新築購入前に確認したい6つのこと：マレーシアで「放棄プロジェクト」を避ける方法
Property Lab 編集部公開 約 17 分で読めます
要点
- 2026年6月30日時点で、KPKTは半島マレーシアの民間住宅プロジェクトのうち303件を問題プロジェクト、100件を確認済みの放棄プロジェクトとしており、放棄プロジェクトの購入者は14,961人です。
- マレーシアで新築物件を売るには、デベロッパーにライセンスと広告・販売許可が必要で、購入者はJPNのポータルTEDUHで両方の番号を確認できます。
- マレーシアのAct 118では、購入者の代金はプロジェクトの住宅開発口座に入れなければならず、工事が6か月連続で止まった場合、購入者はSPAを解除できます。
目次
マレーシアで新築（ニューローンチ）物件を予約する前に6つの確認をすれば、放棄プロジェクト（projek terbengkalai）に巻き込まれるリスクを下げられます。確認するのは、デベロッパーのライセンスと広告・販売許可、住宅開発口座HDA、土地と承認、デベロッパーの実績、法定書式の売買契約SPA、そして工事が止まったときの選択肢です。2026年6月30日時点で、KPKTは半島マレーシアの民間住宅で100件の放棄プロジェクトを確認しており、その購入者は14,961人にのぼります。
KPKTのポータルTEDUHでデベロッパーとプロジェクトを検索し、様式GまたはHの契約書に書かれた住宅開発口座にだけ支払い、ランドサーチ（土地登記の調査）を行いましょう。どの確認もリスクをゼロにはできませんが、組み合わせれば無許可の売り手をふるい落とし、危険の兆しに早く気づけます。
主な数字（2026年10月時点）
- 問題プロジェクト、2026年6月30日303件
- 確認済みの放棄プロジェクト100件
- コンドミニアムの引き渡し期限36か月
- 土地付き住宅の引き渡し期限24か月
- 引き渡し遅延の約定損害金LAD年10%
- 審判所への請求の上限RM50,000
別名・関連用語：projek terbengkalai（abandoned project、放棄プロジェクト）。projek sakit（sick project、問題プロジェクト・遅延プロジェクト）。Akaun Pemajuan Perumahan（Housing Development Account、住宅開発口座、HDA）。Permit Iklan dan Jualan（advertising and sales permit、広告・販売許可）。Perjanjian Jual Beli（sale and purchase agreement、売買契約、SPA）。Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（TTPR、Tribunal for Homebuyer Claims、住宅購入者請求審判所）。Bina Kemudian Jual（build then sell、建ててから売る方式）。
新築物件を確かめる手順：予約前の6つのチェック
- ライセンスと許可：TEDUHで、デベロッパーのライセンスと広告・販売許可を確認します。
- HDA口座：支払いがすべて、そのプロジェクトの住宅開発口座に入ることを確かめます。
- 土地と承認：土地の権利書を調べ、建築計画の承認を確認します。
- 実績：KPKTの問題・放棄プロジェクトの一覧で、デベロッパーを調べます。
- 法定のSPA：定められた様式GまたはHの書式だけに署名し、工事の段階ごとに支払います。
- 出口の選択肢：工事が止まったときに、解約や請求をし、支援を受ける権利を知っておきます。
これらの確認は、半島マレーシアに適用されるHousing Development (Control and Licensing) Act 1966（住宅開発（管理・ライセンス）法1966、Act 118）に沿っています。サバ州とサラワク州には、それぞれ独自の法律があります。
確認1：デベロッパーはライセンスと有効な広告・販売許可を持っていますか？
マレーシアで販売用の住宅を建てるには、Act 118第5条に基づくデベロッパーのライセンスが必要です。広告や販売をするには、1989年規則の規則第5条に基づく広告・販売許可も要ります。
規則第6条によると、ラジオとテレビ以外の広告には、ライセンス番号、許可番号とそれぞれの有効期間に加え、土地の保有形態と担保などの負担の有無、完成予定日、建築計画を承認した当局を載せなければなりません。JPNが運営するTEDUHのライセンス・許可の確認ページにプロジェクト名かデベロッパー名を入れ、表示された最新のライセンス番号と許可番号をパンフレットと比べましょう。一致するものがないときや、許可の期限が切れているときは、そこで手を止めてください。
2015年7月1日以降、広告で弁護士費用の無料、予想される賃料収入、パノラマの眺望、人気の場所までの所要時間をうたうことは禁じられています。こうした宣伝文句は危険信号と考えましょう。
確認2：支払うお金は住宅開発口座に入りますか？
Act 118第7A条により、ライセンスを持つデベロッパーはプロジェクトまたはフェーズごとに別々の住宅開発口座（Housing Development Account）を開き、購入者が払う代金をそこに入れなければなりません。
Housing Development Account Regulations 1991（住宅開発口座規則1991）の第7条は、建設工事、コンサルタントの報酬、プロジェクト融資の利息など、口座のお金を使える用途を定めています。管理費と販売費は、建設費の10%が上限です。引き出すたびに、建築士、エンジニアまたは積算士の証明書が必要です。
- あなたの銀行：工事の進み具合に応じた支払いを、デベロッパーの請求書から30日以内に、この口座へ直接振り込まなければなりません。
- 現金払い：デベロッパーは2銀行営業日以内に、入金されたことを書面で確認しなければなりません。
- 残高の引き出し：完成してCCC（完成・適合証明）が出て、権利が移転され、瑕疵担保期間が終わったあとでなければ、残りのお金は引き出せません。
SPAの冒頭の前文（recitals）には、口座番号と銀行名が書かれています。支払いの通知はすべてこの口座と照らし合わせ、個人や第三者の口座には決して払わないでください。
確認3：土地の権利書と承認から何がわかりますか？
予約する前に、開発用地の所有者、土地が金融機関の担保に入っているかどうか、建築計画が承認済みかを確かめましょう。マレーシアの販売許可は、この3つすべてを前提にしているからです。
マスタータイトル（親地の権利書）のランドサーチで、登録された所有者と担保（charge）の有無がわかります。当サイトの「マレーシアで土地・物件の所有者を調べる方法：土地登記検索ガイド2026」も参考にしてください。次に、その結果をSPAの前文と比べます。前文には、土地の所有者と、デベロッパーに融資している銀行が書かれています。
- 土地の所有者：デベロッパーが土地を所有していない場合、所有者が売却に書面で同意していない限り、許可は出されません。
- 銀行以外の担保：ライセンスを持つ銀行ではない貸し手に、市場価値の50%を超えて担保に入っている土地も、許可の対象外です。
- つなぎ融資：デベロッパーの銀行への債務が、最初の数回の支払いでまかなえる額を超えるなら、様式Hの第3条(4)により、購入者が価格の半分を超えて払う前に完済しなければなりません。
- 建築計画：承認書を見せてもらい、その参照番号が広告と一致するかを確かめます。
確認4：KPKTから見たデベロッパーの実績はどうですか？
地方自治開発省は、どの民間住宅プロジェクトを問題プロジェクトまたは放棄プロジェクトに分類しているかを公表しています。そのため、契約する前に、経営の苦しいデベロッパーを見つけることができます。
JPNの放棄プロジェクト再生部によると、未完成のまま6か月連続で現場に目立った動きがない場合や、大臣がAct 118第11条(1)(ca)に基づいて放棄を認定した場合、そのプロジェクトは放棄プロジェクトとされます。問題プロジェクト（projek sakit、遅延プロジェクトとも呼ばれます）は、予定より大きく遅れているプロジェクトです。2022年のSinar Harianの記事はKPKTのポータルを引用し、予定より30%を超えて遅れているか、SPAの完成期日を過ぎていることが基準だと伝えています。
Bernamaが2026年7月29日に報じた書面回答で、KPKTは6月30日時点の半島マレーシアについて、問題プロジェクト303件（43,288戸）と、確認済みの放棄プロジェクト100件（27,998戸）を示しました。放棄プロジェクトが最も多いのはセランゴール州で、41件でした。
TEDUHで「Senarai Projek Sakit & Terbengkalai」（問題・放棄プロジェクトの一覧）を開き、デベロッパー名、プロジェクト名、州で検索します。TEDUHのよくある質問によると、一覧は毎月更新されます。デベロッパーの過去のプロジェクトが予定どおりにCCCを取得したかも尋ねましょう。2025年8月、KPKTは国会で、問題・放棄が確認されたプロジェクトのデベロッパーと取締役をブラックリストに載せていると説明しました。
確認5：SPAは法定書式の様式GまたはHですか？
半島マレーシアでライセンスを持つデベロッパーが新築住宅を売るときは、定められた契約書を必ず使います。土地付き住宅は様式G、コンドミニアムなどのストラタ住戸は様式Hです。
- 段階ごとの支払い：建築士またはエンジニアの証明書を添えた書面の通知から、30日以内に支払います。
- 引き渡しの期限：契約日から数えて、土地付き住宅は24か月、ストラタ住戸は36か月です。
- 引き渡し遅延：空室引渡しVP（vacant possession）までのあいだ、価格の年10%にあたる約定損害金LADが日割りで発生します。
- 契約外の支払いの禁止：規則第11条(2)は、売買の契約で定めた方法以外で、誰も支払いを受け取ってはならないとしています。
KPKTのTEDUHのよくある質問は、SPAの署名前にデベロッパーがお金を受け取ることも認められないとしています。署名前に払った予約金が返ってこない場合は、KPKTに苦情を申し立てられます。
説明用の例（Pythonで計算）：様式Hの支払いスケジュールで買うRM500,000のコンドミニアム。
| 段階 | 割合 | 金額 | 支払いの累計 |
|---|---|---|---|
| SPAの署名 | 10% | RM50,000 | 同左 |
| 基礎 | 10% | RM50,000 | RM100,000 |
| 構造躯体 | 15% | RM75,000 | RM175,000 |
| 壁と建具の枠 | 10% | RM50,000 | RM225,000 |
| 屋根・配線・配管 | 10% | RM50,000 | RM275,000 |
| 内装の仕上げ | 10% | RM50,000 | RM325,000 |
| 下水道 | 5% | RM25,000 | RM350,000 |
| 排水路 | 2.5% | RM12,500 | RM362,500 |
| 道路 | 2.5% | RM12,500 | RM375,000 |
| 空室引渡し | 17.5% | RM87,500 | RM462,500 |
| ストラタタイトルの交付 | 2.5% | RM12,500 | RM475,000 |
| 弁護士の預かり | 5% | RM25,000 | RM500,000 |
割合は、官報で確認したP.U.(A) 106/2015の様式Hの第3付表（Third Schedule）によります。VPには、水道と電気をすぐにつなげる状態が必要です。最後の5%はデベロッパー側の弁護士が預かり、VPから8か月後と24か月後に半分ずつ支払われます。この価格では、引き渡しが遅れるとデベロッパーの負担は1日あたり約RM136.99です（年10%を365日で割った額）。
このプロジェクトが構造躯体のあとで止まった場合、購入者が払った額は全額ではなくRM175,000です。「Vacant Possession in Malaysia（マレーシアの空室引渡しVPガイド）」と「マレーシアの瑕疵担保期間DLP：24か月と修理請求の方法」もあわせてご覧ください。
建ててから売る方式のプロジェクトは様式I（土地付き）とJ（ストラタ）を使い、署名時に10%、CCCを伴う引き渡しの時点で90%を払います。2025年10月、大臣は国会で、この方式は任意のままとし、住宅開発口座の預託金の免除などの優遇措置を設けると述べました。
確認6：新築のプロジェクトが放棄されたら、何ができますか？
マレーシアで住宅プロジェクトが止まった場合、購入者には解約の権利、RM50,000までの請求を扱う審判所、KPKTの介入の権限があります。ただし、どれも家の完成を保証するものではありません。
- 解約：2012年に書き改められ、2015年6月1日に施行された第8A条により、工事が6か月以上連続で止まったときは、最終的な融資元（end financier）の書面の同意と住宅監督官（Controller）の証明書があれば、SPAを解除できます。デベロッパーは30日以内に、利息なしで代金を返さなければなりません。
- 請求：KPKTの審判所のよくある質問によると、住宅購入者請求審判所への請求は、双方が書面で合意しない限り1件RM50,000が上限です。CCCの前に解除したSPAに関する請求は、解除から12か月以内に申し立てる必要があります。
- 証明の書面：購入者が申請すると、JPNは問題または放棄の状態を書面で確認します。この書面は、銀行に返済の見直しを頼むときの裏付けになります。
- 救済：住宅監督官は、住宅開発口座のお金を使ってプロジェクトを完成させることができます。KPKTの特別チームによると、2026年8月までに1,726件のプロジェクトが再生されましたが、そのうち放棄されていたのは37件だけでした。
- 罰則：第18A条により、プロジェクトを放棄するとRM250,000からRM500,000の罰金、3年以下の懲役、またはその両方が科されます。
第7A条(5)は、デベロッパーが清算されても、口座のお金はデベロッパーの財産にならないと定めています。そのため、お金はプロジェクトのために残ります。
ポイント：確認は、何かを払う前に行うのが最も効果的です。SPAに署名したあとは、段階ごとの支払いと住宅開発口座が守りの中心になります。TEDUHの検索とランドサーチの手間は、止まった物件を抱える負担に比べればわずかです。
法律の改正は、まだ提案の段階です。2026年7月31日、大臣はAct 118に代わる予定のProperty Development Act（不動産開発法）が最終の起草段階にあると述べ、10月にはOption to Purchase（購入オプション）とOrder to Build（建設注文）の取り組みを近く始めるとしました。価格以外にかかる費用は、当サイトの「Cost of Buying a House in Malaysia 2026（マレーシアで家を買う費用2026）」で確認できます。
よくある質問
マレーシアの放棄プロジェクトとは何ですか？
JPNは、未完成のまま6か月続けて現場で大きな工事が行われていない民間プロジェクトや、住宅大臣がAct 118に基づいて放棄と認定したプロジェクトを、放棄されたものとして扱います。
マレーシアでデベロッパーのライセンスを確認するには？
teduh.kpkt.gov.myの「Semakan Lesen & Permit」のページか、TEDUHのアプリを使います。名前で検索し、出てきた番号を広告に印刷された番号と照らし合わせます。
マレーシアの放棄プロジェクトの一覧はどこで見られますか？
TEDUHには、民間の問題・放棄プロジェクトを名前、州、種類で検索できる一覧があります。KPKTによると、内容は毎月新しくなります。
問題プロジェクトと放棄プロジェクトの違いは何ですか？
前者は工事が続いているものの、予定より大幅に遅れています。後者は止まっていて、半年のあいだ現場に実質的な動きがないか、大臣が放棄と認定したものです。
SPAの署名前に、デベロッパーは予約金を受け取れますか？
KPKTの答えは「いいえ」です。規則第11条(2)により、支払いは売買契約で定められた方法でしか受け取れません。返金を拒まれた購入者は、aduan.kpkt.gov.myで苦情を出せます。
プロジェクトが放棄されたら、お金は戻りますか？
戻る可能性はあります。工事が6か月止まったあとは、銀行の同意と住宅監督官の証明書があれば解約でき、デベロッパーは30日以内に返金しなければなりません。実際に戻るかどうかは、デベロッパーの資金しだいです。
建ててから売る方式のプロジェクトのほうが安全ですか？
署名時に10%を払い、残りの90%はCCCを伴う引き渡しのときに払うため、工事中に危険にさらされるお金はずっと少なくなります。この方式を採るかどうかは、デベロッパーが自由に決めます。
マレーシアのHDA口座とは何ですか？
Act 118第7A条で義務づけられた、1つのプロジェクトまたはフェーズのための銀行口座です。購入者のお金はここに入り、引き出しは1991年規則に挙げられた用途に限られます。
参考資料
- JPN TEDUH：Semakan Lesen & Permit（ライセンス・許可の確認）参照内容：ライセンスと許可の検索（2026年10月29日に確認）。
- JPN TEDUH：Senarai Projek Sakit & Terbengkalai（問題・放棄プロジェクトの一覧）参照内容：一覧の検索方法。
- JPN TEDUH：Soalan Lazim（よくある質問）参照内容：毎月の更新、予約金のルール、問題プロジェクトの証明の書面、引き渡しの期限。
- JPN ehome：Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai（放棄プロジェクト再生部）参照内容：放棄プロジェクトの定義と、状態を確認する書面。
- JPN ehome：Pelesenan Pemajuan Perumahan（住宅開発のライセンス）参照内容：ライセンス、許可、口座に関する義務。
- JPN ehome：Akta（法令）、P.U.(A) 106/2015、2015年の口座規則の改正、Act A1415、JPNの2015年5月29日の声明参照内容：広告の禁止事項、規則第11条(2)、様式GからJ、支払いスケジュール、第8A条と第18A条、銀行による30日以内の支払いのルール。
- JPN：Soalan Lazim Sektor Pemajuan Perumahan（住宅開発分野のよくある質問、2021年9月9日）参照内容：サバ州とサラワク州の別の法律。
- HBA：Act 118, consolidated text（Act 118の統合版）参照内容：第5条、第7A条、第11条。公式ではない写しなので、公式の再版で確認してください。
- HBA：Control and Licensing Regulations 1989, consolidated to 2007（管理・ライセンス規則1989、2007年までの統合版）参照内容：規則第5条、第6条、第11条(1A)。こちらも非公式の写しです。
- HBA：Account Regulations 1991, P.U.(A) 231/1991（口座規則1991）参照内容：規則第4条、第7条、第8条、第11A条。非公式の写しを、2015年の改正とあわせて読みました。
- KPKT：Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, Soalan Lazim（住宅購入者請求審判所のよくある質問）参照内容：RM50,000の上限と申し立ての期限。
- Bernama：303 sick housing projects worth RM40.25 billion recorded as of June（6月時点で問題住宅プロジェクト303件、2026年7月29日）参照内容：2026年6月30日時点の件数。
- Bernama：1,726 projects revived（1,726件のプロジェクトを再生、2026年10月14日）参照内容：再生の数字と、予定されている取り組み。
- Bernama：Proposed Property Development Act in final drafting（不動産開発法案は最終の起草段階、2026年7月31日）参照内容：提案中の法律の状況。
- The Sun（Bernama）：New real property development bill to be tabled in June 2026（新しい不動産開発法案を2026年6月に提出予定）参照内容：Act 118を置き換える計画。提出されたという報道は見つかりませんでした。
- Utusan Malaysia：KPKT amending Act 118（KPKTによるAct 118の改正、2025年10月30日）参照内容：任意の「建ててから売る」方式。
- Utusan Malaysia：KPKT revives 1,127 sick projects（KPKTが問題プロジェクト1,127件を再生、2025年8月18日）参照内容：デベロッパーと取締役のブラックリスト。
- Sinar Harian：Projek sakit bebankan pembeli（問題プロジェクトが購入者の負担に、2022年6月20日）参照内容：報道された、30%という問題プロジェクトの基準。
公式ページ、法律、規則は変わることがあります。予約する前に、kpkt.gov.my、ehome.kpkt.gov.my、teduh.kpkt.gov.myで最新の内容を確認してください。
本記事は一般的な情報であり、法律・金融上の助言ではありません。どの確認も、プロジェクトの完成を保証するものではありません。支払いや署名の前に、マレーシアの不動産取引の弁護士にSPAとランドサーチの結果を見てもらってください。
出典
- Semakan Lesen & Permit（ライセンス・許可の確認） — Jabatan Perumahan Negara（国家住宅局、TEDUH）
- Senarai Projek Sakit & Terbengkalai（問題・放棄プロジェクトの一覧） — Jabatan Perumahan Negara（国家住宅局、TEDUH）
- Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai（放棄プロジェクト再生部） — Jabatan Perumahan Negara（国家住宅局）
- Akta: Act 118 amendments and Regulations 2015（Act 118の改正と2015年の規則） — Jabatan Perumahan Negara（国家住宅局）
- Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah: Soalan Lazim（住宅購入者請求審判所のよくある質問） — KPKT（地方自治開発省）
- 303 Sick Housing Projects Worth RM40.25 Billion Recorded As Of June（6月時点で問題住宅プロジェクト303件） — Bernama（マレーシア国営通信）
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。