外籍人士在马来西亚租房前要知道的8件事【2026年版】
Property Lab 编辑部发布 约 15 分钟阅读
要点
- 截至2026年10月30日，马来西亚还没有生效的《住宅租赁法》，所以外籍租客的权利来自租约和一般合约法。
- 2026年在马来西亚以月租 RM3,500 租一间公寓两年（举例），入住时约需 RM12,754，其中 RM8,750 是可退还的押金。
- 根据 BOVAEP 的收费表，在马来西亚出租住宅、租期三年或以下时，房地产代理最多可收1.25个月租金作为佣金。
目录
外国人在马来西亚租房是合法的，也很常见：持有效准证的外籍人士，签的租约和本地租客一样。整个过程顺不顺利，取决于8件事，从你的准证、入住时要付的现金，到外交条款和押金退还。以一间月租 RM3,500、租期两年的公寓为例（仅供说明），拿到钥匙之前大约要付 RM12,754。
外国人只要持有效准证，例如就业准证 Employment Pass、家属准证 Dependant Pass 或 MM2H 准证，就可以租房。请预留约3½个月租金，另加印花税；要求在租约中加入外交条款，在 BOVAEP 登记册核实中介，并在30天内为租约缴付印花税。
关键数字（截至2026年10月）
- 入住现金，月租 RM3,500 例子RM12,754
- 其中可退还的部分RM8,750
- 1-3年租期，每年每 RM250 的印花税RM3
- 租约缴付印花税的期限30 天
- 中介费最高，按月租计1.25个月
- 《住宅租赁法》草案阶段
又称：租约或租赁合约（tenancy agreement，perjanjian sewa）；保证金与水电押金（security and utility deposits，deposit keselamatan、deposit utiliti）；印花税（stamp duty，duti setem）；外交条款（diplomatic clause），也叫外派条款（expatriate clause）；就业准证（Employment Pass，Pas Penggajian）；家属准证（Dependant Pass，Pas Tanggungan）；小额索偿（small claims，tuntutan kecil）；REN 与 REA（房地产中介 real estate negotiator、注册房地产代理 registered estate agent）。
如何在马来西亚租房：外籍人士按顺序要做的8件事
- 准证和文件：看房之前，先准备好护照、有效准证和雇主信。
- 现行法律：目前没有生效的租赁法，你的权利由书面租约决定。
- 入住现金：预留约3½个月租金，另加租约的印花税。
- 租约条款：看清租期、续租、租金调整和外交条款。
- 费用分工：以书面约定哪些账单和维修由你负责。
- 核实中介：在 BOVAEP 登记册查询 REN，并亲自看房。
- 物品清单：入住第一天拍下每个房间，并签署物品与缺陷清单。
- 退租和退款：按时通知，以书面方式交还钥匙，并追讨余额。
1. 你的准证，以及房东会要的文件
外国人持有效的移民准证，就可以在马来西亚租房；房东查看准证也有法律上的理由：根据马来西亚法律，掌管一处住所的人，可能要为住在那里的非法移民负责。
《1959/63年移民法令》（Immigration Act 1959/63）第55E条禁止占用人，即对该处所有“掌管、管理或控制”（charge, management or control）权的任何人，让非法移民住在那里；除非已采取一切合理措施，否则推定他知情。移民局外籍人士服务处（Expatriate Services Division）处理的准证包括就业准证、家属准证和长期社交访问准证（Long-Term Social Visit Pass）。房东通常会要求：
- 护照：按 EdgeProp 的建议，把护照副本附在租约后面。
- 准证：确认准证的有效期涵盖整个租期，否则签约前先提出续签的问题。
- 收入证明：雇主信或最近的工资单（Remitly，2026年9月）。
MM2H 的白金（Platinum）、金（Gold）和银（Silver）级参与者，必须在准证批注后一年内完成购房（MOTAC，2025年5月28日），所以他们的租期可能较短；请看“2026年MM2H与在马来西亚买房”一文。
2. 马来西亚目前还没有生效的住宅租赁法
截至2026年10月30日，马来西亚仍然没有《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）：这部法律仍处于拟议阶段，而国会的法案列表上，2026年下议院（Dewan Rakyat）的27项法案中，没有一项是租赁法案。
据《星报》（The Star）报道，2026年8月4日，地方政府发展部（KPKT）一名副部长在上议院（Dewan Negara）表示，该法案正在定稿。在法案获得通过并在宪报颁布之前，马来西亚没有租赁仲裁庭，押金也没有法定上限；适用的是租约和一般法律。《1950年特定救济法令》第7条规定，租约结束后租客仍不搬走，房东只能“通过法庭诉讼”（by proceedings in the court）收回房子，所以把租客锁在门外是不合法的。《1999年消费人保护法令》不适用于土地及土地权益，所以消费人索偿仲裁庭一般不是处理租赁纠纷的地方。
按晚出租的短租属于另一套制度：2020年，联邦法院把 Airbnb 式的短住视为许可（licence），而不是租赁，并维持了一个公寓禁止短租的内部规定。请看“Airbnb在马来西亚合法吗？”一文。
3. 入住当天要准备的现金
在马来西亚租房，入住时通常要付约3½个月的租金，再加印花税，因为房东普遍要求“2+1+½”：两个月保证金、一个月预付租金，以及半个月水电押金。
这是市场惯例，不是法律规定（iBilik，2026年4月）。印花税依照LHDN 2026年6月30日的印花税指南：第49(a)项规定，租期一年或以下、三年或以下、五年或以下及超过五年的租约，每年租金每 RM250（不足 RM250 也按 RM250 计）分别收 RM1、RM3、RM5 或 RM7。正本的印花税由租客负责。
以下是月租 RM3,500、租期两年的公寓入住现金示例，仅供说明，以 Python 计算：
| 项目 | 计算基础 | 金额 |
|---|---|---|
| 保证金 | 2个月 | RM7,000 |
| 水电押金 | ½个月 | RM1,750 |
| 预付租金 | 1个月 | RM3,500 |
| 印花税，正本 | 168 × RM3 | RM504 |
| 入住所需现金 | 3.64个月 | RM12,754 |
| 律师费，如由你付 | 30% + 8%税 | RM1,134 |
| 连律师费合计 | 3.97个月 | RM13,888 |
| 期满退还 | 2½个月 | RM8,750 |
假设年租 RM42,000，即168个 RM250 单位，两年租期每单位 RM3；如果租期一年，印花税则为 RM168。律师费：按《2023年律师酬金令》（Solicitors' Remuneration Order 2023）的收费表，为一个月租金的30%，最低 RM500（Richard Wee Chambers 的摘要），另加8%服务税；iBilik 说起草费通常由租客承担。未计入门禁卡押金（常见 RM50 至 RM100，iBilik）和任何中介费。
EdgeProp 的外籍人士指南说，随租房意向书（offer letter）付的诚意定金，通常会转为第一个月的租金；这一点要写进书面文件。
4. 外籍人士应该细看的租约条款
外籍人士在马来西亚租房，最要紧的条款是租期、续租权、租金调整和外交条款，因为一年或两年的租约若中途被调往国外，又没有提前退租的权利，代价会很高。
- 租期与续租：租约一般为一年或两年，常附有续租选择权；EdgeProp 说，新租金应可按市场行情重新商议。
- 外交条款：如果雇主把你调离马来西亚，或你失去就业准证，这项条款让你可以提前终止租约。EdgeProp 2026年10月的指南说，通常要在24个月的租约住满12个月后才能使用，须提前两个月通知并出示人力资源部门的证明；PropertyGuru 2013年的一篇指南则写两到三个月。它由双方商议，不是法律规定的。
- 大楼规定：《2013年分层管理法令》第70(3)条规定，公寓的附加细则（additional by-laws）同样约束租客或占用人；第70(2)条允许对违规者处以最高 RM200 的罚款。
我们的“2026年马来西亚租约指南”有逐条款的检查清单。
5. 费用分工：租客和房东各付什么
在马来西亚的租赁中，租客通常支付自己用掉的部分，例如电费、水费和网络；业主则继续支付房产本身的账单：分层管理费用、地税和门牌税。
| 费用 | 通常由谁付 | 原因 |
|---|---|---|
| 电费、水费、网络 | 租客 | 有水电押金作保障 |
| 管理费、偿债基金 | 房东 | 向业主征收 |
| 地税、门牌税 | 房东 | 业主的地税和市议会账单 |
| 小型维修 | 租客 | 常有金额上限 |
| 大型或结构维修 | 房东 | 以租约为准 |
| 租金收入的税 | 房东 | 属于业主的收入 |
《2013年分层管理法令》第60(3)条规定，管理费用（Charges）向业主（proprietors）征收；Conventus Law（2025年4月）把地税和门牌税视为土地业主的账单。维修分工和水电押金属于市场惯例（EdgeProp）。你的租约可以另有约定。房东的税务问题，请看“2026年马来西亚租金收入税”。
6. 中介费，以及如何避开租房骗局
根据 BOVAEP 的收费表，在马来西亚，租期三年或以下的租约，中介的出租佣金最高为1.25个月的总租金，最低一个月，在签租约时支付。
BOVAEP 收费表允许租期不足一年时按比例收费，并且不适用于服务式公寓。以我们的例子计算，1.25个月就是 RM4,375。收费表没有规定由谁付：EdgeProp 说，租期一年或以上时通常由房东支付，但做法不一，所以看房前就要以书面方式说清楚。
如果你在抵达之前就安排好住处，付押金时要格外小心。BOVAEP 2024年7月17日的公众通告警告，假中介会向买家或租客收取诚意定金，然后消失。通告建议：
- 核实：在 lpeph.gov.my 查询 REA 或 REN，并确认广告上的电话号码与该局的记录一致。
- 看房：付款之前亲自看房；中介若一直回避看房，就要提高警惕。
- 安全付款：尽可能把钱付给注册房地产代理公司，或其他合法的保管人（stakeholder）。
7. 入住验房和物品清单
在马来西亚，入住当天签署的物品清单和一组注明日期的照片，是租客最有力的证据，因为房东日后会拿它们来对比单位状况，决定从押金扣多少。
EdgeProp 说，带家具的单位，清单应列出每件电器、家具和固定装置及其状况，并由双方签名；它2026年10月的押金指南还加上电表水表读数、钥匙、门禁卡、停车证和遥控器。把原有的痕迹、漏水和污渍拍下来，给房东发一条注明日期、列出缺陷的信息，之后发现的问题也以书面方式报告。“马来西亚租房押金”一文解释了什么算正常损耗。
8. 结束租约并拿回押金
马来西亚的租约结束时，通知期、扣款和退款日期都按租约规定，因为没有法律设定期限；EdgeProp 举出的常见写法是交还单位后14天或30天内退款。
如果你未经同意提前搬走，许多租约会没收两个月的保证金，较严格的租约还会追讨剩余租期的租金（EdgeProp）。《1950年合约法令》第75条把约定金额限于“不超过所约定金额的合理赔偿”（reasonable compensation not exceeding the amount so named），所以没收条款不一定能全额执行。
如果余款没有退还，先发出附有期限的书面催讨信。下一步就是上法庭：司法机构的常见问答说，RM5,000 以下的小额索偿，索偿人必须自己出庭代表自己；Donovan & Ho 的指南说，第93号命令（Order 93）的索偿约需三到四个月，诉讼费上限为 RM100。
要按时缴付印花税。LHDN 的罚款页面规定，从签署日起30天内，或在国外签署的租约送抵马来西亚后30天内缴付；逾期至少罚 RM50。根据《1949年印花税法令》第52条，未缴印花税的租约，在缴清印花税和罚款之前，不能被法庭接纳为证据。请看“2026年马来西亚租约印花税”。
重点：对外籍人士来说，最值得用力争取的两项条款是外交条款和退款期限。没有前者，一次调往国外的调职可能让你损失全部保证金，在我们的例子中是 RM7,000；没有后者，你就没有一个可以要求房东遵守的日期。
相关指南：“2026年吉隆坡最佳居住地区”、“马来西亚租客不交租怎么办”和“马来西亚租房押金”。
常见问题
外国人可以在马来西亚租房吗？
可以。持有效准证，你就能以自己的名义签住宅租约。房东通常会复印你的护照。
结束租约要提前多久通知？
按你的租约规定；EdgeProp 形容住宅租约一般是两个月。
马来西亚的外交条款是什么？
这是为外派租客设的提前退租条款，适用于被调往国外或失去工作准证的情况；在两年租约中，常常要满第一年后才能使用。
外籍人士在马来西亚租房要付多少押金？
常见做法是两个月租金作保证金、半个月作水电押金，再预付一个月租金。这些金额都没有法律规定。
在马来西亚租房，中介费由谁付？
多数由房东付，但做法不一，最好写进书面约定。对于三年或以下的租期，BOVAEP 收费表把佣金上限定为1.25个月租金。
马来西亚有保护租客的租赁法吗？
还没有专门的法律：截至2026年10月下旬，《住宅租赁法案》仍未提呈国会。
在国外签的租约也要缴印花税吗？
要。LHDN 给的期限是文件送抵马来西亚之日起30天，而正本的印花税通常由租客支付。
参考资料
- Parliament of Malaysia：List of Bills, Dewan Rakyat（马来西亚国会：下议院法案列表，2026年10月30日查阅）用于：2026年的27项法案，其中没有租赁法案。
- The Star：Residential Tenancy Bill being finalised（《星报》：住宅租赁法案正在定稿，2026年8月4日）用于：副部长在上议院的发言。
- LHDN：Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印花税征收指南，2026年6月30日）用于：第49(a)项税率，以及正本和副本的印花税由谁付。
- LHDN：Penalty (Stamp Duty)（印花税罚款，2026年5月13日更新）用于：30天的缴付期限和逾期罚款。
- BOVAEP：Scale of fees, Part C Estate Agency（收费表 C 部分：房地产代理）用于：出租佣金上限、一个月的最低收费、按比例收费，以及服务式公寓不适用。
- BOVAEP：FAQ, Estate Agent（房地产代理常见问答）用于：出租佣金何时支付。
- BOVAEP：Public advisory, beware of fraudulent real estate agents and negotiators（公众通告：提防假冒的房地产代理和中介，2024年7月17日）用于：押金骗局警告和三项防范措施。
- Office of the Chief Registrar, Federal Court of Malaysia：FAQ（马来西亚联邦法院总注册官办公室：常见问答）用于：RM5,000 以下小额索偿须自行出庭。
- Immigration Department, Expatriate Services Division portal（移民局外籍人士服务处网站）用于：该处处理的准证类别。
- Immigration Act 1959/63, section 55E（《1959/63年移民法令》第55E条，LawPlayer，总检察署2006年文本）用于：占用人的罪行和推定知情；之后的修订可能未显示。
- Specific Relief Act 1950, section 7（《1950年特定救济法令》第7条，LawPlayer）用于：只能通过法庭收回房产。
- Consumer Protection Act 1999, section 2（《1999年消费人保护法令》第2条，LawPlayer）用于：土地及土地权益不在适用范围内。
- Contracts Act 1950, section 75（《1950年合约法令》第75条，LawPlayer）用于：以约定金额为上限的合理赔偿。
- Stamp Act 1949, section 52（《1949年印花税法令》第52条，LawPlayer）用于：未缴印花税的租约作为证据的问题。
- Strata Management Act 2013, sections 60 and 70（《2013年分层管理法令》第60和70条，LawPlayer）用于：向业主征收的管理费用、约束租客的细则和 RM200 罚款。
- MOTAC：MM2H programme announcement（旅游、艺术及文化部：MM2H 计划公告，2025年5月28日）用于：准证批注后一年内购房的期限。
- Skrine：Federal Court, management body can stop short-term rentals（联邦法院：管理机构可以禁止短租，2020年10月）用于：短住属于许可而非租赁。
- Richard Wee Chambers：The Solicitors' Remuneration Order 2023（《2023年律师酬金令》）用于：租约律师费30%和最低 RM500；这是律师事务所的摘要，不是宪报原文。
- Conventus Law：Non-payment of quit rent and assessment（未缴地税和门牌税的后果，2025年4月）用于：地税和门牌税属于业主的账单。
- Conventus Law（Donovan & Ho）：Practical guide to small claims action（小额索偿实用指南，2018年12月）用于：第93号命令、所需时间和 RM100 诉讼费上限。
- EdgeProp：Housing options for expats in Malaysia（马来西亚外籍人士的住房选择，2026年10月9日）用于：租期、外交条款、诚意定金，以及中介费通常由谁付。
- EdgeProp：7 essential clauses every Malaysian tenancy agreement needs（马来西亚租约必备的7项条款，2026年10月9日）用于：护照副本、租金调整、维修、物品清单和提前退租。
- EdgeProp：Rental deposit deductions in Malaysia（马来西亚租房押金的扣款，2026年10月16日）用于：退款期限的例子、水电押金、电表水表读数和清单项目。
- iBilik：Rental deposits in Malaysia explained（马来西亚租房押金详解，2026年4月）用于：“2+1+½”的模式、门禁卡押金，以及起草费和印花税通常由谁付。
- PropertyGuru：Rental procedures（租房程序，2013年1月）只用于：外交条款较早期的通知期范围。
- Remitly：Can foreigners rent property in Malaysia?（外国人能否在马来西亚租房，2026年9月）用于：以雇主信和工资单作为收入证明。
官方网页会更新，签约或付款之前，请在 parlimen.gov.my、hasil.gov.my 和 lpeph.gov.my 查看最新内容。
本文仅供一般参考，并非法律、税务或移民建议。费用例子仅供说明，并假设适用马来西亚半岛的规定；请马来西亚律师审阅你的租约，并向雇主或移民局查询你的准证。
来源
- List of Bills, Dewan Rakyat（下议院法案列表） — Parliament of Malaysia（马来西亚国会）
- Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama Akta Setem 1949（印花税征收指南） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（内陆税收局，LHDN）
- Penalty (Stamp Duty)（印花税罚款） — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（内陆税收局，LHDN）
- Fees, Seventh Schedule: Estate Agency（收费表：房地产代理） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（估价师、评估师、房地产代理及产业经理局，BOVAEP）
- Public Advisory: Beware of Fraudulent Real Estate Agents and Negotiators（公众通告：提防假冒的房地产代理和中介） — Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（估价师、评估师、房地产代理及产业经理局，BOVAEP）
- Housing Options for Expats in Malaysia（马来西亚外籍人士的住房选择） — EdgeProp
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。