马来西亚 Airbnb 合法吗？2026 短租法规、公寓禁令与税务
Property Lab 编辑部发布 约 17 分钟阅读
要点
- 截至2026年10月，马来西亚没有全国性法律禁止 Airbnb 式短租或为它发出执照；KPKT（房屋及地方政府部）拟定的全国 STRA（短期住宿）指南仍是草案，尚未成为法律。
- 马来西亚联邦法院于2020年10月5日在满家乐 Verve Suites 一案中裁定，公寓管理机构（MC）可以通过附加条例禁止短租，即使地契允许商业用途也一样。
- 槟城的短租附加条例于2026年8月1日生效：经营者须持有市政局执照，三间房或以下每年 RM1,000，而槟岛的住宅分层产业不得经营短租。
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截至2026年10月，马来西亚没有任何全国性法律禁止 Airbnb 或其他短租，也没有全国统一的短租执照。你的单位能不能接待短租房客，要看地方政府、所在大楼的附加条例（by-law），以及（如果房子是租来的）房东是否同意；全国性的 STRA（短期住宿，short-term rental accommodation）指南目前仍是草案，尚未成为法律。
很多地方都可以经营短租，但并非处处可行。槟城现在规定必须持有市政局执照，并禁止在槟岛的住宅分层产业经营短租；任何公寓的管理机构也可以通过附加条例禁止短租。外国房客须缴付旅游税，每间房每晚 RM10。
关键数字（截至2026年10月）
- 全国 STRA 指南草案
- 拟议晚数上限180晚
- 每间房旅游税RM10/晚
- 槟城执照（1-3间房）RM1,000/年
- 槟城每单位年费RM1,800
- 分层附加条例罚款最高 RM200
又称：短租、民宿、short-term rental（STR）、short-term rental accommodation（STRA，短期住宿）、short-stay（短住）、sewaan jangka pendek（马来文的短期租赁）、holiday homes（度假屋，DOSM 的用语）、TIP（槟城对私人民宿的称呼）、cukai pelancongan（旅游税）。MOTAC（旅游、艺术及文化部）的注册 Homestay 计划是另一套制度。
2026年在马来西亚经营 Airbnb 合法吗？
截至2026年10月，马来西亚没有任何联邦法令禁止 Airbnb 式短租或为它发出执照；某个单位能否接待短住房客，由地方政府、州政府规定和分层附加条例决定。
据 Bernama 报道，房屋及地方政府部副部长 Aiman Athirah Sabu 于2026年10月26日在下议院（Dewan Rakyat）表示，KPKT 正通过 PLANMalaysia（城乡规划局）与 MOTAC、各州政府及地方政府共同拟定全国 STRA 指南。草案与 MOTAC 完成最终审阅后，将提交内阁和全国地方政府理事会（MNKT）；之后各州和地方政府才会采纳。
- 发牌：只有向地方政府注册并取得执照的场所才能经营（MOTAC 在2025年9月也这样表示）。
- 平台：订房网站在刊登单位前须查核执照状况，并下架没有执照的单位。
- 晚数上限：拟议设定180晚的上限，目前仍在评估中（The Star，2026年10月26日）。
- 现有权力：地方政府现在已可依据 Town and Country Planning Act 1976（1976年城乡规划法令）、Street, Drainage and Building Act 1974（1974年街道、沟渠与建筑法令）以及地方附加条例采取行动。
在指南获得采纳之前，晚数上限和平台查核都只是拟议措施（草案，尚未成为法律）。
马来西亚各州的短租法规
马来西亚的短租法规因州属和地方政府而异；截至2026年10月，据我们查到的资料，槟城是唯一已实施专门短租发牌附加条例的州。
| 地区 | 规定 | 状况 | 资料日期 |
|---|---|---|---|
| 联邦 | STRA 指南 | 草案 | 2026年10月26日 |
| 槟城 | 发牌附加条例 | 2026年8月1日生效 | 2026年8月21日 |
| 槟岛 | 住宅分层产业 | 不允许 | 2026年8月21日 |
| 威省 | 自订程序 | 检讨中 | 2026年8月21日 |
| 吉隆坡 | DBKL 注册 | 免费，2018年起 | 2018年1月19日 |
| 雪兰莪（MBPJ） | 短住指南 | 原定2020年实施 | 2019年11月15日 |
| 沙巴 | 公寓禁令构想 | 研究中 | 2023年9月27日 |
| 任何分层计划 | 附加条例禁令 | 允许 | 2020年10月5日 |
Bernama 和 NST 对槟城这项附加条例的英文名称写法略有不同。DBKL（吉隆坡市政局）在2018年1月表示，不注册将属违法；我们找不到更新的吉隆坡全面规定。威省即 Seberang Perai。我们无法确认 MBPJ（八打灵再也市政厅）原定2020年推出的指南和沙巴2023年的提议后来如何，也找不到柔佛或马六甲的州级规定。刊登单位之前，请先向你的地方政府查询。
槟城：2026年附加条例有哪些规定？
槟城的短租附加条例于2026年8月1日生效，规定所有私人短住经营者都必须持有市政局执照。州地方政府委员会主席 H'ng Mooi Lye 于2026年8月21日表示，经营者有两个月时间提出申请；据《Malay Mail》报道，执法从2026年11月1日开始。
- 费用：每次申请 RM50；三间房或以下每年 RM1,000，每多一间房另加 RM200；另外每个单位每年须缴付 RM1,800 的私人住宿费。The Star 和 Malay Mail 报道，额外房间的收费最多只计两间，所以封顶为 RM1,400。
- 地点（槟岛）：住宅分层产业不在许可范围内。服务式公寓、SOHO 和店屋办公室（shop office）可获考虑，已获改变用途规划批准的有地住宅也可以（NST）。
- 罚则：最高罚款 RM2,000、监禁最长一年，或两者兼施。
以 Python 计算，一个三间房的单位第一年须付 RM2,850（RM50 + RM1,000 + RM1,800）。从2020年至2026年3月，MBPP（槟岛市政厅）共接获364宗关于非法经营者的投诉，MBSP（威省市政厅）则接获24宗。
槟城2023年的分层产业指南（FMT，2023年5月）规定，商业分层单位须在会员大会上获得75%赞成票，而且每年出租不超过180天、每周不超过三天。请向 MBPP 查询这些条件是否仍然适用。
公寓管理层（JMB／MC）可以禁止 Airbnb 吗？
可以：马来西亚联邦法院（Federal Court）在2020年裁定，即使地契允许商业用途，JMB/MC（联合管理机构／管理机构）这类分层管理机构仍可通过附加条例禁止短租。
这宗案件是 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation，于2020年10月5日判决。Verve Suites 的地契允许作商业服务式公寓用途。该项目的 MC 在特别会员大会上以96票对4票通过第3号屋规（House Rule No 3），禁止单位作商业用途（包括短租），并起诉继续出租的屋主。
根据 Skrine 的判例评析，联邦法院驳回屋主的上诉，并裁定：
- 地契条件：商业土地用途条件并不妨碍 MC 根据 Strata Management Act 2013（2013年分层管理法令）第70(2)条增订附加条例。
- 是许可，不是租约：Airbnb 式住宿属于许可（licence），而不是租赁（tenancy），因此不算第70(5)条保护、不得限制的“交易”（dealings）。
- 市政局信函：DBKL 一封表示短租没有被禁止的信函，只是没有约束力的意见，而屋规则依据该法令具有效力。
这项裁决不是全国禁令：每栋大楼的附加条例才是关键。Zaid Ibrahim 律师行的评析指出裁决同样适用于 JMB，而《The Edge》报道它也涵盖分层排屋和有围篱的有地住宅。有关该地区本身，请参阅我们的“满家乐与孟沙比较”指南。
分层附加条例对房客已有哪些规定？
即使没有专门针对 Airbnb 的规定，Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015（2015年分层管理〔维修与管理〕条例）第三附表的标准附加条例也约束屋主、租户和占用者：附加条例第8(8)条禁止以造成滋扰或危险的方式使用单位，第10(2)条要求屋主对受邀者的行为采取合理措施，第10(3)条则要求晚上11点后降低音量。
根据第70(2)条，增订的附加条例须通过特别决议，罚款最高可达 RM200；上诉庭（Court of Appeal）裁定，Verve Suites 的 MC 不能按违规天数每天另罚 RM200。有关管理费，请参阅我们的“管理费与偿债基金”指南。
购买单位来做短租之前，请向管理处索取所有附加条例和屋规，以及最近一次会员大会的会议记录。Verve Suites 一案说明，禁令可能在你买房之后才出现。
短租要缴旅游税和服务税吗？
马来西亚根据 Tourism Tax (Rate of Tax) Order 2025（2025年旅游税〔税率〕命令）向外国房客征收旅游税，每间房每晚 RM10，自2025年12月15日起生效；马来西亚人（MyKad）和永久居民（MyPR）获得豁免。
- 平台订房：自2023年1月1日起，注册平台须对外国游客在马来西亚住宿的每一笔订房征收旅游税，不论屋主是否已注册（关税局指南，2025年3月）。
- 直接订房：四间房或以下的经营者无须注册或代收；规模较大的须向关税局注册，并在房客入住时代收，除非房客能出示已向平台缴付的证明。
举例来说，一名外国房客在一间房住三晚，须付 RM30；马来西亚人则一分钱都不用付。
服务税另外计算：根据 Service Tax Act 2018（2018年服务税法令）注册的酒店须加收8%（关税局指南的例子），而 Airbnb 的马来西亚税务指南（2024年11月）指出，住宿服务的注册门槛是12个月内服务额达 RM500,000。请向 MySST 确认。
短租收入要缴所得税吗？
要。在马来西亚，短租收入须缴税，而 LHDN 第12/2018号公共裁决（Public Ruling 12/2018）决定它属于租金收入还是业务收入。
出租所得属于第4(d)条下的租金收入，除非屋主主动提供全面的维修或支援服务，例如清洁和维修大堂及电梯；管理机构提供的服务不算在内。该裁决没有提到短租，所以请咨询税务代理。
- 可扣除（4(d)）：门牌税（assessment）、地税（quit rent）、贷款利息、火险和一般维修。
- 不可扣除：开业费用，例如首次广告费、印花税和经纪佣金。
- 若被视为业务：根据 Airbnb 的税务指南，可申请资本津贴，亏损也可结转。
非居民屋主按30%统一税率缴税。我们的“马来西亚租金收入税”指南介绍了税率和报税方法。
马来西亚短租好赚吗？
目前没有官方的利润数字。DOSM 首份度假屋统计公报（2026年7月7日）显示，2025年共有71,101间度假屋，其中19,095间在雪兰莪，估计收入为 RM2.2 billion。以 Python 相除，平均每间约 RM31,000 收入，这还没扣除清洁费、平台费、税务和贷款成本，也不能说明任何一个单位的利润。
如何在马来西亚合法经营短租：步骤
- 查看土地用途：确认地契和地方政府的地方规划把单位列为住宅还是商业用途，并询问地方政府短住是否需要批准。
- 细读大楼规定：向 JMB 或 MC 索取所有附加条例和屋规。
- 申请市政局执照：有执照制度的地方（例如槟城）就要申请，并保存批准信。
- 租户须取得同意：查看租约的分租条款，并取得房东的书面同意（请参阅我们的“租约”指南）。
- 订立房客守则：限制房客人数，并遵守晚上11点的噪音附加条例。
- 处理旅游税：让平台代收；如果你的场所超过四间房，就自行向关税局注册。
- 检查保险：以书面询问保险公司，付费房客是否在承保范围内。
- 为 LHDN 保存记录：保存平台付款结单和收据，并在 e-Filing 中申报这笔收入。
常见问题
马来西亚 Airbnb 合法吗？
截至2026年10月没有全国性法律禁止它，但地方政府、州规定或大楼附加条例，都可以禁止某个单位经营短租。
公寓管理层可以禁止 Airbnb 吗？
可以，2020年的 Verve Suites 案裁决让管理机构可以订立附加条例禁止短住出租，屋主必须遵守。
马来西亚2026年有新的 Airbnb 法律吗？
联邦层面没有；KPKT 的全国指南在2026年10月下旬仍在定稿，180晚上限也仍然只是提议。
在槟城经营 Airbnb 需要执照吗？
需要，自2026年8月1日起经营者须持有市政局执照，而槟岛的住宅分层单位不能申请经营。
Airbnb 住宿的旅游税由谁缴付？
外国房客每间房每晚付 RM10，通常经由订房平台缴付，马来西亚公民和永久居民则获豁免。
Airbnb 收入需要报税吗？
需要，必须向 LHDN 申报，一般列为租金收入，但如果屋主提供主动而全面的服务，就可能算作业务收入。
租户可以把租来的单位放上 Airbnb 吗？
只有在取得房东书面同意、而且大楼允许的情况下才可以，因为租约和附加条例同时约束租户。
马来西亚 Airbnb 好赚吗？
官方数据只涵盖收入：DOSM 估计2025年71,101间度假屋的总收入为 RM2.2 billion，尚未扣除任何成本。
参考资料
- Bernama: KPKT moves to standardise short-term rental accommodation rules nationwide (26 October 2026)（KPKT 推动全国统一短期住宿规定，2026年10月26日）用于：指南草案、发牌方向、平台查核、现有执法法律，以及提交内阁和 MNKT 的程序。
- The Star: Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised (26 October 2026)（短期住宿管制指南正在定稿，2026年10月26日）用于：拟议的180晚上限，以及分层场所仍受 JMB 和 MC 附加条例管辖。
- Media Selangor: Short-term rental guidelines at final review stage (6 October 2026)（短租指南进入最终审阅阶段，2026年10月6日）用于：部长对审阅阶段的书面答复。
- The Vibes: MOTAC on local operating licences for short-term rentals (8 September 2025)（MOTAC 谈短租的地方营业执照，2025年9月8日）用于：MOTAC 表示经营者须先取得地方政府营业执照。
- The Star: Penang short-term rental operators need local authority licences (21 August 2026)（槟城短租经营者须取得地方政府执照，2026年8月21日）用于：槟城的收费、RM1,400 上限、MBPP 的分层禁令和投诉数字。
- Malay Mail: Airbnb crackdown, Penang introduces new licensing laws (21 August 2026)（槟城取缔非法 Airbnb，推出短租发牌新法规，2026年8月21日）用于：2026年11月1日的执法日期，以及最多计两间额外房间的限制（于2026年10月27日用浏览器读取）。
- NST: Penang tightens short-term rental rules, gives operators 2 months (21 August 2026)（槟城收紧短租规定，给经营者两个月时间，2026年8月21日）用于：宽限期、罚则，以及可获考虑的产业类型。
- Bernama: Penang private homestay by-law (21 August 2026)（槟城私人民宿附加条例，2026年8月21日）用于：附加条例名称、2026年8月1日生效日期，以及州行政议会在6月的批准。
- FMT: Penang bans almost all short-term rentals on the island (25 May 2023)（槟城几乎全面禁止槟岛短租，2023年5月25日）用于：2023年分层产业指南的75%票数、每年180天和每周三天。
- FMT: Sabah mulls banning short-term rentals in condos (27 September 2023)（沙巴考虑禁止公寓短租，2023年9月27日）用于：沙巴仍在研究中的提议。
- Star Property: Renting out your property short-term? Register with DBKL (19 January 2018)（短期出租房产须向 DBKL 注册，2018年1月19日）用于：DBKL 的免费注册行动。
- EdgeProp: MBPJ to implement guidelines to monitor short stays (15 November 2019)（MBPJ 将实施短住监管指南，2019年11月15日）用于：MBPJ 指南原定的实施日期。
- Skrine: Federal Court: Management body can stop short-term rentals (23 October 2020)（联邦法院：管理机构可禁止短租，2020年10月23日）用于：案情、两个法律问题和联邦法院的判决理由。
- Allen & Gledhill: Federal Court holds house rule prohibiting short-term rentals not in violation of section 70(5) (26 November 2020)（联邦法院裁定禁止短租的屋规不违反第70(5)条，2020年11月26日）用于：交叉核对“许可而非租约”的理由，以及 DBKL 信函的论点。
- Conventus Law (Zaid Ibrahim & Co): Management bodies fully empowered to ban short-term rentals (23 October 2020)（管理机构获全面授权禁止短租，2020年10月23日）用于：裁决同时适用于 MC 和 JMB。
- The Edge: Getting around apex court ruling on short-term stays (November 2020)（如何应对最高法院的短住裁决，2020年11月）用于：96比4的投票结果、涵盖分层有地住宅的范围，以及律师的看法。
- Rahmat Lim & Partners: Court of Appeal decision in the same case (29 April 2020)（同一案件的上诉庭判决，2020年4月29日）用于：通过特别决议增订附加条例的途径，以及不得按日罚款的裁决。
- LawPlayer: Strata Management Act 2013, section 70（2013年分层管理法令第70条）用于：增订附加条例、RM200 罚款，以及第(5)款的限制。
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 (DBKL copy, PDF)（2015年分层管理〔维修与管理〕条例，DBKL 副本）用于：第三附表附加条例第8条和第10条，以及受约束的对象。
- Tourism Tax (Rate of Tax) Order 2025 (PDF)（2025年旅游税〔税率〕命令）用于：自2025年12月15日起，直接订房和平台订房同为 RM10 的税率。
- Royal Malaysian Customs: Panduan Cukai Pelancongan ke atas Pengendali Premis Penginapan (6 December 2024, PDF)（皇家关税局：住宿场所经营者旅游税指南，2024年12月6日）用于：经营者的定义、豁免（四间房或以下、MyKad、MyPR、MOTAC 民宿）和服务税例子。
- Royal Malaysian Customs: Guide on Tourism Tax (Digital Platform Service Provider) (11 March 2025, PDF)（皇家关税局：数码平台服务供应商旅游税指南，2025年3月11日）用于：平台自2023年1月1日起对所有订房征税。
- Royal Malaysian Customs: Public Ruling No. 01/2025 (1 December 2025, PDF)（皇家关税局：第01/2025号公共裁决，2025年12月1日）用于：房客已向平台缴付时不会重复征收。
- LHDN: Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property (copy at ccs-co.com, PDF)（LHDN 第12/2018号公共裁决：出租不动产的收入，ccs-co.com 副本）用于：业务收入与租金收入的判断标准，以及可扣除的开支。
- Airbnb: Malaysia, tax considerations on short-term lettings (November 2024, PDF)（马来西亚短租的税务考量，2024年11月）用于：RM500,000 的服务税门槛、资本津贴和30%的非居民税率；这份指南由律师事务所为 Airbnb 编写，并非官方资料。
- DOSM: Bulletin of Holiday Homes Statistics, Economic Census 2026 (7 July 2026)（马来西亚统计局：2026年经济普查度假屋统计公报，2026年7月7日）用于：发布日期和数据收集期间。
- NST: 71,101 holiday homes generated RM2.2bil revenue in 2025 (7 July 2026)（2025年71,101间度假屋创造 RM2.2bil 收入，2026年7月7日）用于：度假屋数量、收入和各州数字。
短租法规变化很快，刊登单位之前，请先查看 KPKT、你的地方政府、管理处、关税局（MyTTx）和 LHDN 的最新规定。
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或财务意见。把房产作短期出租之前，请先咨询律师、税务代理和你的地方政府。
来源
- KPKT moves to standardise short-term rental accommodation rules nationwide (26 October 2026)（KPKT 推动全国统一短期住宿规定，2026年10月26日） — Bernama（马新社）
- Tourism Tax (Rate of Tax) Order 2025, P.U. (A) 423（2025年旅游税〔税率〕命令） — Royal Malaysian Customs Department（皇家关税局，MyTTx）
- Guide on Tourism Tax (Digital Platform Service Provider), 11 March 2025（数码平台服务供应商旅游税指南） — Royal Malaysian Customs Department（皇家关税局）
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015（2015年分层管理〔维修与管理〕条例） — Attorney General's Chambers（总检察署，DBKL 副本）
- Federal Court: Management body can stop short-term rentals (23 October 2020)（联邦法院：管理机构可禁止短租） — Skrine
- Penang short-term rental operators need local authority licences as new by-law comes into force (21 August 2026)（槟城新附加条例生效，短租经营者须取得地方政府执照） — The Star
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。规定与税率会变动，办理前请以下方列出的官方来源为准。