マレーシア不動産の利回り計算：家賃収入で失敗しないための5つの数字【2026年版】
Property Lab 編集部公開 約 15 分で読めます
要点
- 2026年10月時点で、NAPICやJPPHによるマレーシアの住宅の公式な平均利回りは見つからず、表面利回りは年間家賃を購入価格で割って求めます。
- 試算の例では、RM510,000のクアラルンプールのコンドを想定の月RM2,000で貸すと、表面利回りは4.71%、維持費を引いた実質利回りは3.05%です。
- マレーシアの家主は経費を引いた家賃に、居住者なら0%〜30%、非居住者なら一律30%の所得税を払い、3年以内の賃貸の仲介手数料の上限は家賃1.25か月分です。
目次
マレーシアの不動産の利回りとは、物件が1年間に生む家賃が価格の何%にあたるかを示す数字です。2026年10月時点で、購入前に確かめたい数字は5つあります。表面利回り、実質利回り、ローン返済後の毎月のキャッシュフロー、税金と賃貸にかかる費用、そして価格賃料比率と損益分岐点の家賃です。試算の例では、RM510,000のクアラルンプールのコンドを想定の月RM2,000で貸すと、表面利回りは4.71%、実質利回りは3.05%となり、90%のローンを組むと毎月約RM794の持ち出しになります。
表面利回り＝年間家賃÷価格。実質利回り＝（実際に受け取る家賃−年間の維持費）÷価格。そのうえでキャッシュフロー、税金、価格賃料比率を確かめます。マレーシアの住宅について、公式の平均利回りは見つかっていません。
主な数字（2026年10月時点）
- KLのコンド中央値、2026年第2四半期RM510,000
- 例の表面利回り4.71%
- 例の実質利回り3.05%
- 非居住者の家賃への税率一律30%
- 仲介手数料、3年以内の契約1.25か月分
- 賃貸借契約の印紙税、1〜3年RM250ごとにRM3
別名・関連用語：hasil sewa kasar（表面利回り、グロス利回り、gross rental yield、マレー語）。hasil sewa bersih（実質利回り、ネット利回り、net rental yield）。cukai pendapatan sewa（家賃収入への所得税、rental income tax）。DSR（debt service ratio、返済負担率）。price-to-rent ratio（価格賃料比率、価格を1年分の家賃で割った数字）。
購入前に利回りを確かめる手順：5つの数字
実際の売り出し価格と、同じ建物で確かめた家賃を使いましょう。
- 家賃を価格で割る：12か月分の家賃を購入価格で割ると、表向きの利回りがわかります。
- 維持費を差し引く：管理費、修繕積立金、地代、評価税、保険、修繕費、空室の月の分を引きます。
- 毎月の差額を確かめる：受け取る家賃を、ローンの返済額に毎月の費用を足した額と比べ、持ち出しが必要か確かめます。
- 税金と賃貸の手数料を数える：経費を引いた家賃にかかる税金、仲介手数料、そして賃貸借契約の印紙税をだれが払うかを見積もります。
- 価格と家賃を比べる：価格が家賃の何年分にあたるか、収支がゼロになる家賃はいくらかを確かめます。
数字1：表面利回り、年間家賃を価格で割った割合
マレーシアの物件の表面利回りは、費用を引く前の1年分の家賃を購入価格で割った数字です。RM510,000のコンドを月RM2,000で貸すと年間RM24,000になり、表面利回りは4.71%です。
計算式：表面利回り＝（月額家賃×12）÷価格×100。
例の価格は実際のデータです。NAPICの2026年第2四半期の住宅価格表では、クアラルンプールのコンドミニアム・アパートの取引価格の中央値はRM510,000で、記録された取引は523件でした。
一方、家賃は実際のデータではなく、月RM2,000は当サイトの想定です。2026年10月時点で、マレーシアの住宅の公式な平均家賃や平均利回りは見つかりませんでした。NAPICの最近の刊行物にある賃料指数は、オフィスとショッピングセンターのものだけです。民間の推計は方法がそれぞれ違うため、基準としては引用しません。同じ建物で最近結ばれた契約の家賃を確かめてください。
短期滞在向けの貸し出しには、別のルールがあります。2026年10月26日の時点で全国的なガイドラインはまだ作成中で、区分所有の住戸はJMBまたはMC（区分所有の管理組織）の細則に従います（Bernama）。2020年には、連邦裁判所が短期貸しを禁じるハウスルールを有効と認めました。詳しくは当サイトの「Is Airbnb Legal in Malaysia?（マレーシアでAirbnbは合法か）」ガイドをご覧ください。
数字2：維持費と空室を差し引いた実質利回り
マレーシアの物件の実質利回りは、1年間に実際に受け取る家賃からオーナーの年間の維持費を引き、価格で割った数字です。例では、費用を引く前の4.71%に対して3.05%まで下がります。
計算式：実質利回り＝（年間家賃−空室で失う家賃−年間の維持費）÷価格×100。例：（RM22,000−RM6,470）÷RM510,000。
- 管理費・修繕積立金：入居者がいても、どちらもオーナーが払います。区分所有管理法第25条(4)では、総会でより高い額を決めない限り、修繕積立金は管理費（Charges）の10%です。例では月RM350とRM35、年間RM4,620と想定しています。
- 地代と評価税：quit rent（cukai tanah、地代）を年RM100、assessment（cukai pintu、日本の固定資産税にあたる評価税）を年RM600と見込んでいます。当サイトの「Quit Rent vs Assessment Tax（地代と評価税の違い）」ガイドで詳しく説明しています。
- 保険：第93条により建物には管理組織が保険をかけるため、オーナーが加えるのは自分の保険だけです。例では年RM150としています。
- 修繕費：傷みや小さな修理のために、年RM1,000を想定しています。
- 空室：1年のうち1か月は入居者がいないと仮定しています。
維持費の合計は年RM6,470です。空室がなければ、実質利回りは3.44%になります。ローンの利息は次の数字で扱います。当サイトの「Maintenance Fee vs Sinking Fund（管理費と修繕積立金）」ガイドもご覧ください。
数字3：ローン返済後の毎月のキャッシュフロー
マレーシアの物件の月々のキャッシュフローは、毎月受け取る家賃からローンの返済額と維持費の月割り分を引いた額です。RM510,000のコンドを90%のローン（想定金利4.2%、35年）で買うと、毎月約−RM794、年間ではRM9,523をオーナーが自分で負担します。
計算式：キャッシュフロー＝（月額家賃×入居月数÷12）−返済額−（年間の維持費÷12）。例：RM1,833−RM2,088−RM539。
- ローン：RM510,000の90%はRM459,000です。金利4.2%、35年なら毎月の返済額はRM2,087.76です。金利は当サイトの想定です。
- 金利を変えた場合：3.7%なら差額は毎月RM656に縮まり、4.7%ならRM935に広がります。
- 持ち分：1年目に払うRM25,053のうち、RM19,166が利息で、約RM5,887が元本の返済にあたります。
- 融資比率：マレーシア中央銀行の規制により、3件目の住宅ローンの融資比率（LTV）は70%が上限です。例の90%は、1件目か2件目の住宅を前提にしています。
銀行はDSR（返済負担率）も確認します。毎月のすべての借入返済額を、毎月の手取り収入で割った比率です。CIMBのDSRガイドによると、多くの銀行は60%未満を好みます。見込みの家賃を収入に含めてくれるか、銀行に尋ねましょう。自分で住む可能性があるなら、当サイトの「Rent vs Buy in Kuala Lumpur 2026（クアラルンプールで借りるか買うか2026）」ガイドを参考にしてください。
数字4：家賃収入の所得税、印紙税、仲介手数料
マレーシアの家主は、認められた経費を引いた後の家賃に所得税を払います。居住者は0%〜30%の累進税率、非居住者は一律30%です。さらに、部屋を貸すと、賃貸借契約の印紙税と仲介手数料という2つの費用がかかります。
税金：LHDNの公開裁定Public Ruling No. 12/2018の第8.2項は、控除できる経費の例として、評価税と地代、購入ローンの利息、火災保険、家賃の集金費用、契約の更新や入居者の入れ替えにかかる費用、通常の修繕費を挙げています。最初の入居者を見つけるための費用、たとえば広告費、契約書の弁護士費用、その印紙税、仲介手数料は控除できません（第8.3項）。
例では、RM22,000の家賃からこれらの経費RM21,016（大半はRM19,166の利息）を引くと、課税対象はRM984です。ほかに課税所得がRM60,000ある居住者なら、PwCのマレーシア税制概要（2026年6月16日確認）にある居住者の税率で、税金は約RM108増えます。非居住者なら30%で、約RM295です。利息が減るにつれて、課税される家賃は増えていきます。管理費は裁定の例に含まれていないため、計算から外しました。当サイトの「Rental Income Tax in Malaysia 2026（マレーシアの家賃収入の税金2026）」ガイドもあわせてご覧ください。
印紙税：Stamp Act（印紙法）のItem 49(a)（第49(a)項）は、年間家賃のRM250ごと（RM250未満の端数を含む）に印紙税をかけます。契約期間が1年以内ならRM1、1年超3年以内ならRM3、3年超5年以内ならRM5、5年超ならRM7です。月RM2,000で2年の契約なら、96×RM3＝RM288です。LHDNの印紙税ガイドラインによると、本契約の分は借主が、写しの分は貸主が払います。当サイトの「Stamp Duty on Tenancy Agreements（賃貸借契約の印紙税）」ガイドも参考になります。
仲介手数料：LPEPHの報酬基準（LPEPHは不動産仲介業者を登録する委員会です）では、3年以内の賃貸契約の手数料の上限は総家賃の1.25か月分（最低1か月分）で、サービスアパートメントは対象外です。月RM2,000なら上限はRM2,500で、業者が請求すればサービス税が加わります。2年の契約期間に振り分けると、例の実質利回りは3.05%から約2.80%に下がります。当サイトの「Property Agent Fee in Malaysia 2026（マレーシアの不動産仲介手数料2026）」ガイドでも解説しています。
数字5：価格賃料比率と損益分岐点の家賃
価格賃料比率は、購入価格を1年分の家賃で割った数字です。RM510,000のコンドを年RM24,000で貸すと比率は21.25で、価格は費用を引く前の家賃の約21年分にあたります。
計算式：価格賃料比率＝価格÷（月額家賃×12）。この比率は100を表面利回りで割った値に等しく、比率が高いほど利回りは低くなります。
損益分岐点の家賃とは、キャッシュフローをゼロにする月額家賃のことです。計算式：損益分岐点の家賃＝（返済額＋毎月の維持費）÷（入居月数÷12）。例では、毎月の支出RM2,627÷（11÷12）で月RM2,866、空室がまったくなければRM2,627です。
似た住戸の家賃が損益分岐点を大きく下回るなら、だれにも約束できない値上がりに頼ることになります。売買価格を調べるには、当サイトの「How to Check Property Value in Malaysia（マレーシアで物件の価値を調べる方法）」ガイドを参考にしてください。
計算例：RM510,000のクアラルンプールのコンド
出典があるのは価格だけで（NAPIC、2026年第2四半期）、ほかの入力値はすべて当サイトの想定です。計算はPythonで行いました。
| 項目 | 数値 | 根拠 |
|---|---|---|
| 価格 | RM510,000 | NAPICの中央値 |
| 家賃 | RM2,000/月 | 想定 |
| 空室 | 年1か月 | 当サイトの推定 |
| 管理費＋10% | RM385/月 | 想定の管理費 |
| 評価税、地代 | RM700/年 | 例示 |
| 保険、修繕費 | RM1,150/年 | 想定 |
| ローン | 90%、4.2%、35年 | 銀行の提示ではない |
| 数字 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| 1. 表面利回り | 24,000 ÷ 510,000 | 4.71% |
| 2. 実質利回り | 15,530 ÷ 510,000 | 3.05% |
| 3. キャッシュフロー | 1,833 − 2,088 − 539 | −RM794/月 |
| 4. 税金、居住者 | RM984への追加分 | RM108/年 |
| 4. 税金、非居住者 | RM984の30% | RM295/年 |
| 5. 価格賃料比率 | 510,000 ÷ 24,000 | 21.25 |
| 5. 損益分岐点の家賃 | 2,627 ÷ (11/12) | RM2,866/月 |
試算で、単位はRM、1年目の数字です。NAPICの数字は、LHDNがJPPH（評価・不動産サービス局）に送るForm 14A（移転登記の書式）に基づき、新築と中古の両方を含みます。居住者の税金は、ほかの課税所得RM60,000、1年目の利息、RM150の保険を火災保険とみなすことを前提にしています。仲介手数料と賃貸借契約の印紙税は含みません。家賃、価格、利回りの予測ではありません。
この例では、家賃で建物の維持費はまかなえますが、ローンの返済までは届かず、オーナーは毎月約RM794を追加で払います。頭金を増やす、金利を下げる、より高い家賃で契約するといった条件で結果は変わるので、予約金を払う前にそれぞれを試算してください。
よくある質問
マレーシアの不動産で、よい利回りはどれくらいですか？
比べるべき公式の基準はありません。2026年10月時点で、NAPIC、JPPH、DOSM（統計局）による住宅の平均利回りは見つからず、民間の推計も一致しないため、近くの似た住戸や自分のローンの費用と比べましょう。
実質利回りはどう計算しますか？
まず、空室の月を除いて1年間に受け取れる見込みの家賃を出します。そこから管理費、修繕積立金、地代、評価税、保険、修繕費を引き、残った額を価格で割って100を掛けます。
表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？
前者は家賃の全額で計算します。後者は維持費と、入居者が替わる間に失う家賃を差し引くため、低くなります。
マレーシアでは家賃収入に税金がかかりますか？
かかります。居住者は経費を引いた家賃をほかの所得に合算し、最高30%の通常の累進税率で払います。非居住者の個人は、家賃を含む課税所得に30%の税率がかかります。
管理費は家主の経費として控除できますか？
家賃収入に関するLHDNの裁定は、控除できる経費の例に管理費を挙げていません。申告に含める前に税理士に相談してください。
マレーシアで入居者を探してもらう仲介手数料はいくらですか？
委員会の基準では、3年以内の賃貸契約なら家賃の1か月と4分の1までで、最低でも1か月分です。サービス税が加わることもあります。
マレーシアの賃貸借契約の印紙税はだれが払いますか？
印紙法に関するLHDNのガイドラインでは、法律上、本契約の分は借主が、副本の分は貸主が負担します。
価格賃料比率から何がわかりますか？
総家賃の何年分で価格に届くかがわかります。比率が25なら表面利回りは4%、20なら5%です。
参考資料
- NAPIC：Residential Prices Quarterly Update, Q2 2026（住宅価格の四半期データ、2026年第2四半期、Excel、2026年9月25日公表）参照内容：クアラルンプールのコンドミニアム・アパートの中央値（RM510,000）、平均値、件数。
- NAPIC：latest publications list（最新の刊行物一覧、2026年10月29日閲覧）参照内容：NAPICが公表している賃料指数の種類（専用オフィスビルとショッピングセンター）の確認。
- LHDN：Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property（不動産の賃貸所得に関する公開裁定、2018年12月19日、CCS & Coが掲載した写し）参照内容：控除できる経費（第8.2項）と、最初の入居者にかかる控除できない費用（第8.3項）。
- PwC Worldwide Tax Summaries：Malaysia, taxes on personal income（マレーシアの個人所得税、2026年6月16日確認）参照内容：居住者の累進税率と、非居住者の個人に対する一律30%の税率。
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（印紙税ガイドライン）参照内容：賃貸借契約にかかる第49(a)項の税率と、だれが払うか（Third Schedule、第3附則の第8項）。
- LPEPH：Scale of fees（報酬基準）参照内容：賃貸の仲介手数料の基準、最低1か月分の規定、サービスアパートメントの除外。
- Strata Management Act 2013, section 25, LawPlayer（区分所有管理法第25条）参照内容：修繕積立金を10%とする規定。
- Strata Management Act 2013, section 93, LawPlayer（区分所有管理法第93条）参照内容：管理組織が建物に保険をかける義務。
- Bank Negara Malaysia：Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した持続可能な不動産市場のための措置、2010年11月3日）参照内容：3件目の住宅ローンに対する70%の融資比率の上限。
- CIMB：Understanding DSR (debt service ratio) in Malaysia（マレーシアのDSRの解説）参照内容：DSRの計算式と、60%未満が好まれるという説明。
- Bernama：short-term rental accommodation guidelines（短期賃貸の宿泊施設に関するガイドライン、2026年10月26日）参照内容：短期賃貸の全国ルールの状況と、区分所有の細則。
- Skrine：Federal Court, management body can stop short-term rentals（連邦裁判所、管理組織は短期貸しを止められる、2020年10月23日）参照内容：ハウスルールに関する連邦裁判所の判断。
税率、印紙税、報酬基準は変わることがあります。数字を使う前に、LHDN、Bank Negara、LPEPH、物件の管理事務所に最新の内容を確認してください。
本記事は一般的な情報であり、投資・税務・法律・金融上の助言ではありません。計算例は想定の家賃と費用を使ったもので、家賃、価格、利回りを予測するものではなく、利益を約束するものでもありません。購入を考えている住戸の実際の家賃、費用、ローンの条件を確認し、助言が必要な場合は、免許を持つアドバイザーや税理士に相談してください。
出典
- Residential Prices Quarterly Update Q2 2026（住宅価格の四半期データ、2026年第2四半期） — NAPIC（JPPH、評価・不動産サービス局）
- Public Ruling No. 12/2018: Income from Letting of Real Property（不動産の賃貸所得に関する公開裁定） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（印紙税ガイドライン） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）
- Scale of Fees（報酬基準） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（LPEPH、不動産仲介業者などを登録する委員会）
- Malaysia: Individual - Taxes on personal income（マレーシアの個人所得税） — PwC Worldwide Tax Summaries
- Measures in promoting a stable and sustainable property market（安定した持続可能な不動産市場のための措置） — Bank Negara Malaysia（マレーシア中央銀行）
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。