マレーシアの瑕疵担保期間（DLP）：24か月と修理請求の方法
Property Lab 編集部公開 約 14 分で読めます
要点
- マレーシアでは、標準売買契約の様式Gと様式Hにより、新築住宅の瑕疵担保期間（DLP）はVP（空室引渡し）から24か月で、デベロッパーは通知から30日以内に瑕疵を修理しなければなりません。
- マレーシアの2015年の様式GとHでは、瑕疵を放置された買主は修理の見積もりを送ってさらに30日待ち、そのあと自分で修理して、購入価格の5%の弁護士預かり金から費用を返してもらえます。
- 2026年10月時点で、マレーシアの住宅購入者請求審判所（TTPR）は、DLP終了後12か月以内に申し立てられたRM50,000までの瑕疵の請求を、手数料RM10で扱います。
目次
マレーシアの瑕疵担保期間（DLP：Defect Liability Period）は、免許を持つデベロッパーから買った新築住宅について、VP（空室引渡し）を受けた日から24か月です。VPとは、鍵を受け取ってすぐ入居できる状態で物件を引き渡されることです。標準のSPA（売買契約）では、買主が書面で知らせた瑕疵（欠陥）を、デベロッパーが30日以内に自己負担で修理しなければなりません。修理されなければ自分で直して費用を取り戻すことができ、その支払いには、デベロッパー側の弁護士が預かる購入価格の5%のstakeholder sum（弁護士預かり金）が使われることがよくあります。
24か月以内に、日付入りの瑕疵リストを書面でデベロッパーに送ります。30日たっても直らなければ修理の見積もりを送り、さらに30日待ってから業者に依頼します。それでも解決しない請求は、RM50,000までならDLP終了後12か月以内にTTPR（住宅購入者請求審判所）へ申し立てられます。
主な数字（2026年10月時点）
- DLP（VPから）24か月
- デベロッパーの修理期限30日
- 預かり金（様式G・H）価格の5%
- 審判所の請求上限RM50,000
- DLP後の申立期限12か月
- 審判所の申立手数料RM10
別名・関連用語：tempoh liabiliti kecacatan（DLP）、tempoh tanggungan kecacatan、defects liability period、milikan kosong（空室引渡し、vacant possession、VP）、pemegang kepentingan（stakeholder、預かり人）、Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（TTPR、住宅購入者請求審判所）。
マレーシアの瑕疵担保期間は何か月ですか？
半島マレーシアとラブアンでHousing Development Act（住宅開発法）に基づいて販売される新築住宅の場合、瑕疵担保期間は買主がVPを受けた日から24か月です。標準売買契約の様式G（Schedule G）第27条と様式H（Schedule H）第30条に定められており、国家住宅局（JPN）のよくある質問でも確認できます。
デベロッパーから引渡しの通知を受けて30日がたつと、鍵を受け取っていなくてもVPを受けたものとみなされます（様式Gの第26条(3)、様式Hの第27条(3)）。引渡しの流れは、当サイトの「マレーシアの空室引渡し（VP）ガイド」で詳しく説明しています。
古い契約では条件が異なります。The Star紙によると、この期間は2007年12月1日に18か月から24か月へ延長されました。
様式GとHでいう「瑕疵」とは？
マレーシアの標準SPAでいう瑕疵とは、24か月のあいだに現れた欠陥、収縮（shrinkage）、その他の不具合のうち、施工や材料の不良、または承認された図面・仕様どおりに建てられていないことが原因のものを指します。
KPKTサイトにある審判所のよくある質問は、雑な塗装、波打った壁、欠陥のある材料、SPAの図面どおりでない家を例に挙げています。一方、デベロッパーが依頼したコンサルタントの設計ミス、過失（negligence）を理由とする請求、放棄されたプロジェクト、CCC（竣工・適合証明書）をめぐる争いは、審判所では扱えません。
様式G・H・I・Jの違い：それぞれの契約の内容
4種類の標準住宅契約は、どれも24か月の期間と30日の修理期限が共通です。違うのは対象の範囲（ストラタ住宅ではcommon property（共用部分）も含むかどうか）と、自分で払った修理費をだれが返すかです。ストラタとは、コンドミニアムのような区分所有の住宅のことです。
| 項目 | 様式G | 様式H | 様式I・J |
|---|---|---|---|
| 住宅の種類 | 土地付き | ストラタ | 10:90販売 |
| DLPの条項 | 第27条 | 第30条 | 第27条(I)・第30条(J) |
| 対象 | 建物 | 部屋＋共用部分 | G・Hと同じ |
| 修理期限 | 30日 | 30日 | 30日 |
| 預かり金 | 5% | 5% | なし |
| 修理費の返金元 | 預かり金 | 預かり金 | デベロッパー |
出典は、JPNが公開しているHousing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015（住宅開発（管理・免許）改正規則2015）で、2015年7月1日から施行されています。様式IとJは「建ててから売る」方式の契約で、署名時に10%、VPの通知後に90%を支払います。この方式では、デベロッパーは書面での請求から30日以内に修理費を返金します。
5%の弁護士預かり金はどう関わりますか？
様式GとHでは、購入価格の5%をVPの時点で支払いますが、このお金はデベロッパー側の弁護士がstakeholder（預かり人）として保管し、VPから8か月後と24か月後の2回に分けて半分ずつデベロッパーに渡します。
支払日より前に瑕疵の通知の写しをこの弁護士にも送っておけば、弁護士はデベロッパーの建築士が修理完了を証明するまで、その半分を渡さずに保管しなければなりません（様式Gの第27条(3)、様式Hの第30条(3)）。
例：RM500,000の住宅ならRM25,000が保管され、各支払日にRM12,500ずつ渡されます。VPが2026年1月15日の場合、支払日は2026年9月15日と2028年1月15日です。
瑕疵の通知は、毎回デベロッパー側の弁護士にも写しを送りましょう。修理が証明されるまで、預かり金がそのまま保管されます。
DLP期間中に瑕疵の修理を請求する方法
マレーシアで瑕疵を請求するときは、まず書面で通知し、デベロッパーに30日ずつ2回の機会を与え、そのあとで初めて自分で修理して費用を請求します（様式Gの第27条(2)、様式Hの第30条(2)）。
- 点検して記録する：引渡し後なるべく早く、リフォームを始める前に全部屋を点検し、瑕疵ごとに場所がわかる写真を撮って、番号付きの一覧にまとめます。
- 書面で通知する：一覧を手渡しか書留郵便で届けます（様式Gの第29条、様式Hの第32条）。書留郵便は、投函から5日後に届いたものとみなされます。
- デベロッパーの弁護士にも送る：預かり金を保管している弁護士事務所にも、各支払日の前に同じ通知を届けます。
- 30日待つ：デベロッパーは通知を受け取ってから30日以内に、自己負担で瑕疵を修理し、きちんと直さなければなりません。
- 修理費を知らせる：何もされなければ業者の見積もりを取り、工事を始める前にその金額をデベロッパーに伝えます。デベロッパーには、自分で修理するためにさらに30日が与えられます。
- 修理して請求する：それでも直らなければ早めに工事を始め、金額を書いた請求を書面で送ります。様式GとHでは、デベロッパーの弁護士が30日以内に預かり金から支払います。
- 必要なら申し立てる：支払いがない場合や瑕疵が残る場合は、DLPが終わってから12か月以内にTTPRへ申し立てます。
30日の期間が3回あるので、最初の通知から返金まで少なくとも90日かかり、そこに自分で修理する期間が加わります。JPNを引用したEdgePropのガイドは2回目の機会を14日としていますが、官報告示された2015年の様式GとHでは30日です。ご自身のSPAに従ってください。
瑕疵点検で確認すること
EdgePropのDLPガイドによると、マレーシアの瑕疵点検では、デベロッパーが用意したすべての面と設備を、できれば明るい日中に、さらに雨のあとにもう一度確認します。
- 壁と床：ひび割れ、湿ったしみ、塗装の不良、浮いたタイルや段差のあるタイル。
- ドアと窓：建て付け、鍵、すき間、雨漏り。
- 水回り：水たまり、流れの悪い排水口、洗面台の下の水漏れ。
- 電気とバルコニー：使えないコンセント、ぐらつく手すり、引き戸まわりからの水のしみ込み。
点検はリフォームの前に行ってください。EdgePropは、先にタイルをはがすと元の状態を確かめられないとデベロッパーに主張されるおそれがあり、費用を知らせる前に業者を雇うと返金をめぐって争いになりかねないと注意しています。
ストラタ住宅の瑕疵：自分の部屋と共用部分
マレーシアのコンドミニアムなどのストラタ住宅では、様式HのDLPが、自分の区画（parcel）、建物、共用部分の瑕疵を、同じくVPから24か月のあいだ対象にしています。
Chur Associatesの弁護士Chris Tan氏はEdgePropに対し、JMB/MC（管理組合）が管理を引き継ぐまでは、所有者が共用部分の瑕疵を直接デベロッパーに報告し、引き継いだあとでもデベロッパーに申し入れできると話しています。JMBは合同管理組合（joint management body）、MCは管理法人（management corporation）のことです。
Strata Management Act 2013（ストラタ管理法）の第17条は、区画のVPが引き渡されてから12か月以内にJMBの最初の年次総会を開くよう求めています。JMBが集める費用については、当サイトの「管理費と修繕積立金（Sinking Fund）の違いガイド」で説明しています。
DLPが終わったあとの隠れた瑕疵は？
隠れた瑕疵（latent defect）とは、24か月のDLPが終わってから現れる、目に見えない不具合のことです。マレーシアでは、厳しい期限の範囲内であれば、買主はそのあとも審判所や裁判所に訴えられる場合があります。
- 審判所：JPNによると、DLP後に生じた損傷についても、KPKTが定める12か月の期限内ならTTPRに申し立てられます。
- 裁判所（原則）：Limitation Act 1953（出訴期限法）の第6条により、契約または不法行為に基づく請求は、訴えの原因が生じた日から6年以内に起こさなければなりません。
- 裁判所（隠れた損害）：法律事務所のShearn DelamoreとWong & Partnersによると、2019年9月1日に施行された第6A条では、損害を知ってから3年以内なら過失に基づく請求ができますが、訴えの原因が生じてから15年を超えることはできません。
Wong & Partnersは、裁判所が第6A条をどこまで広く適用するかはまだはっきりしないと指摘しています。弁護士に相談してください。
住宅購入者請求審判所（TTPR）への申し立て
TTPRは、住宅購入者とデベロッパーのあいだのSPAから生じるRM50,000までの請求を扱います。対象は半島マレーシアとラブアン連邦直轄領の住宅だけです。
- 対象の住宅：一般の住宅、コンドミニアム、SOHO（住居兼オフィス）で、商業ビルは含みません。
- 大きな請求：RM50,000を超える請求は、双方が書面で審判所の利用に合意しないかぎり、Sessions Court（セッションズ裁判所、下級裁判所の一つ）で扱われます。
- 提出書類：Borang 1（申立書）4部、Borang Butiran TTPR（申立内容の書式）、SPA・VPの通知書・CCCの写し。瑕疵の請求では、見積書、カラー写真、2回分の通知書、技術的請求の一覧もそれぞれ3部ずつ必要です。
- 手数料：RM10です。窓口なら現金、郵送なら「Akauntan Negara Malaysia-KPKT-T」宛ての銀行為替手形（bank draft）か郵便為替（money order）で払います。個人の小切手は使えません。
- 弁護士：原則として代理は認められません。法律問題が複雑で、本人が深刻な経済的困難に陥ると審判所が認めた場合だけ例外です。
- スピード：デベロッパーはBorang 1を受け取ってから14日以内に答弁書を出す必要があり、顧客憲章（client charter）は1件あたり100営業日での処理を目標にしています。
事務所はプトラジャヤ、クアラ・トレンガヌ、ジョホールバル、クパラ・バタスにあります。Conventus Lawによると、申し立てできるのはデベロッパーか最初の購入者から買った人なので、中古（subsale）で買った人は弁護士に確認してください。2つの買い方の違いは、当サイトの「中古物件と新築プロジェクトの比較ガイド」で解説しています。
よくある質問
マレーシアの瑕疵担保期間はどのくらいの長さですか？
デベロッパーとの4種類の標準契約（様式G・H・I・J）のいずれでも、VPから暦の上で24か月です。
瑕疵担保期間はいつから始まりますか？
VPを受けた日に始まります。鍵を受け取っていない場合は、デベロッパーの引渡し通知から30日後が起点です。
デベロッパーは何日以内に瑕疵を修理しなければなりませんか？
書面の通知から30日以内です。そのあと業者の見積額を伝えると、もう一度30日の期限が与えられます。
自分で修理して費用を請求できますか？
はい。30日の機会が2回とも過ぎれば可能で、書面で請求してから30日以内に返金されます。
5%の弁護士預かり金はどうなりますか？
デベロッパーの弁護士が引渡しから8か月後に半分、24か月後に残りを渡しますが、期限内に瑕疵の通知が届いていて修理が証明されていなければ、渡さずに保管します。
コンドミニアムの共用エリアもDLPの対象ですか？
はい。様式Hでは、デベロッパーは建物と共用部分の瑕疵も修理しなければなりません。
住宅購入者請求審判所への申し立て期限はいつまでですか？
KPKTによると、瑕疵の請求はSPAで定めたDLPが終わってから12か月まで申し立てられ、上限は1件あたりRM50,000です。
DLPのあとに見つかった隠れた瑕疵も請求できますか？
審判所や、出訴期限法に基づく裁判所で請求できる可能性はありますが、期限が厳しいので早めに法律の専門家へ相談してください。
参考資料
- Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015、様式G・H・I・J（官報PDF、JPNが公開）参照内容：DLPの条項、30日ずつの手順、預かり金と支払日、VPのみなし規定、通知の送り方、10:90の様式。
- Jabatan Perumahan Negara：Soalan Lazim, Penguatkuasaan（よくある質問：法執行）参照内容：暦の上での24か月と、DLP後のTTPRへの申し立て。
- KPKT：Soalan Lazim, Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（住宅購入者請求審判所のよくある質問）参照内容：管轄、対象の住宅、請求の種類と対象外のもの、RM50,000の上限、12か月の期限、書類、RM10の手数料、14日の答弁期間。
- KPKT：Permohonan Borang Tuntutan oleh Pembeli Rumah（Borang 1：購入者の請求書式）参照内容：RM50,000を超える請求と、弁護士についての決まり。
- KPKT：Senarai Semak Pemfailan Borang 1 TTPR（Borang 1提出のチェックリスト、PDF）参照内容：技術的請求の提出書類。
- KPKT：Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata（住宅・ストラタ管理審判所について）参照内容：審判所の事務所と、100営業日の顧客憲章。
- Limitation Act 1953 第6条（LawPlayer）参照内容：契約・不法行為に基づく請求の6年の期限。
- Shearn Delamore（Conventus Law経由）：Amendment to the law on latent damage（隠れた損害に関する法改正、2019年9月）参照内容：第6A条、3年と15年の期限、2019年9月1日からの施行。
- Wong & Partners（Conventus Law経由）：Limitation period for latent defects（隠れた瑕疵の出訴期限、2019年8月）参照内容：第6A条の範囲と、裁判所がどう適用するかという未解決の点。
- Strata Management Act 2013 第17条（LawPlayer）参照内容：JMBを設立しなければならない時期。
- EdgeProp：Tackling defects in common property before JMB formation（JMB設立前の共用部分の瑕疵への対応、2022年12月）参照内容：共用部分の瑕疵、共同での請求、エレベーターについての弁護士の見解。
- EdgeProp：Defect liability period and developer accountability（瑕疵担保期間とデベロッパーの責任、2026年10月）参照内容：点検する箇所、リフォームのリスク、よくある失敗。同記事の14日という数字は官報の条文と異なります。
- Conventus Law：A practical guide to filing a claim at the Homebuyer's Tribunal（住宅購入者審判所への申し立ての実務ガイド、2022年9月）参照内容：申し立てができる人。
- The Star（HBA経由）：Housebuyers to enjoy 24 months' warranty（住宅購入者の保証が24か月に、2007年12月）参照内容：18か月から24か月への変更。
公式のページや書式は変わることがあります。手続きの前に、JPNとKPKTの審判所のページで最新の文言、手数料、申し立て方法をご確認ください。
本記事は一般的な情報であり、法律上の助言ではありません。権利の内容はご自身のSPAで決まります。費用を請求するつもりの修理を始める前や、申し立ての前に、弁護士にご相談ください。
出典
- Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015（様式G・H・I・J） — Jabatan Perumahan Negara（国家住宅局、法務長官室の官報）
- Soalan Lazim - Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（住宅購入者請求審判所のよくある質問） — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan（KPKT、住宅地方自治省）
- Soalan Lazim (Penguatkuasaan)（よくある質問：法執行） — Jabatan Perumahan Negara（国家住宅局）
- Senarai Semak Pemfailan Borang 1 TTPR（Borang 1提出のチェックリスト） — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan（KPKT、住宅地方自治省）
- Limitation Act 1953（出訴期限法）第6条 — LawPlayer（法務長官室の条文）
- Malaysia: Amendment to the law on latent damage（隠れた損害に関する法改正） — Shearn Delamore & Co（Conventus Law経由）
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。