马来西亚新房保修期 (DLP)：24个月内如何向发展商索赔
Property Lab 编辑部发布 约 11 分钟阅读
要点
- 在马来西亚，标准附表G和H合约规定的新房保修期是交屋起24个月，发展商须在收到书面通知后30天内修好缺陷。
- 根据2015年的附表G和H，如果发展商不理会缺陷，买家可寄出维修报价、再等30天，然后自行维修，并从5%保留款中获得偿还。
- 截至2026年10月，马来西亚购屋者索偿仲裁庭受理RM50,000以内的缺陷索偿，申请费RM10，须在保修期结束后12个月内提出。
目录
在马来西亚向持有执照的发展商购买新房，保修期（缺陷责任期，DLP）是从你交屋（VP，vacant possession）当天起计24个月。根据标准买卖合约（SPA），只要你以书面报告缺陷，发展商就必须在30天内自费修好。如果发展商做不到，你可以自行维修再索回费用，这笔钱通常来自发展商律师代为保管的5%保留款（stakeholder sum）。
在24个月内，给发展商寄一份注明日期的书面缺陷清单。如果30天内什么都没修，就把维修报价寄给发展商，再给它30天，之后才请承包商动工。RM50,000以内仍未解决的索偿，可在保修期结束后12个月内，交给 Tribunal for Homebuyer Claims / TTPR（购屋者索偿仲裁庭）处理。
关键数字（截至2026年10月）
- 保修期（从交屋起）24个月
- 发展商维修期限30天
- 保留款（附表G、H）售价的5%
- 仲裁庭索偿上限RM50,000
- 保修期满后申请期限12个月
- 仲裁庭申请费RM10
又称：tempoh liabiliti kecacatan（缺陷责任期，DLP）、tempoh tanggungan kecacatan、defects liability period（保修期）、milikan kosong（交屋，vacant possession，VP）、pemegang kepentingan（保管人，stakeholder）、Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah 或 TTPR（购屋者索偿仲裁庭）。
马来西亚的新房保修期（DLP）有多长？
在马来西亚半岛和纳闽，依据 Housing Development Act（屋业发展法令）出售的新房，保修期是买家交屋之日起24个月，规定于附表G第27条和附表H第30条。国家房屋局（JPN）的常见问答也确认了这一点。
即使你一直没有去领钥匙，只要发展商发出交屋通知满30天，你就被视为已经交屋（附表G第26(3)条，附表H第27(3)条）。我们的“马来西亚交屋（Vacant Possession）”指南详细说明了交屋流程。
旧合约的规定不一样：据《星报》（The Star）报道，保修期在2007年12月1日由18个月延长至24个月。
附表G与H所说的“缺陷”指的是什么？
根据马来西亚的标准买卖合约，缺陷是指在24个月内出现的任何缺陷、收缩（shrinkage）或其他毛病，而原因是施工或材料不良，或房屋没有按照批准的图则和说明建造。
KPKT 网站上的仲裁庭常见问答举了一些例子，例如油漆不整齐、墙面凹凸不平、材料有问题，以及房屋没有按照买卖合约的图则建造。发展商顾问的设计失误、疏忽索偿、废弃工程，以及与 CCC（完工与合规证书）有关的争议，都不在仲裁庭的审理范围内。
附表G、H、I与J：各份合约有什么不同？
四种标准购屋合约的保修期都是24个月，维修期限也都是30天；不同之处在于保修范围，以及由谁偿还你的维修费用。
| 项目 | 附表G | 附表H | 附表I、J |
|---|---|---|---|
| 房屋类型 | 有地房产 | 分层房产 | 10:90 销售 |
| 保修期条款 | 27 | 30 | 27（I）、30（J） |
| 涵盖范围 | 建筑物 | 单位＋公共设施 | 同 G／H |
| 维修期限 | 30天 | 30天 | 30天 |
| 保留款 | 5% | 5% | 无 |
| 你的维修费 | 从保留款支付 | 从保留款支付 | 发展商偿还 |
资料取自 JPN 发布的Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015（2015年屋业发展（管制与执照）（修订）条例），自2015年7月1日起生效。附表I和J属于先建后售合约：签约时付10%，交屋通知发出后付90%。在这两种合约下，发展商须在收到你的书面要求后30天内，退还你的维修费用。
5%保留款有什么作用？
在附表G和H下，售价的5%在交屋时支付，但由发展商的律师以保管人（stakeholder）身份持有，之后分两半发放给发展商：交屋后第8个月和第24个月各发放一半。
如果你在发放日期之前，把缺陷通知的副本送达这位律师，律师就必须扣住那一半款项，直到发展商的建筑师证明缺陷已经修好（附表G第27(3)条，附表H第30(3)条）。
举例：一间RM500,000的房子，会扣留RM25,000，在两个发放日期各发放RM12,500；如果在2026年1月15日交屋，这两个日期就是2026年9月15日和2028年1月15日。
每一份缺陷通知都要抄送发展商的律师，这样在维修获得证明之前，保留款就会一直留在律师手上。
如何在保修期内向发展商索赔：步骤详解
在马来西亚索赔缺陷，要先发出书面通知，给发展商两次各30天的机会，之后才自行维修并索回费用（附表G第27(2)条，附表H第30(2)条）。
- 检查并记录：交屋后尽快、在装修之前检查每个房间，为每个缺陷拍照并注明位置，整理成一份编号清单。
- 发出书面通知：亲手递交或以挂号信寄出清单（附表G第29条，附表H第32条）；挂号信在寄出5天后即被视为已经收到。
- 抄送发展商律师：在每个发放日期之前，把同一份通知送达持有保留款的律师行。
- 等待30天：发展商必须在收到通知后30天内自费修好缺陷。
- 寄出维修费用：如果发展商毫无动静，就向承包商索取报价，并在动工之前把费用告知发展商。发展商之后还有30天可以自己动手修。
- 自行维修并索偿：如果发展商仍然没修，就尽快动工，并寄出列明金额的书面要求；在附表G和H下，发展商的律师须在30天内从保留款付钱给你。
- 必要时进一步追讨：如果拿不到钱，或缺陷依然存在，就在保修期届满后12个月内向购屋者索偿仲裁庭提出索偿。
三个30天期限加起来，从第一次通知到拿回钱至少要90天，还未计算你自己的维修时间。一份引述 JPN 的 EdgeProp 指南说第二次机会是14天，但2015年宪报公布的附表G和H写明是30天，所以请以你的买卖合约为准。
验收缺陷时要检查什么？
EdgeProp 的保修期指南建议，在马来西亚验收缺陷时，应检查发展商提供的每一个表面和装置，最好在白天检查，下雨后再检查一次：
- 墙壁和地板：裂缝、潮湿斑块、油漆粗糙、空心或不平的瓷砖。
- 门窗：是否对齐、门锁、缝隙和漏水。
- 湿区（wet areas）：积水、排水慢、洗手盆下漏水。
- 电器与阳台：没电的插座、松动的栏杆、推拉门渗水。
先验收，再装修。EdgeProp 提醒，如果先敲掉瓷砖，发展商可以辩称原本的状况已无法核实；而在寄出费用通知之前就请承包商，你的退款也可能引起争议。
分层房产的缺陷：你的单位与公共设施
在马来西亚，公寓或其他分层房产适用附表H的保修期，涵盖你的单位（parcel）、建筑物和公共设施（common property）的缺陷，同样是从你交屋起计24个月。
Chur Associates 的律师 Chris Tan 对 EdgeProp 表示，在管理委员会（联合管理机构 JMB 或管理机构 MC）接手之前，业主直接向发展商报告公共设施的缺陷；接手之后，业主仍然可以向发展商提出。
Strata Management Act 2013（2013年分层管理法令）第17条规定，JMB 的第一次常年大会必须在某个单位交屋后12个月内召开。我们的“管理费与偿债基金（Sinking Fund）”指南说明了 JMB 收取哪些费用。
保修期结束后才出现的隐藏缺陷怎么办？
隐藏缺陷（latent defect）是指在24个月保修期过后才出现的隐藏毛病；在马来西亚，买家仍可在严格的期限内向仲裁庭或法庭追讨。
- 仲裁庭：JPN 表示，买家可以就保修期后出现的损坏向 TTPR 提出索偿，但须遵守 KPKT 规定的12个月期限。
- 法庭（一般规定）：根据Limitation Act 1953（1953年时效法令）第6条，合约或侵权（tort）索偿必须在诉因产生之日起六年内提出。
- 法庭（隐藏损害）：律师行 Shearn Delamore 和 Wong & Partners 指出，自2019年9月1日起生效的第6A条允许在发现损害后三年内提出疏忽索偿，但最迟不得超过诉因产生后15年。
Wong & Partners 也提醒，目前还不清楚法庭会在多大范围内运用第6A条，所以请咨询律师。
向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）提出索偿
购屋者索偿仲裁庭审理因购屋者与屋业发展商之间的买卖合约而产生、金额不超过RM50,000的索偿，只限马来西亚半岛和纳闽联邦直辖区的房屋。
- 适用房屋：有地房屋、公寓和 SOHO，不包括商业建筑。
- 较大的索偿：超过RM50,000的索偿须交由地庭（Sessions Court）审理，除非双方书面同意交给仲裁庭处理。
- 要提交的文件：Borang 1（表格1）一式四份、Borang Butiran TTPR（TTPR 详情表格），以及买卖合约、交屋信和 CCC 的副本。缺陷索偿还需要报价单、彩色照片、你的两份通知和技术索偿清单，各一式3份。
- 费用：RM10，可在柜台以现金支付，或邮寄抬头为“Akauntan Negara Malaysia-KPKT-T”的银行汇票或邮政汇票。不接受个人支票。
- 律师：不允许代表出庭，除非仲裁庭同意案件涉及复杂的法律问题，而且你会面对严重的经济困难。
- 速度：发展商必须在收到 Borang 1 后14天内提交答辩书；客户约章的目标是每宗索偿在100个工作日内处理完毕。
仲裁庭的办事处设在布城、瓜拉登嘉楼、新山和甲抛峇底。据 Conventus Law 的说法，买家必须是向发展商或第一买家购买房屋，所以二手房买家应先咨询律师。我们的“二手房与新房项目比较”指南比较了这两种购屋途径。
常见问题
马来西亚的保修期有多长？
四种标准发展商合约（附表G、H、I和J）都规定，保修期为交屋后24个历月。
保修期从什么时候开始计算？
从你交屋当天开始；如果你还没领钥匙，就从发展商发出交屋通知后第30天起算。
发展商有多少天时间维修缺陷？
收到你的书面通知后有30天；你寄出承包商报价后，再有第二个30天。
我可以自己维修缺陷，再索回费用吗？
可以，但要等两个30天的机会都过了；之后，对方须在收到你的书面要求后30天内还钱。
5%保留款会怎样处理？
发展商的律师会在交屋后第8个月和第24个月各发放一半；但如果你及时送达缺陷通知，而维修还没获得证明，律师就会扣住这笔钱。
保修期涵盖公寓的公共设施吗？
涵盖；根据附表H，发展商也必须修好建筑物和公共设施的缺陷。
向购屋者索偿仲裁庭提出索偿有什么期限？
KPKT 允许在买卖合约规定的保修期结束后12个月内提出缺陷索偿，每宗索偿上限为RM50,000。
保修期过后发现隐藏缺陷，还可以索偿吗？
有可能，可以向仲裁庭，或根据时效法令向法庭提出，但期限很严格，所以要尽早寻求法律意见。
参考资料
- Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015（2015年屋业发展（管制与执照）（修订）条例），附表G、H、I和J（宪报 PDF，由 JPN 发布）用于：保修期条款、30天的各个步骤、保留款及其发放日期、视为交屋、通知的送达方式，以及10:90附表。
- 国家房屋局（JPN）：Soalan Lazim, Penguatkuasaan（常见问答：执法）用于：24个历月，以及在保修期后向 TTPR 提出索偿。
- KPKT：Soalan Lazim, Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（购屋者索偿仲裁庭常见问答）用于：审理权限、适用房屋、索偿类别与排除项目、RM50,000上限、12个月期限、所需文件、RM10费用，以及14天答辩期。
- KPKT：Permohonan Borang Tuntutan oleh Pembeli Rumah（购屋者索偿表格申请，Borang 1）用于：超过RM50,000的索偿，以及有关律师的规定。
- KPKT：Senarai Semak Pemfailan Borang 1 TTPR（Borang 1 提交核对清单，PDF）用于：技术索偿的提交清单。
- KPKT：Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata（关于房屋与分层管理仲裁庭）用于：仲裁庭的办事处，以及100个工作日的客户约章。
- Limitation Act 1953（1953年时效法令）第6条（LawPlayer）用于：合约与侵权索偿的六年期限。
- Shearn Delamore（经 Conventus Law）：Amendment to the law on latent damage（隐藏损害法律修订，2019年9月）用于：第6A条、三年与15年期限，以及2019年9月1日起生效。
- Wong & Partners（经 Conventus Law）：Limitation period for latent defects（隐藏缺陷的时效期限，2019年8月）用于：第6A条的适用范围，以及法庭将如何运用的未决问题。
- Strata Management Act 2013（2013年分层管理法令）第17条（LawPlayer）用于：JMB 必须成立的时间。
- EdgeProp：Tackling defects in common property before JMB formation（JMB 成立前如何处理公共设施缺陷，2022年12月）用于：律师对公共设施缺陷、集体索偿和电梯的看法。
- EdgeProp：Defect liability period and developer accountability（保修期与发展商的责任，2026年10月）用于：检查项目、装修风险及常见错误；其中14天的说法与宪报文本不同。
- Conventus Law：A practical guide to filing a claim at the Homebuyer's Tribunal（向购屋者仲裁庭提出索偿的实用指南，2022年9月）用于：谁可以提出索偿。
- 《星报》（The Star，经 HBA）：Housebuyers to enjoy 24 months' warranty（购屋者享有24个月保修，2007年12月）用于：保修期由18个月改为24个月。
官方网页和表格会更新，采取行动之前，请查看 JPN 和 KPKT 仲裁庭网页上的最新内容、收费和提交渠道。
本文仅供一般参考，不构成法律意见。你的权利以你本身的买卖合约为准；如果打算自行维修再索偿，或准备提出索偿，请先咨询律师。
来源
- Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015（附表G、H、I、J） — Jabatan Perumahan Negara（国家房屋局，总检察署宪报）
- Soalan Lazim - Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（购屋者索偿仲裁庭常见问答） — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan（KPKT，房屋及地方政府部）
- Soalan Lazim (Penguatkuasaan)（常见问答：执法） — Jabatan Perumahan Negara（国家房屋局）
- Senarai Semak Pemfailan Borang 1 TTPR（Borang 1 提交核对清单） — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan（KPKT，房屋及地方政府部）
- Limitation Act 1953（1953年时效法令）第6条 — LawPlayer（总检察署文本）
- Malaysia: Amendment to the law on latent damage（隐藏损害法律修订） — Shearn Delamore & Co（经 Conventus Law）
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。