マレーシアでAirbnbは合法？2026年の短期賃貸（民泊）ルール
Property Lab 編集部公開 約 20 分で読めます
要点
- 2026年10月時点で、マレーシアにはAirbnb型の短期賃貸を禁止したり免許制にしたりする国の法律はなく、KPKT（住宅・地方自治省）の国のSTRA（短期宿泊施設）ガイドラインはまだ案の段階で、施行されていません。
- マレーシアの連邦裁判所（Federal Court）は2020年10月5日のVerve Suites（モントキアラ）事件で、コンドの管理組合（MC）は、土地の権利証が商業利用を認めていても、短期賃貸を禁止する規約を作れると判断しました。
- ペナン州の短期賃貸の条例は2026年8月1日に施行され、運営者には年RM1,000からの市議会の免許が必要になりました。ペナン島の住宅用の区分所有物件は対象外です。
目次
2026年10月時点で、マレーシアにはAirbnbなどの短期賃貸（民泊）を禁止する国の法律はなく、国の免許制度もありません。自分の住戸にゲストを泊められるかどうかは、市議会などの地方自治体、建物の規約、そして賃貸で住んでいる場合は大家さん次第です。国のshort-term rental accommodation（STRA、短期宿泊施設）ガイドラインは、まだ案の段階で施行されていません。
短期賃貸は多くの地域で合法ですが、どこでもできるわけではありません。ペナン州では市議会の免許が必要になり、ペナン島の住宅用の区分所有物件では認められていません。またどのコンドでも、MC（管理組合）が禁止の規約を作ることができます。外国人の宿泊客は、1室1泊あたりRM10のtourism tax（観光税）を払います。
主な数字（2026年10月時点）
- 国のSTRA指針案（未施行）
- 宿泊日数の上限案180泊
- 観光税（1室）RM10/泊
- ペナン免許（1〜3室）RM1,000/年
- ペナン年間住戸料RM1,800
- 規約違反の罰金最高RM200
別名・関連用語：short-term rental（STR、短期賃貸）、short-term rental accommodation（STRA）、short-stay（短期滞在）、sewaan jangka pendek（マレー語で短期賃貸）、holiday homes（DOSMの用語でホリデーホーム）、TIP（ペナン州での民間ホームステイの呼び名）、cukai pelancongan（観光税）。MOTAC（観光芸術文化省）に登録するHomestay（ホームステイ）プログラムは別の制度です。
2026年のマレーシアでAirbnbは合法？
マレーシアでは2026年10月時点で、Airbnb型の貸し出しを禁止したり免許制にしたりする連邦法はありません。特定の住戸で短期滞在のゲストを受け入れられるかは、地方自治体、州のルール、区分所有物件の規約（by-law）が決めます。
2026年10月26日、Aiman Athirah Sabu住宅・地方自治副大臣はDewan Rakyat（下院）で、KPKT（住宅・地方自治省）がPLANMalaysia（都市農村計画局）を通じ、MOTAC、各州、地方自治体と国のSTRAガイドラインを作成中だと答弁したと、Bernamaが報じました。案はMOTACとの最終確認を経て、内閣とMNKT（国家地方自治評議会）にかけられます。各州と自治体が採用するのは、そのあとです。
- 免許：自治体に登録し免許を受けた施設だけが営業できるようにする方針です（MOTACも2025年9月に同じ考えを示しています）。
- 予約サイト：掲載前に免許の有無を確認し、無免許の住戸を削除する仕組みが想定されています。
- 宿泊日数の上限：180泊の上限が提案されていますが、まだ検討段階です（The Star、2026年10月26日）。
- 現行の権限：自治体はすでに、Town and Country Planning Act 1976（都市農村計画法）、Street, Drainage and Building Act 1974（道路・排水・建築法）、地方の条例に基づいて対応できます。
ガイドラインが採用されるまでは、宿泊日数の上限も予約サイトでの確認も提案（案）にすぎず、法律ではありません。
州ごとの短期賃貸ルール
マレーシアの短期賃貸ルールは州や自治体によって違います。2026年10月時点で、短期賃貸の免許に特化した条例が施行されている州として確認できたのはペナン州だけです。
| 地域 | ルール | 状況 | 情報の日付 |
|---|---|---|---|
| 連邦 | STRAガイドライン | 案 | 2026年10月26日 |
| ペナン州 | 免許の条例 | 2026年8月1日施行 | 2026年8月21日 |
| ペナン島 | 住宅用の区分所有 | 認められない | 2026年8月21日 |
| スブラン・プライ | 独自の手続き | 検討中 | 2026年8月21日 |
| クアラルンプール | DBKLへの登録 | 無料、2018年から | 2018年1月19日 |
| セランゴール（MBPJ） | 短期滞在の指針 | 2020年に予定 | 2019年11月15日 |
| サバ州 | コンドでの禁止案 | 検討中 | 2023年9月27日 |
| すべての区分所有物件 | 規約での禁止 | 可能 | 2020年10月5日 |
BernamaとNSTでは、ペナン州の条例の英語名が少し異なります。DBKL（クアラルンプール市役所）は2018年1月、登録しなければ違反になると述べましたが、KL全体についてのより新しいルールは見つかりませんでした。MBPJ（ペタリンジャヤ市議会）が2020年に予定していた指針と、サバ州の2023年の案がその後どうなったかは確認できず、ジョホール州とマラッカ州の州のルールも見つかりませんでした。掲載する前に、地元の自治体に問い合わせてください。
ペナン州：2026年の条例で求められること
ペナン州の短期賃貸の条例は2026年8月1日に施行され、民間の短期滞在の運営者はすべて市議会の免許が必要になりました。州の地方自治委員会のH'ng Mooi Lye委員長が2026年8月21日に明らかにしたもので、運営者には申請のために2か月の猶予が与えられました。Malay Mailによると、取り締まりは2026年11月1日に始まります。
- 料金：申請1件につきRM50、3室までは年RM1,000で1室増えるごとにRM200、さらに1住戸あたり年RM1,800の民間宿泊料（private lodging fee）がかかります。The StarとMalay Mailは、追加の部屋の料金は最大2室分までで、RM1,400が上限になると報じています。
- 対象（島内）：住宅用の区分所有物件は対象外です。サービスアパート、SOHO、ショップオフィスは検討の対象になりえるほか、用途変更の計画許可を得た土地付き住宅も検討されます（NST）。
- 罰則：最高RM2,000の罰金か1年以下の禁錮、またはその両方です。
Pythonで計算すると、3室の住戸は1年目にRM2,850（RM50＋RM1,000＋RM1,800）を払います。2020年から2026年3月までに、違法な運営者についての苦情がMBPP（ペナン島市議会）には364件、MBSP（スブラン・プライ市議会）には24件寄せられました。
ペナン州の2023年の区分所有物件向け指針（FMT、2023年5月）では、商業用の区分所有住戸について総会で75%の賛成が必要とされ、貸し出しは年180日、週3日までに制限されていました。これらの条件が今も有効かどうかは、MBPPに確認してください。
コンドのJMBやMCはAirbnbを禁止できますか？
できます。2020年、マレーシアの連邦裁判所は、土地の権利証が商業利用を認めていても、区分所有物件の管理組合（JMB／MC）は短期賃貸を禁止する規約を作れると判断しました。
事件名はInnab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporationで、2020年10月5日に判決が出ました。Verve Suitesの土地の権利証は、商業用のサービスアパートを認めています。そのMCは臨時総会でHouse Rule No 3（管理規則第3号）を96票対4票で可決し、短期賃貸を含む住戸の事業利用を禁止したうえで、貸し出しを続けた所有者を訴えました。
Skrineの判例解説によると、連邦裁判所は所有者の上訴を退け、次のように判断しました。
- 権利証の条件：土地に商業利用の条件があっても、MCがStrata Management Act 2013（区分所有管理法）のsection 70(2)（第70条第2項）に基づいて規約を追加することは妨げられません。
- リースではなくライセンス：Airbnb型の滞在は賃貸借（tenancy）ではなくライセンス（利用許諾）であり、section 70(5)（第70条第5項）が制限から守る「dealings（取引）」には当たりません。
- 自治体の書簡：短期賃貸は禁止されていないとするDBKLの書簡は拘束力のない助言にすぎず、管理規則のほうは同法に基づく効力を持ちます。
この判決は全国一律の禁止ではなく、建物ごとの規約で決まります。Zaid Ibrahimの解説はJMBにも当てはまるとしており、The Edgeは区分所有のタウンハウスやゲート付きの土地付き住宅にも及ぶと報じました。エリアそのものについては、当サイトの「モントキアラとバンサーの比較ガイド」をご覧ください。
区分所有の規約はゲストについてどう定めているか
Airbnbについての規約がなくても、Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015（区分所有管理（維持・管理）規則）の第3附則にある標準の規約は、所有者、賃借人、居住者を拘束します。規約8(8)は迷惑や危険を生む住戸の使い方を禁じ、規約10(2)は招いた人の行動について所有者に合理的な対応を求め、規約10(3)は午後11時以降は音量を下げるよう求めています。
同法のsection 70(2)では、追加の規約には特別決議が必要で、最高RM200の罰金を定めることができます。Court of Appeal（控訴裁判所）は、Verve SuitesのMCが違反1日ごとにRM200を科すことはできないと判断しました。管理費については、当サイトの「管理費と修繕積立金（sinking fund）のガイド」をご覧ください。
短期賃貸のために住戸を買う前に、管理事務所から追加の規約と管理規則（house rules）をすべて取り寄せ、直近の総会の議事録ももらっておきましょう。Verve Suitesの例のように、購入後に禁止されることもあります。
短期賃貸にかかる観光税とサービス税
マレーシアでは、Tourism Tax (Rate of Tax) Order 2025（観光税の税率令）により、2025年12月15日から外国人の宿泊客に1室1泊あたりRM10の観光税がかかります。マレーシア国民（MyKad保持者）と永住者（MyPR保持者）は免除です。
- 予約サイト経由：2023年1月1日以降、登録済みの予約サイトは、外国人観光客がマレーシアでの宿泊を予約するたびに、ホストが登録しているかどうかに関係なく観光税を徴収しなければなりません（関税局のガイド、2025年3月）。
- 直接予約：4室以下の運営者は登録も徴収も不要です。それより大きい運営者は関税局に登録し、宿泊客が予約サイトで支払った証明を示さない限り、チェックイン時に徴収します。
たとえば外国人の宿泊客が1室に3泊するとRM30を払い、マレーシア人は何も払いません。
service tax（サービス税）は別の税金です。Service Tax Act 2018（サービス税法）に登録したホテルは8%を上乗せします（関税局のガイドの例）。Airbnbのマレーシア向け税務ガイド（2024年11月）では、宿泊サービスの登録基準を12か月でRM500,000としています。MySSTで確認してください。
Airbnbの収入に所得税はかかりますか？
かかります。マレーシアでは短期賃貸の収入は課税対象で、LHDNのPublic Ruling 12/2018（公開裁定）によって、賃貸所得か事業所得かが決まります。
所有者が、ロビーやエレベーターの清掃・修理のような包括的な維持・サポートサービスを積極的に提供していない限り、貸し出しは第4条(d)の賃貸所得になります。管理組合が提供するサービスは数に入りません。この裁定は短期賃貸に触れていないので、税理士（tax agent）に相談してください。
- 控除できるもの（4(d)）：固定資産税（assessment）、地代（quit rent）、ローン利息、火災保険、通常の修繕。
- 控除できないもの：最初の広告費、印紙税、エージェント手数料などの開業費用。
- 事業として扱われる場合：Airbnbの税務ガイドによると、capital allowance（資本控除）を請求でき、損失も繰り越せます。
非居住者のオーナーには一律30%の税率がかかります。日本など海外からマレーシアの物件を持っている方は、まずご自身が税務上の居住者か非居住者かを確かめておきましょう。税率や申告方法は、当サイトの「マレーシアの賃貸所得税ガイド」で解説しています。
短期賃貸の収益はどのくらいですか？
公式の利益の数字はありません。DOSMが初めて出したホリデーホームの統計報告（2026年7月7日）では、2025年のホリデーホームは71,101戸で、そのうちセランゴール州が19,095戸、推定収入はRM2.2 billion（約22億リンギット）でした。Pythonで割ると1戸あたり約RM31,000の収入になります。ただしこれは清掃費、手数料、税金、ローンの費用を引く前の数字で、1戸ごとの利益については何もわかりません。
マレーシアで短期賃貸を合法的に始める手順
- 土地の用途を確かめる：権利証と自治体の地域計画で住戸が住宅用か商業用かを確認し、短期滞在に許可が必要かどうかを自治体に聞きます。
- 建物のルールを読む：JMBまたはMCから、追加の規約と管理規則を一式もらいます。
- 自治体の免許を取る：ペナン州のように免許制度がある地域では申請し、承認の書面を保管します。
- 賃借人なら同意を得る：転貸（サブリース）の条項を確認し、大家さんの書面による同意を得ます（当サイトの「賃貸契約書（tenancy agreement）ガイド」をご覧ください）。
- ゲストのルールを決める：宿泊人数に上限を設け、午後11時の騒音の規約を守ります。
- 観光税の扱いを決める：徴収は予約サイトに任せ、施設が4室を超える場合は自分で関税局に登録します。
- 保険を確認する：有料のゲストが補償の対象になるかを、保険会社に書面で問い合わせます。
- LHDN向けの記録を残す：支払明細と領収書を保管し、e-Filing（電子申告）で収入を申告します。
よくある質問
マレーシアでAirbnbは合法ですか？
2026年10月時点で禁止する国の法律はありませんが、自治体、州のルール、建物の規約のどれか1つでも、その住戸での営業を禁じることがあります。
コンドの管理組合はAirbnbを禁止できますか？
できます。2020年のVerve Suites判決により、管理組合は短期滞在の貸し出しを禁止する規約を作ることができ、所有者はそれに従わなければなりません。
2026年にマレーシアでAirbnbの新しい法律はできましたか？
連邦レベルではできていません。KPKTの国のガイドラインは2026年10月下旬の時点でまだ最終調整中で、180泊の上限も提案の段階です。
ペナンでAirbnbを運営するには免許が必要ですか？
必要です。2026年8月1日から運営者は市議会の免許を取らなければならず、島内の住宅用の区分所有住戸は対象外とされています。
Airbnbの宿泊で観光税を払うのは誰ですか？
外国人の宿泊客が1室1泊ごとにRM10を払い、通常は予約サイトを通じて支払います。マレーシア国民と永住者は免除されます。
Airbnbで得た収入は課税されますか？
はい、LHDNへの申告が必要で、通常は賃貸所得として扱われます。ただし積極的で包括的なサービスを提供していると、事業所得になることがあります。
賃借人が借りている部屋をAirbnbに出せますか？
大家さんの書面による同意があり、建物でも認められている場合に限ります。賃貸契約と規約の両方が賃借人を拘束するからです。
マレーシアのAirbnbで収益は上がりますか？
公式データは収入だけです。DOSMは、2025年の71,101戸のホリデーホームの収入を、費用を引く前でRM2.2 billionと推計しています。
参考資料
- Bernama：KPKT moves to standardise short-term rental accommodation rules nationwide（KPKTが短期宿泊施設のルールを全国で統一へ、2026年10月26日）参照内容：ガイドライン案、免許制の方針、予約サイトでの確認、現行の取り締まりの法律、内閣とMNKTに至る流れ。
- The Star：Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised（短期宿泊施設を規制するガイドラインが最終段階に、2026年10月26日）参照内容：提案中の180泊の上限と、区分所有物件は引き続きJMBとMCの規約に従うこと。
- Media Selangor：Short-term rental guidelines at final review stage（短期賃貸ガイドラインは最終確認の段階、2026年10月6日）参照内容：確認段階についての大臣の書面回答。
- The Vibes：MOTAC on local operating licences for short-term rentals（短期賃貸の地方営業免許についてのMOTACの説明、2025年9月8日）参照内容：運営者はまず自治体の営業免許が必要だとするMOTACの発言。
- The Star：Penang short-term rental operators need local authority licences（ペナンの短期賃貸運営者に自治体の免許が必要に、2026年8月21日）参照内容：ペナン州の料金、RM1,400の上限、MBPPによる区分所有物件の禁止、苦情の件数。
- Malay Mail：Airbnb crackdown, Penang introduces new licensing laws（ペナンが短期賃貸の新しい免許制を導入、2026年8月21日）参照内容：2026年11月1日からの取り締まりと、追加の部屋は2室までという点（2026年10月27日にブラウザで閲覧）。
- NST：Penang tightens short-term rental rules, gives operators 2 months（ペナンが短期賃貸のルールを強化、運営者に2か月の猶予、2026年8月21日）参照内容：猶予期間、罰則、検討の対象になる物件の種類。
- Bernama：Penang private homestay by-law（ペナンの民間ホームステイ条例、2026年8月21日）参照内容：条例の名称、2026年8月1日の施行、6月の州行政評議会での承認。
- FMT：Penang bans almost all short-term rentals on the island（ペナン島でほぼすべての短期賃貸を禁止、2023年5月25日）参照内容：2023年の区分所有物件向け指針（75%の賛成、年180日、週3日）。
- FMT：Sabah mulls banning short-term rentals in condos（サバ州がコンドでの短期賃貸禁止を検討、2023年9月27日）参照内容：まだ検討段階だったサバ州の案。
- Star Property：Renting out your property short-term? Register with DBKL（短期で貸すならDBKLに登録を、2018年1月19日）参照内容：DBKLの無料登録の呼びかけ。
- EdgeProp：MBPJ to implement guidelines to monitor short stays（MBPJが短期滞在を監視する指針を導入へ、2019年11月15日）参照内容：MBPJの指針の開始予定時期。
- Skrine：Federal Court: Management body can stop short-term rentals（連邦裁判所：管理組合は短期賃貸を止められる、2020年10月23日）参照内容：事実関係、2つの法律問題、連邦裁判所の理由づけ。
- Allen & Gledhill：Federal Court holds house rule prohibiting short-term rentals not in violation of section 70(5)（短期賃貸を禁じる管理規則は第70条(5)に反しないと連邦裁判所が判断、2020年11月26日）参照内容：「リースではなくライセンス」という理由づけと、DBKLの書簡についての判断の照合。
- Conventus Law（Zaid Ibrahim & Co）：Management bodies fully empowered to ban short-term rentals（管理組合には短期賃貸を禁止する十分な権限がある、2020年10月23日）参照内容：判決がMCとJMBの両方に及ぶこと。
- The Edge：Getting around apex court ruling on short-term stays（短期滞在をめぐる最上級審判決への対応策、2020年11月）参照内容：96対4の採決、区分所有の土地付き住宅への適用範囲、弁護士の見解。
- Rahmat Lim & Partners：Court of Appeal decision in the same case（同じ事件の控訴裁判所判決、2020年4月29日）参照内容：特別決議による方法と、1日ごとの罰金を認めなかった判断。
- LawPlayer：Strata Management Act 2013, section 70（区分所有管理法 第70条）参照内容：追加の規約、RM200の罰金、第(5)項の制限。
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015（区分所有管理（維持・管理）規則、DBKLの写し、PDF）参照内容：第3附則の規約8と10、およびそれが拘束する人。
- Tourism Tax (Rate of Tax) Order 2025（観光税の税率令、PDF）参照内容：2025年12月15日からの、直接予約と予約サイト経由の予約に対するRM10の税率。
- Royal Malaysian Customs（マレーシア関税局）：Panduan Cukai Pelancongan ke atas Pengendali Premis Penginapan（宿泊施設運営者向けの観光税ガイド、2024年12月6日、PDF）参照内容：運営者の定義、免除（4室以下、MyKad、MyPR、MOTACのホームステイ）、サービス税の例。
- Royal Malaysian Customs：Guide on Tourism Tax (Digital Platform Service Provider)（予約サイト事業者向けの観光税ガイド、2025年3月11日、PDF）参照内容：2023年1月1日からすべての予約に課税する予約サイトの義務。
- Royal Malaysian Customs：Public Ruling No. 01/2025（公開裁定、2025年12月1日、PDF）参照内容：宿泊客が予約サイトに支払った場合は二重に徴収しないこと。
- LHDN：Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property（不動産の賃貸による所得、ccs-co.comの写し、PDF）参照内容：事業所得か賃貸所得かの判断基準と、控除できる費用。
- Airbnb：Malaysia, tax considerations on short-term lettings（マレーシアの短期賃貸の税務上の注意点、2024年11月、PDF）参照内容：RM500,000のサービス税の基準、資本控除、非居住者の30%の税率。Airbnbのために法律事務所が作成したもので、公的な資料ではありません。
- DOSM：Bulletin of Holiday Homes Statistics, Economic Census 2026（ホリデーホーム統計報告、2026年経済センサス、2026年7月7日）参照内容：公表日とデータの収集期間。
- NST：71,101 holiday homes generated RM2.2bil revenue in 2025（2025年に71,101戸のホリデーホームがRM2.2bilの収入、2026年7月7日）参照内容：ホリデーホームの戸数、収入、州別の数字。
短期賃貸のルールは急速に変わっています。住戸を掲載する前に、KPKT、自治体、管理事務所、関税局（MyTTx）、LHDNで最新の内容をご確認ください。
本記事は一般的な情報であり、法律・税務・金融上の助言ではありません。短期で物件を貸し出す前に、弁護士、税理士、地元の自治体にご相談ください。
出典
- KPKT moves to standardise short-term rental accommodation rules nationwide（KPKTが短期宿泊施設のルールを全国で統一へ、2026年10月26日） — Bernama
- Tourism Tax (Rate of Tax) Order 2025, P.U. (A) 423（観光税の税率令） — Royal Malaysian Customs Department（MyTTx、マレーシア関税局）
- Guide on Tourism Tax (Digital Platform Service Provider), 11 March 2025（予約サイト事業者向けの観光税ガイド、2025年3月11日） — Royal Malaysian Customs Department（マレーシア関税局）
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015（区分所有管理（維持・管理）規則） — Attorney General's Chambers（法務長官室、DBKLの写し）
- Federal Court: Management body can stop short-term rentals（連邦裁判所：管理組合は短期賃貸を止められる、2020年10月23日） — Skrine
- Penang short-term rental operators need local authority licences as new by-law comes into force（ペナンの短期賃貸運営者に自治体の免許が必要に、2026年8月21日） — The Star
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。