在马来西亚买新楼盘前必查的6件事：如何避开烂尾项目
Property Lab 编辑部发布 约 12 分钟阅读
要点
- 截至2026年6月30日，KPKT 统计马来西亚半岛有303个病态和100个确认烂尾的私人房屋项目，其中烂尾项目涉及14,961名买家。
- 在马来西亚，发展商必须持有执照以及广告与销售准证，才能出售新楼盘；买家可以在 JPN 的 TEDUH 网站核对这两个编号。
- 根据马来西亚的 Act 118，买家的购屋款项必须存入项目的房屋发展户口；如果工程连续停顿6个月，买家可以终止买卖合约。
目录
在马来西亚买新楼盘，订购之前先做6项检查，就能降低买到烂尾项目的风险：发展商执照与准证、房屋发展户口、土地与各项批准、发展商的过往记录、标准买卖合约，以及工程停顿时你有哪些选择。截至2026年6月30日，KPKT 统计马来西亚半岛共有100个确认烂尾的私人房屋项目，涉及14,961名买家。
先在 KPKT 的 TEDUH 网站查询发展商和项目，只把钱付进附表G或H买卖合约中写明的房屋发展户口，再做一次地契查册。没有任何检查能消除所有风险，但几项检查加起来，可以筛掉没有执照的卖家，也能及早看出警讯。
关键数字（截至2026年10月）
- 病态项目，2026年6月30日303
- 确认烂尾项目100
- 公寓交屋期限36个月
- 有地房屋交屋期限24个月
- 迟交屋赔偿 LAD每年10%
- 索偿庭最高索偿额RM50,000
又称：projek terbengkalai（烂尾项目、烂尾楼，abandoned project）；projek sakit（病态项目，sick project）；Akaun Pemajuan Perumahan（房屋发展户口，Housing Development Account，HDA）；Permit Iklan dan Jualan（广告与销售准证）；Perjanjian Jual Beli（买卖合约，SPA）；Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（TTPR，购屋者索偿仲裁庭，Tribunal for Homebuyer Claims）；Bina Kemudian Jual（先建后售，build then sell）。
如何检查新楼盘：订购前必查的6件事
- 执照与准证：在 TEDUH 核实发展商执照，以及广告与销售准证。
- HDA 户口：确保每一笔付款都进入该项目的房屋发展户口。
- 土地与批准：查册地契，并确认建筑图则已获批准。
- 过往记录：在 KPKT 的病态与烂尾项目名单中查找这家发展商。
- 标准买卖合约：只签规定格式的附表G或H合约，并按工程阶段付款。
- 退出选项：了解工程停顿时，你有权终止合约、提出索偿和寻求协助。
以上检查依据的是适用于马来西亚半岛的《1966年房屋发展（管制与执照）法令》，即第118号法令（Act 118）；沙巴和砂拉越另有各自的法律。
检查1：发展商有没有执照和有效的广告与销售准证？
在马来西亚，房屋发展商必须根据 Act 118 第5条取得执照，才能建屋出售；也必须根据1989年条例第5条取得广告与销售准证，才能为房屋打广告或出售。
条例第6条规定，除了电台和电视广告，所有广告都必须印上执照编号、准证编号及其有效日期，还要列出土地地权和任何产权负担、预计完工日期，以及批准建筑图则的机构。到 JPN 管理的TEDUH 执照与准证查询输入项目或发展商名称，把网站列出的最新执照和准证编号与宣传册对照。如果对不上，或准证已经过期，就不要再继续。
自2015年7月1日起，广告不得承诺免律师费、预计租金回报、全景景观，或到热门地点的车程时间，所以看到这类说法要提高警惕。
检查2：你的钱是否付进房屋发展户口？
根据 Act 118 第7A条，持有执照的发展商必须为每个项目或每一期另开一个房屋发展户口，并把买家的购屋款项存入其中。
《1991年房屋发展户口条例》第7条列出这些款项可以支付的用途，例如建筑工程、顾问费和项目贷款利息，而行政与营销开支的上限是建筑成本的10%。每次提款都需要建筑师、工程师或估算师（quantity surveyor）发出的证书。
- 你的银行：必须在发展商发出账单后30天内，把工程进度款直接付进这个户口。
- 现金付款：发展商必须在2个银行工作日内，以书面确认款项已经入账。
- 余额提取：只有在项目完工、取得完工与合格证书（CCC）、完成地契转名，而且保修期结束之后，才能提走户口余额。
买卖合约开头的陈述条款（recitals）写明户口号码和银行。每收到一份付款通知都要对照，切勿付进个人或第三方户口。
检查3：地契和各项批准显示什么？
订购之前，先确认发展用地属于谁、是否已抵押给贷款机构，以及建筑图则是否已获批准，因为马来西亚的销售准证取决于这三点。
在母地契（master title）上做地契查册，就能看到注册业主和任何抵押；做法请看我们的“如何查询马来西亚土地与房产业主”指南。然后把结果与买卖合约的陈述条款对照，这些条款会写明地主，以及任何为发展商提供融资的银行。
- 地主：如果发展商不是土地拥有人，就不能获发准证，除非地主已书面同意这项出售。
- 非银行抵押：土地若以超过市值50%的金额，抵押给不是持牌银行的贷款机构，同样不获发准证。
- 过渡贷款：如果发展商欠银行的钱多于前几期付款所能偿还的数额，附表H第3(4)条规定，必须在你付超过一半房价之前还清这笔贷款。
- 建筑图则：索取批准信，并把信上的参考编号与广告对照。
检查4：发展商在 KPKT 有什么过往记录？
地方政府发展部会公布哪些私人房屋项目被列为病态或烂尾项目，所以你可以在付钱之前，看出哪家发展商陷入困境。
根据JPN 烂尾项目复苏组的说明，如果项目未完工，而且工地连续6个月没有明显施工活动，或部长根据 Act 118 第11(1)(ca)条证明它已烂尾，就属于烂尾项目。病态项目则是进度严重落后；2022年《Sinar Harian》一篇引述 KPKT 网站的报道指出，标准是进度落后超过30%，或已超过买卖合约规定的完工日期。
据马新社在2026年7月29日的报道，KPKT 在一份书面答复中表示，截至6月30日，马来西亚半岛有303个病态项目，共43,288个单位，另有100个确认烂尾项目，共27,998个单位。雪兰莪的烂尾项目最多，有41个。
在 TEDUH 打开“Senarai Projek Sakit & Terbengkalai”（病态与烂尾项目名单），可按发展商、项目或州属搜索；TEDUH 的常见问答说，名单每月更新。也要问清楚，发展商以前的项目是否按时取得 CCC。2025年8月，KPKT 在国会表示，会把确认为病态或烂尾项目的发展商及其董事列入黑名单。
检查5：买卖合约是不是标准的附表G或H？
在马来西亚半岛，持有执照的发展商出售每一间新房，都必须使用规定的合约：有地房屋用附表G，公寓等分层单位用附表H。
- 分期付款：每一期须在收到书面通知后30天内支付，通知须附上建筑师或工程师的证书。
- 交屋期限：有地房屋从签约日起24个月，分层单位为36个月。
- 迟交屋赔偿（LAD）：按房价每年10%计算，每天累计，直到交屋（VP）为止。
- 不得另收款项：条例第11(2)条规定，除了按销售合约的规定，任何人都不得收取任何款项。
KPKT 的 TEDUH 常见问答补充说，发展商在签署买卖合约之前不得收取任何款项。如果签约前收取的订金不获退还，你可以向 KPKT 投诉。
示例（用 Python 计算，仅作说明）：一间RM500,000的公寓，按附表H的付款时间表付款。
| 阶段 | 比例 | 金额 | 累计已付 |
|---|---|---|---|
| 签约 | 10% | RM50,000 | 同左 |
| 地基 | 10% | RM50,000 | RM100,000 |
| 结构框架 | 15% | RM75,000 | RM175,000 |
| 墙壁与门窗框 | 10% | RM50,000 | RM225,000 |
| 屋顶、电线、水管 | 10% | RM50,000 | RM275,000 |
| 内部饰面 | 10% | RM50,000 | RM325,000 |
| 排污系统 | 5% | RM25,000 | RM350,000 |
| 排水沟 | 2.5% | RM12,500 | RM362,500 |
| 道路 | 2.5% | RM12,500 | RM375,000 |
| 交屋 VP | 17.5% | RM87,500 | RM462,500 |
| 交付分层地契 | 2.5% | RM12,500 | RM475,000 |
| 律师保管 | 5% | RM25,000 | RM500,000 |
比例取自 P.U.(A) 106/2015 宪报中附表H的第三附表（已阅读宪报原文）。交屋时，水电必须已可接驳。最后5%由发展商的律师保管，分两半发放：交屋后第8个月和第24个月各一半。以这个房价计算，迟交屋每天让发展商付出约RM136.99（每年10%，除以365天）。
假如这个项目在结构框架完成后停工，买家已付的是RM175,000，而不是全部房价。另请参阅我们的“马来西亚交屋（Vacant Possession）”和“马来西亚新房保修期 DLP”指南。
先建后售项目使用附表I（有地）和附表J（分层），签约时付10%，交屋并取得 CCC 时付90%。2025年10月，部长在国会表示，这个模式仍属自愿性质，并提供奖励，例如豁免房屋发展户口的存款。
检查6：新楼盘烂尾了，你可以怎么办？
如果马来西亚的房屋项目停工，买家有权终止合约，可以向购屋者索偿仲裁庭索偿最多RM50,000，KPKT 也有权介入，但这些都不保证你能拿到完工的房子。
- 终止合约：第8A条于2012年改写，自2015年6月1日起生效；如果工程连续停顿6个月或以上，你可以在取得贷款银行（end financier）书面同意和房屋管制官（Controller）证书后，终止买卖合约。发展商必须在30天内退还你的钱，不计利息。
- 提出索偿：根据KPKT 索偿庭常见问答，每宗索偿上限为RM50,000，除非双方书面同意；如果买卖合约在取得 CCC 之前终止，必须在终止后12个月内提出索偿。
- 申请证明信：买家提出申请后，JPN 会以书面确认项目属于病态或烂尾，这封信可用来向银行申请重组分期付款。
- 拯救项目：管制官可以动用房屋发展户口来完成项目。KPKT 的专责小组表示，截至2026年8月已有1,726个项目获得复苏，但其中只有37个曾是烂尾项目。
- 罚则：根据第18A条，放弃项目可被罚款RM250,000至RM500,000、监禁最多3年，或两者兼施。
第7A(5)条补充说，如果发展商被清盘，这个户口里的钱不属于发展商的财产，所以仍然专用于该项目。
重点：这些检查最好在付任何钱之前做。签了买卖合约之后，你的保障就靠分期付款时间表和房屋发展户口；比起一个停工的单位，做一次 TEDUH 查询和地契查册的成本很低。
法律修改目前仍只是建议。2026年7月31日，部长表示，计划取代 Act 118 的《产业发展法令》（Property Development Act）已进入最后起草阶段；10月，他表示 Option to Purchase（购买选择权）和 Order to Build（按订单建屋）计划将很快推出。房价以外的费用，请看我们的“2026年马来西亚买房费用”指南。
常见问题
马来西亚的烂尾项目是指什么？
如果私人项目还没完工，工地又连续六个月没有大规模施工，或房屋部长根据 Act 118 证明它已烂尾，JPN 就会把它视为烂尾项目。
怎样查询马来西亚发展商的执照？
使用 teduh.kpkt.gov.my 的“Semakan Lesen & Permit”页面或 TEDUH 应用程序。按名称搜索，再把编号与广告上印的号码对照。
在哪里可以找到马来西亚的烂尾项目名单？
TEDUH 设有可搜索的病态与烂尾私人项目名单，可按名称、州属和类别查找。KPKT 表示名单每月刷新。
病态项目和烂尾项目有什么分别？
病态项目仍在施工，但大幅落后于进度。烂尾项目则已经停工，工地半年没有实际活动，或已被部长证明为烂尾。
签买卖合约之前，发展商可以收订金吗？
KPKT 的答案是不可以：根据条例第11(2)条，只能按销售合约的规定收取款项。被拒绝退款的买家可到 aduan.kpkt.gov.my 投诉。
项目烂尾了，我能拿回钱吗？
有可能。停工满六个月后，你可以在银行同意并取得管制官证书的情况下终止合约，发展商必须在30天内还钱给你。实际上能否拿回，要看发展商有没有资金。
先建后售的项目比较安全吗？
你在签约时付10%，其余90%要到交屋并取得 CCC 时才付，所以施工期间面对风险的钱少得多。发展商是自愿选择这个模式的。
马来西亚的 HDA 户口是什么？
它是 Act 118 第7A条规定、专为一个项目或一期而设的银行户口。买家的钱存入这个户口，提款只限于1991年条例所列的用途。
参考资料
- JPN TEDUH：Semakan Lesen & Permit（执照与准证查询）用于：查询执照与准证（2026年10月29日阅读）。
- JPN TEDUH：Senarai Projek Sakit & Terbengkalai（病态与烂尾项目名单）用于：名单的搜索选项。
- JPN TEDUH：Soalan Lazim（常见问答）用于：每月更新、订金规定、病态项目证明信和交屋期限。
- JPN ehome：Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai（烂尾项目复苏组）用于：烂尾项目的定义和确认信。
- JPN ehome：Pelesenan Pemajuan Perumahan（房屋发展执照）用于：执照、准证和户口方面的义务。
- JPN ehome：Akta（法令），包括 P.U.(A) 106/2015、2015年户口条例修订、Act A1415，以及 JPN 2015年5月29日的声明用于：广告禁令、条例第11(2)条、附表G至J、付款时间表、第8A和18A条，以及银行30天付款规定。
- JPN：Soalan Lazim Sektor Pemajuan Perumahan（房屋发展领域常见问答，2021年9月9日）用于：沙巴和砂拉越各自的法律。
- HBA：Act 118 综合文本用于：第5、7A和11条；这是非官方版本，请核对官方重印本。
- HBA：Control and Licensing Regulations 1989（1989年管制与执照条例），综合至2007年用于：条例第5、6和11(1A)条；非官方版本。
- HBA：Account Regulations 1991（1991年户口条例），P.U.(A) 231/1991用于：条例第4、7、8和11A条；非官方版本，须与2015年修订一并阅读。
- KPKT：Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, Soalan Lazim（购屋者索偿仲裁庭常见问答）用于：RM50,000上限和提交期限。
- 马新社（Bernama）：303 sick housing projects worth RM40.25 billion recorded as of June（截至6月录得的病态房屋项目，2026年7月29日）用于：2026年6月30日的统计数字。
- 马新社：1,726个项目获得复苏（2026年10月14日）用于：复苏数字和计划推出的措施。
- 马新社：拟议的《产业发展法令》进入最后起草阶段（2026年7月31日）用于：拟议法律的进展。
- The Sun（转载马新社）：New real property development bill to be tabled in June 2026（新的产业发展法案将于2026年6月提呈）用于：取代 Act 118 的计划；未找到该法案已提呈的报道。
- 《马来西亚前锋报》（Utusan Malaysia）：KPKT 修订 Act 118（2025年10月30日）用于：自愿性质的先建后售模式。
- 《马来西亚前锋报》：KPKT 复苏1,127个病态项目（2025年8月18日）用于：把发展商和董事列入黑名单。
- 《Sinar Harian》：Projek sakit bebankan pembeli（病态项目加重买家负担，2022年6月20日）用于：报道所述的30%病态项目标准。
官方网页、法令及其条例会更新，订购之前，请在 kpkt.gov.my、ehome.kpkt.gov.my 和 teduh.kpkt.gov.my 查看最新内容。
本文仅供一般参考，并非法律或财务建议。任何检查都不能保证项目一定完工；付款或签约之前，请马来西亚产业律师审阅买卖合约和地契查册结果。
来源
- Semakan Lesen & Permit（执照与准证查询） — Jabatan Perumahan Negara（国家房屋局，TEDUH）
- Senarai Projek Sakit & Terbengkalai（病态与烂尾项目名单） — Jabatan Perumahan Negara（国家房屋局，TEDUH）
- Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai（烂尾项目复苏组） — Jabatan Perumahan Negara（国家房屋局）
- Akta: Act 118 amendments and Regulations 2015（法令：Act 118 修订与2015年条例） — Jabatan Perumahan Negara（国家房屋局）
- Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah: Soalan Lazim（购屋者索偿仲裁庭常见问答） — KPKT（地方政府发展部）
- 303 Sick Housing Projects Worth RM40.25 Billion Recorded As Of June（截至6月录得的病态房屋项目） — Bernama（马新社）
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。