マレーシア不動産で失敗しない内見チェックリスト：見落としがちな10項目
Property Lab 編集部公開 約 21 分で読めます
要点
- マレーシアのストラタの建物では、2013年ストラタ管理法第142条により、天井の漏水は真上の住戸または共用部分から生じていると推定されます。
- マレーシアの1994年電気規則は、制定時の条文で、ぬれやすい床の近くでは10 mA以下、手持ちの電気器具には30 mA以下の漏電遮断器を求めています。
- マレーシアの2014年の給水に関する規則では、メーター以降の専有部分の配管は所有者が維持するため、買主は内見で水圧と排水を確かめておくべきです。
目次
マレーシアの内見チェックリストでは、掲載写真に写らない点を押さえることが大切です。水圧、湿気、タイルの浮き、ひび割れ、配線、グリル、承認のない増築、付帯設備、騒音、未払いの料金です。この10のチェックは、中古物件にも完成したばかりの新築住戸にも、コンドにも土地付き住宅にも使えます。手付金を払う前に、何を尋ね、何を交渉し、何を書面に残すべきかがわかります。駐在、MM2H、投資のいずれで購入する日本人の方にも、そのまま使えるリストです。
蛇口を同時に開けてトイレを流し、湿気を探し、床のタイルをたたき、分電盤を開け、すべての窓とグリルを試します。増築があれば承認済みの図面を求め、残る付帯設備をリストにし、別の時間帯にもう一度訪れ、最近の請求書を見せてもらいましょう。合意した修理と備品リストは、SPAに書き込みます。
主な数字（2026年11月時点）
- 漏水の修理期限、Form 28の発行から7日
- 水回りの壁の防水膜の立ち上がり150 mm
- 新しい配水管、ポンプなしで届く高さ15 m
- 新築住宅の瑕疵担保期間24か月
別名・関連用語：defect（kecacatan、瑕疵）。inter-floor leakage（kebocoran antara tingkat、上下階の漏水）。renovation works（kerja pengubahsuaian、リフォーム工事）。window grille（jeriji、窓の防犯格子・グリル）。local council（PBT、pihak berkuasa tempatan、地方自治体）。quit rent（cukai tanah、地代税）。assessment tax（cukai pintu、固定資産評価税）。distribution board（DB box、分電盤）。residual current device（RCD、漏電遮断器。RCCBやELCBなど）。Fire and Rescue Department（Bomba、JBPM、消防救助局）。Energy Commission（Suruhanjaya Tenaga、ST、エネルギー委員会）。
内見の手順：10のチェックを順番に
- 水まわりと排水：複数の蛇口とシャワーを同時に出し、トイレを流して、排水口（フロアトラップ）を見ます。
- 湿気と漏水：懐中電灯で天井、シンクの下、窓のまわりを照らし、水染みを探します。
- 床のタイル：1枚ずつ軽くたたき、鈍い空洞音がしないかを聞きます。
- ひび割れ：ドアや窓の角、増築部分のつなぎ目、外壁を見ます。
- 電気設備：分電盤（DBボックス）を開けて漏電遮断器を探し、コンセントを1つずつ試します。
- 窓とグリル：1つずつ開け閉めして施錠を確かめ、南京錠のかかっていない出口を見つけます。
- リフォーム：増築や変更があれば、地方自治体または管理側の承認を求めます。
- 付帯設備：残る物をリストにし、家電を1台ずつ動かして状態を記録します。
- 騒音と暑さ：別の時間帯にもう一度訪れ、音と室温を体感します。
- 請求書：最近の公共料金の請求書、税の領収書、ストラタの管理費明細を見せてもらいます。
1. 水圧と排水：すべての蛇口を同時に開ける
短い内見では、水圧の弱さや排水の遅さを見落としがちです。マレーシアでは敷地内の配管は所有者が維持するものなので、メーターより先の不具合は買主の負担になります。
2014年水道サービス産業規則（P.U.(A) 227/2014）にある標準の需要者契約では、引込管を含む専有部分の配管は需要者の責任です。高層の建物やゲート付きの住宅地では、水道会社の責任は親メーターまでです。ペナンの水道事業者PBAPPによると、その先のポンプや屋上タンクは建物の管理側が維持します。また、別の2014年の配管規則は、新しい住宅地の配水管が、ポンプなしで高さ15メートルまでの建物に届くよう求めています。それより高い棟は、自前のポンプに頼ることになります。
- 同時に：キッチンの蛇口、洗面台、シャワーを一度に開け、トイレを流して水の出方を見ます。
- 排水口：シャワーを数分間出したままにします。水がたまらず、下水のにおいもせずに流れれば問題ありません。
- メーター：土地付き住宅では、すべての蛇口を閉めてもメーターが回り続けるかを見ます。回っていれば、見えない漏水のサインです。
2. 湿気と漏水：天井、シンクの下、上の住戸
茶色い輪じみ、はがれた塗装、ふくらんだ収納の板は、マレーシアの古い住宅で隠れた水を示す典型的なサインです。ストラタの建物では、天井の漏水は真上の住戸または共用部分から生じていると法律で推定されます。
この推定は2013年ストラタ管理法第142条に定められています。2015年の規則は、1つの住戸だけに使われる配管は共用部分の中にあってもその住戸の一部とし、共用の配管は共用部分とする、と補足しています。管理側が点検の証明書（Form 28）を出すと、原因の住戸の所有者は7日以内に修理しなければなりません。購入する部屋の浴室が下の住戸に漏れていれば、その所有者はあなたです。そこで、次の点を確かめましょう。
- 天井：浴室とキッチンの天井を見ます。最上階や土地付き住宅では、屋根の下の天井も確かめます。
- シンクの下：収納の扉を開けて、しみや腐りを探し、配管に触れてみます。
- 記録：コンドの管理事務所に、この住戸や真上の住戸に関わる漏水の通知がないかを尋ねます。
3. タイルの浮きとひび：打診で確認
タイルの浮きとは、タイルが下の床から剥がれた状態です。内見では、硬貨や鍵で1枚ずつたたき、しっかりした音ではなく鈍く空っぽな音がしないかを聞けば見つけられます。
まず所有者の了承を得てから、各部屋を碁盤の目のように順に進み、浴室、キッチン、出入口を重点的に確かめます。盛り上がったタイル（テンティング）や、複数のタイルにまたがるひびがあれば、写真を撮って質問しましょう。
基準を引用するときは注意が必要です。2024年11月、建設業開発庁（CIDB）は、2014年の住宅所有者向け品質ガイドブック（Quality Guidebook for Homeowners）を撤回しました。瑕疵の仕様書と誤解されていたためで、CIDBは自らのQLASSIC評価（基準CIS 7）が個々の住宅を評価するものではないとも述べています（EdgeProp、Utusan Malaysia）。2026年11月時点で、代わりの施工品質ガイドラインの公表は確認できませんでした。新築の住戸なら、タイルの浮きをデベロッパーに出す書面の瑕疵リストに入れましょう。
4. 壁のひび割れと建物の動きのサイン
漆喰のヘアクラックは、多くの場合見た目だけの問題です。ただし、幅が広い、斜めに走る、広がっている、ドアの引っかかりを伴う、といったひびは構造の動きを示すことがあります。特に土地付き住宅や古い増築部分では注意が必要です。
- 角：ドアや窓の角から斜めに走るひびを探します。
- つなぎ目：キッチンやポーチの増築部分が元の家と接する所を確かめます。
- ドア：引っかかる、または掛け金がかからないドアは、枠が動いたサインかもしれません。
- 床：ビー玉を置き、一方向に転がっていかないかを見ます。
- シロアリ：ドア枠や幅木をたたき、細い泥の筋がないかを探します。
ヘアクラックを超えるひびがあれば、過去の補修について尋ね、署名の前に専門技術者（professional engineer）に点検してもらいましょう。名前はマレーシア技術者委員会（BEM）の名簿で確認できます。新築住宅の場合、国家住宅局（JPN）は空室での引き渡し（vacant possession）から24暦月の瑕疵担保期間を示しています。詳しくは「マレーシアの瑕疵担保期間DLP：24か月と修理請求の方法」をご覧ください。
5. 電気設備：分電盤、RCCB、配線の古さ
マレーシアの住宅の配線については、どのコンセントよりも分電盤（DBボックス）が多くを教えてくれます。扉を開けて、漏電遮断器があるか、ラベルがはっきりしているか、焦げ跡やゆるんだ配線がないかを見ましょう。
1994年電気規則の第36条（regulation 36）は、最終回路を漏電遮断器で保護するよう求めています。定格感度は、床がぬれやすい場所で10ミリアンペア以下、手持ちの電気器具を使う場所で30 mA以下、その他の場所で100 mA以下です。これは1994年の制定時の条文で、その後の改正は確認していません。詳細はエネルギー委員会に確かめてください。
- 作動テスト：所有者の許可を得て、RCCBのテストボタンを押します。すぐに電気が切れれば正常です。
- コンセント：スマートフォンの充電器を1つずつ差し込み、プレートが熱くないか、変色していないかを確かめます。
- 履歴：最後に配線を引き直したのはいつで、誰が行ったかを尋ねます。
配線の引き直しや容量の変更には、エネルギー委員会（Suruhanjaya Tenaga）登録の電気工事業者を使うよう、同委員会は所有者に案内しています。登録業者は委員会のECOSのウェブサイトに載っています。古い配線は現実のリスクです。2025年10月、クランタン州の消防局長はBernamaに対し、消防救助局（Bomba）の統計では州内の住宅火災の78%が、古い配線を含む電気的な原因によるものだと述べました。
6. 窓、グリル、火災時の逃げ道
マレーシアの住宅では、すべての窓、引き戸、窓の防犯格子（グリル）がスムーズに開き、施錠でき、閉まることが大切です。少なくとも1つの出口は、鍵や暗証番号を探さずに内側から開けられる必要があります。
2025年9月、Bombaのクランタン州の局長はBernamaに対し、住宅のグリルのデザインをBombaが強制することはできないと述べました。そのうえで、南京錠や暗証番号のない非常時の避難口を少なくとも1つ設けること、内側から掛け金で開けられるクイックリリース式のグリルを使うことを勧めています。
- 引き戸：力を入れずに動き、しっかり施錠でき、雨が入らないことを確かめます。敷居に水の跡がないかも見ましょう。
- 上の階：寝室の窓のグリルが溶接で固定されていないか、南京錠がかかっていないかを確かめます。
- バルコニー：手すりを押してみて、排水口が詰まっていないかを見ます。
ストラタのモデル管理規約は、火災時の避難経路をふさぐことを禁じ、外観の変更には管理側の書面の承認を求めています。外観には、外側の窓やバルコニーも含まれます。後付けのグリルや囲ったバルコニーが承認を受けたものかを尋ねましょう。
7. リフォーム工事と増築：承認を受けているか
増やした部屋、拡張したキッチン、屋根をかけたポーチが価値になるのは、承認を受けている場合だけです。地方自治体の書面の承認なしに家を建てたり改造したりすると、1974年道路・排水・建築法（Act 133）第70条に違反するためです。
スレンバン市議会（MBS）のFAQは、承認済みの図面と異なる工事も同条に違反すると補足しています。土地付き住宅では、増築ごとに承認済み建築図面と地方自治体の承認を求め、目の前の建物と見比べましょう。
コンドの場合、2015年のモデル管理規約は、管理側の事前の書面による承認と、必要に応じて当局の承認を求めています。当局の承認がなければ、管理側の承認は取り消されたものとみなされます。浴室のタイルを張り替えていないかも尋ねましょう。水回りの床仕上げを取り替えるときは、新しい防水膜を壁に150 mm以上立ち上げる必要があります。承認のない工事があれば、売買契約書（SPA）でどう扱うかを弁護士に相談してください。
8. 付帯設備・備品：何が残り、きちんと動くか
書面にないものは残らないと考えましょう。マレーシアの中古物件では、価格に含まれる照明、ファン、エアコン、温水器、造り付けの家具を、SPAに添付する備品リストに記載するのが基本です。
全国住宅購入者協会（HBA）に寄稿した不動産取引の弁護士は、この作業を買主の役目としています。EdgePropのSPAの解説も、付帯設備のあいまいな書き方は争いのもとになると注意しています。次のように進めましょう。
- 電源を入れる：エアコン、温水器、コンロ、レンジフード、自動ゲートを1つずつ動かします。
- 写真：残る品を、ブランドと状態がわかるように撮っておきます。
- 早めに合意：手付金（earnest deposit）を払う前にオファーレター（購入申込書）に品目を書き、その後SPAにも入れます。
- 新築：付帯設備をSPAの仕様と比べます。
9. 騒音、暑さ、におい：2つの時間帯に内見する
平日の午後に1回内見しただけでは、ラッシュ時の渋滞、夜の騒音、午後の暑さ、料理やごみのにおいがわかりません。別の時間にもう一度訪れるのが、このリストで最も費用のかからない確認です。
- 時間帯：平日の夕方に1回、週末の朝に1回訪れます。
- 暑さ：西向きの部屋には午後遅くの日が差し込みます。夕方近くに壁やガラスに触れてみましょう。
- 音：高速道路、鉄道、学校、フードコート、ナイトマーケットの音に耳を澄ませます。
- 地域の暮らし：礼拝所、礼拝の時間、祭りは多くの住宅地の日常の一部です。どのくらい近くに住みたいかを決めておきましょう。
- におい：ごみシュート、ごみ置き場、裏通りの排水路の位置を確かめます。
10. 請求書と諸費用：公共料金、地代税、固定資産評価税
未払いの料金がマレーシアの物件に付いて回ることがあります。最新の電気・水道の請求書、地代税（cukai tanah）と固定資産評価税（cukai pintu）の領収書、ストラタの住戸なら管理費の明細を見せてもらいましょう。
エネルギー委員会のFAQによると、電力会社はメーターの不正操作による逸失収益（lost revenue）を、登録された需要者、通常は所有者に請求します。売却後でも、口座が閉じられていないか名義が変わっていなければ請求できます。引き渡しの際は口座を自分の名義に移し、メーターの数値を記録して、売主の期間と自分の期間をはっきり分けましょう。
コンドについては、2013年ストラタ管理法第31条または第73条に基づく管理費と滞納の正式な証明書を、「KLでコンドミニアムを選ぶ9つのチェックポイント：駅距離・管理・洪水リスク」で解説しています。売買の完了時に滞納が精算されていることは、弁護士に確かめてもらいましょう。2つの税については「マレーシアの地代税と固定資産評価税2026：cukai tanahとcukai pintuの違い」で説明しています。
コンドか土地付き住宅か：問題ごとの相談先
同じ不具合でも、ストラタの建物と、独自の権利証を持つ土地付き住宅とでは、相談する相手が変わります。
| 問題 | コンド・ストラタ | 土地付き住宅 |
|---|---|---|
| 水圧が弱い | 管理側、ポンプ | メーター以降は所有者 |
| 天井の漏水 | 上の住戸かMC | 屋根、所有者 |
| リフォームの承認 | MC＋PBT | 地方自治体 |
| グリルと外観 | MCの承認が必要 | 所有者が決める |
| 住戸内の配線 | 住戸の所有者 | 同左 |
| 滞納の証明 | 第31条・第73条 | 税の領収書 |
P.U.(A) 227/2014（専有部分の配管）、Act 757第142条と2015年の規則（漏水、管理規約）、スレンバン市議会が説明するAct 133第70条に基づきます。PBTは地方自治体のことです。ストラタタイトルの土地付き住宅は、コンドの列に従います。
持ち物と、建物検査士に頼むべきか
懐中電灯、写真用のスマートフォンとコンセントを試す充電器、タイルと床を確かめる硬貨とビー玉、家具の寸法を測るメジャーを持っていきましょう。
古い住宅や大がかりなリフォーム済みの住宅では、有料の建物検査が役立ちます。ただし、選び方には注意が必要です。HBAは2025年4月、建物検査を行うサーベイヤー（building surveyor）にはまだ公的な専門職の委員会がなく、研修をほとんど、あるいはまったく受けていない検査員もいると書いています。資格、所属団体、共同検査（joint inspection）に立ち会ってくれるかを尋ねましょう。
ポイント：交渉の場は内見です。法律事務所Donovan & Hoによると、中古物件は「現状有姿（as is where is）」で買うのが一般的だからです。漏れている配管から承認のない増築まで、見つけた問題はすべて、オファーレターに署名する前に、値下げ、引き渡し前に売主が終える修理、または書面の条項に変えましょう。日本で物件を見慣れた方も、この順番を意識しておきましょう。
関連ガイド：「マレーシアの中古物件購入でよくある7つの落とし穴：サブセールの注意点」、「マレーシアの物件引き渡しVP：意味、CCC、確認すべきこと」、「マレーシアで買うなら土地付き住宅かコンドミニアムか」。
よくある質問
マレーシアで家を内見するとき、何を確認すべきですか？
写真ではわからない点に絞りましょう。水の出方、湿気、タイルの浮き、ひび割れ、DBボックス、グリル、増築の承認、付帯設備のリスト、別の時間帯の騒音、最近の請求書です。
内見中に水圧はどう確かめますか？
2〜3か所の蛇口とシャワーを同時に開け、トイレを流します。水がちょろちょろとしか出なくなったら、コンドならポンプとタンクについて、土地付き住宅なら配管について尋ねましょう。
タイルの浮きはどう調べますか？
所有者の了承を得て、硬貨や鍵で1枚ずつ軽くたたきます。しっかりしたタイルは硬く澄んだ音、浮いたタイルは鈍く空っぽな音がします。
上の階のコンド住戸からの漏水は誰が払いますか？
通常は、水が出ている住戸の所有者です。マレーシアのストラタ法では天井の漏水は上から来ていると推定され、管理側が点検して修理すべき人を特定します。
マレーシアの住宅にRCCBは必要ですか？
1994年電気規則の制定時の条文は、最終回路に漏電保護を求めており、水回りや手持ちの器具にはより厳しい定格を定めています。そのための一般的な機器がRCCBです。現行のルールはエネルギー委員会に確認してください。
承認のない増築がある家を買ってもよいですか？
買うことはできますが、リスクも引き継ぎます。承認済みの図面を入手し、増築の扱いをSPAに入れるよう弁護士に頼みましょう。地方自治体は承認のない工事を違反として扱う点も忘れないでください。
購入前に何回内見すべきですか？
少なくとも2回、異なる時間帯に訪れ、交通の音や暑さを確かめましょう。署名の前に、チェックリストを持って、または検査士と一緒に3回目の訪問をする価値があります。
参考資料
- P.U.(A) 227/2014：Water Services Industry (Water Supply Services Agreement between Consumer and Water Distribution Licensee) Rules 2014（2014年水道サービス産業規則、需要者と配水事業者の給水契約、FAOLEXにある官報の写し）参照内容：専有部分の配管を維持する需要者の義務と、高層の建物やゲート付きの住宅地では親メーターまでという範囲。
- P.U.(A) 36/2014：Water Services Industry (Water Reticulation and Plumbing) Rules 2014（2014年水道サービス産業（配水・配管）規則、FAOLEXにある官報の写し）参照内容：第17条（rule 17）、ポンプなしで15メートルという設計上の高さ。
- PBAPP media statement：building management must maintain internal reticulation（PBAPPの声明、建物の管理側が内部の配水設備を維持すべき、2020年9月7日）参照内容：親メーター以降のポンプ、配管、屋上タンクに対する管理側の義務。
- Strata Management Act 2013, section 142（2013年ストラタ管理法第142条、LawPlayer掲載のAGCの条文）参照内容：天井の漏水は上から来るという推定。
- P.U.(A) 107/2015：Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015（2015年ストラタ管理（維持・管理）規則、DBKLのサイトにある官報の写し）参照内容：上下階の漏水に関する第55条〜第64条と、第3附則のモデル管理規約第20条、第27条、第29条。
- Electricity Regulations 1994, original text（1994年電気規則、制定時の条文、WTO掲載の写し）参照内容：漏電遮断器に関する第36条。その後の改正は確認していません。
- Energy Commission FAQ：who to appoint for new wiring or rewiring（エネルギー委員会のFAQ、配線の新設・引き直しの依頼先）参照内容：ST登録の電気工事業者に依頼するという案内。
- Energy Commission FAQ：lost revenue claims after selling a house（エネルギー委員会のFAQ、売却後の逸失収益の請求）参照内容：登録需要者の名義を変えないことのリスク。
- Energy Commission FAQ：why lost revenue is not claimed from a tenant（エネルギー委員会のFAQ、逸失収益を賃借人に請求しない理由）参照内容：供給契約に署名する登録需要者が所有者であること。
- Seremban City Council (MBS)：structure without MBS approval（スレンバン市議会、承認のない構造物）参照内容：1974年道路・排水・建築法第70条。
- National Housing Department (JPN, KPKT)：FAQ, question 8 on the defect period（国家住宅局のFAQ、瑕疵担保期間に関する質問8）参照内容：Schedule GとHに基づく24か月の瑕疵担保期間。
- Board of Engineers Malaysia：directory of registered persons（マレーシア技術者委員会、登録者名簿）参照内容：技術者の登録の確認。
- EdgeProp：CIDB retracts 2014 homeowners' quality guidebook（CIDBが2014年の住宅所有者向け品質ガイドブックを撤回、2024年11月15日）参照内容：撤回の経緯、CIS 7、予定されている施工品質ガイドライン。
- Utusan Malaysia：CIDB tarik serta-merta buku Quality Guidebook for Homeowners（CIDBが品質ガイドブックを即時撤回、2024年11月14日）参照内容：QLASSICは個々の住宅を評価しないというCIDBの声明。
- Free Malaysia Today (Bernama)：Permanent grilles, safety barrier or fatal trap?（固定式のグリルは安全柵か、命取りの罠か、2025年9月22日）参照内容：非常時の避難口とクイックリリース式グリルについてのBombaの助言。
- Borneo Post (Bernama)：Safety barrier or a fatal trap?（安全柵か、命取りの罠か、2025年10月5日）参照内容：クランタン州の住宅火災のうち、電気的な原因によるものの割合。
- Donovan & Ho：Auction vs secondary market property（競売物件と中古市場の物件、2021年8月）参照内容：中古物件が「現状有姿」で買われることと、完了前の修理の交渉。
- National House Buyers Association：Understanding an SPA, Part 1（全国住宅購入者協会、SPAの解説第1部、Cheong Yoke Ping、2006年）参照内容：SPAに添付する付帯設備・備品の一覧。
- EdgeProp：What is a sales and purchase agreement in Malaysia?（マレーシアの売買契約書とは）参照内容：中古物件のSPAに、含まれる品目をはっきり記載すること。
- StarProperty (HBA)：Time to regulate building inspectors' conduct（建物検査員の行為を規制すべき時、2025年4月）参照内容：建物検査を行うサーベイヤーに公的な委員会がないこと。
法令や公的なページは変わることがあります。署名の前に、エネルギー委員会、水道事業者、地方自治体、建物管理官（Commissioner of Buildings）で最新の内容を確認してください。
本記事は一般的な情報であり、法律・技術・財務上の助言ではなく、専門家による建物検査の代わりにもなりません。合意した修理、付帯設備、承認に関する問題は、マレーシアの弁護士に依頼してオファーレターとSPAに盛り込んでもらいましょう。
出典
- Water Services Industry (Water Supply Services Agreement between Consumer and Water Distribution Licensee) Rules 2014, P.U.(A) 227/2014（2014年水道サービス産業規則、需要者と配水事業者の給水契約） — Government of Malaysia, gazette copy on FAOLEX（マレーシア政府、FAOLEXにある官報の写し）
- Strata Management Act 2013, section 142（2013年ストラタ管理法第142条） — Attorney General's Chambers of Malaysia, via LawPlayer（マレーシア法務長官室、LawPlayer経由）
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015（2015年ストラタ管理（維持・管理）規則） — Government of Malaysia, gazette copy hosted by DBKL（マレーシア政府、DBKL掲載の官報の写し）
- I intend to carry out new wiring or rewiring at my residence: which party should I appoint?（住宅の配線の新設・引き直しは誰に依頼すべきか） — Suruhanjaya Tenaga（エネルギー委員会）
- Electricity Regulations 1994（1994年電気規則） — Government of Malaysia, copy hosted by the WTO（マレーシア政府、WTO掲載の写し）
- Structure without MBS approval（MBSの承認のない構造物） — Majlis Bandaraya Seremban（スレンバン市議会）
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。