如何查询马来西亚土地与房产业主？2026 地契查册指南
Property Lab 编辑部发布 约 12 分钟阅读
要点
- 在马来西亚，任何人都可以付费申请私人查册（国家土地法典第384条）或官方查册证书（第385条），查出某块土地的注册业主。
- 截至2026年10月，马来西亚雪兰莪州每份地契的私人查册收费RM30、官方查册RM50；柔佛自2026年4月1日起分别收RM80和RM150。
- 马来西亚的地契查册只反映证书发出那一刻的记录，之后仍可能登记新的禁制令；而查母地契也看不到分层单位的业主是谁。
目录
想知道马来西亚某块土地或某间房产的业主是谁，就要向 PTG（州土地与矿务局）或它的网上平台申请地契查册。根据 National Land Code / Kanun Tanah Negara（国家土地法典），任何人只要付费，都可以申请私人查册（第384条）或官方查册证书（第385条）。在雪兰莪，每份地契分别收费RM30和RM50；在柔佛，自2026年4月1日起为RM80和RM150。
先拿到地契号码、地段号（lot）和 mukim（区），在所属州的 e-Tanah（州土地局网上系统）或 iTanah（柔佛网上土地系统）注册，再买一份私人查册自行核对。如果买卖、贷款或诉讼需要盖章证书，就申请官方查册。结果会列出查册当天的注册业主、地契期限、抵押、禁制令（caveat）和各项限制。
关键数字（截至2026年10月）
- 私人查册（NLC）第384条
- 官方查册（NLC）第385条
- 雪兰莪 私人／官方RM30 / RM50
- 柔佛 私人／官方RM80 / RM150
- 雪兰莪网上官方查册约24小时
- e-Tanah 土地局7个（2026年7月）
又称：carian rasmi（官方查册，official search）、carian persendirian（私人查册，private search）、geran 或 hakmilik（地契，land title）、hakmilik strata（分层地契，strata title）、PTG 或 Pejabat Tanah dan Galian（州土地与矿务局）、pejabat tanah（县土地局，district land office）、KTN 或 Kanun Tanah Negara（国家土地法典，National Land Code）、kaveat（禁制令，caveat）、gadaian（抵押，charge）、sekatan kepentingan（权益限制，restriction in interest）、syarat nyata（明文条件，express condition）。
马来西亚的官方查册是什么？
在马来西亚，官方查册（carian rasmi）是一份由土地注册官签署并盖章的证书，依据国家土地法典第385条发出，列明注册业主，以及地契上所有仍然有效的登记事项。
马来西亚采用托伦斯制度（Torrens system）。登记册上列名的业主就被视为合法业主，不论地契（geran）复印本上写的是什么。
法典规定了两种查册。第384条允许任何人士或团体付费，查阅地契登记册和呈交簿（Presentation Book）。第385条让任何人申请盖章的查册证书；如果证书出错，令买家蒙受损失，第386条赋予买家索取赔偿的权利。
官方查册与私人查册：你需要哪一种？
私人查册（carian persendirian）让你自己核对业主、抵押和禁制令；官方查册则提供盖章证书，用在产业买卖、银行贷款和法庭案件上。
| 项目 | 官方（carian rasmi） | 私人（carian persendirian） |
|---|---|---|
| NLC 条文 | 385 | 384 |
| 你会拿到 | 盖章证书 | 打印本或笔记 |
| 用途 | 买卖、贷款、法庭 | 初步核查 |
| 出错索偿 | 第386条 | 未注明 |
| 雪兰莪收费 | RM50 | RM30 |
| 柔佛收费 | RM150 | RM80 |
用途依据 PTG 柔佛的 eStrata 通告；该通告指出，私人查册不能用于正式交易。每份地契的收费取自PTG 雪兰莪收费页（最后更新于2022年11月）和PTG 柔佛收费页（依据《柔佛土地规则》修订，自2026年4月1日起生效）。马来西亚律师公会（Malaysian Bar）指出，官方查册比较贵，但不一定能查到更多资料。
地契查册会显示哪些资料？
马来西亚的地契查册会显示注册业主，以及地契上的主要资料和产权负担。PTG 柔佛和第385条列出以下项目：
- 注册业主：业主姓名，以及业主是否以受托人或代表身份持有，例如遗嘱执行人。
- 地契资料：地契类别与号码、地段号、mukim、县名及土地面积。
- 地契期限：永久地契（“selama-lamanya”），或注明届满日期的租赁地契（leasehold）。
- 土地用途类别：农业、建筑或工业（第52条规定的三大类别），以及任何明文条件。
- 权益限制：例如未经州政府（State Authority）同意，不得转让或抵押。
- 地税税率：地契上每年要缴的地税（cukai tanah）。
- 产权负担：向银行办理的抵押、禁制令、已注册的租约及地役权（easement）。
- 待处理事项：已呈交但尚未注册的交易，以及法庭发出的禁卖令（prohibitory order），这两项见于官方查册。
各州如何网上查询土地业主？
马来西亚半岛许多州属如今都通过网上公共平台出售地契查册：马新社（Bernama）在2026年7月30日报道，已有7个州及联邦直辖区的土地行政机构采用 e-Tanah，吉打预计在2027年1月加入。
| 州属 | 系统 | 网上办理 | 私人 / 官方 |
|---|---|---|---|
| 雪兰莪 | e-Tanah Selangor | 两者皆可 | RM30 / RM50 |
| 柔佛 | iTanah、eStrata | 两者皆可 | RM80 / RM150 |
| 霹雳 | e-Tanah Perak | 两者皆可 | 未列出 |
| 吉隆坡 | e-Tanah WP | 官方* | 未核查 |
雪兰莪：自2023年10月30日起，所有土地局都已采用 e-Tanah；须到土地局做一次性指纹验证；网上官方查册约需24小时。柔佛：iTanah 以电邮发送私人查册；官方查册须先做一次性指纹验证，并到土地局领取；分层地契使用 eStrata（分层地契网上查册系统），自2025年11月26日起可网上办理官方查册。霹雳：自2024年5月16日起，官方查册不再需要指纹验证；我们在其网页上找不到收费。*吉隆坡：资料来自2021年的 e-Tanah WP 指南；PTG WP 网站挡住了我们的读取。彭亨：PahangGo 应用程序自2021年起提供查册，官方查册RM100，私人查册RM50（Sinar Harian，2021年）。
至于槟城、吉打、森美兰及其他州属，请向州 PTG 或县土地局询问目前的办理渠道和收费。
如何查询马来西亚土地业主：步骤详解
- 取得地契资料：从地契（geran）复印本或买卖合约，抄下地契类别与号码、地段号、mukim 和县名。我们查阅过的平台都是按地契或地段号查询，不能按业主姓名查。
- 选择查册类别：出价前自己核对，选私人查册就够了；律师、银行或法庭需要时，再申请官方查册。
- 在州平台注册：在 e-Tanah（雪兰莪、霹雳、吉隆坡）或 iTanah（柔佛）开设个人户口；如有规定，再到土地局完成一次性指纹验证。
- 输入地契并付款：逐一加入地契，核对显示的费用，然后用 FPX 网上银行或银行卡付款。
- 保存结果：马上下载查册结果；雪兰莪和霹雳的打印本只保留3天。
- 阅读结果并跟进：把业主姓名和卖方的身份证（IC）对照；如果看到任何抵押、禁制令、限制或剩余年限很短的租赁地契，付款前先请教律师。
分层地契或还没有地契的单位，怎么查册？
已有独立分层地契的公寓单位，查册方法和土地一样，只是要用大厦、楼层和单位（parcel）号码；还没有分层地契的单位，就要查母地契（master title），并向发展商核实。
雪兰莪的 e-Tanah 接受分层地契的官方查册，另有分层名册查册（strata roll search），约需7天。柔佛的 eStrata 自2025年3月25日起提供网上分层私人查册，霹雳的 e-Carian 也涵盖分层地契。
马来西亚律师公会表示，单位若还没有独立地契，就只能查母地契，而结果不会显示单位的业主或相关抵押。想知道单位的买家和贷款，你的律师必须写信向发展商查询。我们的“母地契、分层地契与独立地契”指南解释了这三种地契。
律师也会查看已呈交但尚未注册的交易；这些交易会出现在呈交簿和官方查册上。
沙巴与砂拉越的地契查册
沙巴和砂拉越不采用国家土地法典；法典第2条把适用范围限于马来西亚半岛和纳闽，所以两州的查册依据 Sabah Land Ordinance（沙巴土地条例）和 Sarawak Land Code（砂拉越土地法典）办理。
- 沙巴：土地测量局（JTU）依据《沙巴土地条例》（Cap. 68）制定的收费表列明，查阅登记册（第122条）每份地契RM10，官方查册（第123条）RM20。
- 砂拉越：根据《1958年砂拉越土地法典》（Chapter 81），土地测量局的 eLASIS eSearch 全天24小时在网上出售土地或分层地契的打印本或摘录。
什么时候应该做地契查册？
在马来西亚，支付任何订金或预订费之前都应先做地契查册，完成交易前再查一次，因为新的禁制令随时可能登记。
- 二手产业买卖：确认卖方就是注册业主，并留意有没有银行抵押。
- 禁制令核查：私人禁制令（Form 19B，第323条）表示有人声称对该土地拥有权益。
- 拍卖产业：竞标前先查地契或母地契；详见我们的拍卖（Lelong）指南。
- 业主去世后：申请遗嘱认证（probate）或小额遗产分配令之前，先确认业主姓名及任何共同业主；详见我们的“业主去世后的产业转让”指南。
- 转让之前：查看有没有须经州政府同意的限制；详见我们的产业转让书（Memorandum of Transfer）指南。
地契查册只是某个时刻的记录。第385条规定，证书必须注明发出的确切时间，在那之后登记或呈交的事项都不会出现。请在付款日期临近时再查一次。
任何人都可以查询马来西亚土地的业主吗？
可以。国家土地法典第384条和第385条允许“任何人士或团体”付费查询任何土地，所以你不需要业主同意。
不过，你仍须开设平台户口，有些州还会要求你到土地局做一次身份核实。Low & Partners 补充说，已付订金的买家通常会被建议登记私人禁制令。
常见问题
如何查询马来西亚某块土地的业主？
通过州土地局或它的网上平台，为该地契申请私人或官方查册，然后看结果上注册业主的名字。
可以用业主姓名查询土地吗？
我们查阅过的平台都不行；它们要求输入地契号码、地契类别、地段号、mukim 和县名，所以你得先掌握土地资料。
carian rasmi 和 carian persendirian 有什么分别？
Carian rasmi 是土地注册官依据第385条发出的盖章证书；carian persendirian 则是依据第384条进行的查阅或打印，费用较低，供个人核对之用。
雪兰莪和柔佛的地契查册要多少钱？
PTG 雪兰莪列明私人查册RM30、官方查册RM50；柔佛自2026年4月起实施的收费为每份地契RM80和RM150。
网上申请官方查册要等多久？
在雪兰莪，e-Tanah 表示网上申请的官方查册约24小时处理完毕，之后证书可以在3天内打印。
没有分层地契的单位，查册看得到吗？
只能查母地契，而母地契不会显示该单位的业主或贷款，所以律师会向发展商查询，并核对买卖文件。
产业买卖可以用私人查册吗？
PTG 柔佛表示私人查册不能用于正式交易，所以律师和银行处理买卖或贷款时，一般以官方查册证书为准。
参考资料
- 国家土地法典（Act 828）第385条：官方查册（LawPlayer，取自总检察署文本）用于：谁可以申请，以及查册证书必须列明的内容。
- 国家土地法典第384条：私人查册用于：私人查册与呈交簿。
- 国家土地法典第386条：赔偿用于：查册证书出错时索取赔偿的权利。
- 国家土地法典第52条：土地用途类别用于：三大土地用途类别。
- 国家土地法典第2条：适用范围用于：法典只适用于马来西亚半岛和纳闽。
- 国家土地法典第323条：申请登记私人禁制令用于：谁可以登记私人禁制令，以及 Form 19B。
- PTG 柔佛：Salinan Sah / Carian Rasmi（核证副本／官方查册）用于：查册显示的项目。
- PTG 柔佛：Maklumat Bayaran（收费资料，2026年4月1日起）用于：柔佛的查册收费。
- PTG 柔佛：iTanah 公众用户手册（PDF）用于：开户、指纹验证、付款及领取官方查册。
- PTG 柔佛：Sistem Carian Online eStrata Johor（eStrata 网上查册系统）用于：自2025年11月26日起的网上分层官方查册，以及私人查册不适用于正式交易的说明。
- PTG 柔佛：Pelaksanaan Carian Online Bagi Pemilikan Hakmilik Strata（分层地契网上查册）用于：自2025年3月25日起的网上分层私人查册。
- PTG 雪兰莪：Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（地契注册服务收费）用于：雪兰莪的查册收费。
- e-Tanah 雪兰莪：Soalan Lazim（常见问答）用于：2023年10月30日启用、e-Carian、开户、指纹验证及付款方式。
- e-Tanah 雪兰莪：Permohonan Carian Rasmi（官方查册申请指南，PDF）用于：24小时处理时间和3天打印期限；我们也读了 e-Carian 与分层名册指南，以了解私人及分层查册。
- PTG 霹雳：e-Tanah Soalan Lazim（常见问答）用于：网上私人及官方查册，以及2024年5月16日取消指纹验证。
- e-Tanah WP：Panduan Pengguna Awam E2E Carian Rasmi（官方查册公众用户指南，PDF，由吉隆坡律师公会托管，2021年）用于：吉隆坡的网上官方查册。
- 马新社（Bernama）：JKPTG 希望把 e-Tanah 系统扩展至整个马来西亚半岛（2026年7月30日）用于：7个土地行政机构采用 e-Tanah，以及吉打从2027年1月起加入。
- Sinar Harian：Carian hakmilik tanah melalui aplikasi PahangGo（通过 PahangGo 应用程序查册，2021年9月1日）用于：彭亨的应用程序及收费。
- 沙巴土地测量局：Land Rules 15, Office Fees（办公收费，PDF）用于：沙巴的查阅登记册及官方查册收费。
- 砂拉越土地测量局：eLASIS eSearch, Land and Strata Title（土地与分层地契）用于：砂拉越的网上地契查册及《砂拉越土地法典》。
- 马来西亚律师公会：Importance of a property title search（产业地契查册的重要性）用于：托伦斯制度、官方与私人查册的比较，以及母地契查册。
- Low & Partners：Land Title Search: What, Why and How?（地契查册：是什么、为什么、怎么做？）用于：地契期限的用语、禁制令，以及付订金前先查册。
收费和平台步骤会变动，付款前请查看所属州 PTG、土地局或土地部门网页的最新说明。
本文仅供一般参考，不构成法律意见。签约或支付任何产业款项之前，请律师先阅读查册结果。
来源
- 国家土地法典（Act 828）第385条：官方查册 — LawPlayer（总检察署文本）
- 国家土地法典（Act 828）第384条：私人查册 — LawPlayer（总检察署文本）
- Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（地契注册服务收费） — Pejabat Tanah dan Galian Selangor（雪兰莪州土地与矿务局）
- Maklumat Bayaran（查册收费，2026年4月1日起） — Pejabat Tanah dan Galian Johor（柔佛州土地与矿务局）
- e-Tanah Soalan Lazim（常见问答） — Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perak（霹雳州土地与矿务局）
- Importance of a property title search（产业地契查册的重要性） — 马来西亚律师公会（Malaysian Bar）
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。