免責 |
| 5. 弱い収入証明 | 書類の不足 | 収入書類をそろえる |
| 6. 評価額を超える | 低い銀行評価 | 自己資金を増やす |
| 7. 年齢 | 短い返済期間 | 借入額を減らす |
| 8. 物件 | リース・土地・案件 | 買う前に確認 |
与信の方針は銀行がそれぞれ決めているため、ある銀行が断った人を別の銀行が承認することもあります。
1. DSRが高すぎる
DSRは、新しい住宅ローンを含む毎月の返済額の合計を、毎月の手取り収入で割った比率です。BNMが2011年に出した責任ある融資のガイドラインは、税金とEPF（従業員積立基金）を差し引いた後の収入を使い、すべての借入れを数えるよう銀行に求めています。CIMBのDSRの解説では、40%未満を「非常に良い」、40%〜60%を「良い」、60%〜70%を「注意」、70%超を「危険」としています。計算式は当サイトの「Home Loan Eligibility in Malaysia 2026 (DSR)」ガイドで説明しています。
2. CCRISに延滞の記録がある
CCRISのレポートには、ローンごとに過去12か月の返済記録が載っています。延滞がなければ0、1回分の延滞なら1というように数字で示されます。延滞分を払うとその月から正常化（regularised）と表示されますが、それ以前に払えなかった月は12か月の範囲内に残って見えます。
3. 要注意口座がある
BNMのCCRISのFAQによると、要注意口座とは、回収や取り立てのために貸し手が注意深く見守っている不良化したローンのことです。CCRISでは、返済条件を変更（rescheduled）したローン、再編（restructured）したローン、AKPKの返済プログラムに入ったローンにも、それぞれの表示がつきます。
4. 破産や訴訟の記録がある
CCRISには返済不履行に伴う法的措置が表示され、CTOS（民間の信用情報機関）は裁判所の記録や官報の公告から訴訟と破産の情報を載せています。MdIによると、債権者はRM100,000以上の債務について破産を申し立てることができ、破産者はその立場を明かさずにRM1,000以上の借入れをしてはいけません。e-Insolvensiポータルで破産の有無を調べる費用はRM10です。
5. 収入が少ない、または証明しにくい
ABMは、収入の低さ、収入が不安定か確認できないこと、勤続期間の短さ、書類の弱さを挙げていました。CIMBの住宅ローンのページは、給与所得者に3か月分の給与明細、歩合で稼ぐ人に6か月分の明細、自営業者に事業登録と6か月分の事業用口座の取引明細、最新のForm B（自営業者の所得申告書）を求めています。
6. 借入額が、銀行が物件に貸せる額を超えている
Hong Leong Bankは、審査を条件に、購入価格と市場価格（open market value）のうち低いほうの最大90%まで貸します。評価額が価格を下回れば、その差は現金で払うことになります。銀行の評価額については「How to Check Property Value in Malaysia」で説明しています。3件目の住宅ローンについては、BNMが2010年11月3日から融資比率（LTV）の上限を70%にしており、詳しくは「Second Home Loan in Malaysia 2026」ガイドをご覧ください。
7. 年齢のせいで返済期間が短くなる
CIMBとBank Muamalatは、最長35年か借り手が70歳になるまでの、どちらか早いほうまで貸します。下の計算例では、45歳で返済期間が25年に限られる人の月々の返済はRM1,771.10ではなくRM2,111.35になり、DSRは60%を超えてしまいます。
8. 銀行が物件を受け入れない
RinggitPlusによると、リース（借地期間）の残りが60年を切ると融資を厳しくする銀行が多く、StashAwayは、銀行が承認時とローン満期時の残存期間を見ると指摘しています。Malay reserve land（マレー保留地）はマレー系の人しか所有できないため、マレー系以外の人はそもそも買えません。BNMは、銀行ごとにリスクの取り方が違うので、ある銀行が避ける案件でも別の銀行なら合う場合があるとしています。
計算例：借入れを1つ減らすとDSRはどう変わる？
この説明用の計算例はPythonで計算しました。毎月の手取り収入RM6,000、自動車ローンRM900、個人ローンRM600に、新しい住宅ローンRM400,000（年4.0%と仮定）を加えた場合です。
| ケース | 住宅ローン返済 | 返済の合計 | DSR |
|---|---|---|---|
| 住宅ローンなし | なし | RM1,500.00 | 25.0% |
| RM400,000・35年 | RM1,771.10 | RM3,271.10 | 54.5% |
| RM400,000・25年 | RM2,111.35 | RM3,611.35 | 60.2% |
| 車を完済・35年 | RM1,771.10 | RM2,371.10 | 39.5% |
| RM360,000・35年 | RM1,593.99 | RM3,093.99 | 51.6% |
説明用の数字です。年4.0%、毎月の残高に利息がかかる方式で計算しており、2026年10月にRinggitPlusに載っていた2.75%〜5.75%の範囲に入ります。DSR 60%までなら、この人が払える返済額はRM2,100で、35年なら約RM474,000まで借りられます。
RM900の自動車ローンを完済するほうが、借入額を10%減らすより効果があります。DSRは54.5%から39.5%に下がり、CIMBが「非常に良い」とする40%のラインを下回ります。
CCRISとCTOSには何が載っている？
CCRISはBNMの信用情報データベースです。一方、CTOS、Experian（旧RAMCI）、Credit Bureau Malaysiaの3社は、Credit Reporting Agencies Act 2010に基づいて財務省に登録された民間の信用情報機関です。
- CCRIS：残っているローン、過去12か月に承認された申込みと審査中の申込み、毎月の返済記録、法的な状況が載り、貸し手が翌月10日までに更新します。信用スコアはつきません。
- 民間の信用情報機関：本人の同意があればCCRISのデータを使え、裁判の記録や会社の役員歴を加えます。料金がかかることがあります。
- 記録が残る期間：同法第25条により、信用情報機関は、最終的な完済から2年を過ぎた不履行や、免責から2年を過ぎた破産を報告してはいけません。
住宅ローンを断られたときの立て直し方法
どの手順も承認を約束するものではありませんが、それぞれが否決のよくある原因に対処します。
- 銀行に理由を聞く：The Edgeは2019年8月、2019年6月のBNMの指示によって銀行は否決の理由を伝える必要があると報じました。信用情報機関のレポートが判断の根拠になった場合は、同法第28条に基づき、どの機関の情報かを尋ねられます。
- CCRISレポートを入手する：MyKad（マレーシアの身分証）とネットバンキングでeCCRIS（CCRISのオンライン版）に登録するか（RM1の振込が必要で、2営業日以内に返金されます）、AKPKの事務所にあるCCRISキオスクを使います。
- CTOSやExperianのレポートも確認する：裁判の記録、過去の役員歴、心当たりのない口座がないかを見ます。
- 誤りがあれば訂正を求める：CCRISの記録が間違っているときは、その情報を報告した銀行に連絡します。回答まで最大14営業日かかることがあり、必要ならBNMTELELINKに申し出ます。信用情報機関には第31条に基づいて書面で請求します。機関は21日以内に回答し、訂正の手続き中はその記録を伏せるか、争いがある旨を記載しなければなりません。
- 返済の負担を減らす：小さなローンやカードの残高を返し、新しい借入れは控えます。今ある住宅ローンがDSRに含まれるなら、金利を下げて返済額を減らせる場合を「Refinancing Your Home Loan」で解説しています。
- ローンの組み方を変える：down payment（頭金）を増やす、年齢の上限内で返済期間を延ばす、安定した収入のあるjoint borrower（連帯借入人）を加える、といった工夫でDSRは下がります。リスクは「Joint Home Loan in Malaysia 2026」で取り上げています。
- 無料の相談を利用する：BNM、AKPK、Credit Guarantee Corporation（信用保証公社）が運営するMyKNP（融資相談サービス）が、否決の理由や借入れの条件についての質問に答えます。AKPKは信用カウンセリングと債務の再編も手がけており、AKPKの公式サイトには、個人と中小企業向けのサービスはすべて無料とあります。
- 条件に合う銀行に申し込み直す：同じ記録でも別の銀行は違う判断をすることがあります。ただし審査中の申込みはCCRISに表示されるので、原因を直してから申し込みましょう。
再申込みまでに待つ期間はある？
決まったルールはありません。マレーシアで住宅ローンを断られたあとの待機期間を定めたBNMや銀行のルールは、調べた範囲では見つかりませんでした。借入れを返し終えた、記録が訂正された、12か月のCCRIS履歴に期日どおりの返済が増えた、など何かが変わってから申し込み直しましょう。
よくある質問
住宅ローンの審査に落ちたのはなぜですか？
多くの場合、手取りに占める返済の割合が大きすぎるか、信用情報に支払いの遅れや法的措置があるか、銀行が収入を確かめられなかったためです。物件、評価額、年齢が原因のこともあるので、銀行に聞いてみてください。
ローンの申込みが否決されるとどうなりますか？
銀行がその融資を断るだけです。否決はCCRISに出ないため次の銀行がそこで知ることはなく、問題を解決してから改めて申し込めます。
否決されるとブラックリストに載りますか？
載りません。BNMはブラックリストを持っておらず、CCRISは貸し手が報告した事実を記録するだけで、判断はそれぞれの銀行が下します。
マレーシアの住宅ローンでDSRの上限は何%ですか？
全国一律の上限はありません。上限は銀行ごとに決められており、CIMBは多くの銀行が60%未満を好むと説明しています。
再申込みまでどのくらい待てばよいですか？
公式の待機期間はありません。借入れを減らすなどして、断られた原因を解消してから申し込んでください。
CCRISレポートを無料で確認するには？
MyKadとネットバンキングでeCCRISにオンライン登録するか、AKPKの支店のキオスクで登録すれば、何回でも無料でレポートをダウンロードできます。
住宅ローンを断られたらAKPKに相談できますか？
できます。AKPKは住宅ローン向けのMyKNPに携わり、申込みが通らない理由や通りやすくする方法を説明しているほか、今の借入れの返済に困っている人も支援しています。
延滞の記録はいつまで信用情報に残りますか？
CCRISでは、直近12か月の範囲にある延滞が表示されます。民間の信用情報機関は、完済から2年たった不履行の記録を外さなければなりません。
参考資料
- AKPK：About AKPK（AKPKについて）参照内容：個人と中小企業向けのサービスがすべて無料であること（2026年10月28日にブラウザで確認）。
- Bank Negara Malaysia：CCRIS Report（CCRISレポート）参照内容：CCRISの概要、12か月の記録、eCCRISとAKPKのキオスク、承認された信用情報機関、よくある誤解、更新の時期。
- Bank Negara Malaysia：CCRIS and eCCRIS FAQs（CCRISとeCCRISのFAQ）参照内容：要注意口座、完済後の延滞の表示、否決が載らないこと、ブラックリストがないこと、無料のレポート、登録時のRM1の振込、異議申し立てと14営業日の回答、破産の状況、AKPK。
- Bank Negara Malaysia：Explanatory Notes for Credit Report（信用レポートの説明書き、PDF）参照内容：延滞のコード、ローンの状態（返済条件の変更、再編、AKPKのプログラム）、法的状況の欄。
- Bank Negara Malaysia：MyKNP Financing Advisory Services（MyKNP融資相談サービス）参照内容：住宅ローンが通らなかった人向けの無料相談。
- Bank Negara Malaysia：Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した不動産市場のための措置、2010年11月3日）参照内容：3件目の住宅ローンの融資比率の上限70%。
- Bank Negara Malaysia：Measures to promote responsible financing practices（責任ある融資のための措置、2011年11月18日）参照内容：税金とEPFを引いた収入とすべての借入れで返済能力を見ること。
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 25（信用情報機関法 第25条、LawPlayer）参照内容：完済した不履行、破産、裁判の記録を報告できる2年の期限（2024年8月の改訂版の条文）。
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 28（信用情報機関法 第28条、LawPlayer）参照内容：不利な判断の根拠になったレポートの提供元を知る権利。
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 31（信用情報機関法 第31条、LawPlayer）参照内容：書面による訂正の請求、21日の回答期限、争いのある記録の表示。
- CTOS：Summary of Rights（消費者の権利のまとめ）参照内容：同法に基づく消費者の権利と、財務省の登録官。
- CTOS：How to fix wrong information in your credit report in Malaysia（信用レポートの誤りの直し方）参照内容：CTOSのデータの出どころと、情報源での訂正の流れ。
- Experian Malaysia：About us（会社概要）参照内容：Experianの旧社名がRAM Credit Information（RAMCI）であること。
- Jabatan Insolvensi Malaysia：Soalan Lazim, Kebankrapan（破産に関するよくある質問、マレー語）参照内容：RM100,000の基準額、RM1,000の借入れのルール、RM10のe-Insolvensiでの検索。
- CIMB：Understanding DSR in Malaysia（マレーシアのDSRを理解する）参照内容：DSRの計算式と評価の区分。
- CIMB Preferred：Variable Home Financing-i（変動金利の住宅ファイナンス）参照内容：35年または70歳までという返済期間の上限と、収入の書類。
- Bank Muamalat：SMART Mortgage HOME参照内容：70歳または35年という期間の上限。
- Hong Leong Bank：Loans FAQ（ローンのFAQ）参照内容：価格と市場価格の低いほうを基準にした融資の割合。
- Association of Banks in Malaysia：Commercial banks are providing financing to eligible house buyers（条件を満たす購入者への融資について、2017年7月21日）参照内容：銀行が挙げた主な否決の理由。
- EdgeProp（The Edge Financial Daily）：BNM addresses 'difficult financing' perception with MyKNP platform（MyKNPで「借りにくい」という印象に対応、2019年8月22日）参照内容：否決の理由の開示を求めた2019年6月の指示についての報道。
- RinggitPlus：What Malaysia's land rules mean for your home and money（マレーシアの土地のルールと住まい・お金）参照内容：リースの残りが60年を切ると融資が厳しくなること。
- StashAway：Freehold vs leasehold title in Malaysia（所有権と借地権の比較）参照内容：銀行が残りのリース期間をどう見るか。
- StarProperty：What you need to know about Malay Reserve Land and Bumiputera Land（マレー保留地とブミプトラ用地の基本）参照内容：マレー保留地を所有できる人。
- RinggitPlus：Home loans（住宅ローンの比較）参照内容：4.0%の仮定の根拠にした掲載金利の幅。
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出典
- CCRIS and eCCRIS FAQs（CCRISとeCCRISのFAQ） — Bank Negara Malaysia（BNM、中央銀行）
- CCRIS Report（CCRISレポート） — Bank Negara Malaysia（BNM、中央銀行）
- MyKNP Financing Advisory Services（MyKNP融資相談サービス） — Bank Negara Malaysia（BNM、中央銀行）
- Credit Reporting Agencies Act 2010, section 31: Right to correct credit information（信用情報機関法 第31条：信用情報を訂正する権利） — Attorney General's Chambers, via LawPlayer（法務長官室、LawPlayer経由）
- Soalan Lazim: Kebankrapan（破産に関するよくある質問、マレー語） — Jabatan Insolvensi Malaysia（MdI、マレーシア破産局）
- Understanding DSR (Debt Service Ratio) in Malaysia（マレーシアのDSR（返済比率）を理解する） — CIMB
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