マレーシアで土地・物件の所有者を調べる方法：土地登記検索ガイド2026
Property Lab 編集部公開 約 15 分で読めます
要点
- マレーシアでは、National Land Codeの第384条（私的検索）と第385条（公式検索の証明書）により、手数料を払えば誰でも土地の登録所有者を調べられます。
- 2026年10月時点で、マレーシアの土地検索の手数料はタイトル1件あたり、スランゴール州が私的RM30・公式RM50、ジョホール州が2026年4月1日から私的RM80・公式RM150です。
- マレーシアの土地検索は発行時点の記録にすぎず、その後に新しいcaveat（登記上の差止め）が入ることがあります。また、マスタータイトルの検索ではストラタの部屋の所有者はわかりません。
目次
マレーシアで土地や物件の所有者を調べるには、州の土地事務所であるPTG（州土地鉱物局）か、そのオンラインポータルで、権利証（タイトル）を対象に土地検索を行います。National Land Code（国家土地法典, NLC）では、手数料を払えば誰でも私的検索（第384条）か公式検索の証明書（第385条）を申請できます。料金はタイトル1件あたり、スランゴール州でRM30とRM50、ジョホール州では2026年4月1日からRM80とRM150です。
権利証の番号、ロット、mukim（ムキム：郡の下の行政区画）を確かめ、州のe-Tanah（州の電子土地行政システム）かiTanah（ジョホール州の土地オンラインシステム）に登録して、自分で確認するなら私的検索を買います。売買、ローン、裁判で封印付きの証明書が必要なときは公式検索を申し込みます。結果には、検索した日時点の登録所有者、保有形態、担保権、caveat（キャビアット＝登記上の差止め）、制限が載っています。
主な数字（2026年10月時点）
- 私的検索（NLC）第384条
- 公式検索（NLC）第385条
- スランゴール私的／公式RM30 / RM50
- ジョホール私的／公式RM80 / RM150
- スランゴール公式の処理約24時間
- e-Tanah利用の機関7（2026年7月）
別名・関連用語：carian rasmi（公式検索、official search）、carian persendirian（私的検索、private search）、geran／hakmilik（権利証、land title）、hakmilik strata（ストラタタイトル、strata title）、Pejabat Tanah dan Galian（PTG、州土地鉱物局）、pejabat tanah（郡の土地事務所）、Kanun Tanah Negara（KTN、国家土地法典）、kaveat（caveat）、gadaian（担保権、charge）、sekatan kepentingan（権利制限、restriction in interest）、syarat nyata（明示条件、express condition）。
マレーシアの土地の公式検索とは？
マレーシアの土地の公式検索とは、National Land Code第385条に基づいて土地登記官（Registrar）が署名・押印する証明書で、登録上の所有者（proprietor）の名前と、その権利証に今も有効なすべての登記事項が書かれています。
マレーシアはトレンズ方式（登記そのものを権利の根拠とする制度）を採っているため、登記簿に所有者として載っている人が法律上の所有者として扱われます。手元にあるgeran（権利証）のコピーに何と書かれていても、この扱いは変わりません。
NLCには2種類の検索があります。第384条は、手数料を払えば個人でも団体でも、登記簿（register of title）と受付簿（Presentation Book）を閲覧できると定めています。第385条は封印付きの証明書を誰でも申請できるとし、第386条は、その証明書の誤りで損失を受けた買主に補償を認めています。
公式検索と私的検索の違い：どちらが必要ですか？
私的検索は所有者、担保権、caveatを自分で確かめるためのもので、公式検索は売買、ローン、裁判に使う封印付きの証明書を受け取るためのものです。
| 項目 | 公式（carian rasmi） | 私的（carian persendirian） |
|---|---|---|
| NLCの条文 | 第385条 | 第384条 |
| 受け取るもの | 封印付き証明書 | 印刷物・メモ |
| 主な用途 | 売買・ローン・裁判 | 事前の確認 |
| 誤りの補償 | 第386条 | 記載なし |
| スランゴール | RM50 | RM30 |
| ジョホール | RM150 | RM80 |
用途の説明は、私的検索は公的な手続きには有効でないとするPTGジョホールのeStrata（ストラタタイトルのオンライン検索システム）のお知らせによります。手数料はタイトル1件あたりで、PTGスランゴールの手数料ページ（最終更新2022年11月）とPTGジョホールの手数料ページ（ジョホール州土地規則の改正、2026年4月1日から）を参照しました。マレーシア弁護士会は、公式検索は費用が高いものの、より多くのことがわかるとは限らないと述べています。
土地検索でわかること
マレーシアの土地検索では、登録上の所有者と、権利証にかかわる主な事実や負担がわかります。PTGジョホールと第385条が挙げている項目は次のとおりです。
- 登録所有者：所有者の名前と、受託者や代理人（遺言執行者など）として保有しているかどうか。
- 権利証の詳細：権利証の種類と番号、ロット、mukim、郡（district）、土地の面積。
- 保有形態：自由保有（freehold、表記は「selama-lamanya」＝永久）か、期限付きの借地権（leasehold）とその満了日。
- 土地利用の区分：農業・建物・工業（第52条が定める3区分）と、付いている明示条件。
- 権利制限：たとえば、州当局（State Authority）の同意がなければ移転や担保設定ができない、という条件。
- 地代税の額：その権利証に毎年かかるcukai tanah（地代税、quit rent）。
- 負担：銀行の担保権（charge）、caveat、登記された賃借権、地役権。
- 未処理の案件：提出済みでまだ登記されていない取引と、裁判所の禁止命令（公式検索の場合）。
マレーシアで土地の所有者をオンラインで調べる方法（州別）
半島マレーシアの多くの州では、土地検索をオンラインの公開ポータルで買えるようになりました。Bernama（マレーシア国営通信）は2026年7月30日、州と連邦直轄領の7つの土地行政機関がe-Tanahを使っており、ケダ州は2027年1月に導入予定だと報じています。
| 州 | システム | オンライン | 私的／公式 |
|---|---|---|---|
| スランゴール | e-Tanah Selangor | 両方 | RM30 / RM50 |
| ジョホール | iTanah, eStrata | 両方 | RM80 / RM150 |
| ペラ | e-Tanah Perak | 両方 | 掲載なし |
| クアラルンプール | e-Tanah WP | 公式* | 未確認 |
スランゴール：2023年10月30日からすべての土地事務所でe-Tanahを導入。土地事務所で1回だけ拇印の確認を受ける必要があり、オンラインの公式検索は約24時間で処理されます。ジョホール：iTanahでは私的検索の結果がメールで届きます。公式検索には1回限りの指紋確認が必要で、受け取りは土地事務所です。ストラタタイトルはeStrataを使い、公式検索は2025年11月26日からオンラインで申請できます。ペラ：2024年5月16日から、公式検索での拇印確認はなくなりました。手数料はペラ州のページに見当たりませんでした。*クアラルンプール：2021年のe-Tanah WPのガイドに記載があります。PTG WP（連邦直轄領の土地鉱物局）のサイトは、当方の閲覧ツールではアクセスできませんでした。パハン：PahangGoアプリが2021年から検索を販売しており、料金は公式RM100、私的RM50です（Sinar Harian、2021年）。
ペナン、ケダ、ヌグリ・スンビランなどほかの州では、州のPTGか郡の土地事務所（pejabat tanah）に、現在の申請窓口と手数料を問い合わせてください。
マレーシアで土地の所有者を調べる手順
- 権利証の情報を控える：geranのコピーや売買契約書から、権利証の種類と番号、ロット、mukim、郡を書き写します。当方が確認したポータルは、所有者の名前ではなく、権利証かロットで検索する仕組みです。
- 検索の種類を選ぶ：オファーを出す前に自分で確かめるなら私的検索、弁護士・銀行・裁判所が求めるときは公式検索です。
- 州のポータルに登録する：e-Tanah（スランゴール、ペラ、クアラルンプール）かiTanah（ジョホール）で個人アカウントを作り、求められれば土地事務所で一度だけ拇印の確認を受けます。
- 権利証を入力して支払う：権利証を1件ずつ追加し、表示された手数料を確かめてから、FPX（マレーシアのオンラインバンキング決済）かカードで支払います。
- 結果を保存する：検索結果はすぐにダウンロードしてください。スランゴールとペラでは、印刷物を保管するのは3日間だけです。
- 内容を読んで対応する：所有者の名前を売主のIC（マレーシアの身分証）と照らし合わせ、担保権、caveat、制限、残り期間の短い借地権が見つかったら、支払う前に弁護士に相談します。
ストラタタイトルや、まだ権利証のない部屋はどう調べますか？
独自のストラタタイトル（区分所有の権利証）を持つコンドミニアムの部屋は、建物・階・区画（parcel）の番号を使って土地と同じように検索できますが、ストラタタイトルがまだない部屋は、マスタータイトル（親の権利証）の検索に加えてデベロッパーへの確認が必要です。
スランゴールのe-Tanahはストラタタイトルの公式検索を受け付けており、約7日かかるストラタ台帳（strata roll）の検索もあります。ジョホールのeStrataでは2025年3月25日からストラタの私的検索をオンラインで申請でき、ペラのe-Carianもストラタタイトルに対応しています。
個別の権利証がない場合、マレーシア弁護士会によると検索はマスター（親）タイトルに対して行われ、部屋の所有者やその部屋にかかる担保権は表示されません。部屋の買主やローンを確かめるには、弁護士がデベロッパーに書面で問い合わせる必要があります。3種類の権利証については、当サイトのガイド「マスタータイトル・ストラタタイトル・個別タイトルの違い」で説明しています。
弁護士は、受付簿に記録され公式検索にも表示される、提出後まだ登記されていない取引の有無も確かめます。
サバ州・サラワク州の土地検索
サバ州とサラワク州にはNational Land Codeが適用されません。第2条がこの法律の適用範囲を半島マレーシアとラブアンに限っているためで、両州の土地検索はSabah Land Ordinance（サバ州土地条例）とSarawak Land Code（サラワク州土地法典）に従います。
- サバ州：Sabah Land Ordinance（Cap. 68）に基づく土地測量局（JTU）の手数料表では、登記簿の閲覧（第122条）がタイトル1件につきRM10、公式検索（第123条）がRM20です。
- サラワク州：Sarawak Land Code 1958（Chapter 81）のもと、土地測量局のeLASIS eSearchで、土地とストラタの権利証の印刷物や抄本を24時間いつでもオンラインで購入できます。
土地検索はいつ行うべきですか？
マレーシアでは、手付金や予約金を払う前に土地検索を行い、引き渡し（完了）の直前にもう一度行いましょう。新しいcaveatはいつでも登記される可能性があるからです。
- 中古物件（subsale）の購入：売主が登録所有者であることと、銀行の担保権が付いていないかを確認します。
- caveatの確認：私的caveat（Form 19B、第323条）が付いていれば、誰かがその土地に権利を主張しているという意味です。
- 競売物件：入札の前に、権利証か親の権利証を検索します。当サイトの「競売（Lelong）物件ガイド」もあわせてどうぞ。
- 所有者が亡くなったとき：検認（probate）や小規模遺産（small estate）の命令を申し立てる前に、所有者の名前と共同所有者を確かめます。詳しくは当サイトの「死亡後の不動産の名義変更ガイド」で解説しています。
- 所有権を移す前：州当局の同意が必要な制限がないかを調べます。当サイトの「所有権移転証書（Memorandum of Transfer）ガイド」も参考になります。
土地検索は、ある瞬間の記録にすぎません。第385条は証明書に発行の正確な時刻を書くよう定めているため、その後に登記・提出されたものは載っていません。お金を支払う日の近くで、もう一度検索してください。
マレーシアでは誰でも土地の所有者を調べられますか？
はい。National Land Codeの第384条と第385条により、「any person or body（いかなる個人・団体）」でも手数料を払えばどの土地でも検索できるので、所有者の許可はいりません。
外国人の方へ：この「any person or body」という文言のとおり、土地検索はマレーシアで物件を検討している外国人の購入者にも開かれた手続きです。
ただし、ポータルのアカウントは必要で、州によっては土地事務所で一度だけ本人確認を受けます。Low & Partners（マレーシアの法律事務所）は、手付金を払った買主には私的caveatを登記するよう勧めるのが一般的だとしています。
よくある質問
マレーシアで土地の所有者はどうやって調べますか？
州の土地事務所かそのオンラインポータルで権利証の私的検索または公式検索を申し込み、結果に書かれた登録所有者の名前を確かめます。
所有者の名前から土地を検索できますか？
当方が確認したポータルではできません。権利証の番号と種類、ロット、mukim、郡を入力する仕組みなので、まず土地の情報を手に入れる必要があります。
carian rasmiとcarian persendirianは何が違いますか？
carian rasmiは第385条に基づいて登記官が出す封印付きの証明書で、carian persendirianは第384条に基づく安価な閲覧や印刷物で、個人的な確認に向いています。
スランゴールとジョホールの土地検索はいくらですか？
PTGスランゴールの料金表では私的検索がRM30、公式検索がRM50です。ジョホールは2026年4月から適用の料金で、タイトルごとにRM80とRM150かかります。
オンラインの公式検索にはどのくらい時間がかかりますか？
スランゴールのe-Tanahによると、オンラインで申し込んだ公式検索は24時間ほどで処理され、その後3日間は証明書を印刷できます。
ストラタタイトルのない部屋も土地検索でわかりますか？
検索できるのはマスタータイトルだけで、部屋の所有者やローンまではわからないため、弁護士がデベロッパーや売買書類で確認します。
私的検索は物件の売買で認められますか？
PTGジョホールは私的検索を公的な手続きには使えないとしており、売買やローンでは、弁護士や銀行はふつう公式検索の証明書を使います。
参考資料
- 国家土地法典（Act 828）第385条：公式検索（LawPlayer、法務長官室の条文より）参照内容：誰が申請できるか、検索証明書に何を記載するか。
- 国家土地法典 第384条：私的検索参照内容：私的検索と受付簿（Presentation Book）。
- 国家土地法典 第386条：補償参照内容：検索証明書の誤りに対する補償を受ける権利。
- 国家土地法典 第52条：土地利用の区分参照内容：土地利用の3つの区分。
- 国家土地法典 第2条：適用範囲参照内容：この法律が半島マレーシアとラブアンにのみ適用されること。
- 国家土地法典 第323条：私的caveatの登記申請参照内容：私的caveatを登記できる人とForm 19B。
- PTGジョホール：Salinan Sah / Carian Rasmi（認証謄本・公式検索）参照内容：検索でわかる項目。
- PTGジョホール：Maklumat Bayaran（手数料、2026年4月1日から）参照内容：ジョホール州の検索手数料。
- PTGジョホール：iTanah一般利用者マニュアル（PDF）参照内容：アカウント、指紋確認、支払い、公式検索の受け取り。
- PTGジョホール：Sistem Carian Online eStrata Johor（eStrataオンライン検索システム）参照内容：2025年11月26日からのストラタ公式検索のオンライン化と、私的検索が公的な手続きに有効でないこと。
- PTGジョホール：Pelaksanaan Carian Online Bagi Pemilikan Hakmilik Strata（ストラタタイトルのオンライン検索の実施）参照内容：2025年3月25日からのストラタ私的検索のオンライン化。
- PTGスランゴール：Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（権利証登記サービスの手数料）参照内容：スランゴール州の検索手数料。
- e-Tanah Selangor：Soalan Lazim（よくある質問）参照内容：2023年10月30日の開始、e-Carian、アカウント、拇印確認、支払い方法。
- e-Tanah Selangor：Permohonan Carian Rasmi（公式検索の申請ガイド、PDF）参照内容：24時間の処理と3日間の印刷期間。私的検索とストラタ検索については、e-Carianとストラタ台帳のガイドも読みました。
- PTGペラ：e-Tanah Soalan Lazim（よくある質問）参照内容：オンラインの私的・公式検索と、2024年5月16日に拇印確認が終わったこと。
- e-Tanah WP：Panduan Pengguna Awam E2E Carian Rasmi（公式検索の一般利用者ガイド、PDF、KL弁護士会が掲載、2021年）参照内容：クアラルンプールでのオンライン公式検索。
- Bernama：JKPTG、e-Tanahを半島マレーシア全域に広げる方針（2026年7月30日）参照内容：e-Tanahを使う7つの土地行政機関と、2027年1月からのケダ州。
- Sinar Harian：PahangGoアプリで権利証を検索（2021年9月1日）参照内容：パハン州のアプリと手数料。
- サバ州土地測量局：Land Rules 15, Office Fees（事務手数料、PDF）参照内容：サバ州の閲覧と公式検索の手数料。
- サラワク州土地測量局：eLASIS eSearch、Land and Strata Title（土地・ストラタの権利証）参照内容：サラワク州のオンライン権利証検索とSarawak Land Code。
- マレーシア弁護士会：Importance of a property title search（権利証検索の重要性）参照内容：トレンズ方式、公式検索と私的検索の違い、マスタータイトルの検索。
- Low & Partners：Land Title Search: What, Why and How?（土地の権利証検索とは）参照内容：保有形態の表記、caveat、手付金の前の検索。
手数料やポータルの手順は変わることがあります。支払う前に、各州のPTG、土地事務所、土地局のページで最新の内容をご確認ください。
本記事は一般的な情報であり、法律上の助言ではありません。物件の契約や支払いの前に、検索結果を弁護士に確認してもらってください。
出典
- 国家土地法典（Act 828）第385条：公式検索 — LawPlayer（法務長官室の条文）
- 国家土地法典（Act 828）第384条：私的検索 — LawPlayer（法務長官室の条文）
- Bayaran/Fi Perkhidmatan Pendaftaran Hakmilik（権利証登記サービスの手数料） — Pejabat Tanah dan Galian Selangor（スランゴール州土地鉱物局）
- Maklumat Bayaran（検索手数料、2026年4月1日から） — Pejabat Tanah dan Galian Johor（ジョホール州土地鉱物局）
- e-Tanah Soalan Lazim（よくある質問） — Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perak（ペラ州土地鉱物局）
- Importance of a property title search（権利証検索の重要性） — マレーシア弁護士会（Malaysian Bar）
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。