ペナンの住みやすいエリア2026：島側と本土側を比較
Property Lab 編集部公開 約 19 分で読めます
要点
- Brickzの2025年8月〜2026年7月のデータでは、マレーシア・ペナンの12エリアの住宅価格の中央値は、アイル・イタムのRM250,000からタンジュン・ブンガのRM646,000まで開きがありました。
- マレーシア運輸省は2026年6月、ペナンのムティアラ線LRTが2031年12月に完成して運行を始める見込みだと国会で回答し、その時点の工事の進捗は8.99%でした。
- NAPICの2026年第2四半期のデータでは、ペナン島のTimur Laut郡のテラスハウスの中央値はRM980,000で、本土側のSeberang Perai Tengah郡のRM410,000の約2.4倍でした。
目次
2026年にペナンで住みやすいエリアは、勤務先と予算によって変わります。Penang Island（ペナン島）では、international school（インターナショナルスクール）に近いタンジュン・ブンガ（Tanjung Bungah）とタンジュン・トコン（Tanjung Tokong）が家族や駐在員に、バヤン・レパス（Bayan Lepas）とグルゴール（Gelugor）がテック系の仕事をする人に向きます。Seberang Perai（本土側のスブラン・プライ）のプライ（Perai）、ブキ・メルタジャム（Bukit Mertajam）、バターワース（Butterworth）は、予算を抑えたい人に合います。今回取り上げた12エリアの住宅価格の中央値は、2026年7月までの1年間でRM250,000〜RM646,000でした。
家族向けはタンジュン・ブンガ、ジェルトン（Jelutong）、シンパン・アンパット（Simpang Ampat）。テック系の勤務先が近いのはバヤン・レパス、グルゴール、バトゥ・カワン（Batu Kawan）。予算重視ならプライ、ブキ・メルタジャム、バターワース。駐在員にはタンジュン・トコンとタンジュン・ブンガです。Mutiara Line LRT（ムティアラ線LRT）は2031年12月の開業を目指しています。
主な数字（2026年10月時点）
- Brickzの州中央値RM380,000
- NAPIC Q2州中央値RM345,000
- タンジュン・ブンガ中央値RM646,000
- プライの中央値RM278,000
- ムティアラ線の開業目標2031年12月
- 第2大橋の全長24 km
別名・関連用語：Pulau Pinang（マレー語でペナン州）、槟城（中国語でペナン）、Penang Island（島側）、Seberang Perai（本土側）、ジョージタウン（George Town、島の中心都市）、Mutiara Line（ペナンのLRT）、Second Penang Bridge（第2ペナン大橋。正式名はSultan Abdul Halim Muadzam Shah Bridge、マレー語でJambatan Kedua）、MBPP（ペナン島市議会）、MBSP（スブラン・プライ市議会）、FIZ（Free Industrial Zone、自由工業地帯）、BKIP（Batu Kawan Industrial Park、バトゥ・カワン工業団地）、psf（1平方フィートあたりの価格）。
ペナンの主なエリアの住宅価格はいくら？
Brickzがまとめた住宅の売買記録によると、2026年7月までの12か月間、ペナンの人気12エリアの住宅価格の中央値は、アイル・イタム（Ayer Itam）のRM250,000からタンジュン・ブンガのRM646,000まで開きがありました。
| エリア | 島／本土 | 価格の中央値 | psf中央値 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| Tanjung Bungah | 島 | RM646,000 | RM503 | 116 |
| Tanjung Tokong | 島 | RM578,000 | RM538 | 289 |
| Bayan Lepas | 島 | RM490,000 | RM496 | 358 |
| Batu Kawan | 本土 | RM460,000 | RM491 | 117 |
| Gelugor | 島 | RM450,000 | RM500 | 252 |
| Simpang Ampat | 本土 | RM450,000 | RM319 | 409 |
| Butterworth | 本土 | RM400,000 | RM336 | 596 |
| Bukit Mertajam | 本土 | RM388,000 | RM291 | 926 |
| Jelutong | 島 | RM360,000 | RM472 | 501 |
| George Town | 島 | RM350,000 | RM464 | 171 |
| Perai | 本土 | RM278,000 | RM290 | 269 |
| Ayer Itam | 島 | RM250,000 | RM369 | 600 |
出典：Brickzの住宅取引データ（2025年8月〜2026年7月）。価格の中央値が高い順に並べています。島＝ペナン島、本土＝スブラン・プライ。中央値にはフラット、コンドミニアム、土地付き住宅が混ざっています。バトゥ・フェリンギ（Batu Ferringhi）のBrickzのページにはデータがありませんでした。
州全体では、Brickzの記録は7,483件で、中央値はRM380,000、psfはRM363です。この数字で比べると、タンジュン・トコンの1平方フィートの価格は、12エリアで取引件数が最も多かったブキ・メルタジャムの約1.8倍でした。
島側と本土側で、ペナンの価格はどれだけ違う？
ペナン島の土地付き住宅は、本土側よりかなり高くなっています。NAPICの2026年第2四半期（Q2）の表では、島側のTimur Laut郡のテラスハウスの中央値がRM980,000で、本土のSeberang Perai Tengah郡のRM410,000の約2.4倍でした。
- コンドミニアム・アパート：Timur LautはRM500,000（93件）、島のもう一つの郡であるBarat DayaはRM490,000（50件）で、Seberang Perai TengahはRM300,000（31件）です。当サイトの計算では、Timur Lautのほうが約67%高くなります。
- 州全体：2026年Q2のペナンの住宅の中央値はRM345,000で、取引は1,153件でした。
- 例外：本土側のバトゥ・カワンは、Brickzのpsf中央値がRM491で、バヤン・レパスとの差はわずかRM5です。
NAPICは1四半期分の集計なので、郡ごとの件数は31〜93件と少なめです。Brickzは12か月分で、より細かいエリア単位のデータです。
LRTと橋で、住む場所の選び方はどう変わる？
ペナンのLRTであるムティアラ線は建設中で、運輸省は国会での書面回答で、現在の計画では2031年12月に完成し運行を始める見込みだとしています。The Starが2026年6月24日に報じました。
- 進み具合：2026年6月時点で工事全体の進捗率は8.99%。路線の長さは29.67 kmで、Komtar、バヤン・レパス、ペナン国際空港、Penang Sentral（ペナン・セントラル）を結びます。
- 工区：最初の土木工事の契約はSilicon IslandからKomtarまでの区間です。KomtarからPenang Sentralまでの契約は2026年11月に発注される予定だと、NSTが8月に報じ、事業は予定どおり進んでいるとも伝えています。
- 第2大橋：運営会社によると、第2ペナン大橋（Sultan Abdul Halim Muadzam Shah Bridge）は全長24 km（うち海上16.9 km）で、本土のバトゥ・カワンと島のバトゥ・マウン（Batu Maung）をつないでいます。
- ペナン・セントラル：バターワースでは、ペナン・セントラル、島と本土を結ぶフェリーのターミナル、KTMの駅が実質的に隣り合っていると、州の交通担当の行政評議員が2026年1月に述べました。駅をRM30 million（3,000万リンギ）で改修し、KTM、ETS、通勤列車をフェリーやLRTとつなぐ計画です。
家族で住むならペナンのどのエリア？
家族向けに編集部が選んだのは、島側のタンジュン・ブンガとジェルトン、本土側のシンパン・アンパットで、Brickzの中央値はそれぞれRM646,000、RM360,000、RM450,000です。
- タンジュン・ブンガ：Dalat International Schoolと、Prince of Wales Island International Schoolのキャンパスがあります。Taman Concordの土地付き住宅の中央値はRM1,010,000でした（7件のみの小さなサンプル）。
- ジェルトン：土地付き住宅地のIsland Glades（RM1,010,000、19件）とIsland Park（RM1,387,500、16件）の近くに、Serina Bayのコンドミニアム（RM425,000、18件）のような手ごろな物件もあります。土地付きの2つは件数が少なめです。
- シンパン・アンパット：Bandar Tasek Mutiaraでは土地付き住宅が59件売れて中央値はRM455,000、Taman Perdana PuteraのテラスハウスはRM673,000でした（35件、サンプル少なめ）。
バヤン・レパス自由工業地帯で働く人はどこに住む？
InvestPenangがペナンの電気・電子産業の「屋台骨」と呼ぶBayan Lepas FIZ（バヤン・レパス自由工業地帯）に通うなら、編集部のおすすめはバヤン・レパス（中央値RM490,000）、グルゴール（RM450,000）、第2大橋を渡った先のバトゥ・カワン（RM460,000）です。
- バヤン・レパス：358件でpsfはRM496。コンドミニアムのThe Zenは中央値RM500,000でした（35件、サンプル少なめ）。近くのバヤン・バル（Bayan Baru）はRM496,500です（Brickzの対象期間は2025年7月〜2026年6月）。
- グルゴール：252件でpsfはRM500。N-Parkのコンドミニアムは中央値RM380,000です（18件と少数）。
- バトゥ・カワン：エリア内にバトゥ・カワン工業団地があります。3つ目の工業団地はPDC（ペナン開発公社）にとって10番目の団地で、広さは407エーカー、2031年8月の全面完成を予定しています（InvestPenang、2024年2月）。Vivo Executive ApartmentはRM400,000でした（27件の小さなサンプル）。
予算を抑えて買うならペナンのどのエリア？
Brickzの数字で見ると、本土側のプライ（RM278,000）、ブキ・メルタジャム（RM388,000）、バターワース（RM400,000）が割安で、3エリアともpsf中央値がRM340を下回っています。
- プライ：表の本土側エリアで、価格の中央値もpsf（RM290）も最も低い水準です。
- ブキ・メルタジャム：926件と、12エリアで最多の取引件数です。Taman Sri Rambaiの土地付き住宅はRM382,500でした（34件、少数）。
- バターワース：ペナン・セントラルがあり、596件でpsfはRM336です。
- スブラン・ジャヤ（Seberang Jaya）：2025年7月〜2026年6月の134件で、中央値はRM210,000です。
島側が常に高いとは限りません。アイル・イタムは表の中で最も低い中央値（RM250,000）で、取引は600件、psfはRM369でした。本土で家を買って島で働く場合は、橋の通行料、燃料費、通勤時間も計算に入れてください。
駐在員やインターナショナルスクールに通う家族はどこに住む？
駐在員や子どもをインターナショナルスクールに通わせる家族には、タンジュン・トコン（中央値RM578,000、psfは表で最も高いRM538）とタンジュン・ブンガをおすすめします。どちらもインターナショナルスクールの近くです。
- タンジュン・トコン：Tenby Schools PenangはLintang Lembah Permai 1にあります。サービスレジデンスのThe TamarindはpsfがRM853（17件）、Tanjong Pinangの土地付き住宅はRM3,168,000（11件）で、どちらも件数は多くありません。
- バトゥ・フェリンギ：The International School of Penang (Uplands)の所在地はJalan Sungai Satu, 11100 Batu Ferringhiです。
- バリク・プラウ（Balik Pulau）：Prince of Wales Island International Schoolのメインキャンパスはバンダル・バル・アイル・プティ（Bandar Baru Air Putih）にあります。Brickzでのバリク・プラウの中央値はRM410,000です。
- バヤン・レパス：Straits International Schoolは所在地を11900 Bayan Lepasとしており、空港や工業地帯の近くです。
- ヌン・ロード（Nunn Road）：St. Christopher's International Schoolの所在地はNo. 10 Nunn Road, 10350 Penangです。
今回確認した6校は、すべて島側にあります。住まいを決める前に、各校の公式サイトで学費と入学条件を確かめてください。
外国人の購入者、リタイア層、民泊を考える人が知っておくべきことは？
ペナンで外国人が中古の区分所有住宅を買う場合の最低価格は、島側でRM1,000,000、本土側でRM500,000です。これはMalaysian Bar（マレーシア弁護士会）の2024年12月23日付のCircular 444/2024によります。
- 土地付き住宅：島側でRM3,000,000、本土側でRM1,000,000で、これに加えて課徴金がかかります。全州の基準は「Minimum Property Price for Foreigners in Malaysia 2026（マレーシアの外国人向け最低購入価格2026）」で紹介しています。
- 短期賃貸：2026年8月1日に施行された条例により、MBPPは島側の区分所有の住宅を民泊に使うことを一切認めていません。本土側のMBSPはルールを見直し中です。事業者には申請のために2か月の猶予が与えられ、取り締まりは2026年11月1日に始まると報じられました。詳しくは「マレーシアでAirbnbは合法？2026年の短期賃貸（民泊）ルール」をご覧ください。
- リタイア層：MM2Hを取得しても、ペナンの最低価格は下がりません。候補を絞る前に「MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）と不動産購入ガイド2026」をお読みください。
ムティアラ線の開業はおよそ5年先で、2026年6月時点の工事の進捗は8.99%にとどまります。ペナンのエリアは今の通勤や通学のルートで選び、将来のLRT駅はおまけと考えて、そのために高い価格を払うのは避けましょう。
ペナンで住むエリアを選ぶ方法
- 島か本土かを先に決める：勤務先と学校が島側と本土側のどちらにあるかを決め、ラッシュアワーに実際にその道を走ってみます。
- 同じ条件で比べる：エリア全体の中央値だけでなく、同じ物件・同じ住宅タイプの価格をBrickzやNAPICで確認します。
- 通学ルートを確かめる：キャンパスの住所と最新の学費を、各校のウェブサイトで確かめます。
- ルールを確認する：外国人の購入者は最低価格と課徴金を弁護士に確認し、民泊を考えている人はMBPPかMBSPのルールを調べます。
- 維持費を見積もる：コンドミニアムなら、管理費、修繕積立金（sinking fund）、滞納の有無を尋ねます。
よくある質問
ペナンは島側と本土側のどちらに住むのがよいですか？
仕事と予算次第です。今回確認したインターナショナルスクール6校とバヤン・レパス自由工業地帯は島側にあり、本土側は価格が安めです。NAPICの2026年Q2では、Seberang Perai Tengahのテラスハウスの中央値はTimur Lautの半分未満でした。
ペナンのLRTはいつ開業しますか？
運輸省が2026年6月に国会で示した回答では、ムティアラ線の運行開始は2031年12月の予定です。その時点の工事の進み具合は8.99%でした。
ペナンで一番住みやすいエリアはどこですか？
一つに決めることはできません。編集部の選定では、駐在員やインターナショナルスクールに通う家族にはタンジュン・ブンガとタンジュン・トコン、工場やテック系の仕事ならバヤン・レパスとグルゴール、予算重視ならプライとブキ・メルタジャムが合います。
ペナンで家を一番安く買えるエリアはどこですか？
12エリアのうちBrickzの中央値が最も低かったのは島側のアイル・イタム（RM250,000）で、次が本土側のプライ（RM278,000）でした。対象は2025年8月から2026年7月までの取引です。
バトゥ・カワンは住むのに適していますか？
バトゥ・カワン工業団地で働く人や、第2大橋でバトゥ・マウンへ通う人に向いています。psf中央値はRM491とバヤン・レパスに近く、本土側の安い選択肢とはいえません。
外国人はペナンで不動産を買えますか？
買えます。ただし州当局の承認が必要で、一定の価格以上の物件に限られます。弁護士会の2024年の一覧では、島側の中古の区分所有住宅はRM1,000,000、スブラン・プライではRM500,000で、土地付き住宅はさらに高い基準です。
参考資料
- Brickz：Residential transactions, Penang（ペナンの住宅取引、2025年8月〜2026年7月）参照内容：州全体の価格の中央値、psf中央値、取引件数。Brickzのページは2026年10月28日にClaudeがブラウザで確認しました。
- Brickz：Tanjung Bungah参照内容：タンジュン・ブンガの中央値とTaman Concord。
- Brickz：Tanjung Tokong参照内容：タンジュン・トコンの中央値、The TamarindとTanjong Pinang。
- Brickz：Bayan Lepas参照内容：バヤン・レパスの中央値とThe Zen。
- Brickz：Bayan Baru（2025年7月〜2026年6月）参照内容：バヤン・バルの中央値。
- Brickz：Gelugor参照内容：グルゴールの中央値とN-Park。
- Brickz：Jelutong参照内容：ジェルトンの中央値、Island Glades、Island Park、Serina Bay。
- Brickz：George Town参照内容：ジョージタウンの中央値、psf、件数。
- Brickz：Ayer Itam参照内容：アイル・イタムの中央値、psf、件数。
- Brickz：Balik Pulau参照内容：バリク・プラウの中央値。
- Brickz：Batu Kawan参照内容：バトゥ・カワンの中央値とVivo Executive Apartment。
- Brickz：Simpang Ampat参照内容：シンパン・アンパットの中央値、Bandar Tasek MutiaraとTaman Perdana Putera。
- Brickz：Butterworth参照内容：バターワースの中央値、psf、件数。
- Brickz：Bukit Mertajam参照内容：ブキ・メルタジャムの中央値とTaman Sri Rambai。
- Brickz：Perai参照内容：プライの中央値、psf、件数。
- Brickz：Seberang Jaya（2025年7月〜2026年6月）参照内容：スブラン・ジャヤの中央値と件数。
- NAPIC（JPPH）：Residential Prices Quarterly Update Q2 2026（住宅価格の四半期報告、Excel）、Table 6.0参照内容：ペナンの全住宅の中央値と、郡別のテラスハウス、コンドミニアム・アパートの中央値と件数。
- The Star（Bernama）：Mutiara Line LRT project set for completion in December 2031（ムティアラ線LRTは2031年12月に完成予定、2026年6月24日）参照内容：開業目標、工事の進捗率、路線の長さ、通過するエリア。
- New Straits Times：RM3.03bil Penang Mutiara LRT systems contract awarded（ペナンのムティアラ線LRTのシステム契約を発注、2026年8月6日）参照内容：2つの土木工事の契約、11月の発注予定、2031年12月に向けて予定どおりとの報道。
- Jambatan Kedua Sdn Bhd：Corporate overview（会社概要）参照内容：第2大橋の全長、海上部分、両端の地点、開通日。
- The Vibes：State to improve connectivity between Penang Sentral, ferry terminal and KTM station（州がペナン・セントラル、フェリーターミナル、KTM駅の接続を改善、2026年1月20日）参照内容：ペナン・セントラル、フェリーターミナル、KTM駅の位置関係。
- Bernama：Butterworth KTM station to be upgraded（バターワースのKTM駅を改修へ、2025年11月9日）参照内容：RM30 millionの改修と、KTM、ETS、フェリー、LRTの接続計画。
- InvestPenangの記事：Penang on track to take the lead in manufacturing sector, says CM（ペナンは製造業で首位へ、州首相、2024年2月19日）参照内容：バヤン・レパス自由工業地帯の位置づけと、バトゥ・カワン工業団地IIIの広さと完成時期。
- The International School of Penang (Uplands)：Contact us（お問い合わせ）参照内容：Uplandsの住所。
- Dalat International School：Contact us（お問い合わせ）参照内容：Jalan Tanjung Bungahの住所。
- Prince of Wales Island International School：Balik Pulau参照内容：バリク・プラウとタンジュン・ブンガの両キャンパスの住所。
- Tenby Schools Penang参照内容：タンジュン・トコンの住所。
- Straits International School Penang：Contact us（お問い合わせ）参照内容：バヤン・レパスの所在地。
- St. Christopher's International School：About（学校案内）参照内容：Nunn Roadの住所。
- Malaysian Bar：Circular 444/2024, Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（外国人・外国企業に対する制限、PDF、2024年12月23日）参照内容：ペナンの島側と本土側の最低価格と課徴金。
- The Star：Penang homestay operators need local authority licences as new by-law comes into force（新条例の施行でペナンの民泊事業者に自治体の許可が必要に、2026年8月21日）参照内容：8月1日の施行、MBPPの区分所有住宅のルール、MBSPの見直し。
- New Straits Times：Penang tightens short-term rental rules, gives operators 2 month to register（ペナンが短期賃貸のルールを厳格化、事業者に登録の猶予2か月、2026年8月21日）参照内容：2か月の猶予期間。
- Malay Mail：Airbnb crackdown, Penang introduces new licensing laws for short-term rentals（ペナンが短期賃貸の新たな許可制度を導入、2026年8月21日）参照内容：2026年11月1日からの取り締まり（Claudeがブラウザで確認）。
価格、開業時期、地域のルールは変わるため、Brickz、NAPIC、MRT Corp、ペナンの両市議会、マレーシア弁護士会で最新の情報をご確認ください。
本記事は一般的な情報であり、法律・税務・金融上の助言ではありません。エリアの選定は編集部によるもので、上記の価格、交通、学校に関する事実をもとにしています。
出典
- Residential Prices Quarterly Update Q2 2026 (Jadual Harga Kediaman Sukuan Tahunan Q2 2026), Table 6.0 Pulau Pinang（住宅価格の四半期報告、ペナン州の表） — NAPIC（JPPH、国家不動産情報センター）
- Mutiara Line LRT project set for completion in December 2031（ムティアラ線LRTは2031年12月に完成予定、2026年6月24日） — The Star（Bernama）
- Corporate overview（会社概要） — Jambatan Kedua Sdn Bhd（第2ペナン大橋の運営会社）
- Circular 444/2024: Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies（外国人・外国企業に対する制限、2024年12月23日） — Malaysian Bar（マレーシア弁護士会）
- Residential transactions, Penang（ペナンの住宅取引、2025年8月〜2026年7月） — Brickz
- Penang on track to take the lead in manufacturing sector, says CM（ペナンは製造業で首位へ、州首相、2024年2月19日） — InvestPenang
この記事は一般的な情報です。法律・税務・投資の助言ではありません。税率や制度は変わるため、数字は目安として、手続きの前に下の公式の出典で最新の内容を確認してください。