日本人がマレーシアで賃貸に住む前に知っておきたい8つのこと【2026年版】
Property Lab 編集部公開 約 19 分で読めます
要点
- 2026年10月30日時点で、マレーシアでは住宅賃貸法（Residential Tenancy Act）が施行されていないため、駐在員の借主の権利は賃貸借契約と一般の契約法で決まります。
- 2026年の説明用の例では、マレーシアで月RM3,500のコンドミニアムを2年契約で借りると入居時に約RM12,754が必要で、そのうちRM8,750は返金されるデポジットです。
- BOVAEPの料金表では、マレーシアの不動産業者が3年以内の住宅の賃貸借で受け取れる手数料は、最大で家賃1.25か月分です。
目次
日本人の方が外国人としてマレーシアで賃貸住宅に住むことは合法で、珍しいことではありません。有効なパスを持つ駐在員は、現地の借主と同じ種類の賃貸借契約を結びます。手続きがスムーズに進むかどうかは、パスや入居時の現金からディプロマティック条項、敷金の返金まで、8つのことで決まります。説明用の例として、月RM3,500のコンドミニアムを2年契約で借りると、鍵を受け取る前に約RM12,754が必要です。
外国人は、就労パス（Employment Pass）、帯同パス（Dependant Pass）、MM2Hのパスなど、有効なパスがあれば賃貸できます。予算は家賃のおよそ3½か月分に印紙税を加えた額です。ディプロマティック条項を求め、仲介業者をBOVAEPの登録簿で確かめ、契約書の印紙税は30日以内に納めましょう。
主な数字（2026年10月時点）
- 入居時の現金、RM3,500の例RM12,754
- そのうち返金される分RM8,750
- 1〜3年契約の印紙税、年RM250ごとRM3
- 契約書の印紙税の納付期限30日
- 仲介手数料の上限（家賃の月数）1.25
- 住宅賃貸法法案段階
別名・関連用語：tenancy agreement（perjanjian sewa、賃貸借契約）。security deposit と utility deposit（deposit keselamatan、deposit utiliti、保証金と光熱費デポジット）。stamp duty（duti setem、印紙税）。diplomatic clause（expatriate clause とも呼ばれる、ディプロマティック条項・駐在員条項）。Employment Pass（Pas Penggajian、就労パス）。Dependant Pass（Pas Tanggungan、帯同パス）。small claims（tuntutan kecil、少額訴訟）。REN と REA（real estate negotiator、registered estate agent：不動産ネゴシエーターと登録不動産業者）。
マレーシアで賃貸に住む手順：8つのことを順番に
- パスと書類：内見の前に、パスポート、有効なパス、勤務先のレターを用意します。
- 現在の法律：賃貸借の法律はまだ施行されていないため、書面の契約があなたの権利を決めます。
- 入居時の現金：家賃の約3½か月分と、賃貸借契約の印紙税を見込みます。
- 契約の条件：期間、更新、家賃の見直し、ディプロマティック条項を確認します。
- 費用の分担：どの請求と修理を自分が払うのか、書面で合意します。
- 仲介業者の確認：BOVAEPの登録簿でRENを確かめ、部屋は自分の目で内見します。
- 備品リスト：初日に全部屋を写真に撮り、備品と傷みのリストに署名します。
- 退去と返金：期限どおりに通知し、鍵の返却を書面に残し、残額の返金を求めます。
1. パスと、家主から求められる書類
外国人は、有効な入国管理上のパスを持っていればマレーシアで住宅を借りられます。家主にもそれを確認する法的な理由があります。住宅を管理する人が、そこに滞在する不法入国者について責任を問われることがあるからです。
1959/63年入国管理法（Immigration Act 1959/63）の第55E条は、占有者、つまり建物の「管理、運営または支配」（charge, management or control）を持つ人が、不法入国者をそこに滞在させることを禁じています。あらゆる合理的な措置をとっていない限り、知っていたものと推定されます。入国管理局の外国人サービス部（Expatriate Services Division）が扱うパスには、就労パス、帯同パス、長期社会訪問パス（Long-Term Social Visit Pass）があります。家主が通常求めるのは次のものです。
- パスポート：EdgePropが勧めるように、コピーを契約書に添付します。
- パス：有効期限が契約期間をカバーしているか確かめ、足りなければ署名前に更新の話をします。
- 収入：勤務先のレターか最近の給与明細です（Remitly、2026年9月）。
MM2HのPlatinum、Gold、Silverの参加者は、パスの承認（endorsement）から1年以内に住宅の購入を完了しなければなりません（MOTAC、2025年5月28日）。そのため、賃貸の期間は短くなるかもしれません。「MM2H・マレーシア・マイ・セカンドホームと不動産購入ガイド2026」もご覧ください。
2. 住宅賃貸の法律はまだ施行されていません
2026年10月30日時点で、マレーシアにはまだ住宅賃貸法（Residential Tenancy Act）がありません。この法律は法案段階にとどまり、国会の法案一覧に載っている2026年の下院（Dewan Rakyat）の法案27件のうち、賃貸借に関するものは1件もありません。
The Starの報道によると、2026年8月4日、地方自治開発省（KPKT）の副大臣は上院（Dewan Negara）で、法案は最終調整中だと述べました。可決されて官報に公示されるまでは、賃貸借の審判所はなく、敷金の法定上限もありません。適用されるのは契約と一般の法律です。1950年特定救済法（Specific Relief Act 1950）の第7条では、契約終了後も住み続ける借主から家主が住宅を取り戻すには「裁判所での手続き」（by proceedings in the court）によるしかありません。締め出し（ロックアウト）は合法ではないということです。1999年消費者保護法（Consumer Protection Act 1999）は土地と土地に関する権利を対象外としているため、消費者請求審判所は一般に賃貸借の紛争を扱う場ではありません。
1泊単位の滞在は別の制度です。2020年、連邦裁判所はAirbnb型の滞在を賃貸借ではなくライセンス（利用許諾）と判断し、それを禁じるコンドミニアムの規則を支持しました。「マレーシアでAirbnbは合法？2026年の短期賃貸・民泊ルール」もご覧ください。
3. 入居日に必要な現金
マレーシアの賃貸に入居するには、通常、家賃の約3½か月分と印紙税がかかります。家主の多くが「2+1+½」、つまり保証金2か月分、前家賃1か月分、光熱費デポジット半月分を求めるためです。
このパターンは法律ではなく市場の慣行です（iBilik、2026年4月）。保証金（security deposit）は日本の敷金に近いもので、退去時に返金される預け金です。印紙税は2026年6月30日付のLHDNの印紙税ガイドラインに従います。Item 49(a)では、年間家賃RM250ごと（端数を含む）に、契約期間が1年以内ならRM1、3年以内ならRM3、5年以内ならRM5、5年を超えるとRM7が課されます。原本の印紙税を払う義務は借主にあります。
家賃が月RM3,500のコンドミニアムに2年契約で入居する場合の現金を、説明用にPythonで計算しました。
| 支払い | 根拠 | 金額 |
|---|---|---|
| 保証金（敷金） | 2か月分 | RM7,000 |
| 光熱費デポジット | ½か月分 | RM1,750 |
| 前家賃 | 1か月分 | RM3,500 |
| 印紙税（原本） | 168 × RM3 | RM504 |
| 入居時の現金 | 3.64か月分 | RM12,754 |
| 弁護士費用、自分持ちなら | 30% + 8%の税 | RM1,134 |
| 弁護士費用込みの合計 | 3.97か月分 | RM13,888 |
| 最後に返金される分 | 2½か月分 | RM8,750 |
前提：年間家賃はRM42,000、つまりRM250が168単位で、2年契約なので1単位RM3です。1年契約ならRM168になります。弁護士費用は2023年弁護士報酬令（Solicitors' Remuneration Order 2023）の料率で、1か月分の家賃の30%、最低RM500です（Richard Wee Chambersの要約）。これに8%のサービス税を加えます。iBilikによると、契約書の作成費用は通常借主が負担します。アクセスカードのデポジット（iBilikによると多くはRM50〜RM100）と仲介手数料は含みません。
EdgePropの駐在員向けガイドによると、オファーレター（入居申込書）と一緒に払う手付金（earnest deposit）は、通常、最初の1か月分の家賃に充てられます。このことは書面で確認しておきましょう。
4. 駐在員が読むべき賃貸借契約の条件
マレーシアで賃貸に住む駐在員にとって特に大切な条件は、期間、更新オプション、家賃の見直し、ディプロマティック条項です。1年や2年の契約の途中で海外へ異動になると、解約する権利がなければ大きな出費になるからです。
- 期間と更新：契約は通常1年か2年で、更新オプションがつくことも多くあります。EdgePropは、新しい家賃は市場に合わせて見直せるようにすべきだとしています。
- ディプロマティック条項：勤務先があなたをマレーシア国外へ異動させた場合や、就労パスを失った場合に、契約を早く終えられる条項です。EdgePropの2026年10月のガイドによると、通常は24か月契約のうち12か月が過ぎてから使え、2か月前の通知と人事部の証明が必要です。2013年のPropertyGuruのガイドでは2〜3か月とされていました。法律で決まるものではなく、交渉で決めます。
- 建物の規則：2013年ストラタ管理法（Strata Management Act 2013）の第70条(3)は、コンドミニアムの追加の管理規約（by-laws）が借主や占有者も拘束すると定めています。第70条(2)により、違反には最大RM200の罰金を科せます。
条項ごとのチェックリストは「Tenancy Agreement in Malaysia 2026」の記事にあります。
5. 費用の分担：借主と家主が払うもの
マレーシアの賃貸借では、借主は電気、水道、インターネットなど自分が使う分を払います。所有者は物件そのものにかかる請求、つまりストラタの管理費、地代税、固定資産評価税を払い続けるのが普通です。
| 費用 | 通常払う人 | 理由 |
|---|---|---|
| 電気・水道・ネット | 借主 | 光熱費デポジットで担保 |
| 管理費・修繕積立金 | 家主 | 区分所有者に課される |
| 地代税・固定資産評価税 | 家主 | 所有者の土地と自治体の請求 |
| 小さな修理 | 借主 | 費用の上限までが多い |
| 大きな修理・構造 | 家主 | 契約で決まる |
| 家賃にかかる税 | 家主 | 所有者の収入のため |
2013年ストラタ管理法の第60条(3)は、負担金（Charges）を区分所有者に課しています。Conventus Law（2025年4月）は、地代税と固定資産評価税を土地所有者の請求として扱っています。修理の分担と光熱費デポジットは市場の慣行です（EdgeProp）。契約で別の定めをすることもできます。家主の税金については「Rental Income Tax in Malaysia 2026」をご覧ください。
6. 仲介手数料と賃貸詐欺の防ぎ方
BOVAEP（LPEPH、不動産鑑定・仲介業者委員会）の料金表では、マレーシアで住宅の賃貸を仲介する業者の手数料は、3年以内の賃貸借で総家賃の最大1.25か月分、最低1か月分です。支払いは契約の署名時です。
BOVAEPの料金表は、1年未満の契約では按分した手数料を認めており、サービスアパートメントは対象外です。この例では、1.25か月分はRM4,375です。料金表には誰が払うかは書かれていません。EdgePropによると1年以上の契約では通常家主が払いますが、慣行はさまざまなので、内見の前に書面で決めておきましょう。
日本から赴任する前に住まいを決める場合は、デポジットの支払いに注意してください。BOVAEPの2024年7月17日の注意喚起は、偽の仲介業者が買主や借主から手付金を受け取って姿を消す例を警告しています。勧めているのは次の3点です。
- 確認：lpeph.gov.myでREAやRENを検索し、広告の電話番号が委員会の記録と一致するか確かめます。
- 内見：払う前に自分の目で部屋を見て、内見を避ける業者には注意します。
- 安全な支払い：できれば登録された不動産会社か、ほかの法的なステークホルダー（預かり人）に払います。
7. 入居時の確認と備品リスト
入居日に署名した備品リストと日付入りの写真は、マレーシアで借主が持てる最良の証拠です。家主はあとで敷金から何を差し引くかを決めるとき、部屋をそれらと比べるからです。
家具付きの部屋について、EdgePropは、家電、家具、設備をそれぞれ状態とともにリストに書き、双方が署名するよう勧めています。同社の2026年10月の敷金ガイドは、メーターの数値、鍵、アクセスカード、駐車場のタグ、リモコンも加えています。もとからある傷、水漏れ、しみを写真に撮り、傷みを書き出した日付入りのメッセージを家主に送りましょう。あとで見つかった傷みも書面で報告します。通常の損耗（fair wear and tear）は「Rental Deposit in Malaysia」の記事で説明しています。
8. 退去と敷金の返金
マレーシアで賃貸借が終わるとき、通知、差し引き、返金日はすべて契約で決まります。期限を定めた法律はないためです。EdgePropは、引渡しから14日または30日後という文言が一般的だとしています。
同意なしに早く退去すると、多くの契約では2か月分の保証金が没収され、より厳しい契約では残りの家賃も請求されます（EdgeProp）。1950年契約法（Contracts Act 1950）の第75条は、定められた金額を「その金額を超えない合理的な補償」（reasonable compensation not exceeding the amount so named）に限っています。そのため、没収の条項がそのまま全額認められるとは限りません。
残額が返金されない場合は、期限をつけた書面の請求を送ります。次は裁判です。司法府のFAQによると、RM5,000未満の少額訴訟では請求者が自分で手続きをしなければなりません。Donovan & Hoのガイドによると、Order 93の請求は約3〜4か月かかり、費用の上限はRM100です。
印紙税は期限内に納めましょう。LHDNの罰則のページによると、期限は署名から30日、または海外で署名した契約書がマレーシアに届いてから30日で、遅れると最低RM50の罰金がかかります。1949年印紙法（Stamp Act 1949）の第52条により、印紙のない契約書は、印紙税と罰金を払うまで証拠として採用されません。「Stamp Duty on Tenancy Agreements in Malaysia 2026」もご覧ください。
大切なポイント：駐在員が最も強く交渉すべき2つの条項は、ディプロマティック条項と返金期限です。前者がなければ、海外への異動で保証金の全額、この例ではRM7,000を失うおそれがあります。後者がなければ、家主に守らせる日付がありません。
関連記事：「Best Areas to Live in Kuala Lumpur 2026」、「Tenant Not Paying Rent in Malaysia」、「Rental Deposit in Malaysia」。
よくある質問
外国人はマレーシアで家を借りられますか？
はい。有効なパスがあれば、ご自身の名義で住宅の賃貸借契約を結べます。家主はパスポートのコピーをとるのが普通です。
賃貸借を終えるには、どのくらい前に通知しますか？
契約の定めによります。EdgePropは、住宅では2か月が普通だとしています。
マレーシアのディプロマティック条項とは何ですか？
海外に赴任になった場合や就労パスを失った場合に、駐在員の借主が早く退去できる条件です。2年契約の1年目のあとから使えることが多くあります。
マレーシアで賃貸するとき、駐在員はいくらデポジットを払いますか？
よくあるのは、保証金として家賃2か月分、光熱費用に半月分で、さらに家賃1か月分を前払いします。どの金額も法律では決まっていません。
マレーシアの賃貸では、誰が仲介業者に払いますか？
多くは家主ですが、慣行はさまざまなので書面で合意しましょう。委員会の料金表では、3年以内の契約の手数料は家賃1.25か月分が上限です。
マレーシアには借主を守る賃貸借の法律がありますか？
専用の法律はまだありません。2026年10月下旬の時点で、住宅賃貸法案（Residential Tenancy Bill）は国会に提出されていませんでした。
海外で署名した賃貸借契約にも印紙税は必要ですか？
はい。LHDNは、書類がマレーシアに届いた日から30日の猶予を認めています。原本の印紙税は通常借主が払います。
参考資料
- Parliament of Malaysia：List of Bills, Dewan Rakyat（マレーシア国会、下院の法案一覧、2026年10月30日閲覧）参照内容：2026年の法案27件と、そのどれも賃貸借の法案ではないこと。
- The Star：Residential Tenancy Bill being finalised（住宅賃貸法案は最終調整中、2026年8月4日）参照内容：上院での副大臣の発言。
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印紙税の課税ガイドライン、2026年6月30日）参照内容：Item 49(a)の税率と、原本と副本の印紙税を誰が払うか。
- LHDN：Penalty (Stamp Duty)（印紙税の罰則、2026年5月13日更新）参照内容：30日の納付期間と遅延の罰金。
- BOVAEP：Scale of fees, Part C Estate Agency（料金表、C部・不動産仲介）参照内容：賃貸の手数料の上限、最低1か月分、按分、サービスアパートメントの除外。
- BOVAEP：FAQ, Estate Agent（不動産仲介業者についてのFAQ）参照内容：賃貸の手数料を払う時期。
- BOVAEP：Public advisory, beware of fraudulent real estate agents and negotiators（詐欺的な不動産業者・ネゴシエーターへの注意喚起、2024年7月17日）参照内容：デポジット詐欺の警告と3つの予防策。
- Office of the Chief Registrar, Federal Court of Malaysia：FAQ（連邦裁判所首席登記官室）参照内容：RM5,000未満の少額訴訟は本人が手続きすること。
- Immigration Department, Expatriate Services Division portal（入国管理局 外国人サービス部のポータル）参照内容：同部が扱うパスの種類。
- Immigration Act 1959/63, section 55E（入国管理法第55E条、LawPlayer、AGCの2006年時点の本文）参照内容：占有者の犯罪と推定。その後の改正は反映されていない可能性があります。
- Specific Relief Act 1950, section 7（特定救済法第7条、LawPlayer）参照内容：裁判所を通じてのみ占有を回復できること。
- Consumer Protection Act 1999, section 2（消費者保護法第2条、LawPlayer）参照内容：土地と土地に関する権利の適用除外。
- Contracts Act 1950, section 75（契約法第75条、LawPlayer）参照内容：定めた金額を上限とする合理的な補償。
- Stamp Act 1949, section 52（印紙法第52条、LawPlayer）参照内容：印紙のない契約書の証拠としての扱い。
- Strata Management Act 2013, sections 60 and 70（ストラタ管理法第60条・第70条、LawPlayer）参照内容：区分所有者への負担金、借主を拘束する管理規約、RM200の罰金。
- MOTAC：MM2H programme announcement（MM2Hプログラムのお知らせ、2025年5月28日）参照内容：パスの承認後1年以内という購入期限。
- Skrine：Federal Court, management body can stop short-term rentals（連邦裁判所、管理組合は短期賃貸を禁止できる、2020年10月）参照内容：短期滞在が賃貸借ではなくライセンスであること。
- Richard Wee Chambers：The Solicitors' Remuneration Order 2023（2023年弁護士報酬令）参照内容：賃貸借の30%の料率と最低RM500。官報ではなく法律事務所の要約です。
- Conventus Law：Non-payment of quit rent and assessment（地代税と固定資産評価税の未払い、2025年4月）参照内容：この2つの税が所有者の請求であること。
- Conventus Law（Donovan & Ho）：Practical guide to small claims action（少額訴訟の実務ガイド、2018年12月）参照内容：Order 93、かかる期間、RM100の費用上限。
- EdgeProp：Housing options for expats in Malaysia（マレーシアの駐在員向け住まいの選択肢、2026年10月9日）参照内容：契約期間、ディプロマティック条項、手付金、仲介業者に通常誰が払うか。
- EdgeProp：7 essential clauses every Malaysian tenancy agreement needs（賃貸借契約に欠かせない7つの条項、2026年10月9日）参照内容：パスポートのコピー、家賃の見直し、修理、備品リスト、途中解約。
- EdgeProp：Rental deposit deductions in Malaysia（マレーシアの敷金からの差し引き、2026年10月16日）参照内容：返金期間の例、光熱費デポジット、メーターの数値、備品リストの項目。
- iBilik：Rental deposits in Malaysia explained（マレーシアの賃貸デポジットの解説、2026年4月）参照内容：2+1+½のパターン、アクセスカードのデポジット、作成費用と印紙税を通常誰が払うか。
- PropertyGuru：Rental procedures（賃貸の手続き、2013年1月）参照内容：ディプロマティック条項の通知期間についての古い範囲のみ。
- Remitly：Can foreigners rent property in Malaysia?（外国人はマレーシアで賃貸できるか、2026年9月）参照内容：収入の証明としての勤務先のレターと給与明細。
公式ページは変わることがあります。署名や支払いの前に、parlimen.gov.my、hasil.gov.my、lpeph.gov.myで最新の内容を確認してください。
本記事は一般的な情報であり、法律・税務・入国管理上の助言ではありません。費用の例は説明用で、半島マレーシアのルールを前提にしています。賃貸借契約はマレーシアの弁護士に確認してもらい、パスについては勤務先か入国管理局に問い合わせてください。
出典
- List of Bills, Dewan Rakyat（下院の法案一覧） — Parliament of Malaysia（マレーシア国会）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印紙税の課税ガイドライン） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Penalty (Stamp Duty)（印紙税の罰則） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Fees, Seventh Schedule: Estate Agency（料金表、第7附則・不動産仲介） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（BOVAEP、不動産鑑定・仲介業者委員会）
- Public Advisory: Beware of Fraudulent Real Estate Agents and Negotiators（詐欺的な不動産業者・ネゴシエーターへの注意喚起） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（BOVAEP、不動産鑑定・仲介業者委員会）
- Housing Options for Expats in Malaysia（マレーシアの駐在員向け住まいの選択肢） — EdgeProp
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。